בנק לאומי למשכנתאות משחרר ערבים להלוואות ישנות

התבשרנו השבוע שבנק לאומי למשכנתאות ישחרר אלפי חותמי ערבות אישית מערבותם להלוואות משכנתא ישנות, על אף שהלוואות אלו עדיין פעילות (כלומר: תקופת ההלוואה לא תמה ו/או קיימת עדיין יתרת חוב). הודעה זו של בנק לאומי למשכנתאות - אגב: חבל שהבנק אינו מפרסם את נוסח ההודעה ששלח לעיתונות באתר האינטרנט שלו - מפרטת תנאים מסוימים לשחרור הערבים. 

למה הם עושים זאת?

מנכ"ל הבנק צוטט בעיתונות לגבי המניע למהלך:

"זהו צעד שיקל על אלפי חותמי ערבות, שלצד הכוונה לסייע ליקיריהם בדרך להגשמת חלום הדירה, נשאו שנים רבות בנטל של אחריות משותפת לחוב"

מי שחושב שקיבלנו תשובה כנה - שיקום.

מהלך קודם

בנק לאומי למשכנתאות אינו הבנק הראשון שמשחרר ערבים מערבותם להלוואות לדיור. 

במחצית הראשונה של שנות ה-90' קיבלה הכנסת את התיקון לחוק הערבים המגביל את אחריותם של הערבים לפירעון הלוואות לדיור. המשמעות של תיקון זה, שבא לכאורה להיטיב עם הציבור ובפועל פגע ביכולתם של לווים בעלי פרופיל סוציו-כלכלי נמוך להגיע לדיור בבעלות באמצעות הלוואות בנקאיות, כבר הועלה ברשימות אחרות בבלוג זה (ראו את הלשונית "ערבות אישית" בבלוג זה, ובעיקר כאן, כאן, כאן, כאן וכאן). הבעיה הנוספת מבחינת הבנקים הייתה שהתיקון לחוק הערבים הופעל רטרואקטיבית לגבי הלוואות ישנות לדיור, במלאת שנה לחקיקה. הבנקים למשכנתאות, שהעמידו במשך שנים הלוואות לדיור בהתבסס בעיקר על ערבויות אישיות - מצאו את עצמם במפתיע עם הלוואות ישנות שסיכון האשראי בהן התעצם בן-לילה: הבטוחה העיקרית לחוב איבדה את האפקטיביות שלה.

כחלק מהמהומה שפרצה בעקבות התיקון לחוק הערבים דרש המפקח על הבנקים מהבנקים למשכנתאות לידע את הערבים למשמעות ערבותם: לשלוח להם תזכורת שנתית לגבי מצב החוב של הלווה, וליידע אותם לגבי כל פיגור בתשלומים. הוא לא עשה זאת מרוע-לב, אלא כדי להגן על הבנקים: התיקון לחוק היתנה את אחריותו של הערב בכך שהבנק יודיע לו באופן שוטף על מצב ערבותו ועל התפתחויות במצב ההלוואה לה הוא ערב.

הנטל התפעולי הכרוך במילוי הוראה זו הגביר את חוסר האטרקטיביות (מבחינת המלווה) של השימוש בערבים אישיים לחיזוק פרופיל הלווה. כדי לצמצם את הנטל התפעולי נקט אז בנק טפחות במהלך: הוא סרק את ההלוואות ישנות שבתיק האשראי, הגדיר קריטריונים למצבים בהם התועלת האפשרית מההישענות הצפויה על ערבים אישיים הייתה נמוכה מהעלות התפעולית הכרוכה בהודעות שוטפות לערבים, והכריז אז על מהלך מקיף של שחרור ערבים בהלוואות ישנות שעמדו בקריטריונים.

מה החמצנו?

נקודה ראשונה שכדאי להבין על רקע המהלך של בנק לאומי למשכנתאות היא שחשיבותם של הערבים האישיים פוחתת לאורך חיי ההלוואה. הסטטיסטיקה של פיגורי משכנתאות מראה שכמחצית מהמקרים של לווים שנקלעו לקשיים ופיגרו בהחזר המשכנתא מתרחשת כבר בשנה הראשונה לחיי ההלוואה. בשנה זו צפים האירועים של טעויות אפריורי במתן אשראי (מצד הבנק המלווה), ושל טעויות מצד הלווה בהבנת יכולותיו הכלכליות ובנטילת התחייבויות שוטפות.

נוסיף על כך את העובדה שבהלוואות משכנתא רגילות (אלו הקרויות בישראל "שפיצר") שיעור המימון (כלומר: היחס בין גודל החוב למחיר הדירה) נמצא בשיאו בנקודת המוצא, והוא יורד לאורך חיי ההלוואה, אם בגלל הקטנת החוב ואם בגלל עליית ערך הדירה.

תארו לכם שהיינו שוקלים עתה, כבנק, להעמיד אשראי ללווה מסוים, ואנו מהססים נוכח מאפייני הלווה הבעייתיים שלו ושיעור המימון הגבוה שהוא מבקש. פתרון סביר לבעיה זו היה יכול להיות שימוש בערבות אישית לחיזוק הביטחונות. נניח גם שההלוואה המבוקשת היא לתקופה של 30 שנה, כדי להקטין את נטל התשלום החודשי. האם היינו מבקשים מהלווה להמציא ערבות ל-30 שנה?

סביר שלא. ראשית, ייתכן שמדובר בערב מבוגר, ולכן מעבר לתקופה מסוימת ערבותו אינה רלוונטית. שנית, ככל שחולף הזמן והלווה עומד בתשלומי המשכנתא בלא פיגורים - קטן החשש הראשוני לגבי טיבו של הלווה וממילא מצטמצם הצורך בחיזוק אשראי. לבסוף, ככל שיתרת החוב קטנה (ואולי גם מחיר הדירה עולה) - קטנים הסיכויים שהבנק לא יצליח לכסות את יתרת החוב במקרה של חדלות-פירעון ע"י תפיסת דירתו של הלווה ומכירתה (מימוש).

חשיבותו של הערב האישי מרוכזת, אם כן, בתקופה הראשונה של חיי ההלוואה, שבה גבוהים גם סיכוני האשראי, והיא פוחתת לאורך זמן. היינו מצפים, לכן, שהשימוש בערבים אישיים יהיה כחיזוק אשראי לתקופה מוגבלת ולא למשך כל חיי ההלוואה. הדבר היה מקל על הלווים לבקש ערבות מקרוביהם, על הערבים להסכים לתת ערבות זו, ועל הבנקים לנהל את ההלוואות.

אז איך קרה שהשימוש בערבות אישית לתקופה מוגבלת לא הפך לנוהג מקובל? אני מציע לקוראים לחפש את התשובה ברשימות אחרות בבלוג זה, העוסקות באופי התחרות בין הבנקים למשכנתאות.