יום שלישי, 6 בנובמבר 2012

רשימה משותפת: הצעה למדיניות לאומית בתחום הדיור - דוד בועז*

הרשימה הבאה מציגה הצעה למדיניות לאומית בנושא הדיור. הצעה זו נכתבה במשותף עם דוד בועז (ראו הערת שוליים), ומטרתה להשפיע על עיצוב העקרונות של מדיניות לאומית בנושא הדיור על רקע הבחירות הקרבות.



א.    מהן הבעיות?
1.       עלייה מהירה של מחירי דירות
מאז 2007 האמירו מחירי הדירות בשיעור ניכר. תופעה זו נובעת בעיקר מעודף ביקוש שנוצר בגלל גיאות בביקוש ספקולטיבי ולא בגלל מחסור בפתרונות דיור. מקורו של הביקוש הספקולטיבי לדיור בגורמים הקשורים בשוק ההון. הדבר מתבטא בהמשך ההתייקרות, חרף הגברת קצב התחלות הבנייה.
2.       הצטמקות הסיוע הממשלתי לדיור
הרפורמות בתחום הסיוע לרכישת דיור הביאו בתוך שני עשורים לצמצום דרמטי של הסיוע הממשלתי. כיום, פרט לקבוצות שוליות - סיוע המדינה לחסרי דיור כמעט שאינו קיים, ובוודאי שאינו אפקטיבי.
3.       הרחקת חסרי הדיור מהיכולת לרכוש דירה
השילוב של עליית מחירים יחד עם הצטמקות כמעט מוחלטת בסיוע הממשלתי, הביא לכך שרכישת דיור מתרחקת בהתמדה מיכולתם של משקי בית חלשים. תחושת החולשה ושחיקת כוח הקנייה של חסרי דיור עלולה לגרום לצעירים להגר מישראל ולנזקים חברתיים אחרים,  כפי שהוצגו בהפגנות המחאה של 2011.
4.       עיקר הביקוש לדיור - ספקולטיבי
עיקר הביקוש כיום הוא ספקולטיבי. ריבית נמוכה והיעדר אפיקי השקעה ראויים, מריצים את המשקיעים למצוא מפלט בשוק הדיור. מאידך גיסא, הצטמקות הסיוע הממשלתי וההתרחקות של חלק מהאוכלוסיה מהיכולת להגיע לדירה - יוצרים "ביקוש כבוש" המתבטא בדחייה של רכישת דיור, מגורים בשכירות, מגורים אצל ההורים וירידה בשיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלות עצמית.
5.       אפליה לרעה של מערכת האשראי את האוכלוסיות החלשות
מערכת האשראי הפרטית מפלה כיום לרעה את משקי הבית החלשים, שלהם נגישות נמוכה לאשראי בנקאי. בהתאם, מוטלת על האוכלוסיות החלשות פרמיית סיכון גבוהה מהממוצע עבור האשראי שהם מקבלים. עם השנים נוצרה מערכת אשראי רגרסיבית, הפוגעת במשקי בית חלשים. גם ההחלטה האחרונה של בנק ישראל להגביל את תקרת המשכנתאות ביחס לערך הדירה - פוגעת בעיקר בחלשים שבידם הון עצמי מועט.
6.       פגיעה בשכבות החלשות של התיקון לחוק הערבים
התיקון לחוק הערבים מ-1993 מונע מהמערכת הבנקאית להסתמך על ערבויות אישיות ומאלץ את הבנקים להישען אך ורק על בטוחות נכסיות. הדבר פוגע בקבוצות אוכלוסייה חלשות, הנזקקות לשיעורי מימון גבוהים יחסית, באוכלוסייה הרוכשת דיור מחוץ למרכז הארץ וכן ברוכשי דירות שאינן ניתנות לשיעבוד מלא.
7.       סיכון חברתי וכלכלי בגלל התפתחות "בועת נדל"ן" 
הגידול בביקוש הוא תוצאה של ירידת הריבית על רקע המשבר הפיננסי העולמי, של הגידול בסיכון בהשקעות פיננסיות שמסיט הון להשקעה בנדל"ן, של העדיפות במיסוי ההכנסות מהשקעה בדיור לעומת השקעות פיננסיות ושל היווצרות ציפיות להמשך המגמה של עליית מחירים. מגמה זו, ובעיקר הסיכון של התפתחות בועה, מהווה סיכון מערכתי לענף הבנייה, לסקטור הבנקאי, ובעיקר – לחוסנה של החברה הישראלית.
8.       פועל יוצא: אי השוויון גדל בשיעור ניכר
העלייה המהירה של מחירי הדירות והגידול ברכישת דירות לצורך השקעה גרמו להקצנה של אי השוויון: רוכשי דירות להשקעה נהנו בשנים האחרונות מרווחי הון, בעוד חסרי דיור התרחקו מהיכולת לרכוש דירה.

ב.     איך להתיר את הפלונטר?  - עקרונות למדיניות
1.       מנגנון שוק לעומת משטר של "חלוקה" ממשלתית
הסדרת שוק הדיור צריכה להיעשות עקרונית באמצעות מנגנוני השוק ולא באמצעות משטר של חלוקה מינהלית של משכנתאות, קרקעות ודירות. הסתמכות על מנגנון השוק צריכה להיות על בסיס מידת השיכלול שלו. משטר של חלוקת הטבות מטעם הממשלה מביא בהכרח לסיאוב ושחיתות, ובעקבותיהם - להתמרמרות חברתית.    
2.       עידוד דיור בבעלות עצמית
כל עוד אין פתרונות יציבים של דיור להשכרה לטווח ארוך, על המדינה לעודד בעלות עצמית על דירות מגורים. בעלות עצמית מחזקת את הזיקה של משקי בית לקהילה, את הסולידריות עם החברה, את המוטיבציה להשתלב במערכת הכלכלית המקומית ואת החוסן הכלכלי לעת פרישה מעבודה.

3.       רה-ארגון של סיוע המדינה לזכאים
על המדינה לסייע לאוכלוסיות חלשות להגיע לדיור. הגדרת אוכלוסייה חלשה תתבסס על היכולת לעמוד בהחזר המשכנתא על דיור בסיסי. הסיוע ייועד אך ורק לאוכלוסייה חלשה שאיננה יכולה לרכוש דיור בכוחות עצמה. הסיוע יהיה פרוגרסיבי, דהיינו: ביחס הפוך לכושר הכלכלי של משקי-הבית.
4.       מהות הסיוע –  ערבות אשראי בלבד
בניגוד לעבר, המדינה לא תסייע במתן אשראי ממשלתי. המערך הנוכחי של התיווך הפיננסי הפרטי משוכלל דיו על מנת שיעמיד בעצמו אשראי לדיור לכל המעוניין. הסיוע הממשלתי יינתן באמצעות מתן ערבות ממשלתית להלוואות לזכאים, כאשר עלותה הכוללת של הערבות תשולם ע"י מקבליה. ערבות כזו תאפשר לאוכלוסיות חלשות לקבל אשראי לדיור במחיר נמוך יחסית לזה שהיה נקבע עבורם בשוק הפרטי.
5.       ייצוב מחירי הדירות 
יש לעצור את התופעה שהתפתחה בשנים האחרונות, שבה שוק הדיור מהווה זירה לפעולתם של משקיעים וגורמים עיסקיים אחרים הפועלים הן בצד הביקוש והן בצד ההיצע, כשעיקר שיקוליהם הינם ספקולטיביים. לשוק הדיור חשיבות כלכלית וחברתית גבוהה ביותר והמעורבות החזקה של גורמים ספקולטיביים בשוק זה, יוצרת בו תנודות חריפות הפוגעות ביציבות המשק ובעיקר במרקם החברתי. על המדינה לדאוג לייצוב מחירי הדירות באמצעות השגת מלאי ראוי של קרקעות מתוכננות, בצד ההיצע, ובאמצעות ריסון של עודפי ביקוש באפיק הספקולטיבי.
6.       הבטחת כוח הקנייה של החיסכון הפיננסי של משקי הבית 
על המדינה ליצור תנאים שיאפשרו למשקי בית לשמור על כוח הקנייה (במונחי דיור) של החיסכון הפיננסי שלהם. אחד האמצעים האפקטיביים להשגת יעד זה, הוא יצירת אפיק חיסכון שיהיה צמוד למדד מחירי הדירות. "השתוללות" של מחירי הדיור, כפי שהיתה בשנים האחרונות, תחייב את הממשלה לפצות את החוסכים בסכומים גבוהים שיהוו "מוטיבציה תקציבית" עבורה למנוע מצב זה בניגוד לאוזלת היד ששררה בשנים האחרונות.

ג.      מה לעשות? - צעדים אופרטיביים
1.       הממשלה תכריז על מדיניות לעידוד מגורים בבעלות עצמית ותנקוט בצעדים להשגת יעד זה. הממשלה תבחן באופן תקופתי את מצב הדיור בישראל ותדווח על פרמטרים חשובים כגון צפיפות הדיור, שיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלות עצמית, עליית מחירי הדיור, ועוד.
2.       הממשלה תגדיר תכניות סיוע לזכאים לרכישת דיור. תכנית הסיוע תיפעל במקביל, ולא כתחליף למערכת האשראי הפרטית והיא תקפיד על הגבלת הסיוע לקבוצות אוכלוסיה חלשות בלבד.
3.       הסיוע הממשלתי יהיה דיפרנציאלי, עפ"י מדרגות היכולת הכלכלית של המסתייעים ולפי העדפה לאומית גיאוגרפית של פריפריה וערי פיתוח.
4.       הסיוע הממשלתי יינתן בצורת ערבות אשראי, עפ"י קריטריונים מוגדרים וברורים. ערבות האשראי תוקצה במחיר אחיד, שישקף את הסיכון הממוצע של האוכלוסייה, ותהיה כפופה למיגבלות של מחירי דירות וגודל הלוואה.
5.       הממשלה תתחייב לשמור על יציבות מחירי הדיור. לשם כך יוגדר "מדד מחירי הדיור" שיפורסם ע"י הלמ"ס על בסיס חודשי ויהווה יעד ואבן בוחן לעמידת הממשלה בהתחייבותה זו.
6.       המדינה תנפיק אג"ח ממשלתי שיהיה צמוד למדד מחירי הדיור. למהלך זה צפויה השפעה חיובית כפולה: משקי הבית שישקיעו באפיק זה יבטיחו את כח הקניה של החיסכון הפיננסי שלהם במונחי דיור. "הרוכשים להשקעה" יוכלו ליהנות מעליית מחירי הדיור מבלי לרכוש דירה, וכך יפחת הלחץ של הביקוש הספקולטיבי בשוק הדירות.  אם מחירי הדיור ימשיכו בכל זאת להאמיר - תיאלץ הממשלה לשלם הפרשי הצמדה למחזיקי האג"ח בסכומים גבוהים.
7.       הממשלה תבטיח היצע ראוי של קרקעות זמינות לבנייה למגורים שיענה על צורכי הביקוש מחד וימנע צווארי בקבוק תקופתיים מאידך, העלולים ליצור עודפי ביקוש שיביאו לעליית מחירים.
8.     הממשלה תבטל את עיוותי מס הנוכחיים המזינים את הביקוש להשקעה בדיור. שיעורי המס על רווחי הון על השקעה בדיור יושוו לאלו החלים על השקעות פיננסיות, לרבות עבור מוכרי דירת יחיד.  גם מיסים אחרים יתוקנו ויושווה המיסוי בדיור ונדל"ן עם המיסוי ההוני והשוטף בענפי המשק האחרים.

*דוד בועז הוא כלכלן מקרו ותיק ומנוסה, שירת כממונה על התקציבים באוצר בתחילת שנות התשעים, היה יו"ר של ועדות ציבוריות בנושאי ביטחון, חקלאות, קליטת עליה, תקשורת, אנרגיה ועוד. כיום בעל משרד לייעוץ עיסקי וכלכלי

4 תגובות:

אנונימי אמר/ה...

יפה!

אני מאוד בעד סעיף 6.
זה תמריץ רציני למדינה וכן שומר על כסף החוסכים לדירה.
מסופקני אם יש למדינה אינטרס כזה...

אנונימי אמר/ה...

עוד אנונימי,
אכן, סעיף 6 וסעיף 8 הם הלוז. היתר קצת המהרתי, ופחות אופרטיבי. והייתי מוסיף לסעיף 8 גם השוואת המיסוי על רווחי נדל"ן למיסוי על עבודה, ולא על ריווחי הון. בכלל, אינני מבין מדוע על הכנסות מעבודה צריך לשלם יותר מס הכנסה מאשר על ריווחי הון!

יגאל אמר/ה...

יוזמה יפה ומבורכת, שאפו!

שתי התיחסויות קטנות:
א. הייתי מעדן קצת את הניסוח ל:
"משטר של חלוקת הטבות מטעם הממשלה
מביא בהכרח לסיאוב, ופותח אופציה
לשחיתות" (כי לחצים פוליטיים
נחשבים ל "מסריח אך כשר")
ב. מיסוי רווחי הון בסדר - יש הצעה
מעשית איך להוריד מהרוח נכוי
שמגיע כדין על הוצאות תחזוקה
ושיפוצים שנעשו בעבר ? כי מי
שמר קבלות ! (אולי זה רעיון
מצויין לעתיד לצמצום הכנסות
שחורות אצל בעלי מקצוע..)

גדעון שור אמר/ה...

ההמלצות ברשימה מעניינת זו הן ישימות ונכונות. המודל של ערבות מדינה לרוכשי דיור עפ"י קריטריונים ברורים (הכנסה, פיזור אוכלוסין וכו') עדיפה ממתן סיוע ישיר בהלוואות, שממילא הפך לכלי ריק. יש להניח כי תוכנית כזו לא תתבטא בתוספת תקציבית, כי כלל רוכשי הדיור עם ערבות מדינה יממנו את אותם אלה שהערבות בגינם תופעל. גם הרעיון הישן והטוב, לפיו תנפיק הממשלה אג"ח צמודות למדד מחירי דיור הוא מצוין. חשוב רק לזכור כי פיתוח מדד נכון ורואי הוא בסיס קריטי למכשיר כזה. כיום לא קיים מדד אמין, המבטא נכונה את מחירי הדיור.
התוכנית הזו, אם תיושם, ואני בספק אם אנשי האוצר יתמכו בה, תחייב כפי שמציינים הכותבים גם שיווק קרקעות ומעקב צמוד של קובעי המדיניות אחר מחירי הדיור והתאמת ההצע לביקוש. איני מסכים עם הכותבים בענין הערבות האישית, שלטעמי טוב שחלפה מן העולם, ולא אפרט. יישר כוח.