מחירי הדירות בישראל והדילמה לגבי בעלות על דירות

 

ברשימה הקודמת, שעסקה בעליית מחירי הדירות בעשור האחרון (ראו כאן), נוכחנו שהתופעה של עלייה מתמשכת של מחירי הדירות איננה תופעה ישראלית: זוהי, לפי קרן המטבע הבינלאומית, תופעה גלובלית. משום כך, אין טעם לחפש את מקורותיה באירועים שהתרחשו בישראל או במעשים/מחדלים של הממשלה. אבל למרות שהתופעה איננה ייחודית לישראל איננו פטורים מהשאלה כיצד עלינו להתייחס להשלכותיה האפשריות על החברה הישראלית.

העלייה המתמשכת של מחירי הדירות בישראל היא תוצאה ישירה של עודף ביקוש לרכישת דירות. עודף ביקוש זה איננו נובע משינוי מגמה דמוגרפי שגרם לגידול של צרכי הדיור: קצב הריבוי הישראלי הוא פחות או יותר קבוע לאורך העשורים האחרונים. עודף הביקוש נובע, כמו ברוב מדינות המערב, מהמציאות המתמשכת של ריבית נמוכה ומדיניות מוניטרית מרחיבה, מציאות שגרמה להסטה של החיסכון הפרטי מהאפיקים הפיננסיים לכיוון נכסי דיור. מדובר, אפוא, בגל ביקוש שנובע ממניע ספקולטיבי: משקי בית פנו לרכישת דירות להשקעה מאחר שהם מצפים שהתשואה על דירות להשקעה תהיה גבוהה יותר מהתשואה על נכסים פיננסיים (ובעיקר מהתשואה על אחזקת החוב הממשלתי).

לכאורה, עודף הביקוש הזה היה יכול להיספג על-ידי הרחבת ההיצע - הגדלת קצב התחלות הבנייה של דירות - ואולי אז עליית מחירי הדירות הייתה נבלמת (או לפחות נחלשת). טיעונים ברוח זו, התומכים בהגברת קצב התחלות הבנייה כאמצעי לבלימת עליית מחירי הדירות, הושמעו (ועדיין מושמעים) על-ידי גורמים שונים (לדוגמא: בנק ישראל, מנהיגים פוליטיים, גורמים פרטיים בענף הבנייה, חלקים מהתקשורת, וכו'). התייקרות מחירי הדירות של השנים האחרונות אף זכתה לכינוי הטעון "משבר הדיור", שם שמצביע לכאורה על כך שהגברת קצב הבנייה היא ציווי חד-משמעי הנגזר מהמצב. אלא שיש בעיה עם אמירה זו: למרות הטענות שהועלו, אין בידינו אינדיקציות ברורות המצביעות על קיומו של מחסור פיזי בשוק הדיור, כלומר שגידולו של מלאי הדיור אינו מצליח להדביק את הצרכים הגדלים של האוכלוסייה ושכתוצאה מכך נשחקו תנאי הדיור של האוכלוסייה. להיפך: קצב התחלות הבנייה של העשור האחרון מתיישב פחות-או-יותר עם תוספת הצרכים הנגזרת מהגידול הדמוגרפי. אילו מדובר היה במחסור פיזי היינו צריכים להיות עדים לתהליך שבו עליית מדדי שכר-דירה מקדימה את עליית מחירי הדירות; בפועל, המצב הוא הפוך: עליית מחירי הדירות השיגה את עליית דמי השכירות, כך ששיעור התשואה מהשכרת דירות ירד במהלך התקופה.

אם לא מחסור אובייקטיבי שנובע מגידול אוכלוסייה, מה יכול להסביר את העלייה המתמדת של מחירי הדירות? ייתכן שהתהליך שאנו עדים לו הוא גידול של הביקוש הספקולטיבי לדירות, ביקוש הנמשך על-ידי הריבית הנמוכה ולא נדחף על-ידי הגידול הדמוגרפי ("צרכי הדיור"). לקוראי רשימות קודמות בבלוג זה כבר ידוע שזוהי דעתי לגבי מקור התהליך, ולכן תמכתי בעבר בצעדי מדיניות שמצמצמים את הביקוש הספקולטיבי (מיסוי על רכישת ואחזקת דירות נוספות, הנפקת איגרות חוב ממשלתיות הצמודות למדד מחירי הדירות כאפיק השקעה אלטרנטיבי למשקיעים) ולא בצעדים הממריצים את קצב התחלות הבנייה. הדברים לא קרו, ועליית מחירי הדירות דווקא הואצה ב-2021: המשקיעים ממשיכים לנהור לשוק הדירות. "משבר הדיור" הולך ומתעצם, לכאורה.

נסתכל על הדינמיקה של ההתייקרות: עודף הביקוש בשוק הדירות יוצר תחרות בין קונים על ההיצע, כך שמתקיים סוג של מכרז על דירות המוצעות למכירה. אם כך, חשוב להבין שעליית המחירים הנגרמת על-ידי עודף הביקוש איננה סימפטום של בעיה כלכלית אלא הריפוי שלה - היא המנגנון המאפשר לשוק הדיור להגיע לפתרון בכך שהיא 'מדללת' את הביקוש; חלק מהרוכשים הפוטנציאליים אינם מצליחים לעמוד בתחרות ופורשים ממנה. התוצאה היא שחלק ממשקי הבית יצליחו לצבור מספר דירות, וחלק יוותרו על רכישת דירה. מציאות זו מתועדת בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המצביעים על ירידה מתמשכת של שיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלות עצמית, ובנתונים שפירסם משרד האוצר (רשות המיסים) לגבי הצטברות דירות להשקעה בידי חלק ממשקי הבית (ראו לדוגמא ברשימה קודמת בבלוג זה, כאן). 

מהן ההשלכות של דינמיקה זו? לכאורה, זהו משחק הוגן של תחרות על צבירת נכסים. כולנו השתעשענו במשחק כזה בילדותנו: "מונופול". אלא שלמרות שאין במשחק זה פגם כלכלי - טמונה בו בעיה חברתית: קבוצות אוכלוסייה מוחלשות מתרחקות מהיכולת להגיע לדירה בבעלותן; הן נדחקות שלא מרצונן לרכישת דירות שאינן תואמות את צרכיהן או למגורים בשכירות. אם המשחק נמשך תקופה ארוכה, יכולתם של משקי בית צעירים להגיע לבעלות על דירות תהיה מותנית בהעברה בין-דורית (סיוע של הורים, ירושות) או בנטילת חובות כבדים. ככל שיימשך מצב שבו התשואה על נכסי דיור גבוהה מהריבית - יחמיר הקיטוב הכלכלי בחברה. הקיטוב הכלכלי עלול לקבל גוון עדתי או אתני, ואז אנחנו עוברים ממשחק כלכלי לגיטימי למציאות חברתית בעייתית שמשליכה על חוסנה של החברה. הקושי להגיע לדיור בבעלות עלול גם לגרום להגירה של צעירים, ואולי אף ל'בריחת מוחות' אל מחוץ לישראל. לדאבוננו, זה כנראה כבר קורה.

ההכרה בהשלכותיו הבעייתיות של תרחיש זה יכולה להביא אותנו לתמוך במדיניות ממשלתית שתכליתה לסייע לרוב משקי הבית הצעירים להגיע לדיור בבעלות עצמית. זו בהחלט הייתה מדיניותה של ממשלת ישראל בעשורים הראשונים לחייה, בעיקר נוכח צרכי הדיור שיצרה העלייה ההמונית. מדיניות זו התרחבה בהמשך גם למשקי בית חדשים ("זוגות צעירים"), אבל היא "התאיידה" מעצמה בעשורים האחרונים (ליתר דיוק: מאמצע שנות ה-90') בגלל אילוצים פיסקליים (גודל תקציבי הסיוע הנדרשים) שגרמו להקפאת סכומי הסיוע ולכן לשחיקת הסיוע במונחי מחירי דירות. כך הגענו למצב הנוכחי, שבו המשימה של רכישת דיור הוטלה על חסרי-הדיור. ולמרות זאת, אם נסתכל על פעולות הממשלה בעשורים האחרונים ניווכח שלמרות שהן מגומגמות ואינן מהוות מארג אפקטיבי של סיוע - הן מעידות לפחות על נקיפות מצפון שהניעו צעדים ספורדיים: ראו את תוכניות "מחיר למשתכן" ודומותיה של משרד השיכון, את המיסוי המדורג על רכישת דירות, את התערבות בנק ישראל בשוק המשכנתאות ואת הניסיונות להבטיח מלאי של "דיור בר-השגה".

הכישלון הזה מחזיר אותנו לשאלה העקרונית אם בעלות עצמית של משקי בית על דירות מגורים היא מטרה לאומית ראויה. אם התשובה חיובית לדעתנו - היינו צריכים להטיל על הממשלה לתכנן מנגנון סיוע שיאפשר לרוב משקי הבית הצעירים להגיע לדירה בבעלות. זה היה מחייב לבנות מערכת סיוע ממשלתית אפקטיבית, יקרה, ולממן את פעילותה באמצעות מיסוי - אין "טריקים" ו"קונצים" שיאפשרו לקיים תמיכה מסיבית ברכישת דירות מגורים על-ידי חסרי-דיור ללא נשיאה במקביל של רוב הציבור בנטל מס. זה גם אומר שיש להגדיר למדיניות הסיוע הממשלתית מטרה ברורה: הגדלת שיעור משקי בית שמגיעים לדירה בבעלות עצמית - לא יעד כוזב כמו הורדת מחירי דירות.

ומה אם התשובה לשאלה העקרונית לעיל איננה חיובית? מה אם לדעתנו יש להניח לשוק הדיור לפעול ללא מעורבות ממשלתית? גם זו בחירה לגיטימית. היא מתיישבת עם ההכרה בכך שדיור בבעלות ונטילת חובות כבדים לצורך הרכישה אינם מתאימים לכלל האוכלוסייה; היא מתיישבת עם ההערכה שדיור בשכירות מתאים יותר לגמישות ששוק העבודה המודרני זקוק לה; היא מתאימה למציאות המתהווה מאליה בשוק העבודה לפיה הביטחון התעסוקתי הולך ונעלם ולכן רכישת דירות במינוף פיננסי גבוה היא מסוכנת; היא יוצרת גמישות המתיישבת עם צרכי הדיור המשתנים של משקי בית לאורך מחזור החיים הטיפוסי; היא מתיישבת עם ההשקפה שמעורבות ממשלתית מסיבית גורמת בהכרח לעיוות, סירבול בירוקרטי ובזבוז משאבים ויש להימנע ממנה ככל האפשר; היא מאפשרת לשוק הדיור להתנהל ביעילות, ללא "הפיל הממשלתי המסתובב בחדר" וגורם לנזקים בכל צעד; והיא תביא מן-הסתם להיווצרות מלאי דיור פרטי שינוהל מקצועית וישמש להשכרה ארוכת-טווח - זהו האינטרס הברור גם של בעלי הדירות. תחת בחירה זו, עליית מחירי דירות - בדיוק כמו עליית מחירי נכסים אחרים - איננה מהווה "משבר" ואיננה מחייבת התערבות ממשלתית,

עלינו לכן לבחור כיצד לענות על השאלה העקרונית, ולפעול בהתאם: לבנות מערכת ציבורית כבדה שתסייע לחסרי-דיור להגיע לבעלות על דירות, או לוותר על מעורבות הממשלה בשוק הדיור ולחדול מהריטואל של תביעה מהממשלה לעצור את עליית מחירי הדירות או אף להפחית אותם (ראו את דרישות תנועת המחאה של 2011). הפער הקיים כיום, בין ציפיות הציבור הרחב להגיע לדיור בבעלות עצמית לבין מדיניות ממשלתית אימפוטנטית, הוא מסוכן: הוא גורם לתסכול אצל קבוצות אוכלוסייה רחבות, הוא עלול לגרום להגירה שלילית של צעירים ולהיווצרות סדקים בחברה הישראלית על רקע הקיטוב הכלכלי, והוא עלול גם לגרום למהלכים ממשלתיים נמרצים וחסרי-תוחלת שתפקידם הוא לרצות חלקים מהאוכלוסייה - כנראה ללא הצלחה.