רשומות
מה קרה?
המפקח על הבנקים פירסם ביום 25.10.10 טיוטת הנחיות להתייעצות בנושא התפתחויות בסיכונים בגין הלוואות לדיור. ההנחיות קובעות דרישה להקצאת הון גבוהה יותר בגין הלוואות לדיור שניתנו בשיעור מימון גבוה ובריבית משתנה (ראו כאן). לפי ההודעה לעיתונות:
מדוע נקט בנק ישראל בצעד זה?
לפי ההודעה לעיתונות, מטרת בנק ישראל בהוראות החדשות היא להגן על יציבות המערכת הפיננסית:
מהי התשובה האמיתית? אני מניח שבמקרה זה הפרשנים צודקים, ומטרת המהלך הנוכחי (ושני המהלכים הקודמים) אינה מוגבלת ליציבות הבנקים אלא מרחיקה מעבר לכך: בנק ישראל מוביל מערכה לעצירת עלייתם של מחירי הדירות. העובדה שבראש המערכה הוצב המפקח על הבנקים ושהמהלכים נוגעים לרגולציה ספציפית על הקצאת הון-סיכון נובעת מכך שאלו האמצעים היחידים הזמינים לבנק המרכזי. העובדה שבמהלך זה ובקודמיו לא שולבו גופים ממשלתיים נוספים (ולכן גם לא אמצעי-מדיניות נוספים) מעידה על כך שמדובר כנראה במלחמה פרטית של בנק ישראל. משהו כמו ניסיון של חיל האוויר לנצח לבדו את החיזבאללה.
דרישות ההון הקיימות לגבי אשראי לדיור (דרישות אלו הן פרי הסכמה בינלאומית ונכללות במה שקרוי "באזל II") הן שהבנקים יחזיקו הון עצמי המהווה 35% מההון העצמי שהיה נדרש בגין אשראי עסקי רגיל, או 75% אם שיעור המימון בהלוואות לדיור (היחס בין גודל האשראי למחיר הדירה) עולה על 75%. בחודש מאי 2010 הגביר המפקח על הבנקים את הדרישות וקבע כי הבנקים יפרישו הפרשה מיוחדת לחובות מסופקים של 0.75% בגין הלוואות לדיור ששיעור המימון בהן גבוה מ-60% ושניתנו מאז תחילת אפריל 2010. בסיבוב הנוכחי החמיר המפקח את דרישותיו תוך מיקוד בהלוואות בריבית משתנה, וקבע כי כל ההנחות בדרישות ההון לגבי אשראי לדיור בטלות אם ההלוואה גדולה מ- 800,000 ש"ח, שיעור המימון שלה הוא מעל 60% ורכיב ההלוואה בריבית משתנה עולה על 25% מסך ההלוואה. כלומר: לצרכי הלימות הון, הלוואה זו תיחשב כהלוואה שהסיכון בה זהה לסיכון באשראי עסקי.
שינוי זה בדרישת ההון פירושו שהבנקים יצטרכו להקצות יותר הון עצמי כנגד הלוואות כאלו. כיון שההון העצמי הוא הרכיב היקר ביותר בתמהיל המקורות של הבנקים - הגדלת משקל ההון העצמי תייקר את עלות האשראי עבורם. ייקור זה יועבר לכתפי הלווים. ההשפעה של ייקור זה, לדעת בנק ישראל, תהיה שהלווים יהססו ליטול הלוואות הנופלות בהגדרות אלו, אם בכך שיקטינו את משקלו של רכיב ההלוואה בריבית משתנה, או בכך שיקטינו את שיעור המימון או את סכום ההלוואה הכולל. התוצאה תהיה - אם אכן הבנק צודק בהערכותיו - הקטנת הביקוש לדיור ועצירת עליית המחירים של דירות.
ייתכן שהמפקח מבסס את הערכותיו על היכרות קרובה עם הבנקים, ואולי גם על ביקורות שערך ובהן התגלו מחדלים בניהול הסיכונים. מהניסיון המועט שיש לי בייעוץ ללקוחות אני יכול להעיד על בנקים שיודעים להעריך ולתמחר סיכוני אשראי, על סייגים שקבעו לעצמם חלק מהבנקים בנושא שיעורי מימון בהלוואות גדולות, על מיגבלות שקבעו לעצמם בנקים בנושא הלוואות בריבית משתנה, וכו'. לכן הנימוק להתערבות זו חשוד בעיני.
3. מה היה נדרש אילו רצינו באמת לכבוש את הביקוש לדיור?
אילו באמת רצתה הממשלה לצמצם את הביקוש לדיור, היה בידיה מיגוון של כלים. היא יכלה יכלה לפעול מצד הביקוש: להטיל מס רכישה על רוכשי דירות להשקעה; לבטל את הפטור מתשלום מס-שבח; להטיל מס הכנסה שולי על הכנסה מהשכרה, ועוד. היא יכלה גם לפעול מצד ההיצע: להפשיר קרקעות; לקדם את תהליכי האישור בוועדות המחוזיות; לסבסד קרקעות לבנייה מחוץ לאזורי הביקוש. כל הכלים הללו מצויים בידי הגורמים האחראים לנושא: משרדי השיכון, האוצר והתשתיות. מדוע אם-כן להפעיל רק את הכלים שבידי בנק ישראל, מה גם שכלים אלו אינם המתאימים ביותר ל"חיסול הממוקד" של בעיית עליית מחירי הדירות שבו נוקט בנק ישראל כעת?
4. מה יכולנו לעשות לו באמת חששנו לגורלם של לווים שנטלו הלוואות בריבית משתנה?
אנו שומעים כבר הרבה זמן אזהרות לגבי קשיי נזילות שצפויים ללווים שנטלו הלוואות בריבית משתנה. כדאי לזכור כמה דברים בהקשר זה: 1) הפחתת הריבית השקלית ע"י הבנק המרכזי כחלק מהמדיניות המוניטרית המרחיבה יוצרת הזדמנות נדירה לרוכשי דירות. בדיעבד, הריבית הריאלית על הלוואות משכנתא במגזר שקלי היא שלילית, ויש לכבד את ראייתם הנכונה של הלווים שהעדיפו מסלול זה; 2) לא כל הלווים הם רפי-שכל ש"לא עשו שיעורי בית נכון" (כדברי המפקח על הבנקים) וצפויים להיקלע בחוסר אונים לקשיי נזילות. חלקם לוקחים אחריות ומהמרים על המשך המדיניות המוניטרית הקיימת ויש להם תכנית לגבי אירגון מחדש של ההלוואה במצב חדש שיתפתח, וחלקם הם לווים לטווח זמן קצר או מוגבל; 3) בארה"ב נהוג לכלול בהסכם ההלוואה סעיף המגביל את השתנותו של התשלום החודשי, בדיוק כדי למנוע מצב שבו עלייה חדה של הריבית מגדילה את התשלום החודשי ומגבירה איתו את הסיכוי של הלווה להגיע לחדלות-פירעון. אילו רצה המפקח על הבנקים למנוע את התרחיש שמציק לו - הוא יכול היה לקדם את פיתוחו של מוצר פיננסי שונה, או כל נגזרת קרובה שלו.
המפקח על הבנקים מנסה להחזיר משהו מ"עטרתה" של השיטה הישנה: הבדלי דרישות הון לפי מאפיינים שרירותיים של העיסקה. סביר שנמצא את עצמנו עוסקים בעתיד בעקיפת הגזירות החדשות ע"י משחק בנתוני ההלוואה: הפרדת הלוואות גדולות לנתחים, הוספת ביטחונות להלוואות, מיחזור חלקי הלוואה כעבור שנה, וכו' - והדימיון של בעלי העניין ודאי מפותח משלי.
המפקח על הבנקים פירסם ביום 25.10.10 טיוטת הנחיות להתייעצות בנושא התפתחויות בסיכונים בגין הלוואות לדיור. ההנחיות קובעות דרישה להקצאת הון גבוהה יותר בגין הלוואות לדיור שניתנו בשיעור מימון גבוה ובריבית משתנה (ראו כאן). לפי ההודעה לעיתונות:
"במסגרת ההנחיות החדשות, נדרשים התאגידים הבנקאיים להגדיל את הקצאת ההון בגין הלוואות לדיור בריבית משתנה שאושרו החל מיום 26.10.2010, אשר שיעור המימון בהן במועד העמדת האשראי (היחס שבין החוב לבין שווי הנכס) גבוה מ- 60%, והיחס בין חלק ההלוואה לדיור שהועמד בריבית משתנה לבין סך ההלוואה שווה ל-25%, או יותר. הלוואות העומדות בתנאים אלו ואשר שוקללו ב- 35% או ב- 75% ישוקללו לצרכי דרישות הקצאת הון החל ממועד זה ב- 100%."כדי שלא לפגוע בקבוצות אוכלוסיה חלשות, הוגבלו ההנחיות כך שלא יחולו על הלוואות לדיור שבעת העמדתן עמדו על סך נמוך מ- 800 אלף שקל, ולא על הלוואות שנלקחו על ידי מי שמוגדרים כזכאים לסיוע משרד הבינוי והשיכון.
מדוע נקט בנק ישראל בצעד זה?
לפי ההודעה לעיתונות, מטרת בנק ישראל בהוראות החדשות היא להגן על יציבות המערכת הפיננסית:
"ההנחיות החדשות נקבעו על רקע המשך ההתפתחויות בשוק הדיור - עליית מחירי הדירות והתרחבות האשראי לדיור בחודשים האחרונים - מעבר לעלייה בהכנסה הממוצעת של משקי הבית, וכהמשך לצעדים קודמים שנקט בנק ישראל לתמיכה ביציבות המערכת הפיננסית. ההתפתחויות בשוק הדיור הובילו לגידול מתמשך בתיק האשראי לדיור ובעיקר בשיעור האשראי הניתן בריבית משתנה ולעלייה בגובה ההלוואה הממוצעת. כתוצאה מכך, צפוי גידול בשיעור ההחזר החודשי של הלווים במצב של עליית ריבית. ההנחיות משקפות את הגידול בסיכון האשראי הגלום לתאגידים הבנקאיים בתיק זה."מעניין שכותרות העיתונות מייחסות לבנק ישראל מטרות אחרות, רחבות יותר, כפי שעולה מראיונות שנערכו בשנה האחרונה עם ראשי הבנק: 1) לעצור את עליית מחירי הדירות כדי למנוע את התפתחותה של "בועת נדל"ן"; 2) להגן על הלווים מפני התרחיש של עליית ריבית, כיון שעקב העדפתם להלוואות בריבית משתנה התשלום החודשי שלהם רגיש לשינויים של שיעור הריבית במשק והדבר עלול לדחוף אותם לחדלות-פירעון המונית.
מהי התשובה האמיתית? אני מניח שבמקרה זה הפרשנים צודקים, ומטרת המהלך הנוכחי (ושני המהלכים הקודמים) אינה מוגבלת ליציבות הבנקים אלא מרחיקה מעבר לכך: בנק ישראל מוביל מערכה לעצירת עלייתם של מחירי הדירות. העובדה שבראש המערכה הוצב המפקח על הבנקים ושהמהלכים נוגעים לרגולציה ספציפית על הקצאת הון-סיכון נובעת מכך שאלו האמצעים היחידים הזמינים לבנק המרכזי. העובדה שבמהלך זה ובקודמיו לא שולבו גופים ממשלתיים נוספים (ולכן גם לא אמצעי-מדיניות נוספים) מעידה על כך שמדובר כנראה במלחמה פרטית של בנק ישראל. משהו כמו ניסיון של חיל האוויר לנצח לבדו את החיזבאללה.
הסבר לצעדים
בנקים מעמידים אשראי מתוך פיקדונות שהם מקבלים. מאחר שקיים סיכון שלא כל הלווים יצליחו להחזיר את האשראי - הבנקים נוהגים להחזיק מול האשראי הון עצמי. הון עצמי זה נועד לספוג הפסדים ולהבטיח שהבנק לא ייאלץ להכריז על פשיטת רגל אם יתממשו סיכוני אשראי. כמות ההון העצמי שהבנקים מחזיקים מוכתבת ע"י רמת הסיכון של האשראי. מאחר שהרגולטור חושש מאפשרות של ניהול לא-אחראי של הבנקים, הוא קובע דרישה מינימלית להון עצמי ("הלימות הון"). בעולם שבו הניהול הבנקאי הוא חסר-אחריות - הבנקים אינם מפעילים שיקולים עצמאיים לגבי רמת ההון הרצויה להם ונשענים בלעדית על דרישות הרגולטור.דרישות ההון הקיימות לגבי אשראי לדיור (דרישות אלו הן פרי הסכמה בינלאומית ונכללות במה שקרוי "באזל II") הן שהבנקים יחזיקו הון עצמי המהווה 35% מההון העצמי שהיה נדרש בגין אשראי עסקי רגיל, או 75% אם שיעור המימון בהלוואות לדיור (היחס בין גודל האשראי למחיר הדירה) עולה על 75%. בחודש מאי 2010 הגביר המפקח על הבנקים את הדרישות וקבע כי הבנקים יפרישו הפרשה מיוחדת לחובות מסופקים של 0.75% בגין הלוואות לדיור ששיעור המימון בהן גבוה מ-60% ושניתנו מאז תחילת אפריל 2010. בסיבוב הנוכחי החמיר המפקח את דרישותיו תוך מיקוד בהלוואות בריבית משתנה, וקבע כי כל ההנחות בדרישות ההון לגבי אשראי לדיור בטלות אם ההלוואה גדולה מ- 800,000 ש"ח, שיעור המימון שלה הוא מעל 60% ורכיב ההלוואה בריבית משתנה עולה על 25% מסך ההלוואה. כלומר: לצרכי הלימות הון, הלוואה זו תיחשב כהלוואה שהסיכון בה זהה לסיכון באשראי עסקי.
שינוי זה בדרישת ההון פירושו שהבנקים יצטרכו להקצות יותר הון עצמי כנגד הלוואות כאלו. כיון שההון העצמי הוא הרכיב היקר ביותר בתמהיל המקורות של הבנקים - הגדלת משקל ההון העצמי תייקר את עלות האשראי עבורם. ייקור זה יועבר לכתפי הלווים. ההשפעה של ייקור זה, לדעת בנק ישראל, תהיה שהלווים יהססו ליטול הלוואות הנופלות בהגדרות אלו, אם בכך שיקטינו את משקלו של רכיב ההלוואה בריבית משתנה, או בכך שיקטינו את שיעור המימון או את סכום ההלוואה הכולל. התוצאה תהיה - אם אכן הבנק צודק בהערכותיו - הקטנת הביקוש לדיור ועצירת עליית המחירים של דירות.
כמה הערות
1. האם האחריות למניעת עליית מחירי הדירות מוטלת על בנק ישראל?
הנושא כבר הוצג ברשימה קודמת בבלוג זה: האם זהו תפקידו של הבנק המרכזי להשגיח על מחירי הדיור? האם הוא חש אחריות דומה גם לגבי שוק המניות, החיסכון הפרטי או נכסים אחרים? מהי הסיבה להתעניינות זו – האם הממשלה ביקשה מהבנק המרכזי לייצב את שוק הדיור? אני חושב שהתשובה לכל השאלות היא שלילית. אילו רצתה הממשלה להקטין את לחצי הביקוש בשוק הדיור היא יכלה לפעול ישירות אפילו מבלי לערב בכך את הבנק המרכזי; היו עומדים לרשותה כלים מגוונים: הפשרת קרקעות, קידום תהליכי אישור בוועדות המחוזיות, מיסוי וסיבסוד של רכישת דיור, העלאת המיסוי על הכנסה מהשכרת דירות ועל רווחי הון ממכירת דירות (אפילו הכרזה על כוונה לצעד כזה), שינוי בתכניות הסיוע לזכאים, הצעות חקיקה וכו'.2. עד כמה נדרשת התערבות המפקח בניהול הסיכונים של הבנקים?
לדברי המפקח על הבנקים, מדובר בהתערבות לצורך שמירה על יציבות הבנקים. אבל אמירתו של המפקח מעידה בעיקר על כך שהוא אינו סומך על הבנקים שינהלו את סיכוני האשראי שלהם בצורה אחראית: הוא חושש שמא הם אינם מודעים לעליית מחירי הדירות, הוא מעריך שהם חסרי יכולת להעריך ולתמחר סיכוני אשראי, הוא חושד בהם שהם מתחמקים משמירה על הון כלכלי מתאים.ייתכן שהמפקח מבסס את הערכותיו על היכרות קרובה עם הבנקים, ואולי גם על ביקורות שערך ובהן התגלו מחדלים בניהול הסיכונים. מהניסיון המועט שיש לי בייעוץ ללקוחות אני יכול להעיד על בנקים שיודעים להעריך ולתמחר סיכוני אשראי, על סייגים שקבעו לעצמם חלק מהבנקים בנושא שיעורי מימון בהלוואות גדולות, על מיגבלות שקבעו לעצמם בנקים בנושא הלוואות בריבית משתנה, וכו'. לכן הנימוק להתערבות זו חשוד בעיני.
3. מה היה נדרש אילו רצינו באמת לכבוש את הביקוש לדיור?
אילו באמת רצתה הממשלה לצמצם את הביקוש לדיור, היה בידיה מיגוון של כלים. היא יכלה יכלה לפעול מצד הביקוש: להטיל מס רכישה על רוכשי דירות להשקעה; לבטל את הפטור מתשלום מס-שבח; להטיל מס הכנסה שולי על הכנסה מהשכרה, ועוד. היא יכלה גם לפעול מצד ההיצע: להפשיר קרקעות; לקדם את תהליכי האישור בוועדות המחוזיות; לסבסד קרקעות לבנייה מחוץ לאזורי הביקוש. כל הכלים הללו מצויים בידי הגורמים האחראים לנושא: משרדי השיכון, האוצר והתשתיות. מדוע אם-כן להפעיל רק את הכלים שבידי בנק ישראל, מה גם שכלים אלו אינם המתאימים ביותר ל"חיסול הממוקד" של בעיית עליית מחירי הדירות שבו נוקט בנק ישראל כעת?
4. מה יכולנו לעשות לו באמת חששנו לגורלם של לווים שנטלו הלוואות בריבית משתנה?
אנו שומעים כבר הרבה זמן אזהרות לגבי קשיי נזילות שצפויים ללווים שנטלו הלוואות בריבית משתנה. כדאי לזכור כמה דברים בהקשר זה: 1) הפחתת הריבית השקלית ע"י הבנק המרכזי כחלק מהמדיניות המוניטרית המרחיבה יוצרת הזדמנות נדירה לרוכשי דירות. בדיעבד, הריבית הריאלית על הלוואות משכנתא במגזר שקלי היא שלילית, ויש לכבד את ראייתם הנכונה של הלווים שהעדיפו מסלול זה; 2) לא כל הלווים הם רפי-שכל ש"לא עשו שיעורי בית נכון" (כדברי המפקח על הבנקים) וצפויים להיקלע בחוסר אונים לקשיי נזילות. חלקם לוקחים אחריות ומהמרים על המשך המדיניות המוניטרית הקיימת ויש להם תכנית לגבי אירגון מחדש של ההלוואה במצב חדש שיתפתח, וחלקם הם לווים לטווח זמן קצר או מוגבל; 3) בארה"ב נהוג לכלול בהסכם ההלוואה סעיף המגביל את השתנותו של התשלום החודשי, בדיוק כדי למנוע מצב שבו עלייה חדה של הריבית מגדילה את התשלום החודשי ומגבירה איתו את הסיכוי של הלווה להגיע לחדלות-פירעון. אילו רצה המפקח על הבנקים למנוע את התרחיש שמציק לו - הוא יכול היה לקדם את פיתוחו של מוצר פיננסי שונה, או כל נגזרת קרובה שלו.
5. ועוד משהו
לפני שנים רבות נאבק המשק הישראלי הצעיר על הישרדותו. הפתרון שאומץ אז על ידי הממשלה, שהאמינה בניהול ריכוזי של המשק, היה ריבוי שערי חליפין: שער חליפין ליבואנים, שער חליפין אחר ליצואנים, שער לתיירים יוצאים ושער לתיירים נכנסים. במהרה היה שער לכל סוג עיסקה, והרבה אנרגיה הושקעה בסיווג עיסקאות ובמסחר בזכויות להמיר בשער חליפין זה או אחר. אותו היגיון פעל גם לגבי מחירי המים, החשמל, האשראי המוכוון וכו'. השיטה הזו מאחורינו, הודות למאבקם העיקש של הכלכלנים, שלחצו לעבור לעולם של פעולה חופשית של שווקים, עם מחיר אחיד לכולם.המפקח על הבנקים מנסה להחזיר משהו מ"עטרתה" של השיטה הישנה: הבדלי דרישות הון לפי מאפיינים שרירותיים של העיסקה. סביר שנמצא את עצמנו עוסקים בעתיד בעקיפת הגזירות החדשות ע"י משחק בנתוני ההלוואה: הפרדת הלוואות גדולות לנתחים, הוספת ביטחונות להלוואות, מיחזור חלקי הלוואה כעבור שנה, וכו' - והדימיון של בעלי העניין ודאי מפותח משלי.
2 תגובות:
מאמר זה, כקודמיו רהוט וברור וחוזר על עמדתך הנחרצת, דורון, ממאמר קודם -- קרי אין זה תפקידו של המפקח על הבנקים לפעול על מנת למנוע המשך עליית מחירי הדירות. אין כאן לכאורה איום יציבותי על הבנקים, הנוהגים באחריות (וזה נכון במידה רבה)ועל כן הדרך היחידה לפעולה צריכה להיות בצד ההיצע, ודרך זו היא באחריות משרד האוצר ומנהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון. כל אלה נכונים רק במידה, לדעתי. בנק ישראל אמנם אינו מופקד על מחירי הדיור, אך עליו לפעול אם הוא מזהה משהו שדומה לבועה שעלולה לאיים גם על יציבות המערכת הפיננסית. הוא אינו פטור מכך במיוחד לאור העובדה שיתר הגורמים שמניתי אינם פועלים, נהפוף הוא. בנוסף, התחרות השוררת היום בין הבנקים למשכנתאות לא היתה חזקה כ"כ מעולם. עובדה זו מביאה לכך שבנקים מסויימים, המבקשים להגדיל או לשמור על נתח שוק, פועלים במרווחים אפסיים ואף שליליים לאורך תקופה לא קצרה. אני בין אלה הסבורים שקיימת בועה בשוק הדיור, ולו רק לאור העלייה החדה במחירים בשנתיים החולפות. הפעולות שבהן נוקט בנק ישראל אינן נקיות מבעיות, כפי שציינת דורון, אבל מוטב לפעול כרגע בדרכים הללו, כל עוד הממשלה מגלה נרפות וחוסר מעש. ואגב, עפ"י ההוראה אותה קראתי היום, ובניגוד לנאמר בעתונות, הקצאת ההון בשיעור של 100% חלה רק על חלק ההלוואה שיועמד בריבית משתנה, ולא על כל הסכום.
לדעתי, בנק ישראל אכן חושש מהגאות בשוק הדיור ומעליות המחירים לאו דווקא משום החשש ליציבות הבנקים. אלה נזהרים יותר מבנקים בארצות אחרות ואינם נותנים הלוואות בשיעורים גבוהים ממחיר הדירה אלא אם כן מצטייד הלווה בבטוח ההלוואה ממבטחי משכנתאות חיצוניים. לכן אין לחשוש ליציבותם גם אם בהמשך תתחולל ירידה של ממש במחירי הדירות.
הפיקוח על הבנקים, כולל האחריות על היציבות הפיננסית, אינם ממצים את אחריותו של בנק ישראל כלפי המשק. כבנק מרכזי אמור בנק ישראל לפעול לצמיחה כלכלית מרבית ולתעסוקה מלאה, כפוף לשמירה על יציבות המחירים. במסגרת זו משתדל בנק ישראל למתן תנודות - שהפעילות הכלכלית לא תיקלע לפעילות מואצת זמנית – דוגמת בועת דיור – שאחריה, עם פקיעת הבועה, תת-פעילות ואבטלה. לאמור, בנק ישראל רואה עצמו אחראי לא רק לשמור על היציבות הפיננסית אלא גם לתרום, לצד הממשלה, ליציבות המקרו-כלכלית. בהקשר זה, ניתן גם לראות למשל את התערבותו בשוק מט'ח על מנת למתן השפעה שלילית של תיסוף בשער השקל על היצוא.
ראוי אפוא שבנק ישראל ינסה למתן תנודות מחזוריות בתחום הנשען על אשראי בנקאי כגורם מרכזי, ובעיקר כאשר יש חשש שבביקוש לדירות נמצא מרכיב משמעותי של ביקוש זמני חולף. ואכן בשוק הדיור בולטת בכל העולם התופעה המחזורית, בעיקר בשל משך הייצור הארוך המונע התאמה חלקה של צד ההיצע לשינויים בביקוש. אם אין דרך להגדיל מהר את ההיצע בתגובה לגידול ראשוני בביקוש (שיכול לבוא מסיבות שונות) וכתוצאה מכך נוצרות עליות מחירים חריגות המוסיפות ביקוש ספקולטיבי באופיו – בעיקר הקדמת רכישה ועיכוב מכירה מצד משפרי דיור שיש להם דירה - יש טעם לנסות להגביל את התופעה שהיא חולפת במהותה. מדובר במשפרי דיור שאינם רוצים דירה נוספת אלא רק להחליף דירה, ואליהם נספחים "משקיעים" שרק מעוניינים "לעשות סיבוב" בשוק. קשה להבדיל בין "משפרי דיור" ל"משקיעים", אך אלה כמו אלה נזקקים לאשראי. הכבדה על האשראי לרכישת דירות היא אם כן אמצעי ראוי.
קשה עם זאת לסמוך על ייקור האשראי שישפיע מהותית על התנהגות הרוכשים. טענה נפוצה היא שריבית מעודדת רכישת דירות. אתה אף מזכיר כי "הריבית הריאלית על הלוואות משכנתא במגזר שקלי היא שלילית".זאת כאשר אתה מתייחס לריבית השקלית בניכוי האינפלציה הכללית. אבל המצב חמור הרבה יותר. את הריבית הריאלית הרלבנטית יש לחשב מול העלייה הצפויה במחיר הדירה הנרכשת ולא מול הצפי למדד המחירים לצרכן. מה שחשוב לרוכש הוא כמה תעלה ההלוואה ובכמה צפוי שתתייקר הדירה. מול עליות מחירים של 15-20 אחוז לשנה, לא נראה שהעלאת הריבית בעוד אחוז או שניים תטה את הכף. (זו טעות נפוצה להתרכז בריבית הנומינלית ולהתעלם מעליות במחירי הדירות. ריביות של 6 אחוזים לא מנעו בועת דיור בעולם, וריביות של פחות מאחוז לא חילצו מן השפל שוק שמחירי הדירות בו יורדים).
לאשראי יש מחיר אבל חשובה יותר הזמינות שלו. מי שצופה עלייה משמעותית במחירי הדירות לא בהכרח יירתע מתוספת מחיר קטנה. אבל אם תוגבל יכולתו לקבל את היקף האשראי הדרוש לו לממן רכישת דירה חדשה בעודו מעכב מכירת דירתו הקיימת, או למנף השקעה עצמית קטנה על ידי אשראי בשיעורים גבוהים לצורך השקעה זמנית בדירה - הוא ישנה התנהגותו בדלית ברירה.
הנתונים מראים שבמקביל לעלייה במחירי הדירות נתרחשה גם עלייה בגודל ההלוואה הממוצעת. אם בנק ישראל רוצה להיות תכליתי בצעדיו – זה המקום להתערב. להנחות את הבנקים שלא להגדיל את סכום ההלוואה הכולל עבור דירה המוצעת כבטחון, במקביל לעלייה במחיר הדירה. אם דירות מתייקרות אך האשראי לרכישתן אינו גדל במקביל, סביר מאוד שהיקף הרכישה וההתייקרות ייבלמו.
הוסף רשומת תגובה