יום שלישי, 21 במאי 2013

אז מה באמת הולך לקרות למחירי הדירות?

בימים אלו אנו מציינים את הופעת הרשימה ה-200 בבלוג זה. למרות שמו - "עולם המשכנתאות" - יש בבלוג זה רשימות גם בנושאים כלכליים אחרים, בנושאי דיומא ובנושאים אישיים. עד היום תרמו כבר ששה כותבים שונים רשימות-אורח מפרי עטם לבלוג. אחרים שקלו לכתוב, ולא עלה בידם. אתם מוזמנים להצטרף לראשונים.

חשבתי איזה נושא להעלות לציון האירוע. חיפשתי נושא שמסקרן את רוב הפונים אלי. ישנם לדעתי שניים כאלו: השאלה מה יקרה למחירי הדירות (והשאלה הנגזרת ממנה, אם הזמן הנוכחי הוא עיתוי מתאים לרכישת דירה), והשאלה מהו התמהיל הנכון (האופטימלי!) של הלוואה לדיור במצב הכלכלי הנוכחי. הדבר המעניין בכתיבת בלוג העוסק במשכנתאות ובהשקעה בנדל"ן (ולמי שעוסק בייעוץ בנושאים אלו) הוא העובדה שלציבור יש שאלות שאין למעשה תשובה עליהן. ולמרות שאני מסביר - נדמה לי שהשואלים מתאכזבים: הם אינם מקבלים את דברי. וכמו אנשים מאמינים, הם סבורים שיש תשובה - פשוט אני לא יודע, או שאני מתחמק מתשובה, סתם מתחכם. אנשים מחפשים תשובה - עובדה. סימני שאלה מטרידים אותם. הם מעדיפים לנווט עם מפה דו-ממדית בעולם רב-ממדי.

נותרה עוד אפשרות, יותר  אופטימית: שלמרות שהפונים אלי מבינים את התשובה -- הם מוצאים עניין בעצם הדיון במרחב התשובות האפשריות. מין גירוי אינטלקטואלי כזה, או אולי צורך להשחיז את השיניים האנליטיות שלהם. ולכאלו - מוקדשת הרשימה הבאה.

מאחר שהציבור נחלק בין אלו שחושבים שמחירי הדירות יעלו לאלו שחושבים שמחירי הדירות ירדו - לא מצאתי טעם לרצות רק חלק מהציבור: הרי אני נלחם כאן על רייטינג. לכן יש ברשימה טיעונים לטובת שתי האסכולות. קיראו,  ובחרו בשלכם.

חלק א:  מניין לנו שמחירי הדירות יעלו בשנים הקרובות?
1. הריבית בישראל היא נמוכה, ומעודדת השקעה בדיור
שיעורי הריבית הנוכחיים הם הנמוכים ביותר שהיו בישראל בשנות חייה. מציאות זו אינה תוצאה אקראית, ולא העדפה עצמאית של הבנק המרכזי, אלא הכרח לאור הניסיון הכמעט-גלובלי להקהות את עוקצו של המשבר הכלכלי העולמי (ואולי אף לקצר אותו) ע"י מדיניות מוניטרית מרחיבה שהביטוי שלה הוא הפחתות של שיעורי הריבית בכל המדינות החשובות. במצב כזה, ישראל חייבת להפחית אף היא את שיעור הריבית כדי להגן על היצוא מפני ייסוף של השקל שיכול לנבוע מהפרשי ריבית. כנראה שאין מדובר במצב חולף: התחזיות הכלכליות הרווחות מצביעות על כך שהריבית תישאר נמוכה גם בשנים הקרובות, עד שיתקבלו סימנים ברורים להתאוששות הכלכלה העולמית (ראו לדוגמה הצהרות בארה"ב על כך שריבית ה'פד' תועלה רק כששיעור האבטלה ירד מתחת לסף מסוים).

ריבית נמוכה מוזילה את עלות הרכישה של דירות, בהיותה מחיר המינוף הפיננסי: ריבית נמוכה פירושה שבגין כל מיליון ש"ח הלוואה - התשלום החודשי נמוך יותר. היא מושכת למעגל הרוכשים גורמים שהגיעו בעטיה, ולאו דווקא בשל צרכי מגורים: משקיעים בדיור, ומקדימי רכישה שמנצלים את ההזדמנות של הריבית הנמוכה. לכן צפוי שתימשך הנהירה של משקיעים לשוק הדיור, על אפו וחמתו של בנק ישראל.

2. הסיכון הפיננסי הולך ועולה
מסביב ייהום הסער. המשק האמריקני מתקשה להיחלץ מהמשבר שפקד אותו. כלכלות האיחוד האירופי סובלות ממשבר כלכלי שצפוי להכניס אותן בשנים הקרובות למיתון כלכלי ולחוסר יציבות. הניסיון של חלק מהמדינות לפעול בכלים מוניטריים לעידוד הכלכלה גורם לתפיחת החובות הלאומיים לשיאים לא-ממופים, ולהצפה מוניטרית בממדים שבעבר נחשבו לחומר נפץ אינפלציוני. גם האופטימיסטים מרימים גבה למראה ההתפתחויות.

ירידת הריביות בעולם העלתה את מחירי איגרות-החוב הממשלתיות לשיא. לכשיעלו לבסוף הריביות - צפויה נפילת שערים של איגרות-חוב אלו. כך הולך ונסתם הגולל על אפיקי ההשקעה חסרי-הסיכון. הפיקדונות הבנקאיים אינם יכולים להבטיח כיום תשואה ריאלית חיובית. במקביל, מאחר שציבור החוסכים מודד את איכותם של מנהלי העושר לפי תשואות בפועל - התחרות דוחפת את מנהלי ההשקעות להגדיל את הסיכון הפיננסי כדי להפיק תשואה גבוהה יותר. התוצאה הכוללת היא שהאפשרויות של משקי הבית להגן על חסכונותיהם הולכות ומצטמצמות. אין מדובר בבעיה מקומית-ישראלית, שניתן לגדר את הסיכון מפניה ע"י העברת כספים לחו"ל - גם בחו"ל מסוכן.

במצב שנוצר, להשקעה בדיור יש מאפיינים "מרגיעים": יש הכנסה שוטפת מההשקעה (הכנסות מהשכרה), יש אמונה עממית מחממת-לב שמחירי הדיור תמיד עולים בטווח הארוך, ובמקרים רבים יש לרוכש הדירה אופק לצריכה עצמית של שירותי דיור בנכס הנרכש (דירה לילדים, דירה לעת פרישה, וכו').

3. אין מספיק בנייה של דירות בישראל
כל מי שנחשף לתקשורת "יודע" שאין מספיק דירות בישראל. ההכרזות נשמעות מכל עבר: פרשנים, פוליטיקאים, ואפילו כלכלני בנק ישראל. הממשלה אינה דואגת להפשרת קרקעות לבנייה בהיקף הנדרש. מנהל מקרקעי ישראל מנסה למקסם את הכנסותיו ממכרזי הקרקעות במקום לדאוג למלאי מספיק, ולכן תורם לעליית מחירים. לכן מחירי הדירות עולים. לכן הם כנראה ימשיכו לעלות בעתיד: לא תהיה בנייה בהיקפים הנדרשים, ולא משנה את מי נאשים.

אם אתם מאמינים שהמזרח התיכון מתקדם באופן בלתי-נמנע להסדר מדיני, יש מקור נוסף להערכה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות: הסכם מדיני במזה"ת יכול להיות מלווה בנדידת חלק מהאוכלוסייה שמעבר לקו הירוק לתוך שטח הקו הירוק (המתוקן, אולי), בהגברת קצב העלייה לישראל, ובהאצת קצב הצמיחה הכלכלית. בכל אלו טמון פוטנציאל להגדלת עודף הביקוש ולכן לדחיפת מחירי הדירות כלפי מעלה.

4. ממשלת הימין לא תחנוק את מעמד הביניים
הימים ימי ממשלת-ימין, למרות החזות הצעירה של חלק מהמנהיגים ולמרות שהם נהנו מגלי המחאה החברתית (בינתיים: הקודמת). קשה לחשוב על אפשרות שממשלת ימין תפעל כנגד האינטרסים של הבסיס הפוליטי שלה: תנסה להוזיל את מחירי הדירות מצד הביקוש, כלומר ע"י הטלת מיסים גבוהים מספיק כדי שירתיעו רוכשי דירות מרכישה לשם השקעה, או ע"י התערבות ספציפית שתגביל את זכותם של משקי בית להשקיע בדיור כדרך לשמור על חסכונותיהם. לכן צפוי שיימשך הביקוש לדיור, ומאחר שהצעדים בצד ההיצע אינם צפויים להיות מספקים - יגבר הלחץ על מחירי הדירות.

5. אולי תתפתח בועה. כדאי להצטרף
אם אכן יסתבר שמשקי הבית מאמינים בנאמר לעיל -  שהריבית נמוכה, שאין אלטרנטיבה פיננסית אמיתית להשקעה בדיור, שהבטחות הממשל להגברת קצב הבנייה לא ממש יתממשו, ושממשלת ימין לא תעז לתקוף את מעמד הביניים - הם יגיעו למסקנה שההשקעה בדיור היא כיום השקעה רציונלית. ככל שיגדל הביקוש - תתגבר עליית המחירים. ככל שתואץ עליית המחירים - יותר משקי בית ישתכנעו שהדרך הנכונה לשמור על חסכונותיהם היא להצטרף לגל של רכישת דירות. וחוזר חלילה. בכל מקרה, אם מדובר בתהליך עליית מחירים שיימשך מספר שנים - לא כדאי להחמיץ אותו: לא הכל נמדד לפי ניתוחים של מחזורים ארוכים-ארוכים, ובינתיים נרשום הכנסה יפה מהשקעתנו.

חלק ב':  מניין לנו שמחירי הדירות ירדו בשנים הקרובות?
1.  מחירי הדירות בישראל גבוהים מידי
אחד הריטואלים הכמעט-חודשיים נוגע לדיקלום ההשוואתי של מחירי הדירות בישראל במונחי חודשי שכר, יחסית למדינות אחרות. הטיעון הכלכלי מאחורי השוואה זו אינו ברור, אבל בחלק מהמקרים יש כאן מעין ניסיון לטעון שהמצב בישראל אינו בשיווי-משקל: שמחירי הדירות גבוהים מידי, והדבר יביא בהכרח לפיצוץ, בין אם זהו פיצוץ שמקורו בכוחות השוק (נפילת מחירים בגלל התשואה הנמוכה על השכרה) - תפיסה השייכת לרוב המחזיקים בטענה זו ונשענת על המחשבה שהמצב הנוכחי נובע מבועה שהייתה בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן הישראלי -  ובין אם זהו פיצוץ על רקע אי-שקט חברתי. בכל מקרה: המצב אינו יציב, ובסופו של דבר מחירי הדירות חייבים לרדת.

2.  הממשלה תפעל להורדת מחירים ע"י בנייה, הקלות מיסוי
הולך ומצטבר לחץ ציבורי על הממשלה לפעול לטיפול דרסטי במחירי הדירות. הצדקה אמיתית לדרישה זו צריך לחפש במקומות סמויים מהעין: שכבות חלשות, תושבי פריפריה - מגזרים שהממשלה הסתלקה בהדרגה מהמחוייבות ההיסטורית לסייע להם במציאת פתרון-מגורים תוך שהיא מכריזה בגאווה על רפורמות כלכליות. הצדקה פוליטית אפשר לקושש במקום אחר: בקרב אוכלוסיית המחאה החברתית של 2011, שאנשיה חשים כאילו עליות המחירים של השנים האחרונות הרחיקו אותם מהסיכוי להשיג דיור "ללא כאב".

המחאה החברתית נשמעת היטב. התקשורת, שבזמנו הביעה בוז לדרישות תנועת המחאה, כבר אימצה לעצמה דרישות אלו. הפוליטיקאים גם הם כבר משמיעים הבטחות ומצחצחים חרבות.

קיימת שאלה אם המדיניות הממשלתית שתינקט לצורך הוזלת הדיור תתמקד בצד ההיצע (הפשרת קרקעות, קיצור הליכי תכנון, הוזלת מיסוי וכו') או יותר בצד הביקוש (הקטנת הביקוש מצד אוכלוסייה מבוססת ע"י מיסוי). בכל תמהיל, התוצאה הנדרשת תהיה ירידת מחירי הדירות, וזה יהיה המבחן.

3. אי-יציבות במזה"ת
המצב המדיני במזה"ת ממשיך להיות נזיל, ומצבי הרוח מתחלפים מעת לעת. אחרי תקופה של חתירה להסכמים תחת ממשלות "קדימה" - עברנו תקופה ארוכה של סטגנציה. סטגנציה אינה מצב יציב, אלא למראית עין: כמו בגיאופיסיקה, תקופות שקטות מקרבות את הסיכוי שיתחולל זעזוע בגלל אנרגיה שנכלאה. אם נוסיף את המהפכות המדיניות אצל שכנינו ואת האיום הגרעיני המתקרב - זהו כנראה מזה"ת עם יותר אנרגיה פוטנציאלית.

התלקחות מדינית-ביטחונית במזה"ת (ואפילו איום שלה) צריכה לזעזע את מחירי הדירות. חלק מהביקוש להשקעה בדיור של השנים האחרונות הוא מצד תושבי-חוץ, חלק מצד משקי בית ישראליים שבחרו להשאיר את כספם בישראל ולא להעביר אותו לחו"ל, וחלק מצד כאלו שמאסו בהשקעות פיננסיות מתוך הערכה שהשקעה בדיור היא בו-זמנית מניבה יותר ובטוחה לא-פחות. התלקחות במזה"ת תשנה כל זאת ועשויה לגרום למפנה שלילי בשוק הדיור.

4. תחילת מימושים תפוצץ בועה
אם אכן יתחילו להתרחש האירועים לעיל, אנו נכנסים לסיכון של סחרור האופייני לפיצוץ בועה. תחילה, נעלם הביקוש. מוכרים שאין להם ברירה מתחילים לחוות תקופות ארוכות של מכירה, וחלקם נאלץ להפחית מחיר. שמועות על עצירת הביקוש ועל הפחתות מחירים מכניסות את חברות הבנייה ללחץ, ואח"כ לקשיים. בשלב כלשהו גם הבנקים יחליטו להיערך למצב של ירידת מחירים (מבחינתם מדובר בהגברת סיכון האשראי בגלל ירידת ערך ביטחונות)  ויחמירו את הקריטריונים למתן אשראי. כותרות העיתונות לא יתאפקו ויגבירו את אווירת המשבר (מין "שקיפות היסטרית" האופיינית להם, משיקולי רייטינג). מה שנראה כיום שוק סולידי והשקעה נבונה, יכול להפוך בהדרגה לשוק "יבש" ומלכודת למשקיעים.

חלק ג':  מה לעשות?
מוזר, אבל הגענו דווקא לחלק הפשוט: זה  של התשובות.

אם אתם פוליטיקאים
הילחמו למען הפחתת מחירי הדירות. יש לזה קהל, יש לזה רייטינג. זכרו רק שלפחות מחצית מהתומכים שלכם ייהפכו לשונאים כשתגיעו לשאלת הבחירה בצעדים ספציפיים. ראו את מקרה ה"מאמי" הלאומי שהפך להמן הרשע כשנכנס למשרד האוצר. אבל זוהי המציאות, ואתם הרי מוכשרים למכור דיבורים לקהל שלכם, אז תתמודדו עם זה.

אם אתם פרשנים ועיתונאים
אמצו כותרת כלשהי. היום אימרו שמחירי הדירות בעפולה עילית כבר צונחים והסבירו למה (אין מי שיחלוק, ובטח לא בזמן אמיתי); מחר אימרו שהמחירים בדירות יוקרה ממשיכים לנסוק והסבירו למה (אין אפילו נתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - אפשר לומר הכל). בכל מקרה, תנו הצהרות נועזות, כי רק אלו מוכרות שטחי פירסום. זה לא צריך להיות קשה עבורכם: זה הרי מה שאתם עושים כבר שנים.

אם אתם משקי בית
קיראו את כל הרשימה מחדש, ובתשומת לב. אין אמת לגבי העתיד - יש רק תרחישים שונים, ואחד מהם כנראה יתממש (ואולי גם הוא רק לתקופת זמן מסויימת). שיקלו, שוחחו עם אחרים, וקבלו החלטות עצמאיות. זה כסף שלכם, סיכון שלכם ורווח שלכם. אין מישהו שיודע באמת מה הולך לקרות, או לפחות איננו יודעים מי מכל המתנבאים עם קצף על השפתיים הוא זה שיתברר בדיעבד כצודק: מין ירמיהו של הנדל"ן.  אל תקשיבו להבטחות הפוליטיקאים - הם לא מדברים אליכם בתפקיד יועץ. אל תאמינו לפרשנים ועיתונאים כי רובם (הלוואי!) כנראה קראו רשימה זו ולכן מייצרים כותרות היסטריות לפי האסטרטגיה בפיסקה הקודמת.

3 תגובות:

אריק מירובסקי אמר/ה...

אני מוחה, לגבי ה"אם אתם עיתונאים". לא זו היתה דרכו של THEMARKER נדל"ן, כולל לא בשעה שאנו מצטטים מהבלוג שלך. זה שיש עיתונאים גרועים (כפי שיש עו"דים גרועים, בנקאים גרועים, שחקני כדורגל גרועים ורופאים גרועים)אין זה אומר שכך צריך להתנהל הענף. כל זה, כמובן, אינו צריך למנוע ביקורת על העיתונות, כולל עלי עצמי. ואם ביקורת - לצערי, הניתוחים הגרועים ביותר על הענף מגיעים דווקא מכלכלנים אנשי ממשלה ובנק ישראל

Doron Nachmany אמר/ה...

לאריק: אני מצטער אם נפגעת אישית. העקיצה מכוונת לנטייה של כלי התקשורת לעסוק בכותרות מושכות-עיניים על עליית/ירידת מחירים, כאילו אנחנו יודעים לחזות מה יקרה. אני גם טוען נגד מתן במה לגורמים המפיצים ניתוחים כלכליים חסרי-בסיס ואינטרסנטיים, ולעומת זאת ההתעלמות מכך שכל נושא איסוף המידע הכלכלי (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בנק ישראל) לא זוכה למשאבים הדרושים. היה צריך לדעתי להתמקד בניתוח המגמות בענף (לא רק לצטט פקידים בכירים) ולתקוף את הממשלה על חוסר המידע הלאומי ולהביא לכך שמידע מבוסס על מחירי דירות בישראל ייאסף, ינותח ויפורסם בצורה רצינית ואחראית.

אשר אמר/ה...

דורון שלום

לפי הטענות שהעלית - יותר משכנע ומנומקת הטענה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.

אך כמה נקודות נוספות:
1. אם הציבור בישראל לא יוכל לעמוד במחירים הגבוהים של הדירות, הם לא ימשיכו לעלות כי אין כסף לקנותם. ישנה נקודה בה מחירי הדירות ביחס לשכר, יגרמו לבלימה אף שתהיה ריבית נמוכה.
2. אם יוטלו עוד מיסים על הציבור, כגון מה שמתחיל עכשיו, לא בטוח שאף אלו שקנו דירות יוכלו לעמוד בתשלומים - כך שיתכנו מימושים רבים של נכסים ע"י הבנקים ועוד
3. ישנה אמונה הרווחת שמחירי הדירות תמיד עולים בטווח הרחוק, זה נכון בראיה הסטורית, הם עולים, אך בצורה של גל - לפי גרפים של נתונים היסטורים - או עומדים בעלייה של הגל,אך לבטח הוא ירד בסוף. אמנם סביר שירד לנקודה גבוהה יותר ממה שהתחיל, אך בראייה הסטורית, זה ירידה משמעוית מאוד מבחינת המחירים היום, כי העלייה של הגל הזה הינה משמעותית - לכן לקנות עכשיו זה לקנות גבוה


אשר