מדוע קיים בישראל שוק משכנתאות רב-מטבעי?

 אנשי כספים ובנקאות המזדמנים לישראל מופתעים ללמוד על קיומה של המשכנתא הישראלית הייחודית – משכנתא הצמודה למדד המחירים לצרכן. קיימות אומנם וריאציות מסוימות של הלוואות משכנתא צמודות-מדד גם במדינות אחרות, אבל הן אינן נפוצות. בישראל – בניגוד לשאר העולם - כמעט כל שוק המשכנתאות התבסס עד לפני מספר שנים על הלוואות צמודות-מדד. אז כמו שבוודאי שאל את עצמו דרווין בהגיעו לאיי גלפאגוס - מהו הסיפור?

בשנות ה-70', בעקבות כישלונה של המדיניות הכלכלית להתמודד עם השילוב של משבר מאזן תשלומים ואינפלציה עולמית, החלה בישראל האצה של קצב האינפלציה. הקצב השנתי הואץ מ-12 אחוזים בתחילת שנות השבעים לכ-40 אחוזים בין השנים 1973 ל-1978, והואץ שוב עד לשיא של 445 אחוזים בשנת 1984.

אינפלציה היא תופעה מוניטרית: זהו תהליך שחיקה של ערכו של אמצעי התשלום המקומי - המטבע הלאומי. כתוצאה מכך, השימוש במטבע הישראלי כיחידת מנייה (להבדיל מביצוע העיסקאות בפועל) הפך לחסר תכלית. הסקטור הפרטי חיפש פיתרון להמשך קיום המסחר.

הבעיה העיקרית אינה בתחום המסחר, שברובו מתבצע בנקודת זמן ולכן שחיקת אמצעי התשלום לאורך זמן אינה מהותית עבורו, אלא בתחום החוזים הארוכים, שמטבעם חייבים להתבסס על אמצעי תשלום יציב. כך חוזי מכירה (תשלומים) והשכרה, וכך חוזים פיננסיים (הלוואות, פיקדונות). בתחום המשכנתאות הבעיה חריפה במיוחד: אין משמעות ללוח תשלומים הנקוב במטבע הנשחק בקצב מסחרר ולא קבוע. ממילא אין גם חוסך שיסכים להפקיד כספים שעלולים להישחק במהירות גבוהה, ולכן אין יכולת לבסס שוק אשראי על מקורות פרטיים.

הפיתרון הראשון שאומץ היה הדולר האמריקני: השתתת החיסכון וההלוואות לא על המטבע המקומי אלא על המטבע האמריקני, שנתפס כמטבע יציב יחסית למטבע הישראלי. מאחר שחוקי המטבע בישראל אסרו על שימוש במטבע זר לצרכי ביצוע תשלומים בעיסקאות מקומיות – המנגנון שהתבסס הוא חוזים שהערכים בהם נקבעים בדולרים ורק התשלום עצמו נעשה במטבע מקומי. חישוב הערך נעשה בדרך כלל לפי השער היציג של הדולר. עד לפני שנים מעטות פעל שוק השכרת הדירות בדרך זו.

בעיסקאות פיננסיות אומץ פתרון אחר: מטבע וירטואלי (שאינו קיים רשמית ואינו משמש כאמצעי תשלום) – שקל צמוד-מדד – לקביעת ערכי הזרמים, בעוד שהתשלומים עצמם מתבצעים במטבע המקומי-הרשמי. חישוב הערך בעיסקאות אלו נעשה אחת לחודש, כשמתפרסם מדד המחירים לצרכן. בצורה זו פעלו רוב החוזים הפיננסיים: תכניות החיסכון, הפיקדונות המסחריים, אגרות החוב הממשלתיות (ואחריהן גם אגרות החוב הקונצרניות), ומאז 1980 - גם הלוואות המשכנתא.

הצלחתה של הממשלה באמצע שנות ה-90' לרסן את האינפלציה בישראל "סובבה את השעון לאחור": ככל שערכו של המטבע המקומי התייצב – כך הלך ופחת הצורך להשתמש בתחליפי מטבע לביצוע עיסקאות. כך חזרו חוזי השכרת הדירות למטבע המקומי, וגם העיסקאות הפיננסיות שבו להיות נקובות במטבע הרשמי ולא בתחליפיו.

כיום, שוק המשכנתאות פועל במקביל בשלושה סוגי מטבעות (ליתר דיוק: בשלושה מגזרי הצמדה): במטבע הרשמי (הלוואות המכונות בעגה המקומית "הלוואות פריים"), במטבע הווירטואלי "שקל צמוד", ובדולר (הלוואות המכונות בעגה המקומית "הלוואות לייבור"). זהו מצב ייחודי: לא ידוע לי על שוק משכנתאות אחר בעולם הפועל שלא במטבע הרשמי של המדינה, ובוודאי לא כזה הפועל בו-זמנית בשלושה "מטבעות". הדבר מסבך את הלווה במערכת שיקולים נפרדת ובצורך לקבל החלטות לגבי בחירת מטבע ההלוואה. מן הסתם, יציבות מתמשכת של המשק הישראלי תביא בעתיד לביטול תחליפי המטבע בשוק המשכנתאות.