רשימת אורח: אגדת המחסור בקרקעות לבנייה בישראל - ד"ר יאיר דוכין*

מחירי הדירות בישראל עלו חדות מאז שנת 2007. עלייה מהירה זו של מחירי הדירות עומדת בהתמדה במוקד הדיון הציבורי. היא נובעת, לכאורה, ממחירי קרקע גבוהים - תוצאה של מחסור אקוטי בקרקע לבנייה. באחרונה פנה אלי חבר, שיודע יותר מדבר או שניים על ענף הנדל"ן, בשאלה עקרונית: האומנם המצב האובייקטיבי של שוק הנדל"ן בישראל, שנתון בצבת שבין שטחה הנתון (והקטן, יש לומר) של מדינת ישראל, לבין גידול האוכלוסייה המתמשך, יוצר תהליך הכרחי ומתמשך של התייקרויות של דירות למגורים? 

במאמר הנוכחי אסביר בקצרה שני היבטים של שאלת הקרקעות:

1. מדוע "המחסור" בקרקעות לבנייה אינו הגורם לעליית מחירי הדירות;
2. מדוע גם בטווח הארוך אין לישראל בעיה אמיתית של מחסור בקרקע לבנייה בכלל ולמגורים בפרט.

באשר לשאלה הראשונה, יש להבין שבניגוד לדעה הרווחת שמציגה את מחירי הקרקע הגבוהים (הנובעים "כמובן" ממחסור בקרקע) כגורם העיקרי להתייקרות הדירות, המצב בפועל הוא הפוך: מחירי הקרקעות, הן במכרזי מ.מ.י והן ברכישת קרקעות פרטיות, נגזרים ממחירי הדירות.

הדוגמא המספרית הבאה ממחישה את הטענה הנ"ל: נניח שיזם מתכנן לבנות דירת 4 חדרים בשטח מקובל של כ- 120 מ"ר. היזם מעריך שיוכל למכור דירה זו בכ- 2 מיליון ₪, כולל מע"מ. כדי להציע מחיר עבור הקרקע חייב היזם להפחית מהמחיר הכולל של הדירה את שלושת הרכיבים הבאים:

• מע"מ בסך 320,000 ₪ (16%)
• רווח יזמי (צנוע) בסך 200,000 ₪ (10% מהמחיר)
• עלויות בנייה כוללות בסך 960,000 ₪ (מחושב לפי 8,000 ₪ למ"ר מבונה)

סה"כ ההפחתות מגיע ל- 1,480,000 ש"ח, כך שהיזם יכול להציע למוכר הקרקע לכל היותר 520,000 ש"ח תמורת הקרקע לאותה יחידת דיור. אם היזם יציע מחיר גבוה יותר עבור הקרקע יהיה עליו להפחית את הרווח היזמי (שמהווה כרית ביטחון כלכלית לכל הפרויקט), שכן על מחיר הדירה ועל מרכיבי העלויות האחרים אין לו כמעט שליטה.

מהניתוח הנ"ל ניתן גם להבין את מהות החשיפה לסיכון של היזם: משך הזמן שבין מועד התשלום תמורת הקרקע לבין עיתוי מכירת הדירות עומד בממוצע על שנתיים ויותר; בפרק זמן כזה עלולים להתחולל שינויים משמעותיים הן במחירי הדירות והן בעלויות הבנייה, שיכולים להפוך את בניית הדירה לפרויקט הפסדי. היזם, שמודע לסיכונים הללו, חייב אפוא לבחון ברציפות את מצב השוק ולהתאים אליו את קצב הבנייה. מרווחי הביטחון של היזם הם כה מצומצמים כיום, שלעתים האטה זמנית בקצב מכירת הדירות יכולה להוביל לתגובת שרשרת שתביא לעצירה מוחלטת של פרויקט.

בנקודה זו כדאי להדגיש שהפעולות שננקטו בשנתיים האחרונות על ידי ההנהגה הכלכלית במדינה - קרי: משרד האוצר ובנק ישראל - החמירו, בניגוד כנראה לכוונתם המקורית, את סביבת הסיכונים של היזמים. מצד בנק ישראל נבעה ההחמרה מהקשחת תנאי המימון ליזמים, שנלוותה להקשחת תנאי המשכנתאות, שנועדה לצנן את הביקושים. מצד הממשלה נמשך חוסר האונים שלה הן בצד אספקת התשומות (בעיקר כוח אדם), שהתבטא בהמשך התייקרות עלויות הבנייה למרות ההאטה הכלכלית בעולם, והן בניסיון, שלא צלח עד כה, לקצר תהליכים ביורוקרטיים בדרך לזירוז קצב התחלות הבנייה.

באשר לשאלה השנייה, הרי שכדי לדון בה נתייחס לשני נתוני יסוד חיוניים:

• מלאי יחידות הדיור בישראל נאמד ב- 2.3 – 2.5 מיליון
• הביקוש השנתי לתוספת יחידות דיור נאמד כיום ב- 40,000 – 45,000

מול נתוני יסוד אלה יש לבחון את היצע הקרקעות לבנייה למגורים, לטווח ארוך בישראל.

ניתוח היתכנות זהיר של התבעו"ת (תכניות בניין עיר) השונות למגורים בארץ, שנמצאות בשלבי אישור שונים, כלומר, משלב רעיוני ועד תבעו"ת מאושרות, מצביע על פוטנציאל כולל של תוספת של למעלה מ- 2 מיליון יח"ד, וזאת עוד לפני הפשרה נוספת של קרקעות חקלאיות שיכולה בנקל להכפיל את הכמות. אמנם חלק לא מבוטל מהפוטנציאל האמור נמצא מחוץ לאזור הביקוש העיקרי (המשולש חדרה–גדרה–ירושלים), אך בטווח הארוך ניתן, על ידי מדיניות נכונה לעידוד פיזור האוכלוסייה, להפוך את ישראל כולה לאזור ביקוש אחד (התהליך הנדרש כדי לממש מהלך כזה מצדיק מאמר נפרד).

על בסיס נתוני יסוד אלה ברור שפוטנציאל ההיצע הנוכחי יכול להספיק ללא קושי ליותר מ- 40 שנה, והמשפט המפורסם של ועדה מתקופת המנדט ש"לא ניתן להכניס חתול נוסף לארץ ישראל" - אין לו כל בסיס במציאות. למעשה על ידי מהלך תכנוני סדור וארוך טווח ניתן לייצר מלאי קרקעי שיספיק גם ליותר מ- 80 שנה.

התשובה לשאלה השנייה שהוצגה היא, אפוא, שחד משמעית אין מחסור אובייקטיבי בקרקע לבנייה, ומחסור בקרקעות אינו הגורם להתייקרות הדירות. תחושת המחסור בקרקעות נובעת מהתנהלות כושלת של מנהלי מלאי הקרקע הלאומית בישראל שלא הצליחו עד היום להוביל מהלך ארוך טווח של יצירת מלאי יציב של קרקע מתוכננת, שהיה יכול לייצב את השוק ולהפסיק את המאבקים חסרי השחר בין מחזיקי הקרקעות החקלאיות למוסדות המנהלים את קרקעות הלאום.

*ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה