חשיבותה של פסימיות בשוק הנדל"ן בארה"ב

 האווירה הכללית בארה"ב בפתיחת השנה האזרחית החדשה היא אווירה חיובית. שוק המניות נמצא בעלייה כבר יותר מ-10 חודשים, ומדד הדאו-ג'ונס החזיר לעצמו למעלה ממחצית הירידה מהשיא. הירידה התלולה של מחירי הבתים – הגדולה ביותר מאז השפל הגדול של שנות ה-30' - נעצרה לפני מספר חודשים, ובעיתונים מובעת תקווה שהתהליך הגיע לקיצו. ההערכות של כלכלני המקרו מצביעות על חידוש הצמיחה ברביע האחרון של 2009 ועל תחזיות חיוביות לגבי שנת 2010. האם השמיים מתבהרים? ייתכן. אבל ייתכן גם שאנו פשוט מתאהבים בתרחיש האופטימי.

התרחיש החשוב כיום הוא דווקא זה הפסימי, כיוון שהוא עלול לפגוע בנו. את סימניו של תרחיש זה קל לזהות כשמסתכלים בשוק המשכנתאות. שלא כמו בחזית הבניין, שם כבר פורחים ניצני האביב, ב"בתי החולים" של הכלכלה מתנהל עדיין קרב אדיר להצלת חייהם של הנפגעים. שם עדיין סופרים נפגעים: רואים כיצד האבטלה עדיין לא פחתה ומספר המועסקים ממשיך לרדת, חוששים מהשלכותיה של ההזרמה האדירה של נזילות לשוקי הכספים, דואגים מה יקרה לביקושים כשהסיוע הפדרלי לסקטור העסקי ייפסק, דואגים מהשלכותיה של מדיניות לצמצום הגרעון והחוב הממשלתיים, שמים לב לכך שהעליות הניכרות בערכי המניות בחודשים האחרונים נשענות על "רגליים רזות" של סחירות נמוכה ותנודתיות מוגדלת, ורואים בדאגה את העלייה המתמדת במספרם של לווי משכנתאות שנקלעו למצב של חדלות-פירעון.

תכנית להצלת לווי המשכנתאות הושקה ע"י הממשל לפני שנה. מטרות התכנית היו נאצלות: לסייע למשקי הבית שייקלעו לקשיים בעקבות המשבר הכלכלי – מספרם נאמד ב-9 מיליון – לשמור על בתיהם, במהלך שהיה אמור להתפרס עד 2012. שנה לאחר השקת התוכנית, המציאות קודרת בהרבה: עד לסוף 2009 פחות מ-200 אלף משקי בית הצליחו לפרוס מחדש את הלוואותיהם במסגרת התכנית. חלק מהם כבר אינם עומדים בתשלומי ההלוואות שנפרסו מחדש. להערכת ה"ניו יורק טיימס" (ראו מאמר מערכת מיום 23.1.10) צפויים 2.4 מיליוני משקי בית לאבד את בתיהם בשנת 2010 בלבד. הסיבות הנפוצות לאבדן הבתים הן אבדן מקורות הכנסה, היווצרות הון עצמי שלילי עקב ירידת מחירי הבתים אל מתחת ליתרות החוב, וחוסר יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא בהלוואות שבהן עודכנה הריבית המשתנה או שהסתיימה תקופת "גרייס" שבה נהנו הלווים מתשלומים מופחתים.

האיום הכרוך בגידול מספרם של הלווים שיאבדו את בתיהם הוא פתיחתו של מעגל קסמים חדש. הבנקים המממשים את הבתים יציפו את שוק הדיור בבתים של לווים, וגידול זה של ההיצע עלול לחדש את ירידת מחירי הבתים. זו מצידה תחמיר עוד יותר את בעיית הלווים שייאבדו את הונם העצמי (ואיתו את המוטיבציה להמשיך בתשלומי המשכנתא), ולכן היא עשויה להחריף את בעייתם של המלווים שיוצפו בגל חדש של חדלות-פירעון ובהפסדים גדולים יותר מתיק ההלוואות. התפתחות כזו מאיימת על תהליך ההבראה הכלכלית של המשק האמריקני ומגדילה את הסיכויים לחידוש השפל הכלכלי, תופעה המכונה Double Dip.

האם התרחיש ודאי? ודאי שלא. אבל יש לקחת אותו בחשבון, שכן התממשותו תשפיע גם על המציאות המקרו-כלכלית שתתפתח בשנים הקרובות, וגם על הציפיות לגבי קצב יציאתו של המשק העולמי מהמשבר.