כאשר משק בית רוכש דירה הוא יכול להשתמש במקורות משני סוגים: 1) הון עצמי; 2) אשראי לרכישת דיור. אם הוא רוכש את הנכס בעזרת אשראי, הוא מתחייב למלווה לשלם לו מידי חודש תשלום שברוב המקרים מכיל בתוכו שני רכיבים: תשלום ריבית בגין יתרת החוב, ותשלום המהווה החזר קרן. בהלוואת המשכנתא הנפוצה - הלוואה שיש בה תשלומים חודשיים קבועים ושווים של קרן וריבית (לוח סילוקין המכונה בישראל "שפיצר") - נכנס הלווה להסכם ארוך-טווח עם המלווה בדבר סילוק החוב בתשלומים; כתוצאה מכך יתרת החוב של הלווה פוחתת בהדרגה לאורך תקופת ההלוואה עד שכל החוב נפרע. המשמעות היא שהלוואת המשכנתא היא למעשה מעין תכנית חיסכון לדיור: בסידרה של תשלומים הלווה מגדיל את ההון העצמי (או הערך הנקי - net equity) שלו בדירה - ההפרש בין ערך הדירה לבין יתרת החוב שלו. ברשימה זו כמה תיאורים גרפיים שיסייעו להמחיש את התהליך.
דוגמא מספרית
נניח לווה הרוכש דירה בסכום של 1.8 מיליון ש"ח. נניח עוד שבידי הלווה סכום כסף המספיק לממן רק 25% מהרכישה, והוא נזקק להלוואה בסכום המהווה 75% מערך הרכישה - 1.35 מיליון ש"ח. נניח עוד שההלוואה שנוטל הלווה היא לתקופה של 20 שנים, ושההלוואה היא צמודה למדד המחירים לצרכן ובריבית קבועה של 5% לשנה.
לוח הסילוקין
התשלום החודשי בגין הלוואה זו הוא 8,909.40 ש"ח. הוא נותר קבוע (במונחים ריאליים) לכל אורך תקופת ההלוואה, אבל התחלקותו לתשלום ריבית והחזר קרן משתנים בכל חודש. התשלום הראשון מורכב מ- 5,625.00 ש"ח תשלום ריבית ו- 3,284.40 ש"ח החזר קרן; התשלום האחרון מורכב מ- 36.97 ש"ח תשלום ריבית ו- 8,872.43 ש"ח החזר קרן.
גרף מס' 1 מציג את ההתחלקות המשתנה של התשלום הקבוע בין תשלום ריבית לבין החזר קרן:
אנו רואים שתשלומי הריבית (השטח התחתון, הצבוע בכחול) יורדים לאורך זמן, ובמקביל החזרי הקרן הולכים וגדלים.
מה קורה ליתרת החוב?
מאחר שהתשלומים החודשיים כוללים החזרי קרן - יתרת החוב יורדת בהתמדה. מאחר שהחזרי הקרן הולכים וגדלים - ירידת החוב הולכת ומואצת לאורך זמן. ניתן לראות את תוואי החוב בגרף מס' 2:
מה קורה להון העצמי לאורך זמן?
בדוגמא לעיל רכישת הדירה נעשית כשהלווה משלם 450 אלף ש"ח מכספו ו- 1,350 ש"ח הוא מגייס כמשכנתא מהבנק. מגרף מס' 2 אנו רואים שהחוב לבנק יורד לאורך זמן. אם מחיר הדירה קבוע - ההון העצמי של הלווה גדל בהתמדה. כדי להמחיש זאת נציג כאן את גרף מס' 3, שבו מוצג גידול ההון העצמי לאורך זמן. זהו היפוך פשוט של גרף מס' 2: גידול ההון העצמי הוא תוצאה של פירעון החוב. לכן ההון העצמי שבדירה גדל מ-450 אלף ש"ח בעת הרכישה ל- 1.8 מיליון ש"ח בתום תקופת ההלוואה. כל הגידול הזה הוא תוצאה של חיסכון של הלווה.
מה קורה כשמחירי הדירות עולים?
עד כאן הנחנו שמחירי הדירות קבועים. לכן הגידול בהון העצמי של הלווה נובע רק מפירעון החוב. מה קורה כשמחירי הדירות עולים? נניח עתה שמחירי הדירות עולים בקצב קבוע של 4% לשנה. נסתכל עכשיו על גרף מס' 4, המציג את הקטנת יתרת החוב כמו קודם (גרף מס' 2), אבל מוסיף גם את העובדה שמחירי הדירות אינם קבועים.
הקו הכחול בגרף מתאר את התפתחות יתרת חוב המשכנתא. חוב זה יורד בהדרגה מ-1,350 אלף ש"ח ועד שהוא נפרע בתום תקופת ההלוואה. הקו הירוק (מקווקו) מציג את מחיר הרכישה של הדירה - 1.8 מיליון ש"ח. הקו האדום מציג את התפתחות מחיר הדירה לאורך זמן בהנחה שקצב עליית המחירים הוא 4% לשנה. ערך הבית עולה במהלך התקופה מ-1.8 מיליון ש"ח ל- 4 מיליון ש"ח.
אנו רואים אפוא שההון העצמי של הלווה גדל כתוצאה משילוב של שני מהלכים בלתי תלויים: 1) פירעון של חוב המשכנתא; 2) עליית מחיר הדירה שרכש. כעבור 20 שנה, הונו העצמי של הלווה יגדל מ-450 אלף ש"ח ל- 4 מיליון ש"ח: 1.35 מיליון ש"ח מזה נצבר ע"י חיסכון, ו-2.2 מיליון ש"ח ע"י עליית ערך הדירה.
תיאור גרפי של צבירת ההון העצמי
גרף מס' 5 מציג את צבירת ההון העצמי במצב שבו מחירי הדירות עולים:
תוואי גידולו של ההון העצמי מוצג ע"י הקו הירוק, הגדל מ-450 אלף ל-4 מיליון, כשמחיר הדירה מוצג ע"י הקו הסגול העולה מ-1.8 מיליון ש"ח ל-4 מיליון ש"ח. תיאור ההתפתחויות לולא עלו מחירי הדירות מוצג ע"י הקו הכחול (הון עצמי) והקו האדום האופקי (מחיר הדירה).
עוד משהו
הדברים שהוצגו ברשימה זו הם פשוטים. התרומה האפשרית היא אולי הצגת הנושא באמצעות גרפים, לחידוד ההבנה. אבל יש כאן משהו נוסף שצריך למשוך את תשומת ליבנו: ברגע שהנחנו שמחירי הדירות עולים בקביעות - נכנס גורם דרמטי לסיפור המעשה. אין זה יותר סיפור ידוע מראש של צבירת הון עצמי ע"י חיסכון: הלווה אינו צובר הון עצמי רק ע"י כך שהוא חוסך ופורע בהדרגה את חובו, אלא גם ע"י עליית מחירי הדירות. כבר בדוגמא ה"רגועה" שניתנה כאן - עליית מחירים שנתית ממוצעת של 4% - עיקר הגידול של ההון העצמי נובע דווקא מעליית מחירי הדירות. עכשיו תארו לכם מצב שבו מחירי הדירות עולים בקצב גדול פי שלושה ויותר, כפי שהיה בארה"ב לפני פרוץ המשבר: מדובר בגורם התעשרות חסר-תקדים מבחינת משקי בית רגילים, ואין פלא בכך שכולם הצטרפו לתופעת ההשקעה בדיור.
אבל הנקודה החשובה היא דווקא המיפנה שנוצר כאשר מחירי הדירות החלו לרדת. כפי שבעת הגאות מחירי הדירות יצרו עושר דמיוני מבחינת משקי הבית - כך בתקופה שאחריה ירידת המחירים החלה מוחקת עושר זה. נסו לראות כיצד היה נראה גרף מס' 5 אילו במקום עליית מחירים היינו מניחים ירידת מחירים, ואפילו כזו שמייצרת תהליך שבו ירידת ההון העצמי כתוצאה משינוי המחירים גדולה יותר מעליית ההון העצמי שמקורה בפירעון החוב.
דוגמא מספרית
נניח לווה הרוכש דירה בסכום של 1.8 מיליון ש"ח. נניח עוד שבידי הלווה סכום כסף המספיק לממן רק 25% מהרכישה, והוא נזקק להלוואה בסכום המהווה 75% מערך הרכישה - 1.35 מיליון ש"ח. נניח עוד שההלוואה שנוטל הלווה היא לתקופה של 20 שנים, ושההלוואה היא צמודה למדד המחירים לצרכן ובריבית קבועה של 5% לשנה.
לוח הסילוקין
התשלום החודשי בגין הלוואה זו הוא 8,909.40 ש"ח. הוא נותר קבוע (במונחים ריאליים) לכל אורך תקופת ההלוואה, אבל התחלקותו לתשלום ריבית והחזר קרן משתנים בכל חודש. התשלום הראשון מורכב מ- 5,625.00 ש"ח תשלום ריבית ו- 3,284.40 ש"ח החזר קרן; התשלום האחרון מורכב מ- 36.97 ש"ח תשלום ריבית ו- 8,872.43 ש"ח החזר קרן.
גרף מס' 1 מציג את ההתחלקות המשתנה של התשלום הקבוע בין תשלום ריבית לבין החזר קרן:
אנו רואים שתשלומי הריבית (השטח התחתון, הצבוע בכחול) יורדים לאורך זמן, ובמקביל החזרי הקרן הולכים וגדלים.
מה קורה ליתרת החוב?
מאחר שהתשלומים החודשיים כוללים החזרי קרן - יתרת החוב יורדת בהתמדה. מאחר שהחזרי הקרן הולכים וגדלים - ירידת החוב הולכת ומואצת לאורך זמן. ניתן לראות את תוואי החוב בגרף מס' 2:
מה קורה להון העצמי לאורך זמן?
בדוגמא לעיל רכישת הדירה נעשית כשהלווה משלם 450 אלף ש"ח מכספו ו- 1,350 ש"ח הוא מגייס כמשכנתא מהבנק. מגרף מס' 2 אנו רואים שהחוב לבנק יורד לאורך זמן. אם מחיר הדירה קבוע - ההון העצמי של הלווה גדל בהתמדה. כדי להמחיש זאת נציג כאן את גרף מס' 3, שבו מוצג גידול ההון העצמי לאורך זמן. זהו היפוך פשוט של גרף מס' 2: גידול ההון העצמי הוא תוצאה של פירעון החוב. לכן ההון העצמי שבדירה גדל מ-450 אלף ש"ח בעת הרכישה ל- 1.8 מיליון ש"ח בתום תקופת ההלוואה. כל הגידול הזה הוא תוצאה של חיסכון של הלווה.
מה קורה כשמחירי הדירות עולים?
עד כאן הנחנו שמחירי הדירות קבועים. לכן הגידול בהון העצמי של הלווה נובע רק מפירעון החוב. מה קורה כשמחירי הדירות עולים? נניח עתה שמחירי הדירות עולים בקצב קבוע של 4% לשנה. נסתכל עכשיו על גרף מס' 4, המציג את הקטנת יתרת החוב כמו קודם (גרף מס' 2), אבל מוסיף גם את העובדה שמחירי הדירות אינם קבועים.
הקו הכחול בגרף מתאר את התפתחות יתרת חוב המשכנתא. חוב זה יורד בהדרגה מ-1,350 אלף ש"ח ועד שהוא נפרע בתום תקופת ההלוואה. הקו הירוק (מקווקו) מציג את מחיר הרכישה של הדירה - 1.8 מיליון ש"ח. הקו האדום מציג את התפתחות מחיר הדירה לאורך זמן בהנחה שקצב עליית המחירים הוא 4% לשנה. ערך הבית עולה במהלך התקופה מ-1.8 מיליון ש"ח ל- 4 מיליון ש"ח.
אנו רואים אפוא שההון העצמי של הלווה גדל כתוצאה משילוב של שני מהלכים בלתי תלויים: 1) פירעון של חוב המשכנתא; 2) עליית מחיר הדירה שרכש. כעבור 20 שנה, הונו העצמי של הלווה יגדל מ-450 אלף ש"ח ל- 4 מיליון ש"ח: 1.35 מיליון ש"ח מזה נצבר ע"י חיסכון, ו-2.2 מיליון ש"ח ע"י עליית ערך הדירה.
תיאור גרפי של צבירת ההון העצמי
גרף מס' 5 מציג את צבירת ההון העצמי במצב שבו מחירי הדירות עולים:
תוואי גידולו של ההון העצמי מוצג ע"י הקו הירוק, הגדל מ-450 אלף ל-4 מיליון, כשמחיר הדירה מוצג ע"י הקו הסגול העולה מ-1.8 מיליון ש"ח ל-4 מיליון ש"ח. תיאור ההתפתחויות לולא עלו מחירי הדירות מוצג ע"י הקו הכחול (הון עצמי) והקו האדום האופקי (מחיר הדירה).
עוד משהו
הדברים שהוצגו ברשימה זו הם פשוטים. התרומה האפשרית היא אולי הצגת הנושא באמצעות גרפים, לחידוד ההבנה. אבל יש כאן משהו נוסף שצריך למשוך את תשומת ליבנו: ברגע שהנחנו שמחירי הדירות עולים בקביעות - נכנס גורם דרמטי לסיפור המעשה. אין זה יותר סיפור ידוע מראש של צבירת הון עצמי ע"י חיסכון: הלווה אינו צובר הון עצמי רק ע"י כך שהוא חוסך ופורע בהדרגה את חובו, אלא גם ע"י עליית מחירי הדירות. כבר בדוגמא ה"רגועה" שניתנה כאן - עליית מחירים שנתית ממוצעת של 4% - עיקר הגידול של ההון העצמי נובע דווקא מעליית מחירי הדירות. עכשיו תארו לכם מצב שבו מחירי הדירות עולים בקצב גדול פי שלושה ויותר, כפי שהיה בארה"ב לפני פרוץ המשבר: מדובר בגורם התעשרות חסר-תקדים מבחינת משקי בית רגילים, ואין פלא בכך שכולם הצטרפו לתופעת ההשקעה בדיור.
אבל הנקודה החשובה היא דווקא המיפנה שנוצר כאשר מחירי הדירות החלו לרדת. כפי שבעת הגאות מחירי הדירות יצרו עושר דמיוני מבחינת משקי הבית - כך בתקופה שאחריה ירידת המחירים החלה מוחקת עושר זה. נסו לראות כיצד היה נראה גרף מס' 5 אילו במקום עליית מחירים היינו מניחים ירידת מחירים, ואפילו כזו שמייצרת תהליך שבו ירידת ההון העצמי כתוצאה משינוי המחירים גדולה יותר מעליית ההון העצמי שמקורה בפירעון החוב.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה