על מה הרעש הפעם בנושא מחירי הדירות?

אי-שקט כמטרה

אי-השקט סביב מחירי הדירות נמשך וזכה לזעזוע נוסף השבוע. הדבר המוזר הוא שהזעזוע הפעם אינו נובע מהחמרה של בעיית מחירי הדירות, אלא הוא קרה למרות שחלה לכאורה ירידה של מחירי הדירות ברביע האחרון. מה גרם, אם-כן, לכותרות נרגשות בכל המוספים הכלכליים? מן הסתם לא מה שקרה (לא קרה שום דבר בעל חשיבות), אלא הדחף של כל הגורמים, כפי שכבר הזכרתי ברשימה קודמת בבלוג זה, לנצל את הדאגה בציבור להגדלת החשיפה והרייטינג האישיים.

מה קרה?

סקירה תקופתית שפרסם מינהל הכנסות המדינה ביום 23.11.10 (הסקירה לא פורסמה עד לכתיבת דברים אלו באתר האינטרנט של משרד האוצר, והמקור שלי הוא ציטוט מתוך כתבה בעיתון "דה-מרקר") מראה שברביע השלישי של השנה חלה ירידה של 19% במספר העסקאות בדירות לעומת הרביע המקביל אשתקד. על רקע הדאגה הציבורית מהמשך העלייה של מחירי הדירות – מדובר באינפורמציה חשובה, גם אם משמעותה אינה ברורה בשלב זה. העיתון ציין עוד שקיימת מחלוקת בין נתוני מינהל הכנסות המדינה לבין נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ופרסומי השמאי הממשלתי הראשי לגבי כיוון התפתחות מחירי הדירות.

מהו מקור האינפורמציה שלנו?

נתונים והערכות על שוק הדיור מתפרסמים ע"י מספר גורמים ממלכתיים, ללא הצדקה ושלא לצורך: רובם אינם אמונים על איסוף שיטתי של הנתונים, לא על עיבודם והפצתם, ולא על הניתוח הכלכלי שלהם. להערכתי, הסיבה לכך שהם ממהרים להשמיע את קולם היא פוליטית גרידא: מדובר רק ביחצ"נות של גופים ממלכתיים, בתחרות על חשיבות ציבורית. והתוצאה היא שהציבור שרוי בערפל לגבי ההתפתחויות בשוק הדיור.

הנזק

הפירסומים והציטוטים הביאו לגל של כותרות ופרשנויות. הפירסומים של הגופים הממלכתיים זכו לתואר המחמיא (והמטעה) "מחקרים", על אף שמדובר רק בסקירות ובהצגת נתונים, בעיקר נתונים שאינם שלהם. במקום אחד מצאתי אפילו אמירה שההבדל בין נתונים וטענות שפירסם גורם אחד לבין אלו שפירסם גורם שני נובעים מ"הבדלים בשיטת המחקר", כשהכוונה באמירה אקדמית זו היא שמקור אחד מתייחס למחיר חציוני ומקור שני מתייחס למחיר ממוצע. אוי לציבור שכזה הוא טיב האינפורמציה שבידיו.

על בסיס הנתונים הדלים נבנית הערכת מצב רעועה. דלות המידע אינה מפריעה למנסחי הכותרות להיות נחרצים. אחת הכותרות שמצאתי מדברת על "מהפך" במחירי הדירות: לפי דעת הכותב חל ברביע האחרון מפנה חד-משמעי בשוק הדיור ומכאן ואילך מחירי הדירות יתחילו לרדת. מצאתי גם ניתוח כלכלי המייחס את הסיבה לשינוי המגמה למדיניות הריבית של בנק ישראל: הנגיד פישר ניצח את בועת מחירי הדירות!

אין לנו אלא להצטער על כך שהחרדה הכנה והמוצדקת של הציבור לגבי עליית מחירי הדירות והפגיעה האפשרית ביכולתו לרכוש דיור - הפכה אותו פגיע לקבוצה של כתבים ציניים שמתפרנסים מליבוי החרדה. אין לנו אלא להצטער על כך שגורמים ממלכתיים מנסים להיבנות מהמבוכה, במקום לתרום לפיזור הערפל.

חלוקת התפקידים הנכונה

מטרת כל הגורמים המעורבים – הממשלה, הגורמים העסקיים הפועלים בענף הדיור ומשקי הבית – להביא לבהירות מקסימלית של המצב וההתפתחויות. לשם כך צריכים כולם לשתף פעולה. איסוף הנתונים, עיבודם והפצתם צריכים להיות באחריות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ולא בידי שלטונות המס המקבלים נתונים חלקיים אגב גביית המס ועושים בהם שימוש יחצ"ני ולא אחראי. הנתונים צריכים להיות נגישים לכל מי שמעוניין להשתמש בהם להערכת מצב, לתכנון או למחקר, ולא להפוך לנכס בלעדי של גופי מס, המשמש אותם לסחר חליפין. למען הסר ספק, גם הנתונים על מימון הדיור היו צריכים להיות גלויים לציבור ולא לתסוס במרתפי הבנקים ובנק ישראל.

במצב הנוכחי, השליטה בנתונים הופכת גופים באופן אקראי לבעלי מונופול גם על ניתוח והערכה. מבלי להסתכן בהשמדת יתרת קשרי האישיים, אסתפק רק בכך שאומר שאנו קוראים סקירות והערכות כלכליות סוג ב', רק בגלל שלגופים מסוימים יש מונופול על הנתונים או על צינורות ההפצה של המידע. המדיה משלימה את התהליך והיא אחראית על "וידוא ההריגה" – הפיכת השערות לא מבוססות למסקנות נחרצות והצגת כל נושא הדיור בישראל כמציאות של מערכה פרסונלית בין נושאי תפקידים ממלכתיים.

ועוד משהו: האם ניתן לקבוע יעד למחירי הדירות?

בכתבה של "כלכליסט" צוטט השמאי הממשלתי הראשי כמי שאומר שהמדינה חייבת לקבוע יעד למחירי דירות:

"לנציב המים יש קו תחתון של הכנרת שאסור לו לחרוג ממנו ולנגיד בנק ישראל יש יעד ריבית ויעד אינפלציה שאסור לו לחרוג מהם, אבל לנו אין יעד של מה אמור להיות מחיר הדירה הראוי. הציבור פשוט חי לפי תחושות בטן: הוא אמנם מרגיש שמשהו לא בסדר, אבל אין לו שום דבר שהוא יכול להחזיק ביד ולהגיד הנה זה המספר. זה היעד"

מחירי הדירות אינם נקבעים ע"י הממשלה. הם גם אינם נקבעים בעקיפין ע"י המיסוי על דירות. מאחר שמדובר בשוק תחרותי שבו לכל אחד יש זכות לרכוש דיור או למכור אותו – מחירי הדיור נקבעים ע"י המפגש בין הביקוש להיצע. אלא שההיצע הוא בעל גמישות נמוכה: מדובר בישראל ולא בקנדה או אוסטרליה, והקרקע לבנייה מצומצמת. ככל שיותר אנשים ירצו לרכוש דירה – כך יעלה מחיר הדיור. אין כאן "רשע" בסיפור הזה: מחירי הדירות אינם עולים בגלל שהממשלה אינה עושה מספיק לספק דירות לכולם, אלא כיון שאין דרך לספק את רצון כולם והמנגנון היחיד שאחראי לחלוקת הדיור בין משקי הבית הוא מנגנון המחיר. זו הייתה הבחירה החברתית שלנו: כלכלת שוק. לכן, מחירי הדירות יעלו עד שחלק ממשקי הבית יוותרו על זכותם לרכוש דיור, או יסכימו להסתפק בדיור בסטנדרט ובמיקום נחותים.

עלות הבנייה של דירות (למ"ר) היא יחסית יציבה לאורך זמן. התייקרות הדירות לאורך השנים משקפת בעיקר את התייקרות הקרקע, שהיא הגורם במחסור והמחסור הולך ומחריף. ככל שתגדל האוכלוסייה (או תנסה להצטופף בתא שטח מסוים), וככל שהיא תשאף להגדיל את מרחב הדיור (במ"ר) לכל משק בית כתגובה לעליית ההכנסה – נצפה להתייקרות מחיר הקרקע. לכן התפיסה ברקע הציטוט לעיל, לפיה ניתן יהיה להגדיר מחיר מטרה (או תקרה) לדירה, היא מוזרה: יש בה אמירה שלא ניתן למחיר הקרקע לעלות, כלומר שלא נאפשר למנגנון המחיר להקצות את הקרקע בין המשתמשים. כיצד נעשה זאת? מהו המנגנון האחר שבעזרתו נקצה את הקרקע בין משקי הבית?