לחייב את הבנקים להציע הלוואות משכנתא גם ללא עמלת סילוק מוקדם

ברשימה שפירסמתי בבלוג זה ביום 12.4.2013, שעסקה בסיכום והצגת הלקחים מהמהלך הציבורי לביטול עמלת סילוק מוקדם (ראו כאן) טענתי שהמפקח על הבנקים צריך לחייב את הבנקים להציע ללקוחותיהם מוצר משכנתא שאינו קיים על המדף שלהם כיום - הלוואה בריבית קבועה הפוטרת את הלווה מתשלום פיצוי לבנק (רכיב "דמי היוון" הכלול בעמלת סילוק מוקדם) במקרה של סילוק מוקדם של ההלוואה, כולה או חלקה. מאחר שייתכן שהצעה זו לא זכתה להבלטה מספקת באותה רשימה, נקדיש לה כאן דיון נפרד.

מדוע יש לחייב את הבנקים?

אין סיבה תיאורטית מדוע כל הבנקים מציעים את אותן הלוואות בדיוק, כאלו הכוללות פיצוי לבנק במקרה של סילוק מוקדם אם הריבית במשק ירדה. צריך להבין: אין בישראל חוזה אחיד להלוואות משכנתא; אין גם הלוואות משכנתא סטנדרטיות - כל בנק מציע וריאציות משלו של המוצר הפיננסי; אין אחידות בין הבנקים בהערכת כושר ההשתכרות של הלווה; אין הסכמה על הערכות ערך הדירה ע"י שמאי - לכל בנק רשימת שמאים המקובלת עליו; אין מנגנון אחיד ("עוגן") בין הבנקים לחישוב הריבית המשתנה בהלוואות. וראו זה פלא - יש רק תחום אחד של סטנדרטיזציה: כל הבנקים אימצו כסטנדרט את הנוסחה לחישוב עמלת סילוק מוקדם שקבע נגיד בנק ישראל, וכולם מחילים את מלוא העמלה על כל הלווים. אם תשאלו, יספרו לכם גם שגביית מלוא העמלה היא לפי הוראה של המפקח על הבנקים.

המפקח על הבנקים קבע אמנם בתחילת שנות ה-90' נוסחה אחידה לחישוב גובה הפיצוי, אבל זוהי נוסחת מקסימום: הוא לא חייב את הבנקים להפעילה, ובוודאי שלא במלואה. בכלל, אותה תקנה באה להגן על הבנקים בגלל שינוי חד שארע באותה עת בסביבה הכלכלית שבה פעלו, והסיכון שנגרם להם בשל אותו שינוי. העובדה שכל הבנקים מיישמים כיום את הנוסחה בקפדנות מעידה על כך שהם חוסים תחת כנפיו המסוככות של המפקח על הבנקים: המפקח פועל כאן כ'מזכירות הקרטל' (ביטוי שלמדתי פעם מאדם חכם), ומונע תחרות בין הבנקים שהייתה פועלת לטובת הלקוחות.

לא תמיד היה המצב כך: בשנות ה-90', הרבה לאחר שנגיד בנק ישראל קבע את הנוסחה לחישוב עמלת סילוק מוקדם, נהגו הבנקים להציע ללווים אטרקטיביים פטור מעמלת סילוק מוקדם. פטור זה, שהוצע סלקטיבית, היווה אמצעי שיווקי בידי הבנקים בקרב על נתח השוק שלהם. בגלל ששיעורי הריבית במשק עלו באמצע שנות ה-90' לרמה גבוהה (על רקע משבר קופות הגמל) - הבנקים החלו לחשוש ממתן הפטור, שהפך להיות משמעותי ללווה, וניסו לסגת מהצעתם זו. היעלמותו המוחלטת של פטור זה משוק המשכנתאות אינה תוצאה של הוראות חדשות של המפקח על הבנקים: היא הוכחה לכך שהבנקים אינם מקיימים תחרות חופשית ביניהם: הם יכלו הרי להציע ללווים מובחרים פטור מתשלום עמלה בתמורה לשיעור ריבית גבוה יותר.

יש לכן לתבוע מהמפקח על הבנקים שיחייב את הבנקים לכלול בסל ההלוואות שהם מציעים ללקוחותיהם גם הלוואות הפוטרות אותם מעמלת סילוק מוקדם (דמי היוון). הבנקים יהיו רשאים כמובן לתמחר מוצר זה לפי הערכתם את הסיכון הגלום בו, והפרש הריביות בין ההלוואות הפטורות מעמלת סילוק מוקדם לבין אלו שאינן פטורות מתשלום עמלה זו יבטא את הפרמיה שדורש כל בנק כנגד החשיפה שלו לסיכוני סילוק מוקדם. הלקוחות יהיו חופשיים לבחור בין המוצרים.

במה המצב הנוכחי פוגע בלווים?

הסיבה העיקרית לדרישה לחייב את הבנקים להציע גם הלוואה ללא עמלת סילוק מוקדם צריכה להיות חוסר ההבנה מצד הלווים, שגורם לכך שהם עלולים לעשות בחירות המבוססות על אי-הבנה, לא על שיקולים רציונליים.

הדוגמה הראשונה היא הטעות, שאני פוגש בה הרבה אצל לווים, כאילו בחירה בהלוואה בריבית קבועה תמנע מהם לקבל בעתיד החלטות על מיחזור או על סילוק של ההלוואה: הם מתחייבים, לכאורה, למלוא תקופת ההלוואה. אי-הבנה זו נתמכת ע"י השיח המוזר של חלק מיועצי המשכנתאות בבנקים, המסבירים ללקוחות שהלוואה בריבית משתנה מאפשרת להם "תחנות יציאה", בניגוד להלוואות בריבית קבועה.

זוהי הטעייה. המושג "תחנות יציאה" לקוח מעולם הפיקדונות הארוכים (פיקדונות בנקאיים וחיסכון בקופות גמל וקרנות השתלמות), שם ניתנה הטבת מס משמעותית לחוסך תמורת ויתור על נזילות, ונקבעו מועדים מסוימים בהם יכול החוסך למשוך את כספו מבלי לאבד את הטבת המס. "תחנות היציאה" היו אופציה נקובה בזמן למשיכת הכספים ללא "שבירת" החיסכון. זה היה עולם אחר, שבו המטרה הייתה עידוד החיסכון הפרטי כדי לממן את הגירעון הכרוני של הסקטור הציבורי.

העולם השתנה, והמצב בתחום המשכנתאות תמיד היה שונה: חוק הבנקאות מאפשר ללווה לסלק את יתרת חובו (כולה או חלקה) בכל מועד שיבחר. ככל שידוע לי, זהו המצב החוקי בכל העולם. הפיצוי שהוא עשוי להידרש לשלם לבנק במועד הפירעון המוקדם (לפי אותה תקנה שקבע נגיד בנק ישראל, ופיצוי זה הוא ייחודי לישראל) אינו "קנס", ואינו נובע מעצם ביטול הסכם ההלוואה: הוא תוצאה של האפשרות שבין מועד נטילת ההלוואה לבין מועד הסילוק המוקדם התרחשה ירידה של שיעורי הריבית במשק ואז הסילוק מהווה פגיעה ממשית בבנק.

אז מהו הנזק הנגרם ללווים בשל אי-הבנה זו?התפיסה המוטעית שמדובר ב"תחנות יציאה" וב"קנס" (=עונש) גורמת לכך שלווים נוטים להקטין את חלק ההלוואה בריבית קבועה לטובת החלקים שבריבית משתנה. שוב: זו אינה העדפה סובייקטיבית - זו בחירה הנשענת לפחות בחלקה על אי-הבנה. לכאורה, לחלק מהלווים יש אמנם שיקולים סבירים שיגרמו להם להעדיף הלוואות בריבית משתנה; אבל כאשר מדובר במשקי בית צעירים, שמתעתדים לשלם את הלוואות המשכנתא שלהם מתוך הכנסותיהם לאורך שנים רבות - לא ברור מדוע הם חושפים את עצמם מרצונם החופשי לסיכוני ריבית, אלא אם מבינים שהחלטה זו נשענת גם על אי-הבנה.

אי-הבנה זו מובלטת ע"י העובדה שבמציאות המשקית הנוכחית שיעורי הריבית הם הנמוכים ביותר בשני העשורים האחרונים, ולכן אפשר היה לשער שגם במקרה של החלטה על סילוק מוקדם לא יידרש הלווה לפצות את הבנק. מכאן שסביר היה שמי שנוטל כיום הלוואה בריבית קבועה לא צריך להתייחס לעמלת הסילוק המוקדם כאל גורם מהותי בבחירת תמהיל ההלוואה. משיחות עם לווים נראה לי שלא זה המצב. ולמי שחושב שהלווים מבינים את הבחירה שהם עושים - נותר לי רק להציע ליזום סקר בקרב הלווים כדי לאמת את ההשערה.

איזה אינטרס יש למפקח על הבנקים לקבל את ההצעה?

המניע שאני מציע למפקח על הבנקים להתערבות זו שלו אינו טובת הציבור, אלא דווקא טובת הבנקים. לציבור יש כוח לפעול, וכוח זה הולך ומתעצם עם הזמן. העולם של בחירות אישיות בתוך המפלגות יצר תופעה של חברי כנסת המנסים להגיע לתודעה הציבורית ע"י יוזמות חקיקה פרטיות. הם מחפשים אג'נדה.  מנגד, הרשתות החברתיות יוצרות אפשרות נוחה להתארגנות מהירה של דעת-קהל סביב אג'נדה. הדוגמה של המחאה החברתית שהדליקה דפני ליף היא כבר קלאסיקה; הדוגמה האחרונה, זו של מחאת הלקוחות של בנק לאומי סביב ההסכם המוצע עם נוחי דנקנר - היא דוגמה מעוררת תקווה ודימיון.

בעולם כזה, השארת המציאות הקיימת יוצרת סיכון שתופיע יוזמה לביטול מוחלט, גם רטרואקטיבי, של עמלת הסילוק המוקדם. הניסיון האחרון, זה של צוות התכנית המשפטית לדיור, קהילה ומשפט מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב - הצליח רק להביא לשינוי הנוסחה, לא לביטולה, אולי כי התייחס בכבוד לבנק ישראל ופעל בצורה מנומסת מידי. ייתכן, אבל, שהמשחק לא הסתיים: מחר תופיע יוזמה ציבורית נוספת, או שגוף כלשהו יפנה לבג"צ כנגד בנק ישראל והמפקח, או שח"כ זה או אחר יביא הצעת חוק פרטית לאישור. ניסיון להגן על עמלת הסילוק המוקדם עלול אז להיכשל, והדבר יביא לתוצאה פחות טובה מהמצב הנוכחי (מי שהנושא אינו מוכר לו יכול לקרוא על כך ברשימות קודמות בבלוג זה). לכן יש כאן הצעה למפקח על הבנקים לנקוט במהלך הגנתי, שיוציא מראש את העוקץ של מיתקפה כוללת על עצם קיומה של העמלה.

למי שאיננו זוכר, התיקון לחוק הערבים (1993) שהביא לרבות מהרעות החולות של מערכת המשכנתאות כיום, התקבל בגלל שהבנקים התנהגו בקשיחות מוגזמת כלפי ערבים אישיים להלוואות שנקלעו לקשיים, ובגלל שאף אחד במערכת השלטונית לא התייחס אז ברצינות לסיכויי ההצלחה של יוזמתו של ח"כ שמעון שיטרית לתיקון החוק. כדאי להיזהר הפעם, ולהתכונן.