בחירת מסלול הלוואה

רשימה זו הופיעה היום (29.10.10) במוסף הנדל"ן של העיתון "דה-מרקר", בהבדלי עריכה קלים. ראו כאן:

רוכש דירה נדרש להחליט באיזה מסלול לקחת את הלוואת המשכנתא. שפע האפשרויות מבלבל, וההחלטה נראית הרת-גורל. הלווה חושש שבחירה מוטעית תגרום לו להוצאה מיותרת של עשרות אלפי ₪. אמונות טפלות ובורות מצד הסובבים אותו גורמים גם הם לבלבול של הלווה. ננסה לעשות סדר בשיקולים, ונתחיל באיפיון האפשרויות.

א. בסיס ההצמדה של ההלוואה

בסיס הצמדה של הלוואה הוא המטבע (הווירטואלי) שבו היא מתנהלת. בישראל נהוגים שלושה בסיסי הצמדה: שקל, מט"ח (בדרך כלל דולר, אבל ייתכנו גם מטבעות אחרים) ומדד המחירים לצרכן. בסיס ההצמדה קובע באיזה מטבע (אמיתי או וירטואלי) נעשים חישובי המשכנתא. בכל מקרה, התשלומים יתבצעו בשקלים, גם אם ההלוואה מתנהלת במטבע וירטואלי אחר.

דוגמאות לבסיסי הצמדה

כאשר בסיס ההצמדה הוא השקל – ההלוואה היא מה שקרוי בעגה המקומית "הלוואה לא-צמודה", או לפעמים (בטעות)  "הלוואה במסלול פריים". הכוונה היא שההלוואה מחושבת בשקלים, ממש כפי שבארה"ב ההלוואה מחושבת בדולרים. בסיס הריבית בהלוואה (כלומר: הריבית ממנה נגזרות הריביות על הלוואות משכנתא אלו) הוא ריבית בנק ישראל, הנקבעת ע"י בנק ישראל (בפועל, הבנקים נוהגים להגדיר "ריבית פריים" הנקבעת ע"י תוספת קבועה מעל לריבית בנק ישראל, והיא משמשת אותם כבסיס לקביעת ריביות במוצרים הפיננסיים השונים).

הלוואה צמודת-מדד היא ההלוואה שהייתה בעבר פופולרית בישראל בגלל האינפלציה. בסיס ההצמדה שלה הוא מדד המחירים לצרכן, וחישובי יתרת החוב והתשלומים השוטפים מתעדכנים לפיו (אחת לחודש). בסיס הריבית בהלוואה הוא הריבית הצמודה, הנקבעת בשוק הפיקדונות הצמודים. בהלוואה מסוג זה התשלום החודשי אינו כולל את הפרשי ההצמדה של הקרן, ואלו מתווספים ליתרת החוב.

הלוואה צמודת-מט"ח היא הלוואה שבסיס ההצמדה שלה הוא שער החליפין של השקל מול מטבע זר, וחישובי יתרת החוב והתשלומים השוטפים מתעדכנים לפיו. בסיס הריבית בהלוואה הוא הריבית במטבע הנבחר (לדוגמא: בהלוואה צמודת-אירו הריבית תהיה הריבית על האירו). גם בהלוואה זו הפרשי ההצמדה של הקרן אינם כלולים בתשלום השוטף אלא מתווספים ליתרת החוב.

שיקולי הבחירה בין בסיסי הצמדה

מדוע שלווה יעדיף הלוואה שאינה נקובה במטבע המקומי? ישנן שתי סיבות: האחת – ייתכן שהכנסתו של הלווה נקובה במט"ח (נובעת מחו"ל, או מחברה מקומית המשלמת לעובדיה במט"ח), ואז כדאי ללווה להתאים בין מטבע ההכנסות למטבע התשלומים כדי להימנע מחשיפה לסיכוני שער חליפין; השנייה – כאשר הוא מצפה לכך שעלות הלוואה זו תהיה זולה יותר (שיעור ריבית + הפרשי שער חליפין) מזו של הלוואות אחרות.

מדוע שלווה יעדיף הלוואה צמודת-מדד? יתרונה של הלוואה זו הוא בכך שהתשלום החודשי הראשון נמוך מאשר בהלוואה שקלית מקבילה (התשלום החודשי נגזר מהריבית הריאלית ולא מהריבית הנומינלית), ולכן היא נוחה יותר למי שיש לו קושי לעמוד בנטל התשלומים השוטפים. תשלום זה קבוע ריאלית (במונחי כוח קנייה) לכל אורך חיי ההלוואה, כיון שהוא מתעדכן לפי שינוי מדד המחירים. אם ניקח כדוגמא מצב שבו שיעור הריבית הוא 6% ושיעור האינפלציה (היציב) הוא 3% לשנה, התשלום החודשי ההתחלתי בהלוואה שקלית ל-20 שנה יהיה גבוה ב-30% מזה שבהלוואה צמודת-מדד, והוא יישחק ריאלית ב-45% עד לסופה.

ב. סוג הריבית בהלוואה

קיימים שני סוגי ריבית בהלוואות משכנתא: ריבית קבועה וריבית משתנה. בהלוואה בריבית קבועה שיעור הריבית נקבע מראש לכל תקופת ההלוואה. בהלוואה בריבית משתנה שיעור הריבית מתעדכן במהלך תקופת ההלוואה בתדירות ידועה מראש, לפי ריבית השוק באותה עת.

הלוואה בריבית קבועה

בהלוואה בריבית קבועה ידוע שיעור הריבית לכל תקופת ההלוואה. הבעיה עם סוג ריבית זה היא ששיעור הריבית תלוי גם בתקופת ההלוואה: ככל שנרצה לפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה יותר – כך נידרש לשלם ריבית גבוהה יותר. הדבר נובע מקיומו של "עקום התשואה": קשר בין אורך התקופה של חוב לבין גובה הריבית, כך שלרוב הריבית גבוהה יותר ככל שהחוב הוא לתקופה ארוכה יותר.

הלוואה בריבית משתנה

המטרה של הלוואה בריבית משתנה (שם יותר מוצלח הוא "ריבית מתעדכנת") היא להתגבר על התכתיב שיוצר שיפוע עקום התשואה: לאפשר ללווה לפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה (ובכך להקטין את נטל התשלומים החודשיים) מבלי שהדבר יהיה כרוך בשיעורי ריבית גבוהים יותר. הלוואה בריבית משתנה היא למעשה סידרה של הלוואות קצרות-טווח. הרעיון שבבסיסה הוא שהבנק יכול להישען על מקורות מימון (פיקדונות) לטווחים קצרים-יחסית, והלווה נהנה מהנחה בריבית.

ההפרדה בין תקופת ההלוואה לתקופת הריבית יוצרת מיגוון של אפשרויות לגבי תקופת הריבית. הבחירה של תדר העידכון (כלומר: תקופת הריבית) היא בידי הלווה. ככל שתקופת הריבית קצרה יותר – הריבית בד"כ נמוכה יותר. כך, למשל, קיימות הלוואות צמודות-מדד שהריבית בהן משתנה אחת לשנה, אחת לשנתיים, אחת לחמש שנים, וכן הלאה; כך גם קיימות הלוואות צמודות-מט"ח שהריבית בהן מתעדכנת אחת לחודש, אחת לשלושה חודשים, וכן הלאה; כך קיימות הלוואות שקליות שהריבית בהן מתעדכנת יומית, חודשית וכן הלאה.

השיטה הנהוגה בישראל היא שכל עידכון של הריבית בהלוואה גורר חישוב מחדש של התשלום החודשי. המשמעות היא שהלווה אינו יודע מראש את גובה התשלומים החודשיים מעבר לתקופת הריבית הראשונה.

הסכם ההלוואה קובע את השיטה שבה יתעדכן שיעור הריבית מעת לעת. לשם כך נקבעים שיעורי ריבית חיצוניים שישמשו בסיס לחישוב מחדש של הריבית ("עוגנים"), ונוסחאות לגבי היסט מהעוגן. עוגנים מקובלים בישראל: ריבית ה"פריים" (בהלוואות שקליות), הריבית הממוצעת על הלוואות משכנתא שמפרסם בנק ישראל (בהלוואות צמודות-מדד) וריבית ה"לייבור" (בהלוואות צמודות-מט"ח).

שיקולי בחירה בסוג ריבית

נטילת הלוואה בריבית משתנה גורמת לכך שסיכון הריבית עובר ללווה. מדוע שהלווה יסכים ליטול על עצמו סיכון זה? הנימוק הראשון הוא שלווים הרוצים ליטול הלוואות גדולות במונחי הכנסה שנתית נתקלים בקושי לעמוד בנטל השוטף, ומנסים להקטינו ע"י פריסה ארוכה. כאן הם נתקלים בהשפעת עקום התשואה, הגורמת לייקור ההלוואה. המוצא האפשרי הוא הלוואה בריבית משתנה - הקטנת שיעור הריבית תמורת העברת סיכון הריבית ללווה.

שיקול אחר נוגע לציפיות לגבי הריבית העתידית. אם ציפיות הלווה הן שהריבית בשוק המשכנתאות תרד – כדאי לו ליטול את ההלוואה בריבית משתנה ואז הוא ייהנה מירידת הריבית. אם ציפיות הלווה הן שהריבית תעלה – כדאי לו ליטול הלוואה בריבית קבועה ו"לנעול" את שיעור הריבית הנמוך בהלוואה לתקופה ארוכה.

נימוק נוסף קשור לקיומה של עמלת סילוק מוקדם בהלוואות צמודות-מדד בישראל. עמלה זו הונהגה כדי  להקטין את הכדאיות ללווה לבצע מיחזור הלוואה: היא מקזזת את רוב רווח ההון שהיה נוצר ללווה שנטל הלוואה בריבית קבועה אילו רצה לנצל מצב של ירידת ריבית כדי להחליף את ההלוואה שנטל בהלוואה חדשה, עם שיעור ריבית נמוך יותר. לפיכך, לווה שיודע מראש שהוא צפוי לקבל סכום כסף חד-פעמי בעתיד ומתכנן להשתמש בו לסילוק מוקדם של החוב – יעדיף ליטול הלוואה בריבית משתנה כדי להימנע מתשלום עמלה זו.

מהמרים

מעבר לכל השיקולים שהועלו לעיל, אנשים נוטים לנצל מצבים שהם מעריכים שישתנו - להפקת רווחי הון. אלו מהלכים לגיטימיים, ובלבד שהלווה מבין שבהימור שביצע גלומים ביחד גם סיכוי לרווח וגם סיכון של הפסד.

דוגמא אקטואלית: בסביבה כלכלית יציבה וחופשית לא צריך להיות הפרש בין הריבית הריאלית במגזר השקלי (הריבית הנומינלית בניכוי שיעור האינפלציה) לבין זו שבמגזר הצמוד למדד (הריבית הצמודה). אלא שהמצב בישראל כיום אינו יציב. המדיניות המוניטרית המרחיבה שננקטת בישראל מאז המשבר הכלכלי האחרון נועדה לתמוך בפעילות הכלכלית באמצעות הקטנה של שיעור הריבית, והתוצאה היא שהריבית הריאלית במשכנתאות השקליות היא שלילית, בעוד שבמשכנתאות הצמודות למדד היא חיובית. כל חודש שעובר יוצר רווח ללווה שנטל הלוואה שקלית. אין פלא, אפוא, שלמעלה ממחצית ההלוואות שבוצעו בשנתיים האחרונות הן הלוואות שקליות לא צמודות – זוהי בחירתם של הלווים.

על הלווים לדעת שהם חשופים לשני סיכונים: לעלייה מהירה של התשלומים החודשיים לכשהריבית המוניטרית תעלה, ולכך שאם ירצו להמיר את חובם אז להלוואות צמודות-מדד (לעבור ממסלול הצמדה אחד למשנהו) - הם יצטרכו לעשות זאת ברמת ריביות גבוהה מאשר היום. ההימור הוא, לכן, על העיתוי בו יחזרו השווקים למצב נורמלי. הימור דומה נטלו לווים בתחילת שנות האלפיים, כשירידה של הריבית בארה"ב וחולשה מתמשכת של הדולר גרמו להם ליטול הלוואות צמודות לדולר.

העובדה שהמדיניות המוניטרית הנוכחית, שמטרתה לסייע להתמודדות המשק עם המשבר העולמי, גורמת להוזלת המשכנתאות - מטרידה את בנק ישראל. הריבית הנמוכה, הממוקדת בהלוואות לטווחים הקצרים, גורמת לכך שמשקי בית נוהרים להלוואות בריבית משתנה, ובעיקר להלוואות שקליות על בסיס ריבית ה"פריים". ראשי הבנק מתריעים על הסיכון הכרוך בכך, שכן עליית הריבית תביא להגדלה של התשלומים החודשיים ועלולה לגרור חלקים מהציבור לחוסר-יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא. על רקע זה יש להבין את ההנחיות החדשות שפרסם המפקח על הבנקים השבוע, שמטרתן לייקר את ההלוואות בריבית משתנה כדי לצמצם את השימוש בהלוואות אלו.

אלא שללווים יש העדפות אחרות: מזה שנתיים הריבית הריאלית במגזר השקלי נמוכה משמעותית מהריבית במגזר הצמוד למדד, ולכן לווים שנטלו הלוואותיהם במסלול השקלי כבר נהנו מהוזלה משמעותית של הלוואותיהם יחסית למסלול המדדי; גם התחזיות הכלכליות הנוכחיות (ראו לדוגמא את הפרוטוקולים של דיוני הריבית בבנק ישראל) מצביעות על כך שהריבית השקלית תמשיך לעלות בקצב איטי, בגלל מחויבות בנק ישראל לעודד את הצמיחה, ולכן היתרון של המסלול השקלי בריבית משתנה צפוי להימשך כנראה עוד שנה או שנתיים. הלווים המעדיפים ליטול הלוואות שקליות בריבית משתנה מנצלים אמנם מצב זמני, ונחשפים בכך לסיכון שהריבית תעלה, אבל זה איננו הימור בלתי אחראי. ההתרעה על הסיכון אולי מוצדקת – שמא מישהו מהלווים סבור בטעות שמדובר ברווח חסר-סיכון – אבל היא מוגזמת: הציפיות לגבי תוואי הריבית בשנתיים הקרובות אינן מבשרות על עלייה דרמטית של הריבית, והבנקים ערים לסיכון ואינם דוחפים את הציבור להימור מסוכן.

ג. כמה טיפים ללווים

להלן כמה טיפים ללווה הפוטנציאלי:

• נסו להבין את הנושא. אתם מסכנים את כספכם כאשר אתם מסתמכים על עצותיהם של אנשים שאין להם הידע הדרוש וההגינות להודות בכך
• הבינו את הסיכונים במסלולים השונים. אלו נקודות התורפה בכל בחירה שלכם
• הבחינו בין שיקולים ארוכי טווח לבין הימורים על מגמות השווקים בטווח הקצר
• אין מסלול הלוואה עדיף שמתאים לכולם: לכל לווה יש צרכים שונים ומאפיינים שונים
• אינכם צריכים לבחור במסלול הלוואה יחיד אלא בתמהיל הלוואות
• אינכם מקבלים החלטות לטווחים ארוכים: תוכלו לשנות את תמהיל ההלוואות שלכם באמצע תקופת ההלוואה אם יחולו שינויים בצרכים שלכם

להלן טבלה מסכמת, שבה ניסיתי לרכז את היתרונות והחסרונות במסלולי ההלוואה השונים ולהציע לאיזה פרופיל של לווה מתאים כל מסלול:

	יתרונות ללווה	חסרונות ללווה	למי מתאים
סוג הלוואה
הלוואה שקלית	רווח הון במקרה של אינפלציה לא צפויה אפשרות לנצל את הריבית הריאלית הנמוכה כיום	תשלום חודשי גבוה בתחילת תקופת ההלוואה נטל ריאלי יורד לאורך חיי ההלוואה	לווים עם נטל החזר נמוך (חוב קטן ביחס להכנסה) לווים שיש להם רצון ויכולת לנצל את מצב הריביות הזמני במגזר השקלי הלא-צמוד לווים המהמרים על חידוש האינפלציה בישראל
הלוואה צמודת-מדד	תשלום חודשי נמוך נטל ריאלי קבוע לאורך חיי ההלוואה	חשיפה לאינפלציה לא צפויה ריבית ריאלית גבוהה כיום יחסית להלוואות לא-צמודות	לווים עם נטל החזר גבוה (חוב גדול ביחס להכנסה) לווים המצפים לשלם את תשלומי המשכנתא במשך תקופה ארוכה
הלוואה צמודת-מט"ח	גידור סיכוני שע"ח ללווים שהכנסתם במט"ח מהמרים: יכולת לנצל את המשך ירידת שער הדולר לרווחי הון	חשיפה לסיכוני שע"ח ללווים שהכנסתם במטבע ישראלי	מקבלי הכנסות במט"ח לווים המהמרים על המשך ירידת הדולר (או עליית השקל)
סוג ריבית
קבועה	גובה התשלומים קבוע לכל תקופת ההלוואה יכולת "לנעול" ריביות נמוכות	ריבית גבוהה בהלוואות לתקופה ארוכה ייתכן "קנס" בעת סילוק מוקדם (הלוואה צמודת-מדד)	לווים עם נטל החזר נמוך (חוב נמוך ביחס להכנסה) לווים המצפים לשלם את תשלומי המשכנתא במשך תקופה ארוכה
משתנה	ריבית נמוכה יותר בהלוואות לתקופה ארוכה, נטל שוטף נמוך יותר יכולת לנצל ירידת ריבית בשווקים במציאות הנוכחית: אפשרות לנצל את הריביות הנמוכות בהלוואות מדדיות: צמצום עמלת סילוק מוקדם	גובה התשלומים יכול להשתנות במהלך תקופת ההלוואה חשיפה לעליית ריבית	לווים עם נטל החזר גבוה (חוב גדול ביחס להכנסה) לווים המצפים לסכום כסף חד-פעמי שיאפשר להם לבצע סילוק מוקדם