על מדד מחירי הבתים בארה"ב בשנת 2009

בהודעה לעיתונות שפירסמה חברת הדירוג Standard & Poor's ביום ג' האחרון (ראה: http://www.standardandpoors.com/servlet/BlobServer?blobheadername3=MDT-Type&blobcol=urldocumentfile&blobtable=SPComSecureDocument&blobheadervalue2=inline%3B+filename%3Ddownload.pdf&blobheadername2=Content-Disposition&blobheadervalue1=application%2Fpdf&blobkey=id&blobheadername1=content-type&blobwhere=1245206345483&blobheadervalue3=abinary%3B+charset%3DUTF-8&blobnocache=true) נמסרו פרטים על התפתחות מחירי הבתים בארה"ב עד לסוף שנת 2009. מחירי הבתים נמדדים בעזרת מדד  S&P/Case-Shiller, שהוא המדד העיקרי העוקב אחר התפתחות מחירי בתים בארה"ב והוא מתמקד במרכזים האורבניים הגדולים.

לפי הפירסום, מחירי הבתים בארה"ב בסוף 2009 היו נמוכים בממוצע ב-  2.5% מרמתם בסוף 2008. למרות שמדובר כאן בירידת מחירים, משמעות נתון זה היא שקצב ירידת מחירי הבתים הואט משמעותית: בשלושת הרביעים הקודמים הייתה הירידה המצטברת של מחירי הבתים לעומת שנה קודם לכן 19%, 14.7% ו- 8.7%, בהתאמה (שימו לב לצורה הלא-פשוטה בה מדווחת תנועת המחירים). המשמעות היא שמחירי הבתים תיקנו עצמם כלפי מעלה במשך רוב שנת 2009.

מדד מחירי הבתים בארה"ב החל לטפס אי-שם לקראת אמצע שנות ה-90', תוך האצה מתמדת (ראו גרף בקישור לעיל). העלייה נמשכה כמעט עד קיץ 2006, והיא הצטברה לכ-150%! המשמעות היא כי בממוצע מחירי הדירות עלו פי 2.5 תוך כעשור. קל לדמיין את התחושות שחוותה משפחה אמריקנית שצפתה מהצד בתופעה לאורך זמן, ואת הגירוי העצום להצטרף לזרם.

הצניחה של מחירי הדיור שהחלה בקיץ 2006 נמשכה עד תחילת 2009. במהלך שנתיים וחצי הסתכמה ירידת המחיר המצטברת לכ-32% - התלולה ביותר מאז השפל של שנות ה- 30'.

הנטייה המיידית של אוהבי חישובים היא להסתכל בהפרש: הירידה מאז קיץ 2006 מחקה חלק ניכר מהעלייה שקדמה לה, אבל לא את כולה. רמת המחירים הממוצעת חזרה לזו שהייתה בשנת 2003, ולכן לבעלי הבתים עדיין נותרה עליית ערך מצטברת של כ-65% מאז אמצע שנות ה-90'. המסקנה היא לכאורה שלא קרה כלום. אלא שזהו חשבון שנכון רק לגבי מי שנותר בביתו ברציפות ב-14 השנים הללו: כל מי שניצל שנים אלו (ואת שיעורי הריבית הנוחים ששררו מאז שנת 2000) לשיפור המגורים – היה חשוף לנפילת המחירים. בדוגמא קיצונית: מי שרכש את ביתו בשנת 2008 נחשף למלוא עוצמתה של נפילת המחירים.

השאלה המטרידה את האנליסטים בארה"ב היא עד כמה המגמה שהסתמנה בשנת 2009 – יציאה הדרגתית מהסיחרור של ירידת מחירי דירות – היא יציבה. אבל זוהי הבעיה של כל מי שמנתח סדרות עיתיות: לרוע המזל, נתוני העבר כשלעצמם (וכל ניסיון נאיבי לחייץ אותם) אינם יכולים להוות בסיס מוצק לתחזיות. הנתונים האחרים משוק הדיור – ירידת היקף העיסקאות בחודש ינואר, הגידול הנמשך בממדיה של תופעת הפיגורים של לווי משכנתאות – הם פחות אופטימיים ממגמת המחירים, והם מעלים שאלה עד כמה תיקון מחירי הדירות שראינו בשנת 2009 הוא בסיס יציב לביצוע תחזיות.