יום שלישי, 30 באוקטובר 2012

בנק ישראל מטיל מיגבלות חדשות על משכנתאות



מה הודיע בנק ישראל?
המפקח על הבנקים הודיע אתמול (29.10) על מיגבלות חדשות בנושא הלוואות משכנתא (ראו כאן). לפי מיגבלות אלו, בנקים אינם רשאים עוד להעמיד הלוואות לדיור ששיעור המימון בהן גבוה מ-50% כאשר מדובר ברכישת דירה לשם השקעה, 75% כאשר מדובר ברכישה ע"י חסרי-דיור, ו-70% כאשר מדובר במשפרי דיור. תחולת ההוראה היא מיידית: 1 בנובמבר 2012.

לצורך יישום המיגבלה נדרשת הבחנה בין רוכשי דירות לפי ההגדרות לעיל. לשם כך קבע המפקח כי ההבחנה תתבסס על  "תצהיר מהלווה, מאושר על ידי עו"ד,  לגבי עמידתו של הלווה בתנאים הנדרשים לשם היות הדירה דירה יחידה או דירה חליפית והעתק של ההצהרה שנמסרה על ידו לרשות המיסים בהתאם לסעיף 73 (ג) לחוק מיסוי מקרקעין".

ליבי לבנקים, שנדרשים ללמוד הוראה רגולטורית, ליישם אותה ולהסביר אותה ללקוחות המודאגים, וכל זאת תוך 48 שעות. אבל זוהי הערה אישית.

לשם מה קבע בנק ישראל את ההוראה החדשה?
במבוא להוראה החדשה, הסביר המפקח על הבנקים את הצורך בה. הנימוק שמסר המפקח הוא יציבות המערכת הפיננסית:

"בשנים האחרונות חלה עליה משמעותית במחירי הדירות, שהגיעו לרמות גבוהות בראיה היסטורית. חלק מאותה עליה נובע מפעילות משקיעים, אשר הועצם על ידי הלוואות לדיור בשיעורי מימון גבוהים. המגמות האחרונות בשוק הדיור מעידות על גידול במספר העסקאות וגידול בנפח הפעילות של המשקיעים, בין היתר, על רקע סביבת הריבית הנמוכה. מגמות אלה מוצאות את ביטוין בגידול משמעותי של יתרת האשראי לדיור במאזני הבנקים. גידול מואץ זה עלול לטמון בחובו סיכונים ליציבות המערכת הבנקאית....... לנוכח האמור ולנוכח הסיכון הגלום בלקיחת הלוואת לדיור בשיעור מימון גבוה, נוצר הצורך לנקוט בצעד יציבותי,  אשר ייקח בחשבון גם את מאפייני נוטלי המשכנתאות וצרכיהם: רוכשי דירה יחידה, משפרי דיור ומשקיעים."


סטייה: למה בכלל צריך להגן על הבנקים?
המניע המפורש הוא, אם כך, הגנה על הבנקים. הגנה מפני מה? מפני אפשרות של סחרור מחירי דירות שיגרום להתפתחות "בועת נדל"ן". בועה כזו תאיים על הבנקים בגלל שהיא מגבירה את הסיכוי לפיצוץ: לסחרור כלפי מטה של מחירי הדירות, שמשאיר את הבנקים ללא ביטחונות מספקים לתיק האשראי שבנו. במילים אחרות: המפקח על הבנקים אינו נותן אמון בהנהלות הבנקים שיש להם את ההבנה והאחריות בנושא ניהול סיכוני אשראי ושהם יודעים בעצמם לגדר את סיכוני הבנקים; הוא גם אינו מוכן להסתפק בהחמרת דרישות הניטור והדיווח, ואפילו לא בהחמרת דרישות ההון לגבי הלוואות מסוכנות-לכאורה – הוא פשוט מתערב בצורה קיצונית, ע"י הטלת מיגבלה כמותית. אלא שנקודה זו לא תידון ברשימה זו: זוהי רק הערה צדדית על מערכת היחסים שבין הבנקים לרגולטור שלהם. בעיה שלהם.

אני עצמי איני מאמין בניהול סיכונים בשיטה כזו. בנקים מנהלים סיכוני אשראי, ויש להם מערכות אנושיות וסטטיסטיות מנוסות ומושחזות לצורך זה. המערכות הממוחשבות שלהם בוגרות, והן יכלו לקבל אחריות על ניהול סיכוני האשראי בלי צורך בהתערבות חיצונית, פשטנית ומזלזלת כמו זו שאנו עדים לה. נזכור גם שבסביבה שבה יש למלווה זכות מלאה לחזור ללווה (Full Recourse) – יורדת ממילא החשיבות של שיעור המימון (LTV) כפרמטר לסיכון אשראי. ובכלל: מה כבר איכפת למפקח על הבנקים אם פלוני קנה דירת יחיד או דירה להשקעה? האם ההצדקה להבחנה זו קשורה לשאלת היציבות? קשה לקבל זאת. אבל אולי אני בכלל טועה: כל המניע להוראות לא היה יציבותי, אלא איתות בעל אופי פוליטי. אבל אז השאלה היא מהו תפקידו של המפקח על הבנקים במחזה הזה.

מהי הבעיה של שוק הדיור?
לטובת מי שלא קרא את שלושת הרשימות האחרונות שהתפרסמו בבלוג זה, נחזור על הבחנה חשובה: עליית מחירי הדירות בישראל מאז 2007 היא תוצאה של התגברות הביקוש לרכישת דיור – לא של מחסור בדירות. הביקוש המוגבר לרכישת דיור נבע  מגידול בביקוש להשקעה – לא מגידול בצרכים הפיסיים של משקי בית - והוא ניזון משתי תופעות לוואי של המשבר הפיננסי העולמי: הפחתת שיעורי הריבית, וירידת האטרקטיביות של השקעות פיננסיות. התוצאה היא עלייה מהירה ומסוכנת (לא לבנקים – לכולנו) של מחירי דירות.

מה רע בעליית מחירי דירות?
עליית מחירי דירות היא בעיה לאומית. היא מפרידה בין אלו שיש להם דירות וערך נכסיהם עולה בהתמדה, לבין אלו שאין להם דירות. היא מקצינה את בעיית התחלקות העושר, ומרחיקה חלק מהאוכלוסייה מהאפשרות של דיור בבעלות עצמית. היא גם יוצרת אי-ודאות, ובעיקר סיכון של נפילת מחירים עתידית שתפגע באופן אקראי בחלק מהאוכלוסייה ותאיים על יציבות המערכת הפיננסית. לכן יש אינטרס לציבור שמחירי הדירות יהיו יציבים לאורך זמן.

מה צריך היה לעשות?
טיפול בהאמרת מחירי הדירות מחייב תקיפה במקביל בשתי חזיתות: כדי להקטין את הלחץ מצד הביקוש יש לפעול לשיכוך הביקושים, בעיקר אלו שמבטאים מניעי השקעה; בחזית אחרת, יש לדאוג לכך שמשקי בית חסרי דיור יוכלו להגיע לדיור בבעלות למרות עליית המחירים ולא ייוותרו ללא דיור משלהם. יש צורך במדיניות משולבת, שתרסן את בעלי היכולת ותעודד את המתקשים לרכוש דירה.

מה מזה עשה בנק ישראל?
בנק ישראל אינו יכול לפעול בשתי החזיתות: הוא אינו מופקד על תחום השיכון, וגם הכלים העומדים לרשותו מאפשרים לו רק לפעול בחזית אחת – זו של שיכוך הביקוש לדיור למטרות השקעה. וזו החזית שבה הוא אכן פעל. וטוב שפעל: הוא גילה אחריות לאומית, הוא אותת לציבור על הכיוון הרצוי לקובעי המדיניות, ואולי הוא גם יצליח להחליש את עוצמת הביקוש הספקולטיבי. לפי אומדנים שהבנק הביא לידיעת הציבור (ירידה צפוייה של 20% בהיקף הביצוע) - הוא אופטימי לגבי ההשפעה הצפויה של הצעדים. הלוואי שיתממש. אבל זהו ניסיון לחתור בסירה עם משוט אחד.

מה עוד יש לעשות?
לא ניתן להתחמק מהצורך בממשלה: אי אפשר לנהל מדינה רק עם בנק מרכזי, אחראי ככל שיהיה. והצד החסר במדיניות הוא נטילת האחריות ליציבות מחירי הדירות ולנגישות רוב משקי הבית לבעלות עצמית על דיור. אם צריך לשכך את הביקוש הספקולטיבי לרכישת דיור – עדיף היה להשתמש בכלי מיסוי, שמוגדרים "כירורגית", ולא במיגבלות על משכנתאות, שהן כלי לא מדוייק. אם צריך לסייע לחלק מהאוכלוסייה להגיע לרכישת דיור ע"י "דחיפה" קלה – יש כלים לכך, והם אינם נמצאים בידי הבנק המרכזי. אז זהו הזמן להופעה של מדיניות שיכון אחראית: גם כי צריך, וגם כי על רקע הבחירות המתקרבות הגיע הזמן שהמתמודדים יציגו לציבור תכניות והתחייבויות ולא ישאירו את נושא השיכון לטיפולו של המפקח על הבנקים.

אין תגובות: