כמה צעדים מיידיים לטיפול במחירי הדירות הגואים

 

מחירי הדירות בישראל עולים כמעט ברציפות מאז אמצע 2007. הדרישה הציבורית מהממשלה, שהגיעה ב-2011 לכדי מחאה המונית, היא לעצור את עליית המחירים, והממשלות השונות חיפשו בקדחתנות (ובלי הצלחה) פתרונות מהירים. באמצע 2017 נעצרה ההתייקרות, אירוע שגרם לתרועות ניצחון מיידיות מצד הדרג הפוליטי. אלא שנראה שלא מדובר בעצירה ממשית אלא בהפוגה שהושפעה מאי-הבהירות שיצרה התוכנית "מחיר למשתכן" ואולי גם מיוזמה ממשלתית (שלא התממשה) למיסוי רכישת דירות על-ידי משקיעים שהפחיתה זמנית את הביקוש לרכישת דירות להשקעה. ואמנם, באמצע 2019 התחדשה (ואף הואצה) עליית המחירים. עליית המחירים המצטברת מאז אמצע 2007 הגיעה כבר לכ-150% - קצב שנתי ממוצע של 6.7%. הגרף להלן מציג את התפתחות מחירי הדירות לאורך התקופה (נתונים חודשיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה).

זוהי ללא ספק דרמה: 14 שנים של התייקרות משמעותית וכמעט רצופה באו לאחר עשור של יציבות מחירים. מאחר שאנו חיים כבר שני עשורים במשק כמעט ללא אינפלציה, עליית המחירים הזו איננה תוצאה של היחלשות השקל אלא היא התייקרות ריאלית של מחירי הדירות (אם תרצו: התייקרות במונחי שכר). להמחשה, ראו בגרף הבא את התפתחות מחירי הדירות באותה תקופה, כשהפעם הם נמדדים במונחי שכר (ממוצעים שנתיים). 

הגרף השני ממחיש לנו שתי תופעות חשובות: האחת - שבעשור שקדם ל-2007 מחירי הדירות היו במגמת ירידה רצופה במונחי שכר (מצאתי שמעט אנשים מודעים לכך. רוב האנשים מאמינים שמחירי הדירות תמיד עולים); השנייה - שרמת המחירים כיום גבוהה בכ-70% במונחי שכר משהייתה בתחילת התהליך, ב-2007. זו איננה התייקרות נומינלית - הדירה הממוצעת בישראל התרחקה בתקופה זו מהישג ידם של רוב משקי הבית. נקודה חשובה נוספת היא שמאחר שנמצאנו לאורך רוב התקופה במציאות של שיעורי ריבית אפסיים - התשואה על השקעה בדיור הייתה גבוהה יחסית לזו שהושגה בהשקעות סולידיות באפיקים הפיננסיים, עובדה שהגבירה עם הזמן את האטרקטיביות של ההשקעה בדיור.

התייקרות מתמשכת זו של הדירות מעוררת שאלה לגבי מקורה, ואמנם לאורך התקופה התקיים ויכוח מהו הגורם לסחרור המחירים. ברור אמנם שהוא נובע מעודף ביקוש לרכישת דירות (ולא, לדוגמה, מהתייקרות של עלויות הבנייה או העלאת המיסוי), אבל השאלה היא ממה נובע עודף ביקוש זה: האם מדובר בבעייה מצד ההיצע - מחסור דיור שנובע מחסמים המכתיבים קצב נמוך מידי של בניית דירות חדשות יחסית לצרכים (התיאור הרווח של "משבר הדיור"), או שמדובר בגיאות מחזורית מצד הביקוש - גל של ביקוש ספקולטיבי להשקעה בנדל"ן שביכולתו להזין את עצמו לתקופת-מה (התיאור הרווח של "בועת נדל"ן")? מי שקרא רשימות קודמות בבלוג זה יודע כבר שהטענה הקבועה שלי היא שעודף הביקוש אינו נובע ממחסור פיזי של מלאי דיור (ולכן אינו מתבטא בשוק השכירות), אלא מהסטה מחזורית של ביקוש לנכסי השקעה מהשוק הפיננסי אל שוק הדיור, בעיקר על רקע הריבית הנמוכה.

האם האבחנה הזו חשובה? היא לא משפיעה על התוצאה: התהליך המתמשך של הסתחררות מחירי הדיור היה מתרחש בשני המקרים. אבל האבחנה כן חשובה מבחינה אופרטיבית, בבואנו לבחור צעדים בהם עלינו לנקוט לבלימת הסחרור: אם אנו סבורים שהסיבה לסחרור היא מחסור אמיתי במלאי הדיור - עלינו לפעול בצד ההיצע כדי להגדיל את מלאי הדיור. הצעדים המתבקשים אזי הם מהסוג של הפשרת קרקעות נוספות לבנייה למגורים, האצת תהליכי התכנון והרישוי, הגדלת מלאי הקרקעות המתוכננות הזמין למכירה, תמרוץ היזמים, וכו'. אם, לעומת זאת, אנחנו סבורים שמדובר בבועה ספקולטיבית המונעת על-ידי מחזור ביקוש - עלינו לטפל בה בכלים הממוקדים בצמצום הביקוש. מאחר שאני סבור שהאבחנה הנכונה היא שמדובר במחזור ביקוש ספקולטיבי, כזה שאיננו משקף גידול אוביקטיבי של צרכי הדיור אלא כדאיות נתפסת של השקעה בדיור - הדרך הנכונה תהיה לנקוט בצעדים מרסני-ביקוש. צעדים אלו יש לנקוט בהקדם - הם אינם מחייבים היערכות מורכבת. 

להלן כמה צעדים עקרוניים שאני מציע כדי לטפל בצד הביקוש: 

1. הטלת מיסוי על רוכשי דירה נוספת - כדי לסייע לחסרי דיור להגיע לדירה בבעלות עלינו להפלות אותם לטובה לעומת רוכשי דירה נוספת. איננו צריכים למנוע ממשקיעים לרכוש דירות למטרות השקעה, אלא רק להטיל מס חד-פעמי על רכישת דירה נוספת. תפקידו של מס זה להקטין את הכדאיות של השקעה בנדל"ן לדיור.
2. הטלת המיסוי על מחזיקי דירה נוספת - מוצע להחיל מס מיוחד, קבוע, על מחזיקי דירה נוספת ("מס רכוש").
3. מיסוי הכנסה משכ"ד - בשנת 1990, על רקע העלייה ההמונית ממדינות בריה"מ-לשעבר, המחסור בפתרונות דיור זמניים והרצון לעודד בעלי דירות ריקות להציע אותן לשוכרים, הותקנו תקנות זמניות שעיקרן פטור חלקי למשכירי דירות ממס על הכנסה מהשכרה (ראו לדוגמה כאן). תקנות אלו מתעדכנות מאז, למרות שגלי העלייה חלפו ואין כיום מחסור אקוטי בדירות להשכרה. ההצעה היא לבטל את הטבת המס למשכירים, הצעה שההיגיון שלה משותף לכל הסעיפים לעיל: להקטין את הכדאיות של השקעה בדירות מגורים.
4. איסור על רכישת דירות על-ידי תושבי חוץ - חלק ממלאי הדיור בישראל מוחזק על-ידי תושבי-חוץ. אין סיבה לישראל להציע למי שאיננו תושב אפשרות לצבור רווחי-הון בשוק הדיור הישראלי, מה גם שביקוש זה של תושבי חו"ל לרכישת דיור הוא אחד המחוללים של הביקוש לנדל"ן. 
5. הנפקת אג"ח ממשלתיות הצמודות למחירי הדירות - אחד המניעים לביקוש לרכישת דירות הוא הרצון (של משקיעים) ליהנות מעליית מחירי הדירות, או - במקרה האחר - הרצון (של חוסכים לדיור) לגדר את הסיכון של שחיקת חסכונות במונחי כוח קנייה של דירות. כדי לשחרר לחץ מהביקוש הזה, הספקולטיבי במהותו, יש ליצור אפיק השקעה פיננסי שיהווה חלופה להשקעה הישירה ברכישת דירה. חלופה כזו יכולה להיווצר על-ידי יצירת אג"ח ממשלתית שתהיה צמודה למדד מחירי הדיור. ההשקעה באג"ח זו תהווה אפיק השקעה הולם למשקי בית החוסכים כדי לרכוש דירה בעתיד, ותבטיח למשקיעים ליהנות מעליית מחירי הדירות מבלי להידרש להשקעה ישירה בדיור.