המשכנתא השכיחה היא הלוואה לרכישת דיור: הבנק מעמיד לרשות הלווה סכום כסף חד-פעמי גדול המשמש אותו לרכישת הדירה; הלווה, מצידו, מתחייב לשלם לבנק סכום כסף קבוע מידי חודש במשך תקופה ארוכה מאד; להבטחת החזר הקרן הלווה משעבד לבנק את הדירה שנרכשה.
הנקודה החשובה כאן היא שמרגע שהלווה קיבל את כספי ההלוואה, יתרת החוב עצמה אינה מהווה עוד נושא לדיון בין הצדדים: הקשר בין הלווה לבנק מצטמצם להתחייבותו של הלווה לעמוד בתשלום החודשי לאורך זמן. ביטול התחייבותו זו של הלווה לבנק אפשרי רק באחד משני מקרים: האחד הוא סילוק מוקדם של החוב ביוזמת הלווה (או ביוזמת חברת הביטוח שלו עקב התרחשות אירוע ביטוחי), השני הוא דרישה של הבנק לסילוק מוקדם של יתרת החוב בגלל אי-עמידתו של הלווה בהסכם.
מצב של פיגורים בתשלומי המשכנתאות הוא מצב שבו הלווה אינו עומד בהתחייבותו לשלם את התשלום החודשי. עוצמת הפיגור נמדדת במונחים של "עומק הפיגור" – מספר התשלומים החודשיים שהלווה לא עמד בהם. "עומק הפיגור" אינו בהכרח מדד טוב לסיכון האשראי אליו נחשף הבנק: ייתכן מצב שבו שני לווים שנטלו הלוואות זהות בגודלן ונמצאים באותו עומק פיגור יהיו בעלי ביטחונות ניכסיים השונים לחלוטין בערכם זה מזה. למרות זאת מקובל השימוש בעומק הפיגור כמדד פשוט למידת הבעייתיות בהלוואות, ובעיקר כקריטריון לנקיטת הבנק בפעולה כנגד הלווה.
ניתוח מקרים של לווים שנקלעו לפיגורים מלמד שניתן לסווג אותם בד"כ לאחת משתי קטגוריות: האחת, טעות שהיתה בעצם העמדת ההלוואה, כלומר שהלווה והבנק טעו בשיקול ולא העריכו נכונה את יכולתו של הלווה לעמוד בנטל החוב, והשנייה, מקרים בהם פעלו גורמים בלתי צפויים ולא ניתן היה לצפות מראש שהלווה ייקלע לפיגור.
כדי לצמצם את שכיחות המקרים בהם לווים נקלעים לפיגורים הבנקים מגבשים מדיניות אשראי. זו בנויה ממספר רבדים: מערכת של קריטריונים למתן אשראי, כלים כמותיים לזיהוי סיכוני אשראי ולהערכתם, תהליכים מפורטים של בחינה המקדימים את אישור ההלוואות, ומידרג פנימי של סמכויות לאישור בקשות אשראי. הבנקים אינם יכולים, עם זאת, למנוע לחלוטין את התרחשותם של פיגורים: ראשית, כל הכלים שמנינו נועדו לטפל רק במקרים הנופלים בקטגוריה הראשונה, כלומר טעויות בהערכת הסיכון; שנית, תהליכי הזיהוי והערכת הסיכון אינם נותנים לבנק תשובה פסקנית אם הלוואה מסוימת היא מסוכנת או לא מסוכנת, אלא מדרגים את הסיכון בהלוואה אחת יחסית להלוואות אחרות. הערכת הסיכון היא למעשה הסתברותית: היא מצביעה על ההסתברות שלווה מסוים ייקלע לפיגורים. תפקידה של מערכת ההערכה והזיהוי דומה במקצת לתפקידם של מבחני המיון שמפעיל הצבא לפני גיוס החובה, שהוא להקטין ככל האפשר את הסיכון של טעות במיון. אלא שטעויות ניתן לצמצם – לא לבטל לחלוטין.
הקטגוריה השנייה שמנינו לעיל, זו של הלוואות שלכאורה לא היו צפויות להיקלע לפיגור, כוללת מיגוון גורמים: מות הלווה או בן זוגו, פגיעה בבריאותו של הלווה, פגיעה פרמננטית בכושר ההשתכרות של הלווה, אובדן זמני של מקום העבודה של הלווה, פגיעה זמנית בהכנסות הלווה העצמאי, גירושין של הלווה, פגיעה פיסית (שריפה, פיצוץ, רעידת אדמה) בדירת המגורים.
בעיה חמורה במיוחד מתעוררת לבנקים כשהמשק נכנס לשלב של האטה כלכלית. במצב יציב ישנם אמנם לווים שמצבם הכלכלי הורע, אבל כנגדם ישנם אחרים שמצבם השתפר באותה עת. לכן ממדי תופעת הפיגורים בדרך כלל יציבים על-פני זמן. מעבר לכך, גם לווים שנקלעו לפיגורים הם עדיין בעלי נכסים שהבנקים יכולים למכור כדי לכסות את החוב. לעומת זאת, במצב של האטה כלכלית הגורם שהביא לפגיעה בהכנסות הלווים וביכולתם לעמוד בנטל התשלומים משותף ללווים רבים. לכן שיעור הפיגורים הכולל נמצא בעלייה. אבל לא רק זאת: האטה כלכלית פוגעת לא רק במצבם של הלווים, אלא גם בערך דירותיהם, ולכן סיכון האשראי מושפע פעמיים – הן מההרעה ביכולתם של הלווים לעמוד בנטל התשלומים, והן מהירידה ביכולתם של הבנקים להחזיר לעצמם את החוב ע"י מימוש הבטוחות. הפתרון לבעיה מחזורית זו היה צריך להיות שהבנקים יחמירו את הקריטריונים למתן אשראי במצבים של גאות כלכלית ועליית מחירי דירות, ויקלו במצבים של שפל. לרוע המזל הם אינם נוקטים בדרך זו אלא להיפך: הם נוטים להקל בדרישות במצבי גאות ולהחמיר במצבי שפל. ההיסטוריה האמריקנית של השנים האחרונות מדגימה היטב תופעה זו.
