פיגורי משכנתאות והבנקים

הפרדוקס של החזרי החוב החודשיים

השיטה הקיימת של תשלומי משכנתא חודשיים הכוללים בתוכם גם את החזר הקרן מהווה פרדוקס מסוים מבחינת הבנקים למשכנתאות: לאחר שהקדישו מאמצים לאיתור לווים טובים ועיסקאות שסיכון האשראי בהן נמוך, הם היו צריכים לפעול להגדלת החוב - לא להקטנתו. לבנקים לא צריך להיות עניין בהחזר הקרן, בעיקר לא בהחזר הלוואות של לווים טובים, שכן הכנסותיהם המימוניות נגזרות מגודל תיק האשראי שלהם, וההחזר ההדרגתי של הקרן גורר הקטנה הדרגתית של הכנסותיהם.

מדוע הם עומדים מנגד ומאפשרים לנכסיהם – אשראי המשכנתאות שבנו בעמל רב – להתכווץ מעצמם? נבין תחילה שהסדר זה של פירעון לשיעורין של החוב (מעבר לתשלומי הריבית) הוא ייחודי לתחום המשכנתאות. הוא אינו קיים במערכת היחסים הרגילה שבין הבנקים לבין הלווים העסקיים, שם הלווים זקוקים להון חוזר למימון המשך פעילותם העיסקית והבנקים נענים לצרכיהם וקובעים להם מסגרות-אשראי. ההסדר קיים בתחום אשראי לדיור כיון שהוא בא לענות על צרכים מיוחדים של משקי הבית: רכישת הבית בתשלומים חודשיים צנועים, כך שפירעון החוב נעשה מתוך החיסכון הפרטי השוטף. זהו החידוש שהוכנס לעולם המשכנתאות על-ידי גוף פדרלי (FHA) שהוקם בארה"ב בשנת 1934, לאחר המשבר הכלכלי הגדול ומשבר המשכנתאות שנגרם בעטיו. משם הועתק חידוש זה לשאר העולם.

מכאן, שהתשלומים החודשיים אינם משקפים את העדפותיו של הבנק: הוא, מבחינתו, היה מוכן שיתרת החוב לא תקטן אלא להיפך – אפילו תגדל, בעיקר ככל שיסתבר שהלווה הוא לווה טוב. דא עקא, שהדרך היחידה שיש לבנק להיווכח בטיבו של הלווה היא לבחון אם הוא עומד בלוח התשלומים שנקבע לו.

איך מונעים ירידה של החוב?

יכולנו, לכאורה, לתכנן מוצר פיננסי חדשני שבו קיימים תשלומים חודשיים רק לתקופת מבחן (שנה?), והם נפסקים אוטומטית לאחר מכן. מוצר זה היה מאפשר לבנק להיווכח ביכולתו הפיננסית של הלקוח לעמוד בנטל השוטף של התשלומים, ומצד שני לא לתת לתיק האשראי להתכווץ מעבר לתקופת המבחן. נקודה חשובה כאן היא שהסטטיסטיקה בארה"ב מורה שכמחצית מכל האירועים של חדלות-פירעון מתרחשים בשנה הראשונה של חיי ההלוואה.

היגיון זה של תקופת מבחן ללווה חדש קיים למעשה בתחום המשכנתאות: מרגע שהבנק מזהה שהלווה אכן עומד בלוח התשלומים שנקבע לו – הוא מנסה לעצור את ירידת חובו של אותו לווה. ניסיון זה אינו מתבטא בהפסקת התשלומים החודשיים בהלוואה הקיימת, אלא בהצעות חוזרות המופנות ללווה ליטול הלוואות נוספות. זוהי המחשה חלקית של האמירה הצינית לפיה "בנקים מעוניינים להלוות רק ללקוחות שאינם זקוקים להלוואה". המאמץ להגדיל את האשראי ללקוחות קיימים נפוץ במיוחד בארה"ב, שם קיים שוק ענק של אשראי צרכני המתבסס על לקוחות משכנתא קיימים ונשען על מישכון בתים כבטוחה. על התפתחותו של שוק זה ומאפייניו עוד נדון בבלוג זה ברשימה נפרדת, בגלל חשיבותו העצומה ובגלל תפקידו במשבר הפיננסי. ככלל, מדובר כאן בהסטת המאמץ השיווקי של הבנקים מהגדלת "פלח שוק" להגדלת "פלח לקוח": הרחבת האשראי ללקוחות קיימים.

אז למה הבנק כל-כך מתרגש מפיגור בתשלום המשכנתא?

אבל כאן עולה באופן טבעי שאלה: אם לבנק אין עניין מיוחד בהחזר הקרן – מדוע הוא מגיב בצורה כל-כך תוקפנית כשהלווה נקלע לפיגורים? התשובה נעוצה בהבחנה בין החוב לבין לוח התשלומים. מרגע שהלווה נטל הלוואה, מחויבותו כלפי המלווה אינה מתמצה עוד בהחזר יתרת החוב עצמה, אלא בלוח התשלומים החודשי שנקבע בינו לבין המלווה. לוח התשלומים הוא מהות ההסכם – לא יתרת החוב. ההתחייבות אינה אם כן לעצם החזר החוב כולו, אלא לעמידה בסידרת תשלומים מחייבת, עם מועדי תשלום מחייבים.

מה כל-כך חשוב בתזרים המזומנים הזה? לוח תשלומים זה מהווה בסיס לתיכנון הפיננסי של הבנק, ובעולם שבו הלוואות משכנתא נמכרות על-ידי המלווים למשקיעים בשוק המשני – הוא מהווה בסיס לתימחור ניירות ערך הנגזרים ממשכנתאות. הפרה של לוח התשלומים מצד הלווה מהווה במקרה הטוב הפרעה זמנית בתזרימים הנובעים מתיק המשכנתאות; במקרה החמור יותר הפרה זו מהווה אינדיקציה להתממשותו האפשרית של סיכון אשראי – הסיכון שהלווה לא יפרע את החוב. אינדיקציה כזו מחייבת את הבנק לפעולה כדי לזהות את אופי הבעיה ולצמצם את ממדי החשיפה שלו לסיכון שהיא מהווה.

מה קורה כשהלווה נקלע לפיגור?

כשהלווה נקלע לפיגור, התגובה הראשונה של הבנק תהיה לנסות לפתור את הבעיה תוך שיתוף פעולה איתו. המטרה היא לחזור לתוואי של תשלומים חודשיים סדירים. במקרה הפשוט, הפיתרון יכול להיות חזרה מהירה לתוואי המקורי של לוח התשלומים על-ידי תשלום הפיגור בנפרד מהתשלום החודשי. במקרים בהם הפיגור נמשך מספר חודשים והוא כבר מצטבר לסכום ניכר – מאפשר הבנק ללווה לשלם את הפיגור המצטבר בתשלומים. המשמעות היא שבין הבנק ללווה מתקיימים בו-זמנית שני לוחות תשלומים: זה של ההלוואה המקורית, שנמשך ללא הפרעה, וזה של הפיגור המצטבר, שהפך למעשה להלוואה נפרדת. במקרים בעייתיים יותר, בהם אירוע הפיגור משקף בעיה אמיתית של הלווה לעמוד בלוח התשלומים המקורי שנקבע לו - יוכל הבנק להגיע עם הלווה לפריסה מחדש של יתרת החוב (כולל הפיגור המצטבר), שמהותה הסכמה בין הצדדים על לוח תשלומים חדש המתאים יותר ליכולתו של הלווה.

פיתרון בהסכמה תמיד עדיף לשני הצדדים, שכן הוא מביא למיזעור הפגיעה בהם. אלא שהיכולת להגיע לפיתרון זה תלויה בסיבות שגרמו לעצם הופעת הפיגורים: אם הלווה עבר אירוע שבעקבותיו נפגע כושר ההשתכרות שלו לטווח הארוך - ייתכן שהוא לא יוכל עוד לעמוד בהחזר שוטף של החוב אפילו אם הבנק יגלה נכונות לפריסה ארוכה של התשלומים. במקרה כזה, פריסה מחדש של התשלומים – שהיא למעשה המרת הלוואה אחת בהלוואה אחרת באותו גודל ועם לוח תשלומים שונה – אינה מהווה פיתרון שכן נתוני הלווה שהיו בעת לקיחת ההלוואה אינם קיימים עוד.

גם במקרים שהכניסה לפיגור אינה נובעת מפגיעה פרמננטית בכושר ההשתכרות של הלווה, ויש לכאורה אפשרות להגיע לפיתרון בהסכמה – ייתכן שהיכולת להגיע לפיתרון זה תלויה גם בכושר ההרתעה של הבנק. כושר ההרתעה נדרש לפעמים כיון שללווה יש גם חובות נוספים והוא צפוי לשלם את חובותיו לפי עוצמת הלחץ המופעל עליו. מכאן התגובה התוקפנית-לכאורה של הבנקים: הם מנסים לכפות על הלווה הגעה למצב של החייאת ההסכם עם הבנק.

חיסול החוב על-ידי מכירת הנכס

דרך אלטרנטיבית לפתור את בעיית הפיגור ננקטת רק לאחר שהבנק מגיע להערכה שהגעה להסדר בדרך של החייאת לוח התשלומים אינה אפשרית עוד. כאשר הבנק מגיע למסקנה שאין ללווה יכולת או נכונות לעמוד בהתחייבויותיו לתשלומים חודשיים, הוא נוקט בצעדים משפטיים לגבייה של יתרת החוב הכוללת, בדרך כלל על-ידי מכירת הנכס המשועבד (הדירה) ושימוש בתמורת המכירה לפירעון החוב.

ההבדל בין שתי הדרכים הוא תהומי. בדרך הראשונה - גם אם לצורך המשא ומתן בין הצדדים ננקטו מהלכים משפטיים והושמעו איומים - מגיעים הצדדים לפיתרון נוח לשניהם: הדירה נשארת ברשות הלווה, לוח התשלומים החדש מופעל, והאירוע כולו הוא בבחינת צלקת שהולכת ומיטשטשת עם הזמן מבלי לגרום לנזקים פרמננטיים. בדוגמא האמריקנית, ככל שפרק הזמן שחלף מאירוע חדלות הפירעון מתארך – פרופיל הסיכון של הלווה משתפר. בדרך השנייה, לעומת זאת, שני הצדדים מפסידים: הלווה מאבד את דירתו, ובגלל צורת המכירה הוא עלול גם לסבול הפסדים כספיים משמעותיים. המוניטין של הלווה נפגע, והבנק עשוי גם הוא לרשום הפסד כספי מהתהליך, אם התמורה המתקבלת ממכירת הבית ומהניסיונות לגבות את יתרת החוב אינה מספיקה לכיסוי יתרת החוב.

מדוע הבנקים לחוצים?

תחושת הדחיפות שחשים הבנקים לגבי הצורך לטפל בבעיית הפיגורים נובעת משיקולים כלכליים ומשיקולים הקשורים לצורת הדיווח החשבונאי. בתחום הכלכלי יש לבנק נזק מיידי כתוצאה מהפרת לוח התשלומים, ואיום של הפסד אפשרי אם לא יצליח לגבות את מלוא החוב. איום זה מתגבר ככל שנמשך מצב הפיגורים, שכן הזמן שעובר גורם לגידול של סכום הפיגור המצטבר ולהתמעטות הסיכויים להחזיר את הלווה לתוואי התשלומים המקורי. מעבר לכך, התדרדרות אפשרית במצבו הכלכלי של הלווה עלולה להשפיע לרעה על רמת התחזוקה של הדירה ולכן על התמורה ממכירתה. לבסוף, הריבית הנצברת והולכת על החוב והוצאות הטיפול המשפטי הכרוכות במאמץ הגבייה מגבירות את הסיכוי להפסד של הבנק ככל שחולף הזמן.

לחץ נוסף על הבנק להאיץ את הטיפול בפיגורים נובע מכללי הדיווח החשבונאי. במסגרת הדיווח השוטף על הבנקים לדווח לציבור על עלייה בסיכון האשראי. מעבר לעצם האינפורמציה על חובות המצויים בקשיי גבייה, על הבנק לבצע הפרשה לחובות מסופקים: כאשר בנק סבור שנוצר חשש לגבי יכולתו לגבות את מלוא החוב הוא אמור לבצע הקטנה מתאימה של ערך החוב במאזן, כשהקטנה זו נרשמת במקביל גם כהפסד בסעיף ההכנסות בדוח רווח והפסד. בעוד שבמקרה של אשראי מסחרי ההחלטה על גובה ההפרשה שיש לבצע היא ספציפית ונתונה בדרך כלל להחלטת הנהלת הבנק - במקרה של הלוואות לדיור התערב המפקח על הבנקים וקבע נוסחא אחידה, מחייבת. לפי נוסחא זו גודל ההפרשה נגזר אוטומטית מעומק הפיגור: מרגע שההלוואה צברה פיגור בעומק 6 (כלומר: גודל הפיגור מגיע לששה תשלומים חודשיים) -- חייב הבנק לבצע הפרשה של 8% מיתרת החוב, ולהוסיף הפרשות של 8% בגין כל גידול של 3 בעומק הפיגור.

לשיטה חשבונאית זו יש שתי השלכות ברורות: האחת, שהבנקים ניצבים בפני שעון רגולטורי מתקתק המעניש אותם (הקטנת רווחיות) אם הם אינם מצליחים לעצור את החמרת של בעיית הפיגורים. שעון זה מגביר את תחושת הדחיפות שהבנקים חשים נוכח בעיית הפיגורים ולכן את הלחץ שהם מפעילים על לווים שנקלעו לפיגור. בעיקר מתגבר הלחץ כאשר מדובר בהתגברות כוללת, מחזורית, של תופעת הפיגורים, שמקורה בגורם מקרו כלכלי - האטה כלכלית במשק, גידול בשיעור האבטלה וכו' - ואז הבנק נדרש להציג פגיעה משמעותית ברווחיותו והוא נדחק למצב שבו הוא נוקט באמצעים נמרצים לצמצום תופעת הפיגורים, לאו דווקא משיקולי הטווח הארוך.

ההשלכה השנייה היא שבכך שהשעון הרגולטורי מתבסס על עומק הפיגור - הוא מעוות את תמונת המציאות: עומק הפיגור אינו בהכרח מדד נכון לסיכון האשראי אליו חשוף הבנק, שכן יש הבדל אם כנגד החוב קיים שיעבוד של דירה שערך השוק שלה נמוך מיתרת החוב או דירה שערך השוק שלה הוא יותר מכפול מיתרת החוב. ככל שערך הביטחונות גבוה יותר ביחס לחוב – כך סיכון האשראי לבנק נמוך יותר, והבנק יכול להיות יותר רגוע במגעיו מול הלווה. לעומת זאת, ההפרשה החשבונאית הנדרשת מתבססת רק על עומק הפיגור בהלוואה, ולכן היא אינה משקפת בהכרח את סיכון האשראי בפועל והיא אינה מאפשרת לבנק להאט את קצב הסתערותו על הלווה.