מי מפחד מעמלת סילוק מוקדם?

אחד הנושאים העמומים מבחינת הלווה הישראלי הוא נושא עמלת הסילוק המוקדם. העמימות גורמת לכך שלווים מפתחים חששות-שווא, הנובעים בדרך כלל מאי-הבנה של העמלה ואופן חישובה. אי-הבנה זו יכולה לגרום ללווה לקבל החלטות שגויות: לבחור במסלול הלוואה שאינו אופטימלי עבורו רק בגלל החשש מעמלת סילוק מוקדם, או להימנע מסילוק מוקדם של הלוואה או ממיחזורה כדי לחסוך את תשלום העמלה.

עמלת הסילוק המוקדם הנהוגה כיום בישראל (עמלה זו אינה קיימת, לפחות לא במתכונת המוכרת לנו, ברוב העולם) נולדה בסוף שנות ה-80' של המאה הקודמת. הרקע הכלכלי הוא פשוט: המדיניות הכלכלית החדשה שננקטה ע"י הממשלה בשנת 1986 הביאה להדברת האינפלציה המהירה ששררה עד אז ולרפורמה כוללת בשוק ההון. רפורמה זו, שהופעלה בשלבים בשנים 1986-1989 וכללה הפרטה של חלקים ניכרים של שוק ההון הישראלי, הביאה ליצירתם לראשונה של מקורות מימון פרטיים לבנקים למשכנתאות. היצע המקורות הביא לירידת הריבית החופשית: אם במחצית השנייה של שנות ה-80' שילמו הבנקים למשכנתאות ריבית של 10-11% על מקורותיהם – בסוף שנות ה-80' מחיר המקורות ירד ל- 4-5%. הוזלה זו תורגמה למחירי המשכנתאות: הריבית הצמודה על משכנתאות ירדה בתקופה זו מ-13% ל- 6-7%.

ירידה דרמטית זו של שיעור הריבית יצרה איום קיומי מיידי על הבנקים למשכנתאות. לכאורה, יכלו עכשיו הלווים הוותיקים ליהנות מירידת הריבית ע"י כך שימירו את ההלוואות היקרות שלהם בהלוואות זולות. אלא שמדובר כאן ב"משחק סכום אפס": הבנקים מימנו כאמור הלוואות אלו מפיקדונות שקיבלו (מקופות הגמל) ב-10-11%, ולכן רווחי ההון הפוטנציאליים של הלווים הוותיקים היו חייבים לבוא על חשבונן הבנקים – אם הלווים אכן היו ממחזרים את הלוואותיהם היו הבנקים נקלעים למצב שהריבית על נכסיהם (6-7%) הייתה נמוכה משמעותית מהריבית על התחייבויותיהם (10-11%). מצב דומה קרה בשנות ה- 70' בארה"ב (גם אם בגלל נסיבות אחרות לגמרי) והביא שם לפשיטת רגל המונית של הבנקים למשכנתאות. להערכת המפקח על הבנקים הנזק הפוטנציאלי שהיה נגרם לבנקים למשכנתאות כתוצאה ממיחזור ההלוואות הישנות היה שקול למחיקה של כל ההון העצמי שלהם באותה עת.

הפתרון שננקט הוא העמלה שקבע נגיד בנק ישראל. חישוב העמלה (למעשה: החלק המכונה "עמלת ההיוון") נעשה כך שהיא מנטרלת את רווח ההון הפוטנציאלי של הלווה. במילים אחרות: לווה המבקש לסלק את יתרת חובו נדרש לפצות את הבנק על כך שהבנק לא יוכל להלוות מחדש את הכסף באותו מחיר. מתוך התחשבות מסוימת בלווים נקבע שהם ייהנו מהנחה מדורגת בגובה העמלה הנדרשת, הנחה שתגדל ככל שעברה תקופה ארוכה יותר מיום שנטלו את ההלוואה.

בינתיים עברו שנים. העמלה המדוברת נהוגה רק לגבי הלוואות צמודות-מדד שניתנו בריבית קבועה (לגבי הלוואות צמודות-מדד בריבית משתנה המשמעות הכלכלית פחותה משמעותית), ולא לגבי הלוואות שאינן צמודות-מדד. הלוואות אלו מהוות כיום רק כמחצית מסך ההלוואות. פרט לכך, אנו נמצאים כבר תקופה ארוכה בעולם של שינויים מחזוריים בשיעורי הריבית (ולא בעולם של מגמת ירידה קבועה של הריבית), כך שאצל רוב הלווים כיום המשמעות של העמלה היא שולית. ולמרות כל אלו נוצרה בציבור מעין פוביה: לווים ולווים פוטנציאליים נוקטים בצעדים לא-רציונליים רק כדי להימנע מהפגישה המאיימת עם "המפלצת" של עמלת סילוק מוקדם. חלקם אפילו בוחרים במסלולי הלוואה/ריבית מסוימים כי הם "מאפשרים סילוק מוקדם". אז לידיעת כל הסובלים מהסינדרום: סילוק מוקדם של הלוואת משכנתא, לרבות סילוק חלקי, הוא זכותו החוקית של כל לווה בלי כל קשר לבסיס ההצמדה או לסוג הריבית. בחירה במסלולים מסוימים רק כדי להימנע מהפגישה עם "המפלצת" היא מהלך שגוי: בחירת מסלול הצמדה/ריבית היא החלטה מורכבת, המחייבת התייחסות רציונלית לכלל השיקולים ולא דווקא לשיקול עמלת הסילוק המוקדם.