רשומות
רוכשי דירות מגלים להפתעתם ששיעור הריבית על המשכנתא אינו מתפרסם בעיתון כמו השער היציג, וגם אינו רשום על לוח בולט לעין בכניסה לסניף הבנק. במקום זאת הם מגלים ששיעור הריבית המוצע להם הוא אינדיבידואלי, נתון למשא-ומתן, שונה מבנק לבנק, ותלוי במבנה ההלוואה שייקחו. מה קובע את גובה הריבית?
נוכל לחלק את רכיבי הריבית לשלושה: 1) עלות מקורות המימון של הבנקים; 2) סיכון האשראי של הלווה; 3) הרווח שמנסה הבנק להפיק מהעיסקה. הרכיב הראשון - עלות מקורות המימון - הוא המחיר שמשלם הבנק על פיקדונות שהוא מגייס, כשהכוונה היא לפיקדונות לתקופה מקבילה. עלות זו קשורה באופן הדוק לעוגני ריבית גלויים: ריבית בנק ישראל (בהלוואות "פריים"), ריבית ה"ליבור" (בהלוואות צמודות-מט"ח), והתשואה לפידיון על אג"ח ממשלתיות צמודות-מדד (בהלוואות צמודות-מדד).
הרכיב השני - סיכון האשראי של הלווה - הוא תוצאה של הערכת הבנק את הסיכון הגלום במתן ההלוואה ללווה הספציפי בעיסקה הספציפית. הערכה זו יכולה להתבסס על שיפוטם של מומחי האשראי של הבנק, או על מודלים ממוחשבים המעריכים אוטומטית את סיכון האשראי של הלווה. הערכת סיכון אנושית היא סובייקטיבית, ולכן מעריכי סיכון שונים יכולים להעריך בצורה שונה את סיכון האשראי: בנקים שונים עשויים להעריך את סיכון הלווה בצורה שונה. הערכת הסיכון מתבססת על הערכת טיב הלווה (יכולת ההחזר התיאורטית של הלווה ונתונים על התנהגות העבר שלו) וטיב הנכס (ערך הנכס יחסית לגובה ההלוואה ויכולת הבנק להשיב לעצמו את החוב ע"י מכירת הנכס במקרה שהלווה לא יעמוד בתשלומים).
הרכיב השלישי - הרווח שמנסה הבנק להפיק מהעיסקה - תלוי במצב השוק ובעוצמת התחרות בין הבנקים, בכוח המיקוח של הלווה, ובמידת חשיבותו של הלווה לבנק (כלקוח, לא רק כלווה משכנתא).
בעוד שעלות המקורות היא נתון חיצוני לעיסקת המשכנתא והלווה אינו יכול לשנות אותה - שני הרכיבים האחרים ניתנים לשינוי. הלקוח יכול לשפר את פרופיל הסיכון שלו אם ייטול הלוואה קטנה יותר ביחס למחיר הדירה הנרכשת, אם יציע לבנק ביטחונות נוספים, ואם יפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה יותר כך שהיחס בין התשלום החודשי להכנסה יהיה קטן יותר. הלקוח יכול בהחלט לשנות את הריבית על המשכנתא אם ינהל מו"מ אפקטיבי עם הבנק. התוצאה היא שאין מחיר למשכנתא: לווים שונים יקבלו הצעות מחיר שונות מאותו בנק, לווה יחיד יקבל הצעות שונות מבנקים שונים, וההצעה הראשונה שיקבל לווה מהבנק אינה דומה להצעה שיקבל כשיתקדם בניהול המו"מ.
נוכל לחלק את רכיבי הריבית לשלושה: 1) עלות מקורות המימון של הבנקים; 2) סיכון האשראי של הלווה; 3) הרווח שמנסה הבנק להפיק מהעיסקה. הרכיב הראשון - עלות מקורות המימון - הוא המחיר שמשלם הבנק על פיקדונות שהוא מגייס, כשהכוונה היא לפיקדונות לתקופה מקבילה. עלות זו קשורה באופן הדוק לעוגני ריבית גלויים: ריבית בנק ישראל (בהלוואות "פריים"), ריבית ה"ליבור" (בהלוואות צמודות-מט"ח), והתשואה לפידיון על אג"ח ממשלתיות צמודות-מדד (בהלוואות צמודות-מדד).
הרכיב השני - סיכון האשראי של הלווה - הוא תוצאה של הערכת הבנק את הסיכון הגלום במתן ההלוואה ללווה הספציפי בעיסקה הספציפית. הערכה זו יכולה להתבסס על שיפוטם של מומחי האשראי של הבנק, או על מודלים ממוחשבים המעריכים אוטומטית את סיכון האשראי של הלווה. הערכת סיכון אנושית היא סובייקטיבית, ולכן מעריכי סיכון שונים יכולים להעריך בצורה שונה את סיכון האשראי: בנקים שונים עשויים להעריך את סיכון הלווה בצורה שונה. הערכת הסיכון מתבססת על הערכת טיב הלווה (יכולת ההחזר התיאורטית של הלווה ונתונים על התנהגות העבר שלו) וטיב הנכס (ערך הנכס יחסית לגובה ההלוואה ויכולת הבנק להשיב לעצמו את החוב ע"י מכירת הנכס במקרה שהלווה לא יעמוד בתשלומים).
הרכיב השלישי - הרווח שמנסה הבנק להפיק מהעיסקה - תלוי במצב השוק ובעוצמת התחרות בין הבנקים, בכוח המיקוח של הלווה, ובמידת חשיבותו של הלווה לבנק (כלקוח, לא רק כלווה משכנתא).
בעוד שעלות המקורות היא נתון חיצוני לעיסקת המשכנתא והלווה אינו יכול לשנות אותה - שני הרכיבים האחרים ניתנים לשינוי. הלקוח יכול לשפר את פרופיל הסיכון שלו אם ייטול הלוואה קטנה יותר ביחס למחיר הדירה הנרכשת, אם יציע לבנק ביטחונות נוספים, ואם יפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה יותר כך שהיחס בין התשלום החודשי להכנסה יהיה קטן יותר. הלקוח יכול בהחלט לשנות את הריבית על המשכנתא אם ינהל מו"מ אפקטיבי עם הבנק. התוצאה היא שאין מחיר למשכנתא: לווים שונים יקבלו הצעות מחיר שונות מאותו בנק, לווה יחיד יקבל הצעות שונות מבנקים שונים, וההצעה הראשונה שיקבל לווה מהבנק אינה דומה להצעה שיקבל כשיתקדם בניהול המו"מ.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה