פרמיית סיכון ועמלת סילוק מוקדם: מה לא בסדר בנוסחת החישוב של עמלת סילוק מוקדם?

תקציר

בישראל נהוג מאז סוף שנות ה- 80’ רכיב עמלה מיוחד - "דמי היוון" - כחלק מעמלת סילוק מוקדם בהלוואות צמודות-מדד. העמלה נקבעה ע”י נגיד בנק ישראל על רקע הירידה הדרמטית של שיעורי הריבית אז והאיום הפוטנציאלי על הבנקים. המשך קיומה של עמלה זו, שאיננה קיימת ברוב העולם,  יכול להוות רקע לדיון מעניין. אבל הנקודה החשובה כאן היא ששיטת חישוב העמלה שקבע בנק ישראל מטילה נטל עודף על לווים “חלשים” ונותנת יתרון ללווים “חזקים”. הטיה זו נובעת מכך שעמלת הסילוק המוקדם המוטלת על לווה המבקש לסלק הלוואתו בסילוק מוקדם נמצאת ביחס ישר לריבית בהלוואתו, ולכן ביחס ישר לפרמיית הסיכון שהבנק קבע לו. זהו לכן פיצוי דיפרנציאלי שאינו קשור למטרה לשמה נקבע ושאין לו הצדקה כלכלית, שכן מרגע שהלווה מסלק את חובו - אין מקום לגבות ממנו פרמיית סיכון בגין יתרת תקופת ההלוואה.

ירידת פרמיית הסיכון וניצולה ע”י הלווה

ברשימה קודמת ראינו שהלוואת המשכנתא שונה מהלוואות עסקיות (או הלוואות בין מדינות) בכך שפרמיית הסיכון הגלומה בה נותרת קבועה לכל אורך חיי ההלוואה, ללא קשר למאפייני הסיכון של ההלוואה. ראינו שתכונה זו קיימת גם בהלוואות הניתנות בריבית משתנה: השינוי התקופתי של הריבית קשור לשינויים בריבית השוק (לרבות שינויים ברמת סיכון האשראי הכוללת), ולא לשינויים במאפייני הסיכון הספציפיים של הלווה.

תכונה זו פועלת לטובת לווה שמצבו הכלכלי מתדרדר: פרמיית הסיכון אינה גדלה למרות הרעה במצבו. מצד שני, תכונה זו אינה פועלת לרעת לווה שמצבו הכלכלי משתפר: הוא יכול בכל עת לפנות לבנק ולהמיר את ההלוואה שנטל בהלוואה חדשה, ששיעור הפרמיה בה נמוך יותר, כמתחייב מהשיפור שחל במאפייני הסיכון שלו.

מיחזור הלוואה שמטרתו לנצל את ירידת פרמיית הסיכון של הלווה אינו כדאי בהכרח. אם הלווה נטל הלוואה בריבית קבועה וריבית השוק הנוכחית גבוהה מזו שהייתה בעת שנטל את ההלוואה - הרווח שיכול להיווצר ללווה מירידת פרמיית הסיכון הספציפית שלו עלול להתקזז ע”י התייקרות עלות המימון הממוצעת. במקרים אחרים הלווה יכול לנצל את השיפור במצבו הכלכלי להוזלת עלות ההלוואה.

עמלת סילוק מוקדם

ללווה יש זכות לסלק את הלוואתו - כולה או חלקה - בכל עת שיחפוץ בכך. זכות זו של הלווה לסלק את חובו לפני מועד הסילוק החוזי אינה תלויה ברצונו הטוב של הבנק: זוהי זכות המוקנית ללווה עפ”י חוק, והיא מקובלת בכל העולם. במדינות מסוימות נדרש הלווה לפצות את הבנק בגין נזק כספי שנוצר עקב הסילוק המוקדם. פיצוי זה קרוי “עמלת סילוק מוקדם”.

על מה אמורה העמלה לפצות את הבנק?

הנימוק העיקרי למתן פיצוי לבנק במקרה של סילוק מוקדם הוא הטירחה שנגרמת לו בגין הצורך להקצות מחדש את האשראי. הדבר דומה אולי לטירחה הנגרמת לבעל דירה המשכיר את דירתו לתקופה של שנה, והשוכר מבקש להתיר את החוזה כעבור חודשיים. לפיכך כלולה בעמלת הסילוק המוקדם עמלה תפעולית שאמורה לפצות את הבנק בגין הטירחה שנגרמה לו.

נימוק אפשרי נוסף הוא ששיעור הריבית במשק ירד מאז ניטלה ההלוואה, והבנק יצטרך לספוג בעת ההקצאה מחדש ירידה של המירווח הפיננסי (ההנחה היא שאת עלות המקורות לכל תקופת ההלוואה הוא כבר סיכם עם המפקידים). הדבר דומה למצב שבו שכר הדירה בשוק ירד מאז נחתם חוזה השכירות, ולכן התרת החוזה עם השוכר באמצע תקופת השכירות תגרום למשכיר נזק. פיצוי הבנק במקרה כזה - אם אכן הוא מוסכם מראש - צריך לשקף את הפסד הריבית שנגרם לו כתוצאה מירידת שיעור הריבית במשק. בדוגמא של שכ”ד, הפיצוי צריך לשקף את ירידת שכר הדירה למשך יתרת תקופת השכירות.

מקורו של הפיצוי הנהוג בישראל

ברוב מדינות העולם אין לווה המבקש לסלק את יתרת חובו לפני המועד החוזי נדרש לפצות את הבנק על ירידת שיעור הריבית. זכותו של הלווה לסילוק מוקדם היא מוחלטת, ואינה מותנית בכך ששיעור הריבית בשוק לא ירד מיום מתן האשראי. גם בישראל, רכיב זה של עמלת הסילוק המוקדם (“עמלת היוון”) לא היווה חלק מחוזה ההלוואה עליו חתמו הלווים, והוא נקבע חד-צדדית ורטרואקטיבית ע”י נגיד בנק ישראל בסוף שנות ה-80’.

מה גרם לקביעה ייחודית זו?

לאחר למעלה מעשור של אינפלציה שהואצה בהדרגה, נקטה הממשלה בשנת 1986במדיניות כלכלית לבלימת  האינפלציה. מדיניות זו כללה לא רק אמצעים לטיפול מיידי בסימפטומים (הקפאת מחירים, שע”ח ושכר), אלא גם רפורמות נרחבות שמטרתן טיפול בשורשי האינפלציה: הגירעון הממשלתי העצום  ואופן מימונו. חלק מרפורמות אלו הופעלו בשוק ההון, והביאו לראשונה לפתיחת אפיקים לזרימת הון פרטי למימון השקעות. התוצאה הייתה ירידה של שיעורי הריבית במגזר הצמוד למדד ובעיקר בתחום המשכנתאות: שיעור הריבית הצמודה על הלוואות משכנתא חופשיות (להבדיל מהלוואות מוכוונות שניתנו ע”י הממשלה) ירד בתוך חודשים מ-13% ל- 6-7%.

האיום המיידי

נפילת ריביות השוק יצרה אפשרות ללווים להוזיל את עלות חוב המשכנתא שלהם ע”י מיחזור: נטילת הלוואה חדשה בריבית 6-7% לשם פרעון ההלוואה הישנה שהריבית בה הייתה 13%. אלא שהבעיה הייתה הנזק הפוטנציאלי שמיחזור המוני כזה יגרום לבנקים למשכנתאות: מאחר שהם גייסו מקורות מימון ארוכי טווח בריבית 10-11% - הם יכלו לאפשר ללווים לנצל את הריבית הנמוכה למיחזור החוב רק אם גם להם הייתה ניתנת  אפשרות מקבילה למחזר את הפיקדונות שקיבלו. אפשרות זו לא ניתנה להם, שכן המשמעות הייתה לפתוח מחדש את הסכמי הפיקדונות עם המפקידים (באותה תקופה: קופות הגמל).

זהו מצב הקרוי “משחק סכום אפס”: הרווח שצפוי למשתתף אחד חייב לבוא מגרימת הפסד זהה למשתתף אחר. במקרה זה, האפשרות להוזיל את חוב המשכנתאות ללווים חייבה פגיעה באחד משני השחקנים האחרים: קופות הגמל, או הבנקים למשכנתאות. מאחר שקופות הגמל ריכזו באותה עת את רוב החיסכון של משקי הבית, פגיעה בהן לא הייתה אפשרית פוליטית. מכאן שהמשחק היה בין הבנקים לבין הלווים. בדיקה שערך אז המפקח על הבנקים העלתה שאם כל הלווים ינצלו את ירידת הריבית למיחזור החוב -  ירידת הערך הכלכלי של חוב המשכנתאות המיצרפי תגרום למחיקה למעשה של ההון העצמי של הבנקים למשכנתאות ותביא בפועל לחיסולם.

התערבות נגיד בנק ישראל

זוהי הנקודה בה התערב נגיד בנק ישראל. הוא קבע שלמרות שזכות הלווים לסילוק מוקדם קיימת מתוקף החוק - הם יידרשו לפצות את הבנקים על הנזק שייגרם להם מכך שהם ילוו מחדש את הכספים בשיעור ריבית נמוך יותר. שיטת החישוב של פיצוי זה נקבעה במפורש, ומאז אנחנו חיים עם המושג “עמלת סילוק מוקדם” כשכוונת כולם היא לחלק דמי ההיוון.

חישוב העמלה: השפעת פרמיית הסיכון

הבעיה עם שיטת החישוב של עמלת הסילוק המוקדם היא שהיא כוללת בתוכה הטייה הפוגעת בלווים חלשים על חשבון לווים חזקים. כדי להבין זאת נזכור שפרמיית הסיכון היא ספציפית ללווה: כל בנק מעריך עפ”י נתוני הלווה מהו סיכון האשראי הגלום בהלוואת המשכנתא שלו, ובהתאם קובע לו פרמיית סיכון. כך, לווה שמאפייני הסיכון שלו בעייתיים יותר - הכנסות נמוכות, מאפייני הכנסות נמוכים, שיעור נמוך של הון עצמי, מאפיינים בעייתיים של נכס נרכש - צפוי שתיקבע לו פרמיית סיכון גבוהה יותר מלווה שמאפייני הסיכון שלו בעייתיים פחות. התוצאה היא שמחיר החוב עומד ביחס ישר למאפייני הסיכון. בעולם שבו מאפייני הסיכון עומדים ביחס הפוך למאפיינים הסוציו-כלכליים - לווים חלשים יותר ישלמו יותר עבור אותה הלוואת משכנתא. אין בכך הפתעה: זוהי דרכו של שוק תחרותי להתמודד עם סיכון אשראי. יכולנו רק להצטער על כך שלא השכלנו לכונן בישראל מערכת אחרת למימון דיור, שלפחות תתן הזדמנות שווה לחלשים, שלא לדבר על אפלייה מתקנת. אלא שלא כאן ההטייה עליה אנו דנים.

שיטת החישוב של עמלת הסילוק המוקדם (דמי היוון) מבוססת על כך שהלווה משלם לבנק סכום שהוא פונקציה של ההפרש בין שיעור הריבית בהלוואה לבין שיעור הריבית הממוצע בשוק במועד הסילוק. זהו שיעור ההפסד שנגרם לכאורה לבנק בכל שנה עד לתום תקופת ההלוואה. מהי הבעיה כאן? שהפרש זה כולל את פרמיית הסיכון, ולכן הוא גבוה יותר במקרה של לווים חלשים.

דוגמא מספרית

 כדי להבין זאת נשתמש בדוגמא הבאה. נניח שני לווים שנטלו הלוואה באותו יום. אחד מהם הוא בעל מאפייני סיכון בעייתיים-יחסית (הכנסה נמוכה, הון עצמי נמוך, דירה בפריפריה), והשני - בעל מאפייני סיכון טובים יותר (הכנסה גבוהה, הון עצמי גבוה ודירה במרכז הארץ). נניח עוד ששיעור הריבית שנקבע לראשון הוא 7%, ולחברו נקבע שיעור ריבית של 6%. ריבית השוק בממוצע היא 6.5%. נניח עוד שתקופת ההלוואה היא 25 שנים.

כעת נניח שחלפו חמש שנים, ויתרת החוב של כל אחד מהלווים (לא כולל עמלת סילוק מוקדם) היא זהה: 750,000 ש”ח. נניח שהריבית במשק ירדה בינתיים, וריבית המשכנתאות הממוצעת ירדה גם היא בעקבות זאת, ל-5%. שני הלווים מחליטים לנצל את ירידת הריבית להוזלת עלות המשכנתא שלהם ולכן מבקשים ליטול הלוואה חדשה לסילוק ההלוואה הקיימת. נניח עוד שהלווה שהיה בעל מאפייני סיכון בעייתיים-יחסית הצליח לשפר את מצבו: הוא שילם את חובו כנדרש מידי חודש, הכנסתו עלתה במידה ניכרת, וערך הבית שרכש עלה כך ששיעור המימון הדרוש לו הוא בהלוואת המיחזור נמוך מזה שהיה בהלוואה המקורית. למעשה, זוהי סיבה נוספת מדוע הוא מבקש למחזר את חובו: הוא מאמין שהשיפור במאפייני הסיכון שלו יאפשר לו להפחית את פרמיית הסיכון שלו.

כאן מצפה ללווה הראשון הפתעה: גובה עמלת הסילוק המוקדם שיתבקש לשלם. עמלת הסילוק המוקדם שיידרשו שני הלווים לשלם לא תהיה שווה: הלווה הראשון יידרש לפצות את הבנק על מלוא ההפרש בין שיעור הריבית בהלוואה שלו (7%) לבין ריבית השוק הנוכחית (5%); הלווה השני יידרש לפצות את הבנק על ההפרש בין שיעור הריבית בהלוואה שלו (6%) לבין ריבית השוק. מכאן שהלווה הראשון יידרש לשלם יותר. אין מדובר כאן בהפרש זניח: עמלת הסילוק המוקדם של הלווה הראשון (לאחר הנחות) תהיה 91,756 ש”ח, ושל הלווה השני - 44,927 ש”ח.

מה מקור ההפרש בעמלה?

הדוגמא לעיל ממחישה עיקרון חשוב הגלום בנוסחת עמלת הסילוק המוקדם הנהוגה כיום: הפיצוי שלווה נדרש לשלם לבנק אינו משקף למעשה את הירידה של ריבית השוק, כפי שניתן היה אולי לשער מהתיאור קודם לגבי תפקידה המוצהר של העמלה, אלא הוא פונקציה של ההפרש בין הריבית בהלוואה הספציפית שלו לבין ריבית השוק הנוכחית. לפיכך, גובה הפיצוי הוא פונקציה של פרמיית הסיכון שמשלם הלווה. התוצאה היא, כפי שראינו בדוגמא המספרית, שלווה בעל מאפייני סיכון יותר בעייתיים נדרש לשלם עמלה גבוהה יותר במקרה של סילוק מוקדם. זהו, אם כן, קנס המוטל בעיקר על לווים חלשים.

האם יש הצדקה לצורת החישוב?

האם יש הצדקה לגבות עמלת סילוק מוקדם גבוהה יותר ממי שפרמיית הסיכון שלו גבוהה יותר? נראה שלא: פרמיית הסיכון שמשלם הלווה לבנק מבוססת על תחשיב של עלות הסיכון; אם הלווה פורע את חובו - עם הפירעון חולף גם הסיכון, ולכן בטלה העילה לגביית פרמייה בגינו. החישוב הנוכחי של עמלת סילוק מוקדם מחייב את הלווה לשלם לבנק את פרמיית הסיכון בגין סיכון שאיננו קיים עוד מרגע שנפרע החוב.

איך היה צריך להיות החישוב?

תארו לעצמכם שמטרת העמלה מקובלת עלינו: למנוע מהלווים ליצור רווחי הון שמקורם בירידת הריבית במשק. היינו רק קובעים שיטת חישוב שנאמנה למטרה זו: פיצוי בגין ירידת הריבית הממוצעת - לא הריבית הספציפית. בדוגמא המספרית לעיל הפיצוי בגין ירידת שיעור הריבית הממוצע מ- 6.5% ל- 5% היה צריך להיות זהה עבור שני הלווים, בגובה 68,109 ש”ח כל אחד, ולא 91,756 ש”ח ללווה הראשון ו- 44,927 ש”ח ללווה השני. הנימוק הוא פשוט: הפיצוי לבנק צריך להיות קשור לנזק הצפוי מירידת הריבית הממוצעת בשוק. אין מקום לפצות את הבנק על נזק שלא קרה לו.