מדוע בעצם אתם מתעקשים על קניית דירה למגורים?

 

בסה"כ חיפשתם פתרון מגורים. ידה-ידה-ידה: קניתם דירה. מדוע?

מה כבר רציתם? חיפשתם פתרון מגורים שיתאים לצרכיכם העכשוויים, הספציפיים. מבחינת מרחב פנימי - הוא אמור להתאים לגודל משק הבית שלכם; מבחינת מיקום גיאוגרפי - למקומות העבודה שלכם (או למיקום בני משפחה אחרים שלכם); מבחינת שכונת מגורים - למידה שבה השירותים בשכונה זו עונים על דרישות שירותי החינוך והקהילה שלכם; מבחינת נגישות פיזית - למיגבלות אפשריות שלכם (גיל, מצב רפואי). וכן הלאה. בקיצור: יש לכם "סיר" ספציפי, ואתם מחפשים לו "מכסה" מתאים. 

ברור לכם, כמובן, שה"סיר" שלכם ישתנה לאורך חייכם: משק הבית שלכם יגדל ובהמשך אולי יצטמצם; אתם אולי תחליפו מקום עבודה (גם מבחינת מיקום גיאוגרפי); צרכיכם השוטפים בנושא שירותי חינוך וקהילה ישתנו לאורך חייכם; הכנסתכם אולי תגדל (ובעתיד היותר-רחוק אולי תצטמצם); ויכולתכם להתמודד עם אתגרי נגישות פיזית אולי תפחת. אבל אם ה"סיר" שלכם ישתנה - סביר שגם ה"מכסה" המתאים לכם יהיה שונה בשלבים שונים של חייכם: התשובה לשאלה "איזה פתרון מגורים יענה על צרכי?" תשתנה לאורך חייכם. לכן, היה רצוי שפתרון לשאלת המגורים בטווח הארוך יהיה כזה שיאפשר גמישות: שנוכל בשלבים השונים של חיינו להתאים את פתרון המגורים לצרכינו המשתנים. 

מה זה אומר? שהיינו צריכים לאמץ אסטרטגיה שתיתן לנו חופש לשנות את פתרון המגורים שלנו בהתאם להשתנות הצרכים. אז מדוע אנחנו רוכשים דירת מגורים, מהלך שמשמעותו קיבוע פתרון המגורים וויתור על הגמישות להתאים אותו לצרכינו המשתנים?

שתי דילמות נפרדות: צריכת שירותי דיור, ובחירת סל השקעות

אני מציע לחשוב שעירבבנו כאן שתי דילמות שאין ביניהן קשר הכרחי: האחת - בחירת פתרון מגורים שיתאים לצרכינו העכשוויים; השנייה - בחירת השקעה לטווח ארוך. תוצאת העירבוב היא שאנו מחפשים לרכוש נכס שיהווה תשובה נכונה לשתי השאלות בו-זמנית: גם יענה על צרכי המגורים העכשוויים שלנו, וגם ייחשב (לפי הערכות מקצועיות) כהשקעה מבטיחה לטווח ארוך. מהו הסיכוי שנצליח בכך? לא סביר יותר שיכולנו למצוא פתרונות עדיפים לשתי הדילמות אילו היינו מפרידים ביניהן ומוותרים על האילוץ שהדירה הנרכשת תהווה גם פתרון שמתאים לצרכי המגורים העכשוויים וגם השקעה מוצלחת? ייתכן, הרי, שאנחנו זוג צעיר שסגנון חייו הזמני גורם לו לבחור להתגורר בגוש דן בדירת-גג קטנת-ממדים בבניין ללא מעלית - האם דירה זו תתאים לנו גם בעתיד, כשהתא המשפחתי יגדל וסדרי העדיפות שלנו ישתנו? והאם רכישתה של דירת-גג קטנת-ממדים בגוש דן היא בכלל ההשקעה העדיפה בטווח הארוך? ואולי לדעת רוב האנליסטים התשואה הגבוהה על השקעה בנדל"ן למגורים בעשורים הקרובים צפויה דווקא בנגב הצפוני או במישור החוף הדרומי או בעמק חפר או בגליל המערבי או בכלל בקפריסין?

האילוץ שכפינו על עצמנו, לשלב מגורים עם בעלות (כלומר: לרכוש את הדירות שבהן אנחנו מתגוררים) - הוא מיותר, והוא פוגע קודם כל בגמישותנו בתחום צריכת שירותי דיור. ייתכן שאנו נאלצים להתגורר בתנאי-מגורים ובמיקום המוכתבים על-ידי יכולת הרכישה שלנו, לפעמים שלא במיתאם לצרכינו ולהעדפותינו. ייתכן שאנו מתקשים לנצל הזדמנויות תעסוקתיות שמחייבות שינוי מקום המגורים בגלל הקושי הכרוך בהחלפת נכס המגורים (מכירה וקנייה). ייתכן שאנו מתקשים להתאים את גודלו של מרחב המגורים שלנו לצרכי התא המשפחתי המתרחב והמצטמצם לאורך השנים. וייתכן שאנו "נתקעים" בדירות גדולות מידי לצרכינו בהגיענו לגיל השלישי.

האילוץ המיותר פוגע גם באיכות הניהול של תיק ההשקעות שלנו. ראשית, רובנו נמצאים במצב שבו ההשקעה בנדל"ן מהווה חלק עיקרי מהוננו הנקי, בעוד שייתכן שאסטרטגיית השקעה סבירה יותר היתה כזו של פיזור סיכונים והגדלת משקל האפיקים הפיננסיים בתיק ההשקעות. שנית, השקעה בנדל"ן למגורים גוזרת עלינו נזילות נמוכה: משקי בית מבוגרים נמצאים לעיתים במצב שבו הם "לכודים" בבתיהם מבלי יכולת להשתמש בחיסכון שצברו במהלך חייהם למימון צרכיהם היומיומיים (ראו את הניסיון להתגבר על בעיה זו בעזרת "משכנתא הפוכה"). בנוסף, מאחר שלרוב משקי הבית הצעירים אין הון עצמי בהיקף שמאפשר להם לרכוש דירה מאמצעיהם - הם נאלצים ליטול על עצמם חובות גדולים שגם חושפים אותם לסיכונים פיננסיים ("פוזיציה" שנוצרה בגלל שהאשראי לדיור אינו צמוד למחיר הדירה שרכשו) וגם מטילים עליהם נטל תשלומים שוטף (וכבד) לטווח ארוך.

אז מדוע בכל זאת אנחנו רוכשים דירות לצורך מגורים עצמיים?

למרות האמור לעיל, רוב משקי הבית בישראל מתגוררים בדירה בבעלות עצמית. אז מה מניע את הציבור להשליך את יהבו על השקעה בדיור בצורה כל-כך מוחלטת?

ישנן מספר תשובות אפשריות. האחת - מדובר בנוהג תרבותי שהשתרש ושנשען במידה רבה על סיוע ממשלתי נדיב לרכישת דירות שהיה קיים בישראל בעיקר ברבע האחרון של המאה הקודמת. השנייה - האמונה הרווחת בציבור לפיה ההשקעה בדיור היא השקעה עדיפה על שאר אפיקי ההשקעה, אמונה שנשענת על היסטוריה של עליית מחירי הדירות לאורך תקופה ארוכה (אין בה, כמובן, שום הבטחה לגבי העתיד). השלישית - החשיבה שמשק בית נמצא במצב של "שורט" במונחי תשלומי שכ"ד עתידיים והוא סוגר חשיפה פיננסית זו על-ידי רכישת דירה. הרביעית - העדר מלאי משמעותי של דירות להשכרה לטווח ארוך שמוחזק בידי גופים פיננסיים ציבוריים, ואולי גם העדר הסדרה רגולטורית של כללי השכרה של דירות (חוזים אחידים וכו') - פערים שפוגעים בתחושת ביטחון המגורים של שוכרי הדירות. והאחרונה - "אשליית כסף" בציבור הרחב שנובעת מפער באוריינות פיננסית ושגורמת לתפיסה השגויה שתשלומי שכ"ד הם "בזבוז כסף" במונחים כלכליים.

האם המצב של דיור בבעלות עצמית יימשך גם בעתיד?

ישנן התפתחויות בשלושת העשורים האחרונים שיש בהן אולי לשנות הרגלים ומגמות, ובעיקר את הנוהג להתעקש על מגורים בדירות בבעלות עצמית. 

ההתפתחות הראשונה היא ההתייקרות המהירה של מחירי דירות. התייקרות זו כבר הביאה להדרה של משקי בית צעירים משוק הדיור: רכישת דירה התרחקה מאד מהישג ידם, הן מבחינת הקושי להמציא הון עצמי בהיקף הנדרש כיום על-ידי הבנקים (לא נשכח כמובן את בנק ישראל, שהתערב שלא לצורך וקבע "רצפה" שרירותית להון עצמי בעיסקאות רכישת דיור) והן מבחינת יכולת העמידה בנטל התשלום השוטף של המשכנתא. בניגוד למשקי-בית צעירים, שידם קצרה - התשואה הגבוהה על השקעה בדירות מגורים משכה לשוק הדירות משקי בית מבוגרים שיש להם הון עצמי ונגישות טובה לאשראי בנקאי. התוצאה היא ירידה בשיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלות עצמית ועלייה של נתח הדירות המוחזקות על-ידי משקי בית מבוגרים כאפיק השקעה.

ההתפתחות השנייה היא "התייבשות" כמעט מוחלטת של הסיוע הממשלתי לרוכשי דירה ראשונה, מאז שנות ה-90'. זוהי הפקרה של חסרי הדיור לגורלם במסווה ציני של "הפרטת" שוק המשכנתאות, כשהסיבה האמיתית היא חוסר יכולת פוליטית לטפל בבעיות תקציביות על-יד קביעת סדרי עדיפות, ובמקום זאת נקיטה במדיניות חברתית שמפקירה את בני הדור הצעיר.

ההתפתחות השלישית היא השתנותו של שוק העבודה. זוהי התפתחות בינלאומית - לא ייחודית לישראל. משקי בית צעירים אינם זוכים כיום לביטחון תעסוקתי כמו זה ששרר בימי הוריהם. המשמעות היא ניידות מרובה בין מקומות עבודה (לעיתים גם גיאוגרפית), אי-ודאות לגבי אופק התעסוקה וכושר ההשתכרות, רתיעה מנטילת התחייבויות כבדות לטווח ארוך, ואולי גם פגיעה בפרופיל הסיכון של הלווים ורתיעה של הבנקים לאשר להם הלוואות.

האם המגמה תתהפך? זה תלוי בסיכוי שממשלה עתידית תקבל החלטה להחיות את הסיוע הממשלתי לחסרי-דיור לרכוש דירה ראשונה. ללא מהלך ממשלתי כזה ההתפתחויות מנתבות מלאים גדולים של דירות לידי משקיעים פרטיים. זה אומר ששיעור המתגוררים בדירות בבעלות עצמית צפוי להמשיך לרדת (בעיקר בקרב משקי-בית צעירים), וזה של המתגוררים בשכירות יעלה.