מסיבות אישיות לא הייתי זמין בשבועות האחרונים, ולכן חלף זמן ניכר מאז הגיבו קוראים על הרשימה שהתפרסמה בבלוג ביום 2.3.2016 (ראו: "האם משכנתא בשיעור 90% מסכנת את משקי הבית?") וטרם נעניתי לשאלותיהם. בגלל חשיבות השאלות אני מוצא לנכון לפרסם רשימת המשך שעוסקת בשאלות אלו. להלן השאלות (הרשיתי לעצמי לנסחן מחדש לצורך הרצאת הדברים):
מהם משקי בית 'חלשים' מנקודת מבט סיכוני אשראי?
השאלה הראשונה שנשאלתי הייתה מיהם משקי הבית החלשים: האם אלה משקי בית בעלי הון עצמי נמוך אך עם הכנסה שוטפת נאותה, או רק כאלה שהם גם מעוטי הון עצמי וגם בעלי הכנסה נמוכה?
מדובר ביוזמה פוליטית שמטרתה לאפשר למשקי בית שאין להם הון עצמי מינימלי (לפי דרישות בנק ישראל המעודכנות: 25% ממחיר הנכס) לקבל גם הם הלוואה לדיור, כך שהם יצטרכו לגייס ממקורות עצמיים רק 10% ממחיר הנכס. הלוואה מוצעת זו (או חלקה - הנושא טרם הוגדר) תהיה בערבות המדינה. אנחנו נמצאים עדיין בשלב ראשוני של היוזמה, שבו הרעיון המרכזי ברור, אבל פרטיו - טרם גובשו. אני מתאר לעצמי שעד שהיוזמה תהפוך למציאות תתבצע עבודת המטה הנדרשת לגבי הגדרת הזכאות (כלומר: למי יש זכות לקבל הלוואה זו), ההטבה (כלומר: הריבית בהלוואה) ותנאי ההחזר של ההלוואה (לוח הסילוקין). אני מתאר לעצמי שעבודת המטה תגדיר גם קריטריונים לגבי ערך הדירה הנרכשת ומיקומה הגיאוגרפי, כדי למקד את הסיוע בקבוצות אוכלוסייה מוחלשות.
ישנה נקודה נוספת שראוי לציין. צריך להיזהר עם המינוחים כמו 'לווה טוב/רע' או 'משקי בית חלשים/חזקים', שכן אנחנו נכנסים (שלא לצורך!) למרחבים אתיים מסוכנים. מאחר שלא המחוקק ולא הרגולטור בישראל מגבילים כיום את הבנקים באופן ייחוס סיכוני אשראי ללווים ספציפיים ('פרופיל סיכון'), ייתכן מצב שבנק מסוים יגדיר לעצמו פרמטרים של סיכון שכוללים מאפיינים של דת, מגדר, מצב משפחתי, מוצא עדתי, השכלה, תחום עיסוק, ישוב מגורים וכו'. לא מדובר באפשרות תיאורטית: בקורס אשראי שבו נכחתי פעם הוצגו למשתתפים דוגמאות ללווה 'טוב' (עו"ד עצמאי/שותף עם 10 שנות ניסיון, קצין בקבע) מול לווה 'לא טוב' (נהג מונית שכיר, זבן בחנות פרטית, חשמלאי-עוזר, וכו'). התוצאה של איפיון שרירותי כזה עלולה להיות סטיגמטיזציה ואפליה שיטתית של קבוצות אוכלוסייה. זוהי הסיבה שהמודל הכמותי המחשב את פרופיל הסיכון של לווה בארה"ב יכול להסתמך רק על התנהגות אשראי אינדיבידואלית בעבר - לא על מאפיינים שמאפשרים 'סימון' של קבוצות אוכלוסייה ולכן פגיעה בהן. ההכנות ליישום 'חוק נתוני האשראי' שנעשות בתקופה האחרונה בישראל יתרמו בוודאי להבהרת ההבחנה לגבי 'איכות הלווה', אבל כיום ישנו עדיין סיכון שבנק זה או אחר ישתמשו בקריטריונים שיש בהם פגיעה בזכויות הפרט ואפלייה לרעה של קבוצות אוכלוסייה. אם הבנקים לא ייזהרו בנקודה זו - הם יזמינו (בצדק) התערבות של המחוקק.
האם אמנם קיים ניסיון חיתומי בבנקים שתומך בהעמדת הלוואות בשיעור מימון 90%?
השואל חיווה דעתו שהמדינה אינה צריכה לחשוש להעמיד הלוואות לדיור בשיעור מימון של 90%, שכן הבנקים הם בעלי ניסיון חיתומי רב ולא יאשרו 90% מימון ללקוחות שאין להם כושר החזר מתאים.
אני חולק על קביעה זו. למיטב ידיעתי, הבנקים בישראל אישרו הלוואות בשיעורי מימון גבוהים-במיוחד כאלה רק בשנות ה-90', במקרה של העולים החדשים ממדינות בריה"מ-לשעבר, וכשההלוואות ניתנו כמעט בלעדית מכספי המדינה ועל אחריותה. זה אינו רקע שמפתח יכולת חיתום, שכן המטרה העיקרית של הממשלה והבנקים הייתה אז להניע את העולים החדשים לרכוש דירות שנבנו עבורם ברחבי הארץ. בשנים שלאחר מכן, העמדת הלוואות בשיעור מימון שנחשב גבוה (מעל 70%) נעשתה לרוב רק בתנאי שחברת הביטוח EMI סיפקה לבנקים ביטוח אשראי בגין רצועת המימון הגבוהה. לכן אני סבור שלבנקים - בניגוד ל-EMI, שאינה פעילה עוד - אין ניסיון חיתומי ממשי בהעמדת הלוואות בשיעור מימון של 90%. אלא שבכל מקרה אין זה פרט חשוב, שכן מדובר בהלוואות שתינתנה בערבות המדינה, או שלפחות הרצועה העליונה של האשראי תהיה בערבות המדינה.
מה יותר חשוב: לדאוג לחסרי הדיור או להילחם בעלייה הנמשכת של מחירי הדירות?
השואל מעיר שיש לקבל החלטה נורמטיבית איזהו השיקול העדיף: החברתי - לאפשר לחסרי דיור לרכוש דירה, או זה הכלכלי - לרסן את עליית מחירי הדיור שצפויה בעקבות הגדלת הסיוע.
אני חושב שהתשובה לשנים 2009-2016 כבר ניתנה: ריבית נמוכה גרמה לגל של ביקוש לרכישת דיור לצרכי השקעה, מחירי הדירות החלו להסתחרר וחלק מחסרי הדיור נדחקו אל מחוץ לשוק (ראו מה קרה בשנים אלו לשיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלותם), ואז בא בנק ישראל ובשם המלחמה נגד בועת הנדל"ן הגביל את שיעור המימון המקסימלי והרחיק מהשוק חסרי דיור נוספים. היוזמה הפוליטית הנוכחית באה לתקן את העוול שיצרה ההתפתחות של השנים 2009-2016 ולאפשר לחסרי דיור שאינם יכולים לעמוד בדרישות ההון העצמי הקיימות - לרכוש גם הם דירה. אם אנו רוצים למנוע לחץ מיותר ומסוכן על מחירי הדירות (כן, הוא מסוכן, כי ככל שהעלייה של מחירי הדירות נמשכת - גובר הסיכון של 'תיקון מחירים' כלפי מטה שילווה מן הסתם במשבר בענף הבנייה) - יש ללוות מדיניות זו בצעדים שירסנו את הביקוש המתחרה, זה שממוקד ברכישת דירות להשקעה. ישנם מספר כלים לבצע זאת (מיסוי השקעות, מיסי רכוש, ביטול הפטור ממס (או ההקלות במס) על הכנסה משכ"ד, ביטול הפטור ממס שבח, הנפקת אג"ח מדינה הצמוד למדד מחירי הדיור, ועוד) והם נדונו ברשימות אחרות בבלוג זה.
האם להתנות הלוואות בשיעור מימון של 90% בכך שכל ההלוואה תינתן במסלול של ריבית קבועה?
בניגוד למקובל בארה"ב, שוק המשכנתאות בישראל משתמש בגירסה 'נוקשה' של הלוואות בריבית משתנה: בעוד שבארה"ב גובה התשלום החודשי אינו יכול להשתנות במקרה של שינוי ריבית מעבר לתקרה מסויימת (CAP) - בישראל השינוי של התשלום החודשי אינו מוגבל. התוצאה היא שנוצרת חשיפה של הלווה לסיכוני ריבית (למעשה: סיכוני נזילות) שגוררת חשיפה מוגדלת של הבנק לסיכוני אשראי. הפתרון שהציע בנק ישראל לבעיה זו (השימוש הנלהב של הציבור בהלוואות שקליות על בסיס ריבית ה'פריים') היה הגבלת חלק ההלוואה הניתן בריבית משתנה לכשליש מסך ההלוואה.
ברשימה קודמת בבלוג זה הצעתי, לפיכך, שהבנקים בישראל יאמצו את הגירסא ה'מרוככת' של הלוואות בריבית משתנה, זו המגבילה את השינוי בגובה התשלום החודשי, אם ביוזמתם-הם ואם בעקבות הנחייה של המפקח על הבנקים. במפתיע, ההצעה לא השאירה רושם. לאור העובדה שמצב הריבית של היום מגלם בתוכו סיכון ריבית ללווים, ולאור העובדה שההלוואות בריבית משתנה הנהוגות בישראל הינן מהסוג ה'נוקשה' - נראה לי סביר שהיוזמה הפוליטית תחייב את הלווים הזכאים ליטול הלוואות בריבית קבועה.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה