רשומות
מנקודת מבט של סיכון אשראי, שוק המשכנתאות האמריקני מכיל ארבעה סוגים של הלוואות משכנתא:
- הלוואות עם ביטוח אשראי ממשלתי
- הלוואות באיכות גבוהה - הלוואות המבוטחות ע"י סוכנויות המשכנתאות, ועומדות בדרישות קפדניות לגבי הלווה
- הלוואות באיכות בינונית - כאן קיימים מספר סוגים עיקריים. הראשון הוא הלוואות בהן ננקטה ליברליות מבחינת התיעוד של נתוני הלווה והנכס (Alt-A mortgage loans). השני הוא הלוואות חדשניות מבחינת לוח תשלומים, שהחשובה בהן היא הלוואה עם תשלום התחלתי נמוך במיוחד (Option ARM).
- הלוואות באיכות נמוכה - הלוואות של לווים בעלי מאפיינים פחות ממושלמים, בדרך-כלל בגלל היסטוריה בעייתית.
המשכנתאות שזכו לפרסום עולמי הן הלוואות ה"סאב-פריים" (Sub-Prime), השייכות לסוג הרביעי. הלוואות אלו אינן עולות על 20% משוק המשכנתאות בארה"ב, אבל הדרמה שהתפתחה סביבן גרמה למשבר: הפיגורים הגבוהים שהתפתחו בתיקי משכנתאות אלו בשנים 2006-2007, וההתפכחות בשוקי ההון הבינלאומיים לגבי איכות האשראי של הלוואות אלו - הביאו לפריצתו של המשבר הפיננסי. אלא שהמשבר המעמיק חושף את היסודות הרעועים של שוק גדול יותר: השוק של הלוואות באיכות בינונית. וכאן בולטת במיוחד בעיית ההלוואות מסוג Option ARM.
מהן הלוואות אלו? בהלוואות אלו נעשה ניסיון לגשר על הפער בין יכולת התשלום השוטפת של הלווה לבין גודל התשלום הנגזר מחישוב רגיל של לוח "שפיצר". בגלל ההתייקרות הנמשכת של מחירי הבתים ושיעור המימון הנדיב שמקובל בארה"ב נגזר מלוח "שפיצר" תשלום חודשי שהיה למעלה מיכולתם של חלק מהלווים. כדי לאפשר גם ללווים אלו להצטרף לחגיגת הנדל"ן ולהשקיע ברכישת דיור נוצרו מוצרים פיננסיים חדשניים, שבהם התשלום החודשי בתקופה הראשונה (בדרך כלל שנתיים, אבל לפעמים גם תקופות ארוכות יותר) - נמוך. ברוב ההלוואות האלו הלווה נדרש לשלם תשלום חודשי שהיה נמוך מחיוב הריבית, ולכן יתרת הקרן בהלוואות אלו הולכת וגדלה במהלך התקופה הראשונה. לפי פירסומים (ראה למשל Wall Street Journal) הגיע היקף הביצוע של הלוואות אלו ל-750 מיליארד דולר בתוך 4 שנים (2004-2008).
הבעיה עם הלוואות אלו היא שהן למעשה הלוואות גישור מוסוות: אין כוונה אמיתית שהלווה יתחיל לשלם תשלומים ריאליים לאחר תום התקופה הראשונה, אלא שהוא יפרע את יתרת ההלוואה ע"י מכירת הדירה עוד במהלך תקופה זו. סביר שהלווה לא יוכל לעמוד בנטל התשלומים לאחר תום התקופה הראשונה שכן אז צפוי גידול חד בתשלום החודשי, הן בגלל הגידול ביתרת החוב בתקופה הראשונה, הן בגלל המעבר מתשלום חלקי של הריבית לתשלום "שפיצר" מלא, והן בגלל העלייה הצפוייה של שיעור הריבית.
אם כך, מהי למעשה מטרת ההלוואה? המטרה העיקרית הייתה לאפשר ללווים להפיק רווחים מהשקעה לטווח בינוני בדיור, כשהמוצר החדשני מאפשר למשקי הבית למנף את ההון העצמי שלהם מבלי להיקלע למצוקה תזרימית בגלל תשלומים חודשיים גבוהים.
אסטרטגית השקעה זו מתבססת על ציפיות שעליית מחירי הדיור תהיה גבוהה משיעור הריבית. וציפיות אלו אכן התקיימו, כשהן ניזונות מריבית נמוכה בעקבות משבר ה"היי טק" ומעלייה מתמדת של מחירי הדיור (למעלה מ-20% בממוצע שנתי בשנים 2000-2005). ואז נעצרה עליית מחירי הדיור (2006), והם החלו לרדת. במצב זה המינוף הופך לרועץ.
לפי נתונים שתפרסמו ברביע האחרון, צפוי גל אדיר של עידכוני ריבית בהלוואות אלו בשנים 2010-2011 (ראה גרף). גל דומה כבר היה בהלוואות הסאב-פריים בשנים 2006-2007, והוא הניב עלייה תלולה בשיעור חדלות הפירעון. במקרה של הלוואות אלו המשבר הכלכלי הקדים את המשבר הנזילותי שצפוי בשנתיים הקרובות: לפי נתונים שהתפרסמו, שיעור חדלות הפירעון בהלוואות Option ARM הגיע ל-40% כבר באמצע 2009.
תגובה 1:
אפשר להשליך מהמשכנתא המתוארת בכתבה על הלוואות שניתנו ועדיין ניתנות בארץ במסלול הפריים. לאור הריבית האפסית רבים נוטים לקחת הלוואות במסלול זה, אשר בגלל ההחזר החודשי הנמוך שלו מאפשר ללווה לקחת משכנתא גבוהה יותר (עם הון עצמי נמוך יותר). אלא שברור לכול שהריבית הזאת לא תימשך לעד והמשכנתא, יש לזכור, נלקחת ל 15 ול- 20 שנה כך שברור שההחזר החודשי יעלה מאוד בהמשך. יש רק לקוות שהבנקים נזהרים לא לשווק את מלוא המשכנתא במסלול הזה אלא רק חלק סביר ממנו בהתאם לנתוני הלווה.
הוסף רשומת תגובה