10 שנים להרצאה של אלן גרינספאן

בדיוק היום לפני 10 שנים - 23.2.2004 - הופיע אלן גריספאן, יושב הראש של הבנק המרכזי האמריקני, בכנס השנתי של אגודות האשראי של ארה"ב. נושא ההרצאה היה: "נטל החוב של משקי בית". הרצאה זו היא עדות מעניינת. היא ניתנה ארבע שנים לפני שהמערכת הפיננסית האמריקנית קרסה והטילה את כלכלת ארה"ב ואת רוב העולם למשבר פיננסי ולמיתון כלכלי שלא נראה כמותו 80 שנה. היא ניתנה בתקופה שכל התהליכים שבדיעבד נחשבים למקורות המשבר כבר היו בפעולה. היא ניתנה בתקופה שהדובר נחשב לכוכב-על של המימשל האמריקני: כבר 17 שנים בראש ה-'פד', חמש קדנציות.

ארבע שנים מאוחר יותר, העולם קרס. הכוכב הפך ללא יותר מגיבור טרגי, התנצל על טעויות בהבנת התהליכים, ואף פירסם ספרים על התפתחות המשבר. אבל הדבר החשוב אינו במה טעה גריספאן, אלא להבין שאנחנו משתעשעים באשליה כאילו אנחנו מבינים את המציאות הכלכלית. אנחנו לא מבינים אותה: זו אשליה של מי שרואה דברים לאחר מעשה. גרינספאן לא הבין את התהליכים, בנק ישראל ב-2009 לא הבין את התהליכים שצפויים בישראל,קברניטי הכלכלה של היום אינם יכולים לטעון בביטחון שהם מבינים את התהליכים,  וגם המאמר שקראנו היום בעיתון אינו מהווה הבנה של התהליכים אלא בעיקר חוכמה שלאחר מעשה וכתיבה רהוטה של הכללות חסרות-ביסוס. העניין יותר מסובך, ונותר תמיד ללמוד את העבר, להשתדל להבין את המציאות, ולהצניע לכת. אפילו הנביא ירמיהו לא ידע את העתיד: הוא תמיד אמר "כי הנה ימים באים נאום ה'". וגם זה נכתב דורות אחרי שהוא אמר.

לטובת קוראי הבלוג נכנסתי לקריירה חדשה: תרגום מסמכים. מי שמעדיף לקרוא את ההרצאה במקור ימצא אותה כאן. לכל היתר מובא בהמשך תרגום חופשי של אותה הרצאה שתעזור לנו אולי להבין איך הצטיירו כל התהליכים בעיני הבנק המרכזי לפני שהעולם קרס. בסוף הרשימה הבאתי הערות בשולי הדברים שאמר אלן גרינספאן, לטובת הקורא שאינו מצוי במערכת האמריקנית.

"הבנת ההתחייבויות של משקי בית"  - נוסח ההרצאה של אלן גרינספאן

מבוא: אגודות אשראי ואשראי צרכני

אגודות האשראי הקואופרטיביות  (Credit Unions) התמקדו מאז ומתמיד בצרכיהם של חברי האגודות. מסורתית, הענף התמחה בהלוואות אישיות ובהלוואות לרכישת רכב. בעשור האחרון, לעומת זאת, האגודות הפכו להיות מעורבות יותר במתן הלוואות משכנתא, מדרגה ראשונה או מדרגה שנייה. כאשר המאמצים שלהן מכוונים לכניסה לתחומים של אשראי צרכני ואשראי לדיור, רק טבעי שלאגודות האשראי יהיה עניין בחוסן הפיננסי של משקי הבית האמריקניים.

לנו בבנק הפדרלי יש אינטרס דומה. הצריכה הפרטית מהווה יותר משני שלישים מהתוצר המקומי הגולמי, והשקעה בדיור - ההוצאה לבנייה של בתים חדשים - מוסיפה עוד 4 אחוזים בערך לתמ"ג. בנוסף, משקי בית הם כיום הבעלים של נדל"ן שערכו מגיע ליותר מ- 14 טריליון דולרים, סכום כמעט כפול מזה המושקע על-ידם בהשקעות פיננסיות בקרנות נאמנות ובאחזקה ישירה של מניות. העלייה המשמעותית של מחירי הנדל"ן בשנתיים האחרונות מיתנה את ההפסדים שספגו חלק ממשקי הבית בשוק המניות ואיפשרה לצריכה הפרטית להישאר יציבה למרות הנפילות בשווקים הפיננסיים.

מדידת חוסנם הכלכלי של משקי הבית

אחת הדאגות שמטרידה את נותני האשראי היא העלייה של שיעורי פשיטות הרגל של משקי בית במהלך השנים האחרונות לרמה חריגה. שיעורים גבוהים מהרגיל של פשיטות-רגל הם איתות מטריד, משום שהם מעידות על הקשיים שפוקדים את משקי הבית בתקופות של האטה כלכלית. אבל שיעורי פשיטות-רגל אינם מהווים מדד אמין לחוסנו הכללי של מגזר משקי הבית, כי הם אינם מסייעים לחזות התפתחויות כלכליות, וכיון שהם עשויים להיות מושפעים במידה רבה על-ידי שינויים החלים בחוקים ובהרגלי העבודה של המלווים לאורך זמן.

בניגוד לשיעורי פשיטות-רגל, שיעורי הפיגורים עשויים להיות מדד טוב יותר לשינויים במצבם הכלכלי של משקי הבית. ההתפתחויות שחלו בתקופה האחרונה בשיעורי הפיגורים הן מעודדות, כי מסתמנת ירידה של שיעורי הפיגורים בחוב של כרטיסי אשראי ובהלוואות רכב. אבל, כמו שיעורי פשיטות-רגל, גם שינויים של שיעורי הפיגורים יכולים לשקף שינויים בנוהגי חיתום וגבייה, והם עשויים לשקף את המצב הפיננסי של קבוצה מצומצמת יחסית של משקי בית.

מדד עיקרי שבו משתמש ה-'פדרל ריזרב' כדי להעריך את היקף החבות של משקי הבית וכדי להעיד על מצבו הפיננסי של המגזר הצרכני הוא הנתון הרבע-שנתי של  יחס שירותי חוב. יחס שירותי החוב מודד את חלקן של הכנסות של משקי הבית המופנה לתשלום ריבית וקרן על החוב שלהם. כאשר יחס שירותי החוב גבוה, למשקי הבית נותר פחות כסף זמין לרכישת מוצרים או שירותים. בנוסף, משקי בית עם יחס שירותי חוב גבוה נוטים יותר שלא לעמוד בהתחייבויות שלהם כאשר הם סובלים ממצוקה, כגון פגיעה תעסוקתית או מחלה.

כמובן, תשלומי המשכנתא אינם ההתחייבויות הכספיות היחידות של משקי בית, ולכן הבנק הפדרלי נוהג לחשב גם יחס רחב יותר של ההתחייבויות הפיננסיות. יחס זה משלב הוצאות קבועות אחרות של משקי הבית, כגון תשלומי שכ"ד, תשלומי ליסינג לרכב, הוצאות לביטוח ותשלומי מיסים בגין הדירה, שמצמצמות את ההכנסה הזמינה למשקי בית לצריכה שוטפת.

שינויים לאורך זמן ביחסי שירותי החוב והיחסים הפיננסיים של משקי הבית

גם יחס שירותי החוב בגין המשכנתא וגם היחס הרחב של החובות הכספיים עלו במתינות בשנות ה-90'. בשנתיים שחלפו, עם זאת, שניהם התייצבו. יחס שירותי החוב נשאר יציב מעט מעל 13 אחוזים, ואילו היחס הרחב התייצב קצת מעל 18 אחוזים.

יחסים אלה משתנים לאט, כי גם מלאי החוב וגם שיעורי הריבית על מלאי זה משתנים לאט. סיבה נוספת היא היציבות של יחס זה אצל משקי הבית שהם בעלי בתים, המחזיקים את רוב החוב של משקי הבית: למרות שקצב הגידול השנתי של החוב הכולל עלה על 12% בשנתיים האחרונות - הנטל השוטף של בעלי הבתים נותר כמעט ללא שינוי כיון ששיעורי הריבית על משכנתאות ירדו לרמות נמוכות-היסטורית. יחס שירותי החוב של בעלי הבתים גם כן נותר יחסית ללא שינוי למרות צמיחה מהירה מאוד של חוב המשכנתא, כתוצאה מגל עצום של מימון מחדש של משכנתאות קיימות, שהסתיימו רק בסתיו 2003. מימון מחדש איפשר לבעלי הבתים גם לנצל את שיעורי הריבית הנמוכים כדי להפחית את התשלומים החודשיים שלהם, ובמקרים רבים, גם כדי לחלץ חלק מההון העצמי שנצבר במשך השנים בבתיהם. נראה ששתי השפעות אלו מקזזות בערך אחת את השניה, מה שמעיד על כך שבעלי הבתים יכולים להגדיר יעד לתשלומי המשכנתא שלהם כאחוז מסך ההכנסות ולהתאים את ההלוואות שלהם בהתאם.

ואכן, נראה שהזינוק במיחזור המשכנתאות הביא לשיפור, ולא להרעה, של מצבו הפיננסי של בעל בית ממוצע. חלק מההון העצמי שחולץ באמצעות מימון מחדש של משכנתאות שימש כדי לשלם חוב יקר יותר, שאינו מוכר לצרכי מס, או כדי לבצע רכישות שאחרת היו ממומנות על ידי אשראי יקר יותר. ואכן, ייתכן מאד שתופעת המימון מחדש הייתה גורם תומך עבור הכלכלה בכלל. ההשפעה המדויקת קשה לזיהוי משום שקשה לדעת כמה מההוצאות שמומנו על ידי הון עצמי שחולץ מהבתים היו מתרחשות בכל מקרה. יחד עם זאת, אנו יודעים כי עלייה בערכי הבתים וחילוץ ההון העצמי מהם סייעו כנראה לרכך את ההשפעות השליליות של הירידות בשוק מניות בשנים 2001-2002.

הגידול בחוב של כרטיסי האשראי של בעלי בתים ושל שוכרי בתים

העלייה בנטל שירותי החוב של בעלי הבתים בשנות ה-90', קטנה ככל שהיתה, קשורה לגידול החוב שאינו משכנתאות, ובפרט לגידול המתמשך של החוב בכרטיסי האשראי. ההתחייבות הפיננסית הקשורה בחובות בכרטיס אשראי היא קשה למדידה. מצד אחד, משקי בית מחויבים לשלם לחברות האשראי רק סכום מינימאלי מידי חודש, וכך, בתקופות של לחץ פיננסי, משק בית יכול  לצמצם את התשלום השוטף לזה המינימאלי. מצד שני, אנחנו יודעים שמשקי בית רבים משתדלים לשלם יותר מהתשלום המינימאלי. בתקופות של קשיים כלכליים, משקי בית אלה אולי אפילו ישתדלו לצרוך פחות כדי לשלם יותר מהמינימום. הגדרת הנקודה שבה משקי בית מרגישים שהם צריכים לשלם את החוב בכרטיס האשראי שלהם היא קשה, וכך המדד לשירות חוב שלנו מסתמך על הערכות של תשלומים מינימליים הנדרשים על ידי חברות האשראי.

ישנן מספר סיבות לכך שבעלי בתים יגדילו את חוב כרטיסי אשראי מעבר למה שהיה נהוג לפני עשור, אבל סיבות אלה לא מצביעות בדרך כלל על חולשה פיננסית בקרב משקי הבית שיש בבעלותם בתים. ואכן, כאמור, שיעורי הפיגורים בכרטיסי אשראי ירדו בשנה האחרונה, למרות גידול חובם של משקי הבית לחברות האשראי. אחת הסיבות האפשריות לעלייה מיגזרית בחוב כרטיסי האשראי היא הגידול של שיעור הבעלות על בתים בקרב משקי הבית  בארה"ב. על פי נתוני מפקד האוכלוסין, חלקם של משקי בית בארה"ב שבבעלותם בתים עלה מכ- 64 אחוזים בשנת 1990 לכמעט 68 אחוזים בשנת 2003, וזאת למרות שהאוכלוסייה הכוללת גדלה באופן משמעותי. בגלל השילוב של הכנסות עולות, שיעורי ריבית נמוכים ועלייה בקצב היווצרותם של משקי בית חדשים - יותר אנשים בחרו לקנות בתים במקום להתגורר בשכירות, ולהגדיל בכך את החוב הכולל של משכנתאות. למרות שאין במימצאים כדי להציג את מערכת היחסים באופן חד-משמעי, סקר של הבנק הפדרלי על מצבם הפיננסי של משקי הבית מצביע על כך שבעלי הבתים החדשים, אלו שמשלמים תשלומי משכנתא  קטנים יותר,  הם בעלי רמות גבוהות יותר של חוב שאינו משכנתא, ובפרט חוב על כרטיסי אשראי. היכולת של נותני האשראי לנהל סיכוני אשראי הקשורים למשכנתאות עם יחס גבוה של חוב לנכס נהשתפרה במידה ניכרת בעשור האחרון, ולכן המעבר הגובר של שוכרי דירות  לבעלות על דיור הייתה צריכה להיחשב כהישג, גם אם היא גורמת למדדים של יחס שירותי החוב של בעלי הבתים לעלות במקצת.

סיבה אפשרית נוספת לגידול היחסי של השימוש בכרטיסי האשראי היא השימוש בכרטיסי אשראי עבור מגוון רחב של מטרות חדשות. העלייה בחוב של כרטיסי אשראי במחצית השנייה של שנות ה-90' היא תמונת-ראי של הירידה בהלוואות אישיות ללא שיעבוד. המגמה כללית זו משתקפת גם בירידה המתמשכת בחלקן של ההלוואות אישיות בתיקי אגודות האשראי. שינוי התנהגותי זה של מעבר מהלוואות אישיות להלוואות בכרטיסי אשראי הוא תוצאה של הזמינות הרחבה יותר של כרטיסי אשראי וקלות שימוש בהם. יחס שירותי החוב על כרטיסי אשראי עלה כי משקי בית מעדיפים כרטיסי אשראי כאמצעי תשלום.

בניגוד למקרה של בעלי הבתים, העלייה של יחס שירותי החוב של השוכרים במחצית השנייה של שנות ה-90' הייתה תלולה. עליית היחס אצל השוכרים, כמו אצל בעלי הבתים, מרוכזת בהלוואות בכרטיסי אשראי, מה שעשוי לשקף השפעות של אותם הגורמים שהשפיעו על היחס אצל בעלי הבתים. אבל שלא כמו בעלי הבתים, השוכרים כבר משתמשים בשנים האחרונות בחלק גבוה יותר מהכנסתם לתשלומים בגין הלוואות לסטודנטים וחובות בגין רכישת רכב. שוכרים נוטים להיות צעירים יותר ויש להם הכנסה נמוכה יותר מזו של בעלי הבתים, ולכן העובדה שתשלומים בגין הלוואות לסטודנטים ורכב הם נתח גדול יותר מהכנסתם אינה מפתיעה, אם כי מגמה זו עלולה להיות מדאיגה אם היא מצביעה על קשיים רבים יותר להגיע לעצמאות מבחינה כלכלית.

בנוסף, חלק מהעלייה ביחס שירותי החוב של שוכרים, שלא כמו זה של בעלי בתים, התרחש בתקופת המיתון האחרון, הבדל המדגיש את העובדה שהכנסות של שוכרים הן בדרך-כלל בסיכון גבוה יותר בתקופת שפל כלכלי. יחס שירותי החוב של השוכרים התייצב בשנתיים האחרונות, סימן מעודד שסביר שהוא נמצא בקורלציה עם השיפור הכללי במשק. עם זאת, העלייה ביחס שירותי החוב של השוכרים עשויה להצביע על כמה מגמות בקרב משקי בית אלה שעלולים להוות מקור לדאגה.

שיכוך זעזועים בתשלומי משקי הבית

עלייה של יחס שירותי החוב היא סיבה לדאגה אם היא משקפת את הלחץ פיננסי על משקי הבית ומבשרת על ירידה צפויה של הצריכה או עלייה צפויה בהפסדים של מלווים. רוב משקי הבית הרוכשים בתים ורוב השוכרים מודעים לקשיים האפשריים כשהם נוטלים על עצמם רמה גבוהה של תשלומי חובות. בנקים עשויים לסייע לחלק ממשקי הבית על-ידי הצעת דרכים בהם משקי-בית - גם שוכרים וגם בעלי בתים - יכולים להגן על עצמם מפני זעזועים בלתי צפויים תשלום.

דרך אחת בה בעלי הבתים מנסים לנהל את סיכון התזרים שלהם היא להשתמש במשכנתאות בריבית קבועה, המאפשרות ללווים למחזר את חובם כאשר שיעור הריבית במשק יורד, אך אינן כרוכות בעלייה של התשלומים השוטפים כאשר שיעור הריבית במשק עולה. הלווים משלמים מחיר משמעותי תמורת הזכות למחזר והביטוח נגד הגדלת תשלומי המשכנתא. חישובים שנעשו ע"י על ידי אנליסטים לגבי עלות האופציה הזו של הלווים "option adjusted spread" מראים כי עלות ההטבות אלה שמעניקה המשכנתא בריבית קבועה יכולה לנוע בין 0.5 ל-1.2 אחוזים לשנה, שפירושה עלות של אלפי דולרים לשנה. ואכן, מחקר שנעשה לאחרונה ב'פדרל ריזרב' מעלה כי בעלי בתים רבים עשויים היו לחסוך את עשרות אלפי דולרים בעשור האחרון אילו נטלו משכנתאות בריבית משתנה ולא משכנתאות בריבית קבועה, אם כי זה לא היה המקרה, כמובן, אילו הריבית הייתה במגמת עלייה.

הלווים האמריקניים מעדיפים באופן ברור את הוודאות של תשלומים קבועים של משכנתא. העדפה זו עומדת בניגוד בולט למצב בכמה מדינות אחרות, שבהן משכנתאות בריבית משתנה הן הרבה יותר נפוצות ובהן מאמצים להנהיג את המשכנתאות בריבית קבועה מהסוג האמריקאי בדרך כלל לא היו מוצלחים. משכנתאות בריבית קבועה נראות יקרות מדי למשקי הבית במדינות אחרות. סיבה אפשרית אחת היא שמשכנתאות אלה הצליחו לגבות מהלווים פרמיות גבוהות תמורת ההגנה מפני עליית ריבית וההזכות למחזר.

צרכנים אמריקאים עשויים להפיק תועלת אם המלווים יציעו חלופות מגוונות יותר למוצר המשכנתא המסורתי המוצע בריבית קבועה. אם מה שמניע את משקי הבית הם פחדים מפני זעזועים של התשלומים החודשיים אבל הם מוכנים לנהל את סיכוני הריבית שלהם, המשכנתא בריבית קבועה עשויה להיות שיטה יקרה של מימון רכישת בית.

סיכום

בהערכת נטל חוב של משקי בית, יש לזכור כי יחסי החוב להכנסה כבר עולים בארה"ב לפחות חצי מאה. בתהליך שבו גם מחירי נכסים עולים, היחס של הערך הנקי (שווי הבית פחות החוב כנגדו) להכנסה הוא כיום גבוה במעט מהממוצע ארוך-הטווח. ככל שהתיווך פיננסי ימשיך להתרחב, כך ימשיך לגדול היחס שבין החוב של משקי הבית ושל הנכסים לבין ההכנסות. ללא בדיקה מה קורה גם לנכסים וגם להתחייבויות, קשה לקבוע את הנטל האמיתי של שירותי החוב. בסך הכל, נראה שמגזר משקי הבית הוא במצב טוב, וחלק גדול מהעלייה הניכרת ביחסי החוב של מגזר משקי הבית בעשור האחרון משקף גורמים שאינם מצביעים על מצוקה פיננסית של משקי הבית. ואכן, במהלך השנתיים האחרונות, יחס שירותי החוב היה יציב.

הערות לנאום של גרינספאן

1.  ההרצאה המוצגת כאן ניתנה בתחילת 2004. כדי לקבל מושג על העיתוי יחסית למחזור, נזכור שהיו אלו שנות גיאות כלכלית שהייתה מלווה בגיאות בתחום הדיור: ענף הבנייה פרח, חוב המשכנתאות הלך וגדל, ומחירי הבתים עלו בקביעות. מחירי הבתים המשיכו לעלות עוד כשנה-שנתיים לאחר מועד הרצאה זו לפני שנעצרו. ההרצאה כאן היא על רקע שאלות שעלו לגבי הגיאות הנמשכת בשוק הדיור
2. בתחילת העשור התפוצצה בועת הדוט.קום. הנפילות בשוקי המניות יצרו חשש של משבר שיחרוג משוק המניות ויגלוש לשווקים אחרים, עד כדי האטה כלכלית. התגובה של הבנק הפדרלי הייתה הורדה הדרגתית של שיעורי הריבית, כדי לקזז את ההשפעה השלילית של המשבר הפיננסי שיצרה התפוצצות בועת הדוט.קום. בדיעבד, המהלך הצליח והמשק האמריקני לא נכנס למיתון ממנו חששו אנשי ה'פד'.
3. הדובר מזכיר את ההשפעה החיובית של עליית מחירי הבתים על המשק האמריקני. מדובר בחשש שהמפולת בבורסה תשפיע על הביקושים הריאליים ותגרור את המשק למיתון. ההערכה שמציג הדובר היא שעליית מחירי הבתים יצרה מה שקרוי 'אפקט עושר' אצל משקי הבית: תחושה שמצבם הכלכלי השתפר והם יכולים להרשות לעצמם לחסוך פחות (כלומר: לצרוך יותר). תחושה זו, לדבריו, קיזזה את השפעת העושר השלילית שיצר משבר המניות ולכן עליית מחירי הבתים תרמה להצלחת המדיניות הכלכלית למנוע את גלישת המשק האמריקני למיתון
4. הדובר מזכיר את שיעורי הריבית הנמוכים. בשוק המשכנתאות גרמה ירידת הריבית, שמטרתה הייתה מוניטרית, לאירועים דרמטיים. בשלב ראשון החלו משקי הבית למחזר את המשכנתאות כדי לממש את האופציה שנתנה להם ירידת הריבית. בשלב הבא השפיעה הריבית הנמוכה על גודל המשכנתאות שנטלו משקי הבית ועל הביקוש לדיור, בעיקר משיקולי השקעה. מי שמחפש אנלוגיה למצב בישראל בשנים האחרונות לא צריך ללכת רחוק
5. הסיפור של פשיטות רגל של משקי בית הוא יצירת הגנה על משקי הבית מפני נושים. יש כאן הקבלה לחברה בע"מ. נזכור שרוב הלוואות המשכנתא בארה"ב הן הלוואות Nonrecourse, כלומר הלוואות שהביטחון היחיד כנגדן הוא הבית המשועבד ואין למלווה זכות לתבוע את הלווה מעבר לתמורה המתקבלת ממכירת הנכס ע"י המלווה.
6. האמירה ששינויים על פני זמן בשיעור פשיטות הרגל ובשיעור הפיגורים יכולה להיות הד לשינויים חוקיים או שינויים בנוהלי הבנקים ולא רק עדות לשינוי במצב משקי הבית – נכונה גם בישראל: כשהכנסת קיבלה ב-1992 את השינוי לחוק הערבות שהגביל את יכולתם של הבנקים להיפרע מערבים להלוואות משכנתא, היא קבעה שהתיקון יחול גם רטרואקטיבית במלאת שנה לאישור החוק אלא אם כן הבנק כבר נמצא בהליך משפטי נגד הלווים והערבים למימוש החוב. התוצאה הייתה שהבנקים למשכנתאות הגישו מייד מאות תביעות משפטיות נגד לווים שנקלעו לפיגור. מקרה של שינוי מדיניות מצד הבנקים ניכר במקרה אחר, כשהשפעת משבר הדוט.קום הגיעה בשנים 2001-2 גם לישראל וגרמה לעלייה בשיעור הפיגורים בתשלומי המשכנתא. הבנקים נערכו אז לטיפול באיום המסתמן ע"י מיקור-חוץ של הטיפול המשפטי. עורכי הדין החיצוניים מיהרו להגיש תביעות למימוש הנכסים המשועבדים.
7. הדובר מספר שגל המיחזור שנוצר ע"י הפחתת הריבית הגיע למיצוי ב-2003. יש כאן נקודה חשובה שהדובר לא ידע ואולי לא יכול היה לדעת: לכשמוצה גל המיחזור עמדו נותני האשראי מול מציאות של דעיכה בפעילותם העסקית. הם החלו לחפש לעצמם קווי ייצור חדשים להלוואות משכנתא. כיום אנו יודעים שהירידה באיכות האשראי והגידול המהיר בהלוואות ללווים בעלי פרופיל סיכון בעייתי (Subprime) אירעו בעיקר החל מ-2004.
8. נקודה ראויה לציון עולה מדברי הדובר לגבי גמישות ההתחייבויות של משקי הבית: בעוד שתשלומי המשכנתא הם קשיחים – התשלומים לחברות כרטיסי האשראי נתונים להחלטת משק הבית מעבר לתשלום מינימלי. המשמעות היא שחוב כרטיסי האשראי מחובר בטבורו לקו אשראי מתחדש, בניגוד להלוואת משכנתא. כבר היו ניסיונות, גם בארץ, להפוך את הלוואת המשכנתא למוצר פיננסי הכולל גם גישה לקו אשראי כדי לענות על הצורך האפשרי של לווה להקטין את נטל החוב בעיתות של פגיעה זמנית בהכנסה. בפועל, ניסיונות אלו לא הביאו לשינוי מהותי בשוק המשכנתאות.
9. משקי בית נמצאים במצב נחות בשוק האשראי יחסית לפירמות: נטילת אשראי מבחינתם כרוכה בשיעורי ריבית גבוהים. הדבר קשור בעיקר לעלות הקבועה הכרוכה באישור האשראי ובהעדר ביטחונות. יוצא מהכלל הוא תחום המשכנתאות: הומוגניות התהליך והמוצר הפיננסי מוזילה את עלות תהליך החיתום, וזהו מקרה ברור שיש למשק הבית ביטחונות להציע לבנק. לכן הריבית על משכנתא היא הריבית הנמוכה ביותר המוצעת על אשראי למשקי בית. הרעיון האמריקני היה למנף את הנכס (ובמידה מסוימת את תהליך החיתום): לבסס הלוואות צרכניות על תשתית המשכנתאות, ובכך להוזיל אותן. עדות לכך אנו רואים בדברי גרינספאן על המעבר מאשראי קמעונאי רגיל (ללא ביטחונות) לאשראי המתבסס על הבית או על כרטיס האשראי.