סיכוני אשראי במשכנתאות

מהו סיכון אשראי? סיכון אשראי הוא הסיכון שייגרם הפסד למלווה כתוצאה מכך שהלווה לא יפרע את ההלוואה (כולה או חלקה) במועד שנקבע בהסכם ההלוואה. בעולם האשראי, כדי שסיכון אשראי יתממש (כלומר: כדי שייגרם נזק ממשי למלווה) צריך למעשה להתרחש שילוב של שני אירועים: האחד - הלווה לא יפרע את ההלוואה; השני - המלווה לא יצליח להחזיר לעצמו את הקרן ע"י מימוש הביטחונות שהועמדו כנגד החוב.

מהו ההבדל בין אשראי למגורים לאשראי מסחרי?
לכאורה, אין הבדל מבחינת סיכוני אשראי בין אשראי מסחרי לבין אשראי לרכישת דיור; למעשה - קיימים מספר הבדלים:

• סוג הלווה - הלווה אינו חברה אלא משק בית
• העדר פירות להשקעה - בניגוד לאשראי מסחרי, אין מדובר במימון השקעה שמניבה זרם הכנסות ותשואה נגזרת: רכישת דיור אינה יוצרת  בד"כ זרם של הכנסות שישמש בסיס להחזר החוב (למעט רכישת דיור לצורך השכרתו לאחר) - לכל היותר היא יוצרת הכנסה "זקופה", כלומר הקטנה של זרם הוצאות עתידי, שכן בעל הדירה אינו צריך עוד לשלם שכ"ד לגורם אחר. לפיכך, יכולתו של הלווה לעמוד בתנאי התשלום הנגזרים מהסכם ההלוואה מותנית בהכנסות שתהיינה לו במהלך חייו. בניגוד למימון השקעות עסקיות, אין כאן תכנית עסקית שניתן להסתמך עליה והמלווה מהמר בעצם על יכולת ההשתכרות העתידית של משק הבית.
• הומוגניות - משכנתאות הן אשראי הומוגני: לא מדובר במימון השקעה עסקית מקובלת, מימון שיכול להינתן לגופים עסקיים מגוונים, לשמש למטרות שונות, להישען על ביטחונות שונים ועם לוחות סילוקין שונים. מדובר במימון רכישתה של יחידת מגורים – הלוואה כמעט אחידה, למטרה יחידה
• תקופת האשראי - בניגוד לאשראי עסקי, הניתן לתקופות קצרות-בינוניות, טווח הלוואות המשכנתא ארוך מאד – בדרך כלל עד 30 שנים
• סכומי הלוואות - סכום ההלוואה קטן מאד יחסית להלוואות עסקיות. בגלל הצורך בהערכת סיכון ובחיתום, מדובר בעלות סגולית גבוהה להערכת סיכון

מהם הסוגים השונים של סיכוני האשראי של המלווה?
נהוג לחלק את סיכוני האשראי במשכנתאות למספר סוגים:

1. סיכון הקשור לטיב הלווה
2. סיכון הנובע מפגיעה אפשרית בכושר ההחזר העתידי של הלווה
3. סיכון הנובע מאופי העיסקה אותה מממן האשראי (רכישת דירה קיימת, בניית בית וכו')
4. סיכונים הקשורים לביטחונות בהלוואה (אפשרות מישכון)
5. סיכון הנובע מתכונות המוצר הפיננסי (סוג ההלוואה)
6. סיכונים אחרים (סיכוני תפעול, סיכונים משפטיים, סיכונים פוליטיים, סיכוני טבע ומלחמה)

מדוע חשובה בכלל ההבחנה בין סוגי הסיכונים? התשובה היא שכדי לנהל סיכונים עלינו להבין תחילה את הסיכונים להם אנו חשופים. הגדרת הסיכונים השונים וסיווגם הם הבסיס לזיהוי הסיכונים (איזה סיכון), מדידתם (כמה סיכון), ניהולם (בחירת החשיפה הרצויה, בקרה שוטפת על החשיפה) וגידורם (נקיטה באמצעים להפחתת סיכונים).

כיצד מטפל הבנק בסיכונים השונים?

1. סיכון הנובע מטיב הלווה - הבנק מנסה להעריך את משמעותם של המאפיינים האישיים של הלווה, לבנות כלים כמותיים שיאפשרו לתרגם את נתוני הלווה לפרופיל סיכון, ומשקיע באיסוף ובהערכה של היסטוריית האשראי (Credit History) של הלווה
2. סיכון הקשור לפגיעה עתידית בכושר ההחזר של הלווה - הבנק מנסה שלא להתבסס רק על נתוני ההכנסה הנוכחיים של הלווה אלא להעריך את כושר השתכרות של הלווה (לפי מקצוע, ותק, השכלה, סחירות), להעריך את יציבות ההכנסה  של הלווה, ולהתייחס למיקום הנוכחי של המשק על תוואי מחזורי העסקים (האם בעת שהוגשה הבקשה המשק היה במצב של גיאות?)
3. סיכון הנובע מהעיסקה אותה מממן האשראי - הבנק מבחין בין סוגי העיסקאות אותן האשראי מממן (רכישת דיור לשימוש עצמי, השקעה בדיור, בנייה עצמית, הלוואה מבוססת-דיור המשמשת למטרות אחרות) ומנסה להעריך את סיכון האשראי לפי מטרת ההלוואה, והוא לומד את פרטי העיסקה ומנסה להעריך את הסיכון הכרוך בה לרוכש
4. סיכונים הקשורים לביטחונות בהלוואה – הבנק מתייחס לשיעור המימון (היחס בין ההלוואה לערך הביטחונות), מעריך את הסיכונים הקשורים לאפשרות של ירידת ערך הביטחונות, בוחן את הפיזור הגיאוגרפי של הביטחונות, ובוחן אפשרות להוסיף ביטוח לביטחונות וביטוח אשראי משלים
5. סיכון הקשור לתכונות המוצר הפיננסי – הבנק מעריך את הסיכונים הדיפרנציאליים של הלוואות מסוגים שונים (הלוואות עם דחיית תשלומים, הלוואות עם בסיסי הצמדה שונים, הלוואות בהן התשלום החודשי משתנה לפי עוגן חיצוני)
6. סיכונים אחרים – הבנק נדרש להיערכות ספציפית מול סיכונים אלו

זיהוי הסיבות לחדלות-פירעון

קיימת הבחנה בין שני גורמים לחדלות-פירעון: חוסר יכולתו של הלווה לעמוד בנטל התשלומים, ואי-נכונותו של הלווה לעמוד בנטל התשלומים. יכולתו של הלווה לעמוד בנטל התשלומים ניתנת להערכה אובייקטיבית, אפריורי, וזו מתבססת על אבחנה מראש בעזרת מבחני-כושר והערכת מומחים של הבנק. פגיעה בנכונותו של הלווה לעמוד בנטל התשלומים קשה לחיזוי, וההתמודדות איתה צריכה להתבסס על כושר הרתעה ועל מאמצי הגבייה של הבנק

הבחנה: סיכון חדלות-פירעון וסיכון החזר החוב

לצורך חידוד ההבנה נהוג להבחין בין שני מושגים שונים של סיכון אשראי: 1) סיכון חדלות-פירעון (Default Risk), כלומר הסיכון שהלווה ייקלע למצב שבו הוא מפסיק לשלם את חובו; 2) סיכון החזר החוב (Recovery Risk), כלומר הסיכון שהמלווה לא יצליח לכסות את יתרת החוב ע"י מימוש הביטחונות בהלוואה. מדובר בשני סיכונים נפרדים, וברוב המקרים גם בלתי-תלויים: הגורמים לחדלות-פירעון סובבים בד"כ סביב מצבו של הלווה, בעוד הגורמים להתממשות סיכון החזר החוב קשורים למצב הביטחונות. הבחנה זו משפרת את הערכת הסיכון, שכן מעריך הסיכון יכול להעריך בנפרד את כל אחד מהסיכונים.

פיגורים בתשלומי המשכנתא והסיבות להם

חדלות-פירעון היא שלב מתקדם בהסתבכות כלכלית של הלווה. בשלב הראשון נכנס הלווה לפיגור בתשלומים. אין הכוונה כאן לתקלה טכנית שגורמת לכך שתשלום מסויים אינו מתבצע, כמו אי-כיבוד של הוראת קבע או אי-הבנה חד-פעמית סביב תשלום מסויים, אלא למצב שבו הלווה אינו עומד בלוח הסילוקין במודע. פיגורים אינם בהכרח תוצאה של כוונה זדונית מצד הלווה, וישנם מקרים רבים של הסתבכות שמקורה באירועים בלתי צפויים שקרו ללווה. סטטיסטית, האירועים העיקריים הגורמים ללווים להיקלע לפיגורים (Trigger Events) הם (לפי סדר חשיבות יורד):

1. פגיעה בלתי צפויה בהכנסת הלווה
2. מחלה של הלווה או בני משפחתו
3. קריסה כלכלית של הלווה: התממשות האיום של התחייבות-יתר
4. בעיות בחיי הנישואין של הלווה
5. מוות של הלווה או בן-זוגו
6. נזקי רכוש לבית נשוא ההלוואה

הבנק איננו יכול לחזות מראש אירועים אלו. למעט האירוע השלישי – קריסה כלכלית של הלווה שמקורה בנטילת עומס מוגזם של התחייבויות שוטפות – כל האירועים שברשימה לעיל הם אקסוגניים, והם מביאים לירידה בנכונותו של הלווה לעמוד בהתחייבויותיו. הבנק יכול, לעומת זאת, לנסות ולזהות פרמטרים המעידים על יכולתו של הלווה לעמוד בהתחייבויותיו, כלומר כאלו שנמצאו מתואמים חיובית עם הסיכוי לחדלות-פירעון. פרמטרים אלו הם (שוב, לפי סדר חשיבות יורד):

1. הכנסת הלווה
2. נטל ההחזר השוטף (% התשלום השוטף מתוך הכנסת הלווה)
3. הפרופיל התעסוקתי של הלווה
4. המצב המשפחתי של הלווה
5. מטרת ההלוואה
6. היסטוריית האשראי של הלווה

מה רוצה הבנק לדעת לפני שיאשר הלוואה?
כדי להחליט על עצם העמדת הלוואה ללווה מסוים לצורך מימון עיסקה מסוימת ועל תנאי ההלוואה, הבנק צריך לקבל החלטת-אשראי. מה רוצה הבנק לדעת על הלווה לצורך קבלת ההחלטה? רוב המידע ניתן להכללה תחת שלושה נושאים/שאלות: 1) מהו כושר ההשתכרות של הלווה לטווח ארוך? 2) מהו טיב הניהול הפיננסי של משק הבית? 3) מהי יכולת העמידה של הלווה בעיסקת רכישת הדיור?

לשאלה הראשונה, הבנק ירצה לנתח את אופי התעסוקה של המפרנס הראשי שלמשק הבית: שכיר/עצמאי, מקצוע, תפקיד במקום העבודה, ותק במקצוע ובתפקיד, מצבו של המעסיק, יציבות כללית של ההכנסה, אופק תעסוקתי. הבנק ירצה גם לנתח את הרכב השכר של הלווה: השכר הבסיסי, רכיבים עונתיים, בונוסים, הכנסות שלא מעבודה, תמיכות, הסכמי תשלום דמי מזונות. ניתוח דומה ייעשה לגבי בן הזוג. לבסוף, הבנק ירצה לדעת על התחייבויות תזרימיות אחרות של הלווה.

לשאלה השנייה, הבנק ירצה לנתח את מאזן משק הבית וללמוד על חובות אחרים, הוא ירצה לבחון את טיב ההתנהגות הפיננסית של משק הבית ע"י ניתוח נתוני עבר, והוא ישים לב בעיקר להתנהגות היסטורית של הלווה בהקשר להחזר חובות. בניגוד למצב הקיים בישראל, בארה"ב אינפורמציה שוטפת על התנהגות לווים נאספת ע"י גופים חיצוניים (Credit Bureau) המעמידים אינפורמציה זו לכל מלווה פוטנציאלי המעוניין לברר על הלווה.

לשאלה השלישית, הבנק ידרוש מהלווה להציג תכנית מלאה למימון רכישת הדיור: המקורות העצמיים העומדים לרשות הלווה, מקורות חיצוניים בהם הוא משתמש (תמיכות ומתנות, הלוואות משפחתיות), ההלוואה שהוא מבקש ואשראי אחר בו הוא משתמש