הלוואת משכנתא כתוכנית חיסכון לדיור

נניח שאנו משק בית צעיר המתכנן להגיע ברבות הימים לדירה בבעלותו. לשם כך עלינו לחסוך חלק מהכנסותינו כדי לצבור אמצעים לרכישת דירה. הדרך הנוחה לצבור את האמצעים היא חשבון הפקדות חודשי, שבו נצבור את החיסכון החודשי ואת הריבית שהבנק ישלם לנו על יתרת החיסכון.

נניח שאנו מחליטים להפקיד בבנק 4,000 ₪ מידי חודש, ושטווח התכנון שלנו הוא 25 שנה. אם הריבית השנתית שהבנק מתחייב לשלם לנו היא 3%, נצבור כעבור 25 שנה סכום של כ-1.8 מיליון ₪.

מודל התנהגות כזה, לפיו אנו רוכשים דירה רק כאשר יש בידינו את מלוא הסכום הדרוש לכך, הוא סביר. הוא מתאים בעיקר למשקים שבהם מערכות האשראי למגורים אינן מפותחות, לאנשים שאין להם יכולת להתחייב להחזרי הלוואות, או לאנשים הנרתעים מנטילת הלוואות. משמעותו היא שרכישת הדירה נדחית לשלב מאוחר יותר בחיים, בגיל העמידה, ושבמהלך התקופה הראשונה אנו צורכים שירותי דיור ע"י שכירת דירה לצורך מגורים.

ייתכן, לעומת זאת, שאנו מחליטים להקדים ולרכוש דירה כבר היום, ולא להמתין לשלב שבו יהיה בידינו את מלוא הסכום הדרוש. אופציה כזו קיימת במשקים בהם מערכות האשראי למגורים מפותחות, לאנשים שיש להם יכולת להתחייב להחזר ההלוואות, ועבור אנשים שאינם נרתעים מעצם נטילת ההלוואות. כאשר כל אלו מתקיימים - אפשר לפנות לבנק ולבקש הלוואה.

על איזו הלוואה מדובר? מאחר שאנו יודעים שבעוד 25 שנים יעמוד לרשותנו סכום של 1.8 מיליון ₪ - אנו מבקשים מהבנק להעמיד לרשותנו הלוואה עומדת שההחזר שלה יהיה בתשלום יחיד של 1.8 מיליון ₪ בעוד 25 שנים. מה יהיה גודל ההלוואה שנקבל? אם נניח שהריבית על ההלוואה תהיה 5% - שני אחוז יותר מהריבית שהבנק משלם לנו על החיסכון – נקבל מהבנק כ-530 אלף ₪. 

מה בעצם קורה כאן? מדובר בשתי עיסקאות בלתי תלויות: עיסקת חיסכון המוצעת לכל הלקוחות, והלוואה לדיור עם פירעון בתשלום יחיד בסוף התקופה למי שהחליט לרכוש את הדירה מייד ולא להמתין לסוף תקופת החיסכון.

וכעת נבין מהי הלוואה מסוג "שפיצר": זהו מוצר פיננסי המשלב את שתי העיסקאות לעיסקה בודדת, כך שמשק הבית נכנס להסכם חיסכון ארוך-טווח מול הבנק ובתמורה מקבל את האמצעים לרכישת דירה כבר בתחילת החיסכון. למעשה: משק הבית מקבל את האמצעים לפני שחסך אפילו חודש אחד.

הלוואת שפיצר אינה מוצר שהורתו בשוק החופשי: הוא תוצאה של מהלכים שיזם הקונגרס האמריקני בתקופת המשבר הגדול של שנות ה-30' לשיקום שוק המשכנתאות (על הלוואת שפיצר, על מה שקדם לה וכיצד עוצבה – קיראו ברשימה "הלוואת שפיצר" מיום 7.12.09 שהתפרסמה בבלוג זה http://doronnachmany.blogspot.com/2009/12/blog-post_07.html).

אם כך, מהי באמת הלוואת שפיצר? זוהי תכנית חיסכון לדיור שבמסגרתה מקבל החוסך זכות לרכוש דירה מייד. יש כאן היפוך של סדר הדברים: משק הבית חוסך לדיור לאחר שרכש את הדירה. היתרון הברור של שיטה זו הוא שמשק הבית יכול להגיע לבעלות על דיור בשלב מוקדם יותר של חייו, והוא גם יכול ליהנות מפירות השקעה בדיור (הפרש, אם קיים, בין עליית מחירי הדיור לבין הריבית על ההלוואה).

יש בונוס מיוחד למשק הבית במיזוג שתי העיסקאות לעיסקה משולבת: שיעור הריבית שמשק הבית מקבל על החיסכון שווה לשיעור הריבית שהוא משלם על ההלוואה (בדוגמא שלנו: 5%). המשמעות הכספית היא שההלוואה שהבנק יעמיד ללווה תהיה כ-680 אלף ₪ במקום כ-530 אלף ₪ בשיטה של עיסקאות נפרדות.

המסקנה היא שאפשר להתייחס להלוואת המשכנתא כאל תכנית חיסכון לרכישת דיור: הלווה יכול לראות עצמו כאילו יש לו תכנית חיסכון המשלמת לו שיעור ריבית גבוה (ריבית שימושים, ובדוגמא לעיל 5%), והיא מאפשרת לו גם לקבל ריבית זו על כל סכום שישלם מעבר להתחייבויותיו (קרי: גם על סכומי קרן שפרע בסילוק מוקדם). יש בראייה זו אולי כדי לעמעם את התחושות השליליות שיש לרבים מהלווים לגבי הלוואות המשכנתא.