יום ראשון, 25 בינואר 2015

רשימת אורח: חזון בן גוריון רלבנטי מתמיד לפתרון בעיית מחירי הדיור - ד"ר יאיר דוכין*

התייקרות מחירי הדיור, ואי-יכולתה של קבוצת אוכלוסייה קטנה-יחסית (אך חשובה) להגיע לדיור בבעלות עקב כך, אינה יורדת מסדר היום הציבורי. הפוליטיקאים מעלים הצעות שונות שמטרתן להפחית את המצוקה. איני מטיל ספק בכוונותיהם הטובות של המציעים, אולם ספק אם ההצעות הללו אכן יכולות להביא להגשמת הכוונות. לממשלה חייבת להיות מדיניות כוללת בתחום הדיור שמושתתת על ראייה לטווח ארוך ומותאמת לאינטרסים האסטרטגיים של מדינת ישראל. כמובן שלעיתים על הממשלה לתת פתרונות גם לבעיות בלתי צפויות (היינו, בעיות המחייבות פתרון בלוח זמנים קצר) הצצות מידי פעם, אך ברור שרצוי להימנע ככל האפשר מפעולות לטווח קצר, שעלולות לפגוע ביעדים לטווח ארוך.

ניתוח של נתוני ההגירה הבין-אזורית בתוך תחומי מדינת ישראל מצביע על נהירה מתמשכת (וכנראה בקצב הולך וגובר) של האוכלוסייה היצרנית מהפריפריה למרכז, למשולש הגיאוגרפי חדרה–גדרה–ירושלים. תופעת הנדידה של אוכלוסיות חזקות-יחסית אל "מוקדי העל" של המדינה, שמאופיינים באפשרויות תעסוקה רבות ובמעטפת שירותים ותשתיות (חינוך, בריאות, תחבורה, תקשורת וכדו') משופרת איננה ייחודית לישראל והיא מתרחשת גם במרבית המדינות המפותחות והסמי-מפותחות. הבעיה היא שנהירה זו גורמת לנטישה של אזורי הפריפריה, ובישראל - בשונה ממדינות מפותחות אחרות בעולם - יש לנטישה זו משמעות גיאופוליטית חמורה. לא במקרה דיבר בן-גוריון על חזון יישוב הנגב והגליל ולא על חזון יישוב תל אביב וגוש דן. ההגירה למרכז יוצרת לחץ מתמשך של ביקושים בשוק הנדל"ן למגורים, שבעקבותיו זכה המשולש הגיאוגרפי לכינוי "איזורי הביקוש". הביקושים הללו, שאינם "פוגשים" בשנים האחרונות היצע מספיק, הם הגורם המרכזי לעליית מחירי הדירות שנמשכת מאז שנת 2006.

מרבית הפרשנים מטילים את האשמה לכך שלא נוצר היצע מספיק של דירות על רשות מקרקעי ישראל, שאינה משווקת לדעתם קרקעות בהיקפים הנדרשים. במאמרי הקודמים הסברתי מדוע ההיצע המצומצם של דירות אינו נובע ממחסור בקרקעות, ולכן גם הפתרון אינו טמון בהגברת השיווק של קרקעות.  כדי להמחיש זאת אזכיר שניתוח היתכנות זהיר של ה-תבעו"ת (תכניות בניין עיר) השונות למגורים בארץ, שנמצאות בשלבי אישור שונים (כלומר: משלב של תב"ע רעיונית ועד לתב"ע מאושרת) מצביע על פוטנציאל כולל של יותר מ- 2 מיליון יחידות-דיור, לא כולל הפשרת קרקעות חקלאיות ולא כולל תוספות הנובעות ממימוש תמ"א 38 (שני מרכיבים אלו יכולים בנקל להכפיל את הפוטנציאל). למעלה מ- 50% מהפוטנציאל הנ"ל מצוי באזורי הביקוש. ראוי גם לזכור שבעשור 1997 – 2006 מחירי הדירות בישראל דווקא ירדו ריאלית, בשיעור מצטבר של קרוב ל- 25%, כלומר עליית מחירי הדירות איננה גזירת גורל. ירידה זו התחוללה על רקע עודפי היצע שנוצרו בשנים 1990 – 1996, עקב הגידול במספר התחלות הבנייה בשל גל העלייה ממדינות חבר-העמים. הגידול של קצב התחלות הבנייה התחולל עקב מהלך חשוב שהוביל שר השיכון דאז, אריק שרון. שרון הפעיל רשת ביטחון ליזמים ע"י הבטחת התחייבויות רכישה ומתן תמריצי זירוז. כוחות השוק הביאו עקב-כך (הפלא ופלא) להאצה דרמטית של קצב התחלות הבנייה, שמנעה התייקרות חריפה של מחירי הדיור שהייתה מתחוללת לולא ננקטו הצעדים הללו.
השאלה הכפולה שעולה מתיאור התהליכים הללו היא אפוא:
  1. האם התהליך של נהירת האוכלוסייה הצעירה והיצרנית למשולש הגיאוגרפי שהוזכר לעיל ועליית מחירי הדירות הנלווית לכך הם גזירה משמיים?
  2. מה יכולה וצריכה הממשלה לעשות?
לפני שניגש לדון בשתי השאלות, אזכיר את ההיסטוריון הצבאי הבריטי  לידל-הארט, שהגה וניסח את הגישה האסטרטגית המכונה "האסטרטגיה של הגישה העקיפה". לידל-הארט הדגיש שהגישה העקיפה היא למעשה תפיסת עולם ודרך חיים, והראה במחקריו כיצד מצביאים שנקטו בגישה זו הצליחו להביס את אויביהם שנקטו בגישה ישירה. יש קשר הדוק בין הדברים, שכן הניסיון של הממשלה (בהובלתם של שר האוצר, שפוטר בינתיים, וראש הממשלה) לתקוף את מחירי הדירות (היינו, לנסות להורידם) ישירות על-ידי המהלך הקרוי  "מע"מ אפס" (שבוטל בינתיים) ומכרזי "מחיר מטרה" - משקף גישה ישירה, שעתידה להיכשל. גם אם היא תצליח במידת-מה (נכון לעכשיו היא בעיקר יצרה קיפאון וכאוס בשוק) - תהיה זאת כנראה הצלחה לטווח הקצר בלבד. יתר על כן: בהצלחה אפשרית של מהלך להורדת מחירי הדיור באזורי הביקוש (אם אמנם יקרה דבר כזה) טמון מילכוד, שכן הוא צפוי לגרום להתחזקות הנהירה למשולש הנ"ל. כלומר, ייווצר ויתחזק מעגל הקסמים שבו הממשלה, עקב שיקולים קצרי-טווח, תאיץ את נטישת אזורי הפריפריה ואת התכנסותה של האוכלוסייה החזקה והיצרנית במשולש הביקושים.

באשר לשאלה הכפולה שהעליתי ניתן לומר שאין מדובר בגזירת שמים, שכן בחינה פשוטה של הגורמים לתהליך ההגירה מצביעה על כך שהגורם העיקרי לנהירה זו הוא אפשרויות התעסוקה המשופרות שאליו מצטרפים גורמים נוספים שעיקרם מעטפת תשתיות (תחבורה ותקשורת) ושירותים (בעיקר חינוך ובריאות) טובה יותר במשולש הביקושים לעומת הפריפריה, כאשר לאלה מצטרפים ניהול מוניציפאלי טוב יותר, אפשרויות בילוי ותרבות מגוונות יותר ותפיסת עולם מתאימה יותר. לכן, אם פעולת הממשלה תתמקד במבצעים ישירים שתכליתם הורדת מחירי הדירות (כפי שהיא פועלת כיום) - התוצאות תהיינה מוגבלות ורק תידחינה את משבר המחירים הבא. אם, לעומת זאת, הממשלה תפעיל את השפעתה במכלול המרכיבים שהוזכרו,  באזורים הנכונים שיפורטו בהמשך -  ניתן יהיה להשיג פתרון ארוך-טווח לבעיה.

כיוון הפעולה המומלץ לממשלה הבאה, לכשתקום, הוא להכריז על מהלך ארוך-טווח של פיתוח שני "מוקדי על" נוספים של אוכלוסייה כפרויקטים לאומיים: מוקד אחד בצפון הארץ ומוקד אחד בדרומה. במוקדים אלו הממשלה תפעל לפיתוח מרכזי תעסוקה ולשיפור מהותי של מעטפת השירותים. המטרה של פרויקטים לאומיים אלה תהיה יצירה של מוקדי משיכה לאוכלוסיות חזקות-יחסית שתעבורנה לגור שם. ברור שמהלך כזה יחייב הקצאה מתמשכת של משאבים תוך מתן הטבות בהיקף משמעותי. אבירי השוק המשוכלל יטענו שמהלך מסוג זה - שכונה בזמנו "עיירות פיתוח" - כבר נוסה בעבר ונכשל. דעתי היא שאין להסיק מכישלון העבר שדינו של מהלך כזה הוא כישלון. במקום זאת יש להפיק לקחים, שיאפשרו למהלך כזה להצליח.

מהלך כזה, לכשיצבור תנופה, יוכל לשבור את מעגל הקסמים שנוצר, להוריד את לחצי הביקוש מ"אזורי הביקוש" ולמנוע עליות מחירים מתמשכות בעתיד. משהו מהאפשרויות הגלומות במהלך כזה הומחש בשלוש השנים האחרונות סביב פרויקט עיר הבהדי"ם, בדרום, וסביב הקמת בית הספר לרפואה בצפת, בצפון. מסתבר אפוא שחזונו של "הזקן" (בן גוריון) על חשיבות יישוב הנגב והגליל רלבנטי כיום אולי אף יותר מתמיד.

*ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה. רשימה זו פורסמה, בשינויי עריכה קלים, במוסף הנדל"ן של "דה-מרקר", ביום 23.1.15

2 comments:

אנונימי אמר/ה...

ישראל היא אחת המדינות הצפופות בעולם. הרעיון של פיזור האוכוסיה, "נלבישך שלמת בטון ומלט", יישוב הנגב והגליל, הוא רעיון מסוכן מאד. חלק מהאטרקטיביות המקובלת באזורי פריפריה היא בניה בצפיפות נמוכה, צמודי קרקע וכיוצ"ב. במלים אחרות, חיסול הקרקע הטבעית לטובת אותה שלמת בטון ומלט. בהחלט מעניין וחשוב לחזק את חיפה ובאר שבע הן מבחינת תעסוקה והן מבחינת שרותים. אבל צריך לשמור מכל משמר את השטחים הבתוליים של הרי הגליל והמדבר!
באשר למחירי הדיור, נדמה לי שאם מתחשבים את העלות הסביבתית של מ"ר בנוי, המחירים במרכז תל אביב הם סבירים. צימצום של הדרישות לגודל דירה, נטיה שגוברת במרכזי הערים, זה למשל אחד הפתרונות הכי טובים למצוקת הדיור.
חיים

אנונימי אמר/ה...

המציאות מראה תמונה שונה מהמתואר. על פי אתר מדלן המחירים של העסקאות בשדרות עלו מאז 2007 כמעט פי 4 ובבאר שבע כמעט פי 3 זאת לעומת עליה של פי 2 בלבד במרכז הארץ. הסבר אפשרי הוא שדירה הפכה לתחליף לתכנית חסכון, אבל אדם שיש לו רק 100 אלף שקל לא יכול לחסוך על ידי רכישת דירה להשקעה במרכז ולכן פונה לרכוש משהו זול בפריפריה. יש יותר אנשים בעלי הון עצמי נמוך מאשר גבוה, ולכן עודף הביקוש בא לידי ביטוי בעיקר בפריפריה