כותרות העיתונים הכלכליים בארה"ב בישרו על כך שהסוכנות הפדרלית לביטוח משכנתאות מתקרבת למצב שרזרבות המזומן שלה יתכלו, והיא תזדקק לסיוע מהממשלה. לפי הערכות רשמיות שהתפרסמו, מצב זה יתרחש כנראה בשנת 2011, לפי דוח של רואי החשבון של הסוכנות. הערכות פסימיות יותר מתייחסות לתחזית המקובלת כיום, לפיה ירידת מחירי הדיור עומדת להתחדש, ולכן התביעות כלפי הסוכנות בגין חדלות-פירעון של לווי משכנתאות תתגברנה וירידת הרזרבות תואץ. בשלב זה, הרזרבות של הסוכנות ירדו ל- 0.53% ממצבת ההלוואות המבוטחת - הרבה מתחת לרצפה שקבע הקונגרס (2%). לפני המשבר הנוכחי עמדו הרזרבות על 6% מתיק הביטוח.
FHA - Federal Housing Administration
הסוכנות הפדרלית לביטוח משכנתאות הוקמה ע"י הקונגרס האמריקני בשנת 1934, לאחר שהמשבר הכלכלי של 1929 גרר אחריו פשיטות רגל המוניות של בנקים ושל משקי בית. עד למשבר, מערכת המשכנתאות בארה"ב היתה פרטית. לאחר קריסתה הסתבר שכל הניסיונות לשיקומה כמערכת פרטית אינם עולים יפה: בהינתן הירידה החריפה במחירי הבתים ושיעור האבטלה הגואה (הוא הגיע בשיאו ל- 25%), הבנקים למשכנתאות סירבו להעמיד אשראי למשקי בית ובחרו להגביל את השקעותיהם לניירות ערך ממשלתיים. כחלק ממהלך רפורמה מקיף ששינה את עולם המשכנתאות בארה"ב ואח"כ בעולם כולו, הוקמה רשות פדרלית מיוחדת לביטוח סיכוני אשראי בהלוואות לדיור. רשות זו סיפקה ביטוח אשראי לכל ההלוואות לדיור שעמדו בקריטריונים שנקבעו על ידה, וגבתה בתמורה פרמיית ביטוח. עם הקמתה של הסוכנות חידשו הבנקים למשכנתאות את פעילות מתן האשראי, כשכל ההלוואות מבוטחות ע"י הסוכנות והבנקים משמשים רק כמלווים ואינם נוטלים סיכוני אשראי. הקמתה של הסוכנות שינתה את מהלך ההיסטוריה: תחת המטרה המוצהרת לעודד בעלות פרטית על דיור היא הביאה לכך ששכבות נרחבות של האוכלוסייה הצטרפו למעגל בעלי הבתים, כשבדרך השתנו לחלוטין המוצרים הפיננסיים הנפוצים בתחום המשכנתאות. קיומו של ביטוח פדרלי איפשר מאוחר יותר את הקמתו של שוק משני למשכנתאות, שבו נמכרות הלוואות למשקיעים כשסיכון האשראי מגודר ע"י ביטוח ממשלתי.
שיקומו של שוק המשכנתאות בארה"ב, שהתבסס על צעדים משלימים חשובים, הביא לכך שהמלווים החלו לחזור לשוק המשכנתאות. בהדרגה, ככל שהמלווים הפרטיים חזרו לתת אשראי, הצטמצם משקלו של הביטוח הפדרלי. נוצרה חלוקת עבודה: המלווים הפרטים עסקו בשכבות המבוססות של האוכלוסייה ובנכסים היקרים, והביטוח הפדרלי הצטמצם לקבוצות מיעוטים ובעלי הכנסות נמוכות, בעיקר כאלו שאינם יכולים להציג הון עצמי של 20% מערך הבית, כמקובל אצל מלווים פרטיים בארה"ב. הסיוע הפדרלי מתבטא בכך שהביטוח מאפשר ללווים לרכוש בתים עם הון עצמי הנמוך עד כדי 3.5% ממחיר הנכס, ומבלי שפרמיית הביטוח תהיה גבוהה כפי שהיתה אילו הביטוח היה פרטי. חלוקת השוק גררה גם חלוקה גיאוגרפית: הביטוח הפדרלי פעיל בעיקר בפריפריה ובאיזורים שבהם מחירי הבתים נמוכים, וכמעט שאינו פעיל באיזורים היקרים.
המשבר הכלכלי הנוכחי שינה את התמונה. המשבר החל בהלוואות הסאבפריים, הלוואות בשיעורי מימון גבוהים ובתנאי תשלום ייחודיים שניתנו בעיקר ללווים עם היסטוריית אשראי בעייתית. בדיעבד התברר שקבוצות אוכלוסיה חלשות נמשכו להלוואות, והם התקשו לעמוד בתשלומי המשכנתא. ירידת מחירי הבתים שהחלה בשנת 2006, אחרי כמעט שני עשורים של עלייה, גרמה לכך שמשבר המשכנתאות חילחל גם ללווים מבוססים. ואכן, סוכנויות המשכנתאות הענקיות "פני מיי" ו-"פרדי מק" - סוכנויות פרטיות - הגיעו למשבר שחייב אותן להיעזר בחילוץ פדרלי כדי לשרוד. עכשיו הגיע תורה של סוכנות ביטוח המשכנתאות, והדבר לא היה מובן מאליו: סוכנות זו הייתה השמרנית יותר במתן אשראי, וניתן היה לצפות שהיא תשרוד את המשבר. זאת, ועוד: בשנתיים האחרונות יבשו מקורות המימון הפרטי של ענף המשכנתאות בגלל הסיכונים הפיננסיים הגבוהים, וחלקה של סוכנות הביטוח הפדרלית גדל פי ארבע לעומת המצב לפני המשבר. הרצון של קברניטי תכנית ההצלה הכלכלית גרם להם להכפיל את תקרת ההלוואה שניתן לבטח באמצעות סוכנות הביטוח, מתוך כוונה להזרים ביקושים לשוק הדיור. כיום תקרת ההלוואה שהסוכנות מבטחת היא כ- 730 אלף דולר, וקיימת יוזמה להגדילה בשנה הקרובה ב- 100 אלף דולר נוספים. החלטה זו על הגדלת התקרה כבר החזירה את סוכנות הביטוח הפדרלית לפעילות משכנתאות באיזורים של בתים יקרים, איזורים מהם נעדרה תקופה ארוכה.
FHA - Federal Housing Administration
הסוכנות הפדרלית לביטוח משכנתאות הוקמה ע"י הקונגרס האמריקני בשנת 1934, לאחר שהמשבר הכלכלי של 1929 גרר אחריו פשיטות רגל המוניות של בנקים ושל משקי בית. עד למשבר, מערכת המשכנתאות בארה"ב היתה פרטית. לאחר קריסתה הסתבר שכל הניסיונות לשיקומה כמערכת פרטית אינם עולים יפה: בהינתן הירידה החריפה במחירי הבתים ושיעור האבטלה הגואה (הוא הגיע בשיאו ל- 25%), הבנקים למשכנתאות סירבו להעמיד אשראי למשקי בית ובחרו להגביל את השקעותיהם לניירות ערך ממשלתיים. כחלק ממהלך רפורמה מקיף ששינה את עולם המשכנתאות בארה"ב ואח"כ בעולם כולו, הוקמה רשות פדרלית מיוחדת לביטוח סיכוני אשראי בהלוואות לדיור. רשות זו סיפקה ביטוח אשראי לכל ההלוואות לדיור שעמדו בקריטריונים שנקבעו על ידה, וגבתה בתמורה פרמיית ביטוח. עם הקמתה של הסוכנות חידשו הבנקים למשכנתאות את פעילות מתן האשראי, כשכל ההלוואות מבוטחות ע"י הסוכנות והבנקים משמשים רק כמלווים ואינם נוטלים סיכוני אשראי. הקמתה של הסוכנות שינתה את מהלך ההיסטוריה: תחת המטרה המוצהרת לעודד בעלות פרטית על דיור היא הביאה לכך ששכבות נרחבות של האוכלוסייה הצטרפו למעגל בעלי הבתים, כשבדרך השתנו לחלוטין המוצרים הפיננסיים הנפוצים בתחום המשכנתאות. קיומו של ביטוח פדרלי איפשר מאוחר יותר את הקמתו של שוק משני למשכנתאות, שבו נמכרות הלוואות למשקיעים כשסיכון האשראי מגודר ע"י ביטוח ממשלתי.
שיקומו של שוק המשכנתאות בארה"ב, שהתבסס על צעדים משלימים חשובים, הביא לכך שהמלווים החלו לחזור לשוק המשכנתאות. בהדרגה, ככל שהמלווים הפרטיים חזרו לתת אשראי, הצטמצם משקלו של הביטוח הפדרלי. נוצרה חלוקת עבודה: המלווים הפרטים עסקו בשכבות המבוססות של האוכלוסייה ובנכסים היקרים, והביטוח הפדרלי הצטמצם לקבוצות מיעוטים ובעלי הכנסות נמוכות, בעיקר כאלו שאינם יכולים להציג הון עצמי של 20% מערך הבית, כמקובל אצל מלווים פרטיים בארה"ב. הסיוע הפדרלי מתבטא בכך שהביטוח מאפשר ללווים לרכוש בתים עם הון עצמי הנמוך עד כדי 3.5% ממחיר הנכס, ומבלי שפרמיית הביטוח תהיה גבוהה כפי שהיתה אילו הביטוח היה פרטי. חלוקת השוק גררה גם חלוקה גיאוגרפית: הביטוח הפדרלי פעיל בעיקר בפריפריה ובאיזורים שבהם מחירי הבתים נמוכים, וכמעט שאינו פעיל באיזורים היקרים.
המשבר הכלכלי הנוכחי שינה את התמונה. המשבר החל בהלוואות הסאבפריים, הלוואות בשיעורי מימון גבוהים ובתנאי תשלום ייחודיים שניתנו בעיקר ללווים עם היסטוריית אשראי בעייתית. בדיעבד התברר שקבוצות אוכלוסיה חלשות נמשכו להלוואות, והם התקשו לעמוד בתשלומי המשכנתא. ירידת מחירי הבתים שהחלה בשנת 2006, אחרי כמעט שני עשורים של עלייה, גרמה לכך שמשבר המשכנתאות חילחל גם ללווים מבוססים. ואכן, סוכנויות המשכנתאות הענקיות "פני מיי" ו-"פרדי מק" - סוכנויות פרטיות - הגיעו למשבר שחייב אותן להיעזר בחילוץ פדרלי כדי לשרוד. עכשיו הגיע תורה של סוכנות ביטוח המשכנתאות, והדבר לא היה מובן מאליו: סוכנות זו הייתה השמרנית יותר במתן אשראי, וניתן היה לצפות שהיא תשרוד את המשבר. זאת, ועוד: בשנתיים האחרונות יבשו מקורות המימון הפרטי של ענף המשכנתאות בגלל הסיכונים הפיננסיים הגבוהים, וחלקה של סוכנות הביטוח הפדרלית גדל פי ארבע לעומת המצב לפני המשבר. הרצון של קברניטי תכנית ההצלה הכלכלית גרם להם להכפיל את תקרת ההלוואה שניתן לבטח באמצעות סוכנות הביטוח, מתוך כוונה להזרים ביקושים לשוק הדיור. כיום תקרת ההלוואה שהסוכנות מבטחת היא כ- 730 אלף דולר, וקיימת יוזמה להגדילה בשנה הקרובה ב- 100 אלף דולר נוספים. החלטה זו על הגדלת התקרה כבר החזירה את סוכנות הביטוח הפדרלית לפעילות משכנתאות באיזורים של בתים יקרים, איזורים מהם נעדרה תקופה ארוכה.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה