עוד על מצבם של לווים שנקלעו להון עצמי שלילי

במאמר שפירסם "וול סטריט ג'ורנל" ביום 24.11.09 מצוטטים נתונים מדאיגים על מצב לווי המשכנתאות, נתונים שפירסמה חברת המחקר First American Core Logic. לפי פירסומי חברת המחקר, ברביע השלישי של 2009 טיפס שיעור הלווים שחובם עולה על ערך ביתם ל-23% מכלל הלווים. נתון זה אינו נראה גדול מנתונים שפורסמו בעבר, אבל הוא משקף עלייה ברביע האחרון שכן חל שינוי בשיטת המדידה של מצב הלווים. ירידת מחירי הבתים, שצפויה לדברי המומחים להימשך עד אמצע שנת 2011, כבר הביאה את מספר משקי הבית שיש להם הון עצמי שלילי ל-10.7 מיליונים. כמחצית ממקרים אלו נמצאים במצב שחוב המשכנתא שלהם גבוה בלמעלה מ-20% מערך בתיהם. עוד כ-2.3 מיליוני משקי בית נמצאים במצב של הון עצמי השווה בקירוב לאפס (חוב המשכנתאות שלהם שווה לערך ביתם) - כלומר בסה"כ כ-28% אחוז ממשקי הבית נותרו למעשה ללא הון עצמי בבתיהם.

הבעיה עם נפילת מחירי הבתים היא הפיתוי העומד בפני הלווה לנטוש את הבית ולהכריז בעצמו על חדלות-פירעון. פיתוי זה גורם לכך שגם משקי בית שלא נפגעו ע"י גל הפיטורים ושביכולתם להמשיך ולעמוד בנטל התשלומים - מחליטים להכריז על חדלות-פירעון כדי להימנע מהנזק של הון עצמי שלילי. להערכת אחת מחברות הייעוץ, מספר משקי הבית שנקטו בצעד זה הוכפל בשנת 2008 לעומת 2007. למרות שקיימת אפשרות עקרונית להכריז על פשיטת רגל כזו, מספר המקרים בעבר היה מועט יחסית בגלל עלויות משפטיות, נזק למוניטין וקוד התנהגות אתי. הקוד האתי מתמוסס מול הנזק הכלכלי העומד בפני משקי הבית.

קיימת דיפרנציאליות גיאוגרפית בממדי המשבר: בחלק מהמדינות (נוואדה, אריזונה, פלורידה) היתה נפילת המחירים חדה יותר, ושם גם שיעור הלווים שנקלעו להון עצמי שלילי גבוה יותר. קיימת גם דיפרנציאליות הנוגעת לעיתוי רכישת הדיור: ככל שהלווים רכשו את דירותיהם מאוחר יותר (ולכן קרוב יותר למועד תחילת המשבר) כך ממדי ההון העצמי השלילי גבוהים יותר.

הבעיה של הלווים שנקלעו להון עצמי שלילי הוא שהם נמצאים במבוי סתום: הם אינם יכולים לקוות שיצליחו לקבל הלוואה כדי לעבור לבית אחר, והם אינם יכולים לנצל את הריבית הנמוכה בשוק המשכנתאות למיחזור הלוואותיהם או לפריסה נוחה יותר של התשלומים. להערכת המומחים, ממדי ירידת המחירים עד הם כה חריפים שרק כשליש מהלווים שנקלעו להון עצמי שלילי יכולים לקוות שההבראה הצפויה בשוק הנדל"ן לאחר שהמשק יגיע לנקודת השפל תחלץ אותם ממצב זה. השאר כנראה הגיעו למצב שהונם העצמי נשחק כולו, והם ינסו להיחלץ ממצבם ע"י פשיטת רגל. השאלה שנותרה היא ממדי התופעה, שכן תפיסת הבתים ע"י הבנקים תביא ליצירת עודף היצע גדול בשוק ותעכב את בואה של ההבראה בענף זה.