בשולי שיא הביצוע של משכנתאות

בשבוע שעבר דיווחה התקשורת כי לפי נתוני בנק ישראל לחודש יולי היקף הלוואות המשכנתא הגיע לשיא של כל הזמנים: כ-4.9 מיליארד ש"ח. הנתון הביא לגל של פרשנויות לגבי סיבות אפשריות לגידול בביצוע המשכנתאות, לאחר תקופה של האטה. המשותף לכל ההסברים הוא ההסכמה שהביקוש לרכישת דיור, בעיקר לצורך השקעה, חזר לרמה גבוהה לאחר תקופת האטה של מספר חודשים. המערכה של הממשלה נגד מחירי הדירות - נכשלה. חזרנו ל"בועת נדל"ן".

האמנם? ברשימה זו ננסה להבין כמה דברים לגבי הדרך בה אנחנו מפרשים אירועים.

האדם מחפש משמעות

הבעיה מתחילה מכך שכפרטים איננו מוכנים לקבל פיסות אינפורמציה כשלעצמן - אנחנו דורשים תובנות. אינפורמציה גולמית משאירה אותנו במצב של אי-שקט: מה זה אומר? מה זה אומר לגבי? מה אני צריך לעשות בהקשר לאינפורמציה זו? כך גם אנו מתייחסים לעצם העובדה שהיקף הביצוע של משכנתאות הגיע לשיא: האם עלינו לרוץ לרכוש דירה עכשיו? פיספסנו משהו?

בהשאלה מעולם המושגים הצבאי, איננו מסתפקים בידיעות - אנחנו דורשים מודיעין, כלומר אנו מחפשים תזה לגבי מה שקורה, כזו שהידיעות מתיישבות איתה. כמובן שייתכן שיש יותר מתזה אחת שמתיישבת עם הידיעות שבידינו, ואז עלינו לבחור בין אפשרויות. בעולם הצבאי מדובר במשחק בין צדדים, ולכן המטרה היא לזהות כוונות של הצד השני. בעולם הכלכלי מדובר בזיהוי מגמות ותהליכים: מהו התהליך שמתרחש מול עינינו?

הגישה הפרקטית הזו שלנו לחדשות כלכליות - הניסיון לזהות מגמות ובעיקר שינויי מגמה, או לפחות לחשוב שאנחנו מבינים את האירועים - אינה שלילית כשלעצמה. אבל השאלה היא מניין נשיג את החומרים לבנות תזה כזו. בחברה מודרנית, הצינור העיקרי דרכו נשלים מידע ונקבל הצעות לתזות - הוא התקשורת. בין שמדובר בפרשנים כלכליים המועסקים ע"י התקשורת, ובין שמדובר בליקוט דעות ממומחים שונים באמצעות ראיונות - התקשורת היא הצינור, היא החושים בעזרתם אנו מנסים לפענח את העולם. זוהי החשיבות העצומה של התקשורת, וזוהי הסיבה מדוע אני מרשה לעצמי לפעמים להתבטא בביקורתיות לגבי איכות הדיווח העיתונאי בחיינו: מדובר בתפקיד אחראי, ואין לסלוח על חוסר מקצועיות או על התרשלות בביצועו.

ההודעה של בנק ישראל: מידיעה לתובנה

לפי הודעה שפירסם הבנק המרכזי (הקוראים המוכשרים מוזמנים לנסות למצוא את הידיעה המקורית בעצמם באתר בנק ישראל) חל גידול בחודש יולי בהיקף ביצוע הלוואות משכנתא חדשות, והביצוע הגיע לשיא של כל הזמנים. זהו החומר הגולמי ממנו היה צריך ליצור תובנות.

כותרות התקשורת שפורסמו למחרת ההודעה של בנק ישראל לקחו את הידיעה מהלך שלם קדימה. ברוב העיתונים הוסבר שמחירי הדירות חזרו לעלות לאחר כמה חודשים של בלבול, כיון שהרוכשים חוזרים לשוק הדיור. הנימוקים מדוע הרוכשים חוזרים לשוק הדיור נעים בין הפחתת הריבית ע"י בנק ישראל, שהוזילה את המשכנתא, לבין התפכחות כוללת של הציבור ממדיניות הממשלה. לפי הסבר זה הציבור הבין שהממשלה לא תצליח לעמוד בהבטחותיה להוזיל את הדיור, ולכן הוא חזר להסתער על שוק הדירות. הוצע גם הסבר שהביצוע הבולט של הלוואות הוא חריגה ממגמה, חריגה שנוצרה בגלל ההעלאה הצפויה של שיעור המע"מ ב-1% שגרמה לרוכשי הדירות להזדרז ולהשלים את רכישת הדיור לפני העלאת המע"מ.

הפרשנויות טוענות שמדיניות הממשלה כשלה: למרות ההבטחות של שרי האוצר והשיכון, ולמרות האיומים של נגיד בנק ישראל - מחירי הדיור לא ירדו ושוב אנחנו נמצאים בתוך תהליך "בועתי" בתחום הנדל"ן. יותר מזאת, קיימת הסכמה גם שתנועת המחאה כשלה: היא לא הצליחה להביא את הממשלה לנקוט במדיניות אפקטיבית.

ולסיום "חגיגת התובנות" שמענו עוד משהו: שמענו ממנכ"ל של אחת מהחברות לייעוץ משכנתאות ש"הקונים הפנימו שהמחיר על דירות היום הוא המחיר הריאלי, אחרי כמה חודשים של היעדרות מהשוק בציפייה לירידות מחירים", ואפילו קראנו פרשנות הטוענת ש"מחירי דירות לא יכולים בכלל לרדת ב-30%".

כל-כך הרבה תובנות מנתון אחד?

מוכרחים להתפעל מיכולתם המקצועית של הפרשנים לפענח מגמות ולגבש מייד תמונת עתיד על-סמך נתונים כ"כ חלקיים. לכאורה, זהו יתרונו הייחודי של איש עסקים מצליח - לא של כלכלן או פרשן, שנאבק בדרך כלל לספק הסברים בדיעבד להתפתחויות מפתיעות. אבל הספק לגבי יכולתם של נביאים אלו מתעורר כשמחטטים בעיתונים מלפני כמה חודשים, ורואים מה היו ההערכות והפרשנויות אז: רואים את ההערכות שמחירי הדיור נמצאים במגמת ירידה, את הדיווחים על ההאטה בקצב התחלות הבנייה, את הדיווחים על מתווכים שמתלוננים על "התייבשות" השוק, את הסיפורים על מוכרי דירות שמתקשים לעכל את ירידת מחירי הדירות ומתעקשים על מחירים מופרזים שגורמים להארכת זמן המכירה הממוצע, ואת הסיפורים על רוכשי דירות שנתקעו עם דירותיהם הישנות ונזקקו להלוואות גישור מהבנקים.

להיכן נעלמו כל הסיפורים הללו? הייתכן שמדובר בכלל בבועה תקשורתית, בניסיון להתאים סיפורים להתפתחויות ללא כל יכולת להבין באמת את ההתרחשויות? האם יש כאן ניסיון להעלות בצורה צינית את רמת החרדה של הציבור ע"י כותרות? האם המקצוע התדרדר לספירת אחוזי צפייה והקלקה? האם אנשי התקשורת הפכו ממלצרי מידע חיוניים לשבשבת, לנקודת תורפה של יציבות המערכת?

כמה הערות לנתון שהתפרסם

לפני שניחפז לאמץ את הפרשנויות לעיל שהוצגו בתקשורת אני מציע לחשוב על עוד כמה נקודות:

• הידיעה שהתפרסמה באמצע אוגוסט היא לגבי הלוואות שניתנו בחודש יולי 2012
• הבנקים נוהגים להעמיד את הלוואת המשכנתא כתשלום אחרון בגין הדירה הנרכשת. מדובר לכן בעיסקאות רכישה שהתשלום האחרון בהן חל בחודש יולי
• אם התשלום האחרון היה בחודש יולי, ייתכן שהחוזה לגבי רכישת הדירה נחתם כבר בין חודש לשלושה חודשים לפני-כן, כך שהחתימה והתשלום הראשון היו כבר בתקופה אפריל-מאי 2012
• חתימה על חוזה ותשלום מקדמה הם האקט האחרון של דיונים על ניסוח סעיפי החוזה בין עורכי הדין של שני הצדדים. מכאן שההסכמה בין הצדדים על מחיר הדירה ותנאי התשלום (להבדיל מטקס החתימה) הייתה כנראה כשבועיים קודם לתשלום הראשון
• חיפוש הדירה ע"י הרוכש נמשך בדרך-כלל מספר חודשים, כשכבר בחודשים הראשונים הוא מגבש לעצמו החלטה לגבי תקציב, גודל דירה ומיקום גיאוגרפי

מרשימה זו של נקודות עולה אולי אפשרות מעניינת לגבי התהליך שאנו עדים לו: רוכשי הדירות שנטלו הלוואות בהיקף שיא (כפי שהתפרסם באמצע חודש אוגוסט) יצאו לדרכם לרכוש דירה אי-שם בין הרביע האחרון של 2011 והרביע הראשון של 2012. אין לדעת זאת בבירור ללא נתונים נוספים ברמה הפרטנית, אבל עולה כאן אפשרות שעולם החוויות עליו ביססו רוכשי הדירות את החלטותיהם לרכוש דירה אינו מה שניתן היה לחשוב כשקוראים את הפרשנויות המוצעות להיקף הביצוע החריג. ה"טריגר" לביצוע העצום אינו משהו שאירע בחודש האחרון, כמו ההחלטה להעלות את שיעור המע"מ ב-1%: את ההסבר יש לכן לחפש בעיתוי אחר, מוקדם יותר, ואולי גם בעולם מושגים שונה.

אנקדוטה

התייחסות למימד הזמן של תהליכים - התמשכותו של תהליך נטילת המשכנתא - מזכירה לי את סיפור השמדתם של הדינוזאורים: אחד ההסברים המקובלים להיעלמותם הפתאומית של הדינוזאורים מעל כדור הארץ הוא פגיעה של מטאוריט ענק בחצי הכדור המערבי, לפני כ-65 מיליון שנים; ניסיון של אסטרופיזיקאים לזהות מניין הגיע אותו מטאוריט מעלה שהפיצוץ ששיגר את אותו מטאוריט לכיוון כדור הארץ ארע מיליוני שנים לפני שהתפתח הדינוזאור הראשון!

תובנות אפשריות

להלן כמה תובנות אפשריות:

• את הסיבות לביצוע החריג של משכנתאות בחודש יולי 2012 יש אולי לחפש בתקופת זמן אחרת - לא בהתפתחויות שחלו ביולי-אוגוסט 2012 כמו העלאת שיעור המע"מ או הפחתת הריבית ע"י בנק ישראל
• אנו חיים בעולם שבו קיים פיגור-מופע: סיבה ומסובב אינם מתרחשים בו-זמנית; אין טעם ליפול בכשל הלוגי ולחבר סיבתית בין תופעות רק בגלל סמיכות הזמנים של התרחשותן
• בעולם של פיגור-מופע, מעניין מה חשבנו כולנו בסביבות תחילת 2012, כשהביקוש - שאת רישומו ראינו בנתוני ביצוע המשכנתאות של חודש יולי - התעורר. ברור שלא ראינו את נחשול הביקוש מתהווה: התקשורת דנה אז בסימני ההאטה בשוק הדיור וייחסה את ההאטה להצלחה של המדיניות הממשלתית שננקטה בהשראת תנועת המחאה. אפילו בנק ישראל קיבל קרדיט להצלחתו-כביכול של המהלך לבלימת הביקוש לרכישת דיור
• העובדה שמדובר במערכת עם פיגור-מופע של מספר חודשים מכתיבה כללים לגבי הניסיון לנהל מדיניות. חייבים לגבש כלים להערכת מצב, לתכנן לטווחים ארוכים, לקבוע אינדיקטורים אמינים לבקרה ולהימנע מהפיתוי לנהל את המערכת באופן תגובתי, בצמוד לאירועים. כמו במקרה של השטת מיכליות הדלק הענקיות, אין אפשרות לעצור את הספינה כשכבר רואים את החוף - חייבים לבצע פעולות מראש.
• יש לבנקים מערכות מידע המאפשרות להם לעקוב אחר הצטברות בקשות להלוואות ואחר ההתקדמות של מלאי ההלוואות לקראת ביצוע. מערכות אלו מאפשרות להם לחזות את קצבי הביצוע חודשים מראש, וגם לזהות את מקורות השינוי בהיקפי הביצוע. לכן אין צורך בהעלאת השערות אינסטינקטיביות לגבי הגידול בביצוע בחודש יולי - אפשר לחפור בנתונים. אפשר לקדם את הבנתנו את ההתרחשויות ע"י מחקר מתאים. אילו הייתי צריך לנחש מה נלמד כשנחפור בנתוני הבנקים הייתי אומר שהארוע של חודש יולי כבר "התבשל" בסניפי הבנקים במשך מספר חודשים, שהוא אינו נובע מהתרחשויות של החודשים האחרונים, ושהוא אינו מאחורינו: הרמה הגבוהה של מתן אשראי תימשך לפחות עוד זמן מה.
• ונקודה אחרונה: אנו פועלים כיום בעולם שבו יש משמעות חשובה לציפיות הציבור: חששות הציבור גורמים לתגובות, ותגובות גורמות לשינויי מציאות. לכן כיוון ההתרחשות אינו שהמציאות גורמת לציפיות, אלא הפוך: הציפיות גורמות לשינויים במציאות. עובדה זו מחייבת את כולנו להיזהר בהפרחת כותרות: זוהי ספינה שקל לנדנד אותה. לכן רצוי לפזר ככל האפשר את הערפל ואת אי-הוודאות. לשם כך יש לפעול פעולות מייצבות: לבנות כלי ניתוח להערכת מצב, לנהל את המדיניות בשקיפות, לפרסם הערכות כלכליות מוסמכות ומעוררות אמון, ולהזהיר את הציבור מפני הסקת מסקנות מרחיקות לכת מנתונים נקודתיים. בכך נקטין את הסדק דרכו חודרים מפיצי שמועות בלתי מבוססות ויצרני פרשנויות סרק.