דיון בנושא הדיור בישראל: חלק ג' – מה צריכה הממשלה לעשות?

הרשימה הראשונה בטרילוגיה על נושא הדיור בישראל עסקה באופיו של השוק. השנייה - בדינמיקה של מחירי הדירות. הרשימה הנוכחית תסכם את הנושא ותגדיר - לאור מה שנאמר - מהו תפקידה הראוי של הממשלה בשוק הדיור.

שוק הדיור הוא שוק לא יציב

התיאור ברשימה הקודמת הוא של שוק הסובל מאי-יציבות מובנית. כל זעזוע חיצוני של מחירי הדירות - שיכול לנבוע לדוגמא מגלי עלייה או מירידה של שיעורי הריבית במשק -  עלול ליצור גל ארוך באותו כיוון, שמקורו הפעם הוא פנימי: מנגנון פסיכולוגי-תגובתי הטבוע בציבור, שמבטיח אינרציה ותגובת-יתר.

בשלב הפתולוגי של התהליך נוצרת "בועה" - עליית מחירים אינרציאלית, המתנתקת מהנסיבות הכלכליות המקוריות וממריאה לקראת התפוצצות. לכאורה, השוק נע במרחב חסר-חיכוך. למעשה - אין זה כך. בועות מתפוצצות!

תנודות חיצוניות מהוות לכן איום על שוק הדיור: הן עלולות לגרום למחזורים ארוכים מידי, תנודתיות-יתר, ובסופו של דבר – גם לטרגדיות אנושיות. הסיכון הנובע ממחזורים בועתיים אינו מוגבל לרוכשי הדירות: הוא חל גם לגבי היזמים בענף הבנייה, הנתקלים בשינויים חדים בביקוש ומתקשים לתכנן את צעדיהם ולתמחר את הדירות, ולגבי המערכת הפיננסית, שנקלעת לסיכוני אשראי גם בגלל תנודות חזקות של קצב מכירות הדירות החדשות ע"י חברות הבנייה וגם בגלל תנודות של ערך הביטחונות להלוואות המשכנתא. 

אין צורך להרחיק לעבר כדי להיווכח בכך: התפוצצות הבועה בארה"ב הותירה מיליוני משפחות ללא קורת גג וללא חסכונות, גרמה לפשיטות רגל של חברות בנייה, ולקריסה של גופים פיננסיים ששרדו בזמנו את השפל של שנות ה-30'. ובזה לא מסתיים חישוב הנזק, שהתפשט בינתיים בכל העולם.

"בועה" היא, אם כן, תופעה מסוכנת: היא ניזונה ממנגנון בעייתי של ציפיות "מסתגלות", אין לה מנגנון סביר של שיכוך עצמי (בניגוד להשקפה הקלאסית של כלכלנים על התנהגות שוק משוכלל), והאיום שטמון בה הוא שבנקודת זמן כלשהי – היא תתפוצץ. אבל יש עוד בשורה רעה כאן: כלכלנים אינם יודעים באמת לזהות מתי תהליך של עליית מחירים הוא תוצאה של שינויים כלכליים אמיתיים, ומתי מדובר בתהליך שיצא מכלל שליטה - אותה "בועה". הם גם אינם יודעים לאמוד את עוצמת האנרגיה ההרסנית האצורה בבועה כזו, ולא את מועד הפיצוץ שלה: לא אם, לא כמה, ולא מתי. המסקנה היא שכל הניווט הכלכלי נעשה בליל ערפל, "ללא מכשירים". זאת - לתשומת ליבם של קוראי הכותרות התכופות על הכרזות הקברניטים, לרבות פרסומי בנק ישראל מהימים האחרונים, שיכולים ליצור רושם מוטעה כאילו יש מי שיודע לנבא את העתיד או אפילו ש"המצב בשליטה".

ולמי שקרא כבר רשימות אחרות בבלוג זה – נזכיר שיש עוד כמה בעיות: הניווט של המדיניות הכלכלית נעשה בהעדר נתונים אובייקטיביים על מחירי דירות (ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה אין עדיין מדד סביר של מחירי דירות), ובתוך קקופוניה איומה של הפצת נתוני סרק מטעם גורמים אינטרסנטיים, ניפוח היסטרי של כותרות עיתונים, השמעת הצהרות מתלהמות של פוליטיקאים – כשכולם מנסים לנצל את הוואקום והחרדה להשגת "זמן מסך" לעצמם.

האם ניתן לסמוך על רצונם הטוב של המנהיגים הפוליטיים?

מהניסיון האמריקני של המשבר האחרון אנו יודעים שהנהגה פוליטית מתקשה לקבל החלטה לפעול לשיכוך התהליך הבועתי ("לרדת מגב הנמר"), גם לאחר שהכלכלנים המקצועיים כבר מסכימים ביניהם על האבחנה על עצם קיומה של הבועה ודורשים מהממשלה לנקוט בצעדים. הקושי לפעול נובע מכך שפיצוץ יזום של הבועה כרוך בהכרח בגרימת נזקים מיידיים לחלקי אוכלוסייה, ולכן דרוש אומץ פוליטי לעמוד בפני טענות הנפגעים. הנהגה פוליטית מתקשה לומר את האמת, גם כאשר כולם מסכימים שהסיבות להתפתחות אותה בועה אינן קשורות למעשיה בעבר. התגובה הטבעית היא בריחה מהחלטה, דחיית החלטה, ואפילו הכחשה של עצם המצב.

גם בישראל חווינו בגידה כזו של ההנהגה המקצועית והפוליטית כאשר "הרצה" במשך שנים של מניות הבנקים גרמה להתנפחות של שערי המניות עד למשבר של 1983. זוהי הסיבה שעלינו להוסיף לרשימת הדרישות שלנו מהרגולטור שישמור עלינו מבועות: שיקבע נהלים שיקטינו את הסיכון של התפתחות בועות, שיקיים מערכת ניטור נאותה וגלויה, ושיפעל לפירוק פצצות לפני שיגדלו לממדים הרי-אסון.

מהו תפקידה של הממשלה בשוק הדיור?

ראינו עד כאן שהבעיה בשוק הדיור היא ששוק זה מועד לסערות הממוקדות במחירי דירות. סערות אלו נובעות בדרך כלל מתנודות מצד הביקוש, שאינן יכולות להיענות בטווח הזמן הסביר ע"י תנודות מקבילות מצד ההיצע, ולכן הן יוצרות תגובות מחירים. תגובות אלו של המחירים נוטות להיות תגובות-יתר, הן בגלל האופי המחזורי שלהן והן  בגלל מנגנון בעייתי (מבחינת היציבות) של גיבוש הציפיות אצל הציבור. התוצאה היא מחזורים, ברובם מיותרים, סיכון של התפתחות תהליכים בועתיים, ואפשרות של מלכודות-פתאים כפי שראינו במקרה האמריקני, שבהן יילכדו משקי בית ובנקים.

מהי צריכה להיות אחריות הממשלה לאור זאת? הממשלה יכולה למנוע חלק מהתנודות, ולשכך אותן, בעיקר את התנודות הספקולטיביות: אלו הנובעות מכניסת ביקוש להשקעה קצרת-טווח לשוק הדיור. היא יכולה לייצב את שוק הדיור. כדי לעשות זאת, היא צריכה לפעול על שתי הזרועות: על הביקוש לדיור, ועל היצע הדיור.

בתחום הביקוש, על הממשלה לשכך את עוצמתו של הביקוש הספקולטיבי. קיימים כלים רבים לשם כך, שחלקם כבר נסקרו ברשימות אחרות בבלוג זה. נזכיר רק את הגדלת שיעור המיסוי על רכישת, אחזקת ומכירת דירות שלא למגורים עצמיים, ואת ההצעה ליצירת מסלול חיסכון הצמוד למחירי דירות שעשוי לנקז חלק מהביקוש משוק הדיור לשווקים הפיננסיים.

בתחום ההיצע, על הממשלה להבטיח שיהיה בידה מלאי מספיק של קרקעות מתוכננים לבנייה למגורים. אין סיבה לשחרר קרקעות מעבר למה שנדרש לסיפוק התוספת לצרכים האמיתיים של האוכלוסייה (בין 30 ל-40 אלף יח"ד לשנה), כשמעבר לזה הממשלה תצטרך להחזיק מלאי קרקעות מתוכננות ומוכנות לשיווק שיספיק לענות על גידול בלתי-צפוי של הביקוש למגורים. הידיעה שקיימת מדיניות כזו בתחום היצע הקרקעות צריכה, כשלעצמה, להקטין את המניע הספקולטיבי להשקעה בדיור.

סיכום

מה קבענו בשלוש הרשימות האחרונות בבלוג זה?

• שעליית מחירי הדירות כגון זו שארעה בשנים האחרונות אינה אשמתה של השיטה הכלכלית הליברלית, אלא של חולשת הניהוג הכלכלי של המשק. היא  אינה תוצאה הכרחית של כלכלת שוק, אינה מעידה על כישלון מודל השווקים ואינה מצדיקה חזרה אידיאולוגית למשטר של התערבות ממשלתית בייצור פתרונות דיור ובהקצאתם למשקי בית. הקריאה לנסיגה ברפורמות שהוכנסו בעשורים האחרונים בשוק הדיור ולהגברת מעורבות הממשלה באספקת פתרונות דיור - היא מופרכת.
  
• שבניגוד לדרישות עקשניות המופיעות בעיתונות מצד גורמים שונים, אין סיבה להאיץ את קצב ההפשרה של קרקעות ואת קצב הבנייה של דירות. הפתרון לא יגיע מצד ההיצע: הבעיה נובעת מביקוש ספקולטיבי, והיא תבוא על פתרונה ע"י ריסונו. אין סיבה להרשות לביקוש ספקולטיבי לחדור בצורה כה בוטה ומטלטלת לשוק הדיור, והנזק החברתי שנוצר כאן עלול להיות כבד
  
• שאין באמת פתרונות שיביאו להוזלת מחירי הדירות לכלל הציבור: זוהי תקוות שווא. תפקיד המדינה צריך להצטמצם לסיוע לאותן שכבות אוכלוסייה שאינן יכולות להגיע לפתרון דיור בכוחות עצמן. כל השאר יכולים לפעול בכוחות עצמם, וצריכים לפעול בכוחות עצמם. היבבה הציבורית המקיפה אותנו היא מוטעית ומחנכת לפרזיטיות: לפתע קבוצות אוכלוסייה מבוססות (או לפחות בעלות יכולת השתכרות עתידית) עולות על עגלת הדרישה הפופוליסטית לקבל דירות במחיר מופחת, והנימוקים המועלים בתקשורת מפליאים ביצירתיות ובהתחסדות. אבל דרישה זו אינה רק מופרכת - היא גם מסוכנת: היא יוצרת לחץ על הדרג הפוליטי לפעול, ופעולותיו מסוכנות לכולנו
• שעליית מחירי הדירות ניתנת למניעה. שיש אמצעים כלכליים לייצוב מחירי הדירות, ועלינו לדרוש מהדרג הפוליטי לפעול ליציבות מחירי הדירות