התייקרות המשכנתאות בארה"ב, ותוצאת לוואי

 

השבוע, כך התבשרנו, טיפסה הריבית הממוצעת בארה"ב על הלוואות משכנתא ל-30 שנה (בריבית קבועה) לשיא חדש: 7.48%. זוהי הריבית הגבוהה ביותר מזה קרוב ל-30 שנה. ועוד משהו: מאז תחילת 2021 הסתכמה עליית הריבית המצטברת בקרוב ל-5 נקודות אחוז – מ-2.65% ל-7.48%. הדרמה מוצגת בגרף הבא שמתאר את התפתחות הריבית בחמש השנים האחרונות ומתבסס על הכלים האנליטיים של הבנק הפדרלי של סנט-לואיס:

כמה משמעויות להתפתחות זו:

• עליית הריבית כשלעצמה גורמת לכך שהתשלום החודשי בגין הלוואה הנלקחת כיום גבוה בכ-73% מהתשלום החודשי שהיה נהוג בתחילת 2021 על אותו סכום הלוואה ולאותה תקופת הלוואה!
• עליית התשלום החודשי מרחיקה את הדירה מהישג ידם של לווים פוטנציאליים: ככל שהתשלום החודשי גדל – פחות משקי בית יכולים לעמוד בנטל התשלום השוטף. אם נתייחס להלוואה בגובה 400 אלף דולר, התשלום החודשי בגינה טיפס מכ-1,600 דולר לכ-2,800 דולר. הרוכשים נאלצים "לכווץ" את רוחב הצעד הנדל"ני שהם לוקחים או לוותר עליו כליל
• כתוצאה מהתייקרות המימון ניכרת כבר ירידה בביקוש לרכישת בתים, ובעטייה – חלה ירידה מתמשכת של מחירי בתים

יש טעם לעקוב אחר ההתפתחויות בשוק הדיור בארה"ב כי יש בהן כדי ללמד על התפתחויות דומות שצפויות בישראל: גם אצלנו ריבית המשכנתאות נמצאת בתהליך של עלייה, גם אצלנו התייקרות המימון מקצצת את הביקוש לרכישת דירות, וגם אצלנו יש אינדיקטורים לירידה של מחירי הדירות מזה מספר חודשים (יש לנו בעייה שאין בישראל מדד מחירים באיכות סבירה שיצביע חד-משמעית על שינויים חודשיים במחירי הדירות הממוצעים, ויש לנו גורמים עסקיים אינטרסנטיים ששוקדים על הטענה החוזרת שאין מדובר באמת בירידה של מחירי הדירות). לכן מי שעוקב אחר ההתפתחויות בארה"ב יכול אולי לקבל מושג סביר לגבי הצפוי בשוק הדירות בישראל בחודשים הבאים.

אבל יש הבדל אחד בין ארה"ב לישראל שכדאי לשים אליו לב. הלוואות משכנתא ניתנות בארה"ב באופן ספציפי למימון העיסקה של רכישת דיור. לכן ההלוואות הן לרוב הלוואות Nonrecourse – במקרה של חדלות-פירעון הנושה יכול להיפרע רק מהנכס המשועבד כנגד האשראי (באמצעות מימושו) אבל איננו יכול לתבוע מהלווה לפרוע יתרה כלשהי שתישאר מהחוב לאחר מימוש הנכס על-ידי שימוש בנכסים אחרים שאינם נשוא-ההלוואה. התוצאה המעניינת של מצב עניינים זה היא שבעל בית בארה"ב שמתכוון למכור את ביתו – חייב לפרוע תחילה את יתרת החוב בגין אותו נכס. הוא איננו יכול "לגרור" את הלוואות המשכנתא שלו לנכס חדש, כמקובל זה שנות-דור בישראל. אם הוא מעוניין למכור את ביתו ולרכוש במקומו בית אחר – עליו לפרוע תחילה את ההלוואה הקיימת בגין הבית שהוא מוכר, ואז לפנות למלווה בבקשה שיעמיד לו אשראי לרכישת הבית החדש שהוא מתעתד לרכוש.

ההבחנה יכולה אולי להיראות לכם סמנטית בלבד, אבל היא איננה כזו כאשר מתרחש תהליך של עליית ריבית כפי שקרה בשנתיים האחרונות: בעל בית המעוניין למכור את ביתו ולרכוש בית אחר תמורתו נדרש לפרוע הלוואה ששיעור הריבית בה הוא נמוך, וליטול במקומה הלוואה ששיעור הריבית בה גבוה משמעותית. דרישה זו עלולה לגרום לחוסר כדאיות לביצוע העיסקה, שכן היא כרוכה בהרעת תנאי ההלוואה.

אם כך, ייתכן שמה שמתרחש בארה"ב על רקע העלייה התלולה של הריבית הוא שבעלי בתים מהססים למכור את בתיהם ולהחליפם בבתים חדשים בגלל הנזק הכלכלי שייגרם להם מייקור חוב המשכנתא שלהם. לא מדובר רק בעיכוב של תהליך קנייני טהור – מדובר גם במשקי בית ששוקלים להעתיק את מגוריהם משיקולים של תעסוקה או משיקולים משפחתיים: הם עלולים להפוך לאסירים בבתיהם.