רשימת אורח: שיווק קרקע ובלימת הירידה של מחירי הדירות - ד"ר יאיר דוכין*

ההאטה המסתמנת בחודשים האחרונים בהיקף רכישת הדירות החדשות, שהחלה להתבטא בירידה מינורית של מדד מחירי הדירות בבעלות, מהלכת אימים על חלק מהיזמים והקבלנים בענף ועל הבנקים שמממנים את פעילותם. החשש במערכת הבנקאות המסחרית (ובבנק ישראל,  האחראי על שמירת יציבות המערכת הבנקאית בישראל) מירידת מחירי הדירות נובע מהאיום שתהליך כזה עלול ליצור על יציבות המערכת הבנקאית עקב המשקל הגבוה של ענף הנדל"ן, ובעיקר מגזר המגורים, בסל האשראי הבנקאי. כתוצאה מכך החלו להישמע קולות, לרבות קולו של בנק ישראל, הקוראים למשרד השיכון להאט את קצב שיווק הקרקעות, שכן מחירי הקרקע - שעלו בחדות מאז 2007 - נתפסים כגורם המרכזי המניע את מחירי הדירות. הגורמים החוששים מההשלכות של ירידה חדה של מחירי הדירות רואים אפוא בהאטת השיווק של קרקעות תרופה לאיום. במאמר הנוכחי אנסה להסביר את הקשר בין שיווק הקרקעות למחירי הדירות וכן את הקשר בין גורמים אלה להחלטה על מיקום רכישת הדירות.

אקדים ואומר שהרעיון להאט את שיווק הקרקעות כדי לעצור את ירידת מחירי הדירות נראה לי פסול על פניו, וזאת מכמה סיבות. ראשית, בחינה עניינית של הקשר בין מחירי הדירות למחירי הקרקעות מצביעה על כך שבניגוד לדעת מציעי התרופה הנ"ל, בטווח הקצר, במציאות הענפית של מדינת ישראל, עליית מחירי הדירות היא שהביאה לעליית מחירי הקרקעות, ולא להיפך, ולכן בטווח הקצר צמצום שיווק הקרקעות לא ימנע את ירידת מחירי הדירות (אם היא בכלל תתרחש). לעומת זאת, בטווח הארוך צפויה האטה בשיווק הקרקעות, בעיקר באזורי הביקוש, לגרום לנזק משמעותי ביותר לתפקוד הענף ובדרך גם לגרום למחזור ההתייקרויות הבא.

שנית, תפקיד הממשלה, השולטת על למעלה מ- 90% מקרקעות המדינה ומעוניינת כמובן בתפקוד חלק ויציב של הענף, הוא ליצור מלאי מספיק של קרקעות מתוכננות לבנייה. מלאי זה צריך להיות זמין "על המדף", עם פרישה רחבה בכל הארץ, כך שכאשר יזמים רוצים להגיב לאיתותי שוק הדירות - יעמוד המלאי לרשותם. בחינת התנהלות הממשלה בתחום השמשת הקרקעות (מאז ראשית שנות ה- 90') מצביעה על התנהלות בעייתית המתבטאת בהשמשה איטית ובלתי מספקת של קרקע והעדר כמעט מוחלט של מלאי זמין. בדיקה פרטנית יותר מצביעה גם על פרישה גיאוגרפית בעייתית של המלאי הקיים: מרביתו מצויה באזורי פריפריה ורק נתח קטן ממנו מצוי באזורי הביקוש. כתוצאה מכך אפילו למלאי קטן זה, שאמור לשמש כגורם מאזן לפערי ביקוש והיצע - אין למעשה השפעה מווסתת על מחזורי העסקים בענף.

בחינת הקשר בין מחזורי העסקים בענף, כפי שהם מתבטאים בהשתנות הריאלית של מחירי הדירות בבעלות, לבין היקף שיווק הקרקע, מצביעה על התאמה ברורה של קצב השיווק להשתנות המחירים (ראו גרף מצורף). כלומר, כאשר ניכרה האטה בענף ומחירי הדירות ירדו - צנח במקביל שיווק הקרקע. עם התחדשות הגאות התחדש הלחץ לזירוז ההשמשה והשיווק של קרקע.

המשמעות של הגרף היא ברורה: בתקופות שפל בבנייה, השיווק האיטי של קרקע והעדר המלאי לא הקשו על תפקוד הענף, אולם בתקופות הגאות יצר המחסור צוואר בקבוק ברור בתפקוד השוטף של היזמים, תוך גרימת לחץ בלתי מוצדק על מחירי הקרקע. תקופת השפל המסתמנת בענף צריכה להיות מנוצלת לפעילות אינטנסיבית של השמשת קרקעות, שתהיינה זמינות לקראת מחזור הגאות הבא, שיגיע, כנראה, לקראת סוף שנת 2013. מוקד השמשת הקרקעות חייב להיות באזורי הביקוש העיקריים, דהיינו, במחוזות תל אביב, המרכז וירושלים, שכן לשם צפויים להגיע מרבית הביקושים, לפחות בשנתיים הקרובות. העדנה הקצרה שהייתה לשוקי הנדל"ן בצפון ובדרום צפויה להסתיים בקרוב, ככל שהחורף הכלכלי הצפוי יחריף. הסימנים המובהקים לכך, כבר נראים, בדמות מכרזי קרקע במחוזות הצפון והדרום שאינם מקבלים הצעות מיזמים (למרות תגי המחיר המוצמדים להם על ידי שמאים, ש"חיים" עדיין בעידן הגאות של מחוזות אלה). לאור ההתפתחויות הנוכחיות בשוק ומחזורי העסקים החזויים לענף, נראה, שחלק ממקבלי ההחלטות "לחמו" עד כה את "המלחמה הקודמת".

במקום לדכא את הביקושים, יש להתחיל כיום בעידודם (צעדים נכונים בהקשר זה החלו להיעשות על ידי בנק ישראל שהחל, סוף-סוף, בהורדת להפחית את שיעור הריבית). להערכתי, גם הסיכונים הענפיים של הבנקים באשראי למגורים אינם "כצעקתה", עקב כריות בטחון ממוצעות של קרוב ל- 40% הון עצמי, במימון רכישת הדירות.

באשר למיקום מומלץ לרכישת דירות, חשוב לציין שעד שלא תופעל מדיניות ממשלתית אגרסיבית לפיתוח ועידוד התעסוקה באזורי הפריפריה - ימשיכו שווקי הנדל"ן לחוות שם תקופות שפל ארוכות, עם מחזורי גאות קצרים. אולם ברור מכאן שמשקיעים מתוחכמים וצרכני דירות למגורים יכולים לנצל את מחזורי העסקים הללו בפריפריה לטובתם, שכן במהלך 2012 יהפוך שוק הדירות בפריפריה לשוק מובהק של קונים.

* ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים. רשימה זו פורסמה ביום 2.12.2011, בשינויי עריכה קלים, במוסף הנדל"ן של העיתון  "דהמרקר"