מכתב המפקח על הבנקים בנושא קבוצות הרכישה

לקראת סוף השבוע שעבר התפרסמו ידיעות בעיתונות על טיוטת מכתב ששיגר המפקח על הבנקים לבנקים המסחריים בדבר שינוי בדרישות ההון לגבי הלוואות משכנתא שניתנות ללווים המאורגנים במסגרת קבוצות רכישה. לפי ניסוחים שדלפו לעיתונות (אגב: יש להתפלא על כך שהמפקח על הבנקים אינו מפרסם את נוסח המכתב באתר האינטרנט של בנק ישראל ומותיר את תפקיד הגילוי לציבור למדליפים סמויים) המפקח מתכוון לדרוש מהבנקים להתייחס למשכנתאות הניתנות לחברי קבוצת רכישה כאל אשראי מסחרי רגיל, כלומר עליהם להקצות להלוואות אלו הון כנדרש לגבי אשראי רגיל ולא כנדרש לגבי משכנתאות. צעד זה צפוי לייקר את עלות המשכנתאות לחברי קבוצות הרכישה, ואולי גם לפגוע בהיקף התופעה של התקשרות קבוצות אלו.

נושא קבוצות הרכישה כבר עלה בבלוג זה לפני מספר חודשים (ראו: "קבוצות רכישה – האומנם "פטנט"?" מיום 26.10.2009,  http://www.blogger.com/post-edit.g?blogID=5095207803599492007&postID=6837525906987656397). באותה רשימה כיוונתי הערות לשלושה גורמים:

• לרוכשים -  שהם חוצים קו בלתי נראה ונכנסים לעולם של יזמות נדל"ן, שהם נכנסים לסיכון בגלל התלות ההדדית של חברי קבוצת הרכישה זה בזה, ושהתשואה הנובעת מהצטרפות לקבוצת רכישה נמוכה ממה שהם מאמינים;
• לבנקים - שמדובר כאן במצב שבו מתערבבים סיכוני הלווה (הסיכון שהלווה לא יעמוד בעתיד בהחזר ההלוואה) עם סיכוני הבנייה (הסיכון שפרויקט הבנייה ייקלע לקשיים שימנעו את השלמת הבנייה כמתוכנן), ולכן סיכון האשראי בהלוואות אלו גדול מאשר בהלוואות משכנתא, ושאם בלהיטותם התחרותית הם מתעלמים מסיכון נוסף זה ואינם מתמחרים את ההלוואות לחברי קבוצת רכישה בהתאם – הם צפויים ללמוד לקח בדרך הקשה;
• לרשויות המס - שהטבות המס הניתנות לחברי קבוצות רכישה מהוות עיוות, שכן הן מפתות את הלווים להעדיף רכישה באמצעות הצטרפות לקבוצות רכישה ובכך ליטול על עצמם סיכונים שאינם מוכרים להם רק כדי לחסוך בשיעור המס על העיסקה, ושמן הראוי שרשויות המס ידאגו לבטל את הטבת המס.

ייתכן שהבלוג מתחיל להשפיע: פרט למכתבו של המפקח על הבנקים התפרסמה השבוע גם ידיעה על כך שרשות המיסים עומדת לפרסם בשבוע הקרוב החלטה לגבי הטבת המס הניתנת לקבוצות רכישה.

בנושא קבוצות הרכישה יש בריתות טבעיות: הקבלנים פועלים נגדן, בסיוע מאוחר של משרד השיכון וכעת גם אולי של רשות המיסים. בלטו בהיעדרם עד כה בנק ישראל, שהיה צריך לדעתי לזהות מוקדם יותר את הבעיה הבנקאית, ורשויות צרכניות, שהיו צריכות לדעתי להרים "דגל אדום" לטובת הלקוחות הנחשפים לסיכונים ללא הבנה מספקת. להגנת הרעיון של קבוצות רכישה פועלים כמובן מארגני קבוצות הרכישה וגורמים המועסקים על ידם, גופים עסקיים המתפרנסים ממכירת מוצרים ושירותים לענף הבנייה ונהנים מהגיאות שהניבה התופעה, בעלי קרקעות, וקהל נאיבי המאמין שמצא פטנט להפחית את עלות הבנייה ללא סיכון נוסף וללא מאמץ משמעותי. את הקהל הנאיבי מייצגים נאמנה אנשים המתראיינים לתקשורת וטוענים שלאור התערבות המפקח על הבנקים פחתו סיכוייהם להגיע לדירה בבעלותם.

הבנקים מביעים את התנגדותם לתופעת קבוצות הרכישה, אבל לא לפני שעסקו במרץ בהתמודדות ביניהם על ההתקשרות איתן. הבנקים סובלים מקבוצות הרכישה פעמיים: הם נאלצים לוותר על חלק מרווחיהם בגלל כושר המיקוח של הקבוצות בנושא הריבית על ההלוואות, והם מודעים לעלייה בסיכון האשראי לאור הספקות לגבי יכולת קבוצות הרכישה לנהל את עצמן ואת פרויקט הבנייה. הבעיה של הבנקים היא שבתחרות החריפה ביניהם על נתח השוק של המשכנתאות (עוד בעיה שהמפקח על הבנקים היה צריך מזמן לטפל בה) אף אחד מהם אינו מעז להיות הראשון שיפסיק להעמיד אשראי לקבוצות רכישה, והם מעדיפים לכן להתריע בתקשורת ולהתלונן כדי לגרום למישהו אחר שיעצור את התופעה עבורם. והנה הוא הגיע.

מהו בכלל הסיפור של הון סיכון? ייחודם של הבנקים הוא במידת הנזק שהם יכולים לגרום למערכת הפיננסית ולכלכלה אם הם נקלעים לקשיים: נפילת בנק אחד עלולה לגרום ל"אפקט דומינו" למערכת הבנקאית, עם פוטנציאל נזק לכלל המערכת הכלכלית. משום כך הם זוכים לפיקוח צמוד, שמתמקד בהבטחת יציבותם (כבר שאלתם את עצמכם מדוע אין רגולטור מקביל לחנויות הלבשה או למסעדות, המבטיח את יציבותן?). רכיב אחד בהבטחת יציבותם של הבנקים הוא הדרישה להון עצמי מינימלי. אם בעבר הדרישה מהבנקים הייתה להחזיק הון מינימלי כנגד כלל הנכסים - בשנת 1988 אימצה הקהילה הבינלאומית גישה אחידה ושונה (המכונה "באזל I") לפיה ההון המינימלי שהבנקים צריכים להחזיק נגזר לא מערך הנכסים שלהם אלא מרמת הסיכונים הגלומים בנכסים אלו, כשלכל סוג נכס מוגדרת רמת סיכון נפרדת. כך, למשל, השקעה באג"ח ממשלתי ואחזקת מזומנים נחשבות לצורך דרישת ההון כחסרות סיכון (כלומר: הנכסים מוכפלים לצורך חישוב דרישת ההון במקדם 0%), בעוד אשראי מסחרי רגיל נחשב כסיכון מלא (כלומר: 100%). הלוואות המשכנתא זכו למעמד מיוחד (50%), בתנאי שהן עומדות בתנאים מסוימים. שינויים שהוכנסו מאוחר יותר בהסכמות הבינלאומיות (בגירסא חדשה המכונה "באזל II") הקטינו עוד יותר את שיקלול המשכנתאות לצורך דרישת הון, ל-35%. מכתבו החדש של המפקח על הבנקים מחריג את ההלוואות לחברי קבוצות רכישה מהגדרה זו באופן זמני (עד לקבלת הדירה ע"י הרוכש), וקובע שלצורך דרישות ההון - האשראי לחברי קבוצות רכישה ייחשב כאשראי מסחרי רגיל (100%).

עד כאן הפרטים, אבל נותרה שאלה לגבי התנהגותם של הבנקים. כמומחים לאשראי הם היו אמורים להבין בעצמם את הסיכון בעיסקה שהם מממנים – הם אינם זקוקים להדרכה מקצועית של המפקח על הבנקים. הם היו צריכים להחליט בעצמם אם ובאיזה היקף הם מוכנים להתקשר עם קבוצות הרכישה, ובכמה לתמחר את הסיכון שהם מעריכים. מאחר שיש להם כלכלנים מנוסים ומודלים מתקדמים להערכת סיכון ולתקצוב הון ("הון כלכלי"), הם היו אמורים להחליט בעצמם על הקצאה גבוהה יותר של הון להלוואות אלו מאשר להלוואות משכנתא אחרות. העובדה שהם נלחמו על קבוצות הרכישה, לא תמחרו את הסיכון ובמקביל פנו בזעקה לעולם הרחב שיציל אותם מקבוצות הרכישה - מאלפת. היא גם מעמידה באור מיוחד את מכתבו של המפקח על הבנקים, כפועל בשם "מזכירות הקרטל" כדי למנוע תחרות בין הבנקים על קבוצות הרכישה או לפחות לשפר את רווחיותם מול קבוצות אלו. ברוח זו ניתן גם להבין את התגובות החיוביות של הבנקים למכתבו של המפקח.