מהו התקציב המקסימלי העומד לרשותכם לרכישת דירה?

כאשר אתם עומדים בפני החלטה על רכישת דירה, עולה מיד השאלה מהו התקציב העומד לרשותכם לרכישה. ישנם שלושה פרמטרים בעיסקת רכישת הדיור: 1) ההון העצמי  - המקורות העצמיים העומדים לרשותכם, בין שמדובר בכסף שלכם ובין שמדובר במענקים ותמיכות מאחרים; 2) מחיר הדירה הנרכשת; 3) המקורות החיצוניים - הלוואות לצורך רכישת הדירה, בין שמדובר בהלוואת משכנתא ובין שמדובר בהלוואות אחרות. כיצד נקבעים פרמטרים אלו? מי מהם נתון ומי מהם נגזר?

טעות נפוצה אצל רוכשי דירות היא גזירת גודל המשכנתא שהם מבקשים מהבנק כהפרש בין מחיר הדירה שהם מחליטים לרכוש לבין מקורותיהם העצמיים. לדוגמא, אם מדובר בזוג צעיר שלרשותו מקורות עצמיים של 700,000 ש"ח (כולל מענקים מההורים) והוא החליט לרכוש דירה במחיר של 1,000,000 ש"ח - הוא פונה לבנק לברר אם יוכל לקבל הלוואה של 300,000 ש"ח. דוגמא אחרת: משפחה המוכרת אותה דירה שערכה 1,000,000 ש"ח ויש לה עוד סכום זמין של 200,000 ש"ח מחליטה לרכוש דירה שמחירה 1,600,000  ש"ח, ולכן היא פונה לבנק לברר אם תוכל לקבל הלוואה של 400,000 ש"ח.

כיוון החשיבה הנכון הוא הפוך:  עליכם לברר תחילה מהו התקציב המקסימלי העומד לרשותכם לרכישת הדירה, ורק אז לקבל החלטה אם לנצל את מלוא התקציב. ומהו התקציב המקסימלי העומד לרשותכם לרכישת דירה? זהו הסכום של המקורות העצמיים וההלוואה המקסימלית שתוכלו ליטול או שהבנק מוכן להעמיד לרשותכם.

המקורות העצמיים מוגדרים בצורה פשוטה יחסית. אלו הם הנכסים הפיננסיים הזמינים לרשותכם לצורך העיסקה, בתוספת מחיר הדירה הנמכרת (אם יש) כשהוא מנוכה מיתרת החוב בגין הדירה הנמכרת, ובתוספת מענקים ותמיכות שתוכלו לקבל.

מה קובע את גודל ההלוואה שתוכלו ליטול? הגורם החשוב ביותר הוא כושר ההחזר שלכם: בהינתן שיעור הריבית על המשכנתא, כושר ההחזר שלכם מכתיב את גודל ההלוואה המקסימלי שתוכלו לקחת. לדוגמא, אם הריבית השנתית בהלוואה צמודת-מדד ל-30 שנה היא 5%, אזי תידרשו לשלם כל חודש 536.82 ש"ח בגין כל 100,000 ש"ח של הלוואה. מכך ניתן לחשב כי אם תוכלו לשלם בכל חודש 3,000 ש"ח עבור המשכנתא -- ההלוואה המקסימלית שתוכלו ליטול היא כ-560 אלף ש"ח. ככל שכושר ההחזר שלכם גבוה יותר כך ההלוואה המקסימלית שתוכלו ליטול גדולה יותר.

כיצד יודעים מהו כושר ההחזר של משק בית? התשובה אמנם אינדיבידואלית (משקי בית שונים זה מזה בשיעור החיסכון), אבל נוכל להיעזר בכלל אצבע: התשלום בגין המשכנתא אינו צריך לעלות על 30%-25 מהשכר הכולל (נטו) של משק הבית. לדוגמא: אם השכר החודשי הכולל של משק הבית מגיע ל-10,000ש"ח - הוא יכול ליטול על עצמו התחייבות חודשית של עד 3,000 ש"ח, ולכן בדוגמא למעלה הוא יכול ליטול הלוואה של 560,000 ש"ח. אם מדובר היה בזוג צעיר מהדוגמא למעלה שהמקורות העצמיים שלו מסתכמים ב-700,000 ש"ח - התקציב המקסימלי שעומד לרשותם הוא 1,260,000 ש"ח.

כושר החזר הוא מושג המתייחס לטווח הארוך, לא למצב זמני. הוא צריך לכן להישען לא על ההכנסות השוטפות של הלווה אלא על כושר ההשתכרות שלו. ייתכן, למשל, שהלווה נהנה בשנה האחרונה מהכנסות חריגות, חד-פעמיות, שאינן משקפות מצב קבוע. צריך להיזהר מגזירת כושר ההחזר מהכנסות אלו. באותה מידה, ייתכן מצב שהלווה נמצא לקראת סוף הכשרה מקצועית ושכרו אמור לעלות בעתיד. גם כאן כדאי לגזור את כושר ההחזר מההכנסות העתידיות ולא מההכנסות הנוכחיות.

הערכת כושר החזר נתונה להטיה מצד שמרנותו של הלווה. הפסימי עלול להעריך את כושר ההחזר שלו בחסר (מי יודע אם נצליח להשתכר באותה הצלחה גם בתקופה הבאה), והאופטימי עלול להעריך את כושר ההחזר שלו ביתר (בטוח שיהיו בונוסים חריגים גם בשנים הבאות). שתי ההטיות עשויות להביא לטעות בהחלטה על תקציב הדיור: הפסימי ירכוש דירה ברמה נמוכה מיכולתו וייאלץ לעבור שוב דירה כעבור מספר שנים; האופטימי עלול להיקלע לחדלות-פירעון.

התקציב המקסימלי שחישבנו מתאר מיגבלה, לא מכתיב החלטה ולא מצביע על כדאיות כלכלית. בדוגמא לעיל, הזוג הצעיר יכול לרכוש דירה בסכום גבוה יותר משהם מתכננים. הוא יכול, לעומת זאת,להחליט לנצל רק חלק מהתקציב המקסימלי לרכישת הדירה, כשהוא חופשי ליטול הלוואה קטנה יותר מהבנק או לחילופין להשתמש בחלק קטן יותר מההון העצמי.

קיימת עוד מיגבלה אחת: שיעור המימון, או היחס בין גודל ההלוואה לערך הדירה. בהלוואות משכנתא משעבדים הבנקים את הדירה הנרכשת להבטחת החזר החוב על-ידי הלווים. הבנקים, משיקולים שלהם (ולא בגלל רגולציה או חקיקה), בוחרים בדרך-כלל להעמיד הלוואות שלא יעלו על 70-80% מערך הדירה הנרכשת. פירושו של דבר שצריך להתקיים עוד תנאי כדי שהבנק יסכים להלוות 560,000 ש"ח בדוגמא למעלה: מחיר הדירה צריך להיות לפחות 800,000 ש"ח. השאלה היא מי משני התנאים מהווה מיגבלה אפקטיבית: יכולת ההחזר, או שיעור המימון. בקשתו של כל לווה נבחנת מול שני התנאים, ואי-עמידה באחד מהם עלולה לפחות לייקר את ההלוואה ללווה (שיעור ריבית גבוה יותר) או אף לגרום לכך שהבקשה לא תאושר.