יום שישי, 23 באוגוסט 2013

ההגבלות החדשות של המפקח על הבנקים בנושא משכנתאות

המפקח על הבנקים שיגר בימים האחרונים לבנקים טיוטת הוראות חדשות שמטרתן להגביל את סיכון האשראי הגלום באשראי לדיור. תחולת ההוראה החדשה היא 1.9.2013. זו איננה ההתערבות הראשונה של המפקח על הבנקים בקריטריונים של ההלוואות לדיור: מאז 2010 נקט המפקח על הבנקים במספר יוזמות שמטרתן לרסן את קצב מתן האשראי, ובכך לרסן את הביקוש לרכישת דיור. האמתלה לכל ההוראות החדשות היא הצורך שחש המפקח על הבנקים לרסן את נטילת הסיכונים ע"י הלווים והבנקים.

ההנמקה להוראות החדשות של המפקח מצויה במבוא לטיוטת הוראה שהופצה:
"בתקופה האחרונה נמשך הגידול המהיר בהיקף תיקי ההלוואות בביטחון נכס למגורים, כאשר מרביתן של ההלוואות ניתן בריביות משתנות הנמצאות כיום ברמה נמוכה (לרבות ריביות המשתנות בתדירות הגבוהה מחמש שנים) כתוצאה מכך חל גידול בסיכונים שנוטלים על עצמם הלווים וכפועל יוצא גם גידול בסיכונים הגלומים בתיקי ההלוואות לדיור בתאגידים הבנקאיים. לנוכח זאת, בהמשך לצעדים קודמים שננקטו בהקשר זה על ידי הפיקוח על הבנקים, ובמטרה לחזק את עמידות הלווים והמערכת הבנקאית בפני השפעות שליליות אפשריות שעלולות להיגרם בעת עליית שיעורי הריבית בעתיד, ראיתי לנכון לקבוע ……" (כאן נכנסים סעיפי ההוראה. ראו כאן).

מה, אם כן, מטריד את המפקח על הבנקים? לדבריו, אלו סכומי האשראי הגדולים הניתנים בריבית משתנה, והיוצרים חשיפה של הלווים והבנקים לתרחיש של עליית שיעורי הריבית.

על הרקע הכלכלי לדברים
מאז 2008 נמצאים משקי המערב במה שכבר קרוי כיום "המיתון הגדול" (The Great Recession): זהו המיתון העמוק ביותר מאז "השפל הגדול" של שנות ה-30' של המאה הקודמת (The Great Depression), והוא טרם הסתיים למרות שקיימים כבר סימנים חיוביים המעידים על כך שאנו מתקרבים לסופו.

בכל המשקים, גם אם בעוצמות שונות, הופעלה בשנים אלו מדיניות כלכלית דומה, שתפקידה להציל את הסקטור הפיננסי מקריסה מיידית, לסתור את השפעתם האוטומטית הבולמת של כוחות השוק על הביקושים במצב כזה, ולעודד את חידוש הפעילות הכלכלית ע"י יצירת ביקוש ממשלתי, קיינסיאני. מדיניות זו מתבססת בעיקרון על הפחתת הריבית לרמה נמוכה, ביצוע פעולות מרחיבות בשוקי ההון (כמו קניית אג"ח ממשלתיות וני"ע מגובי משכנתאות מידי הציבור) והגדלת הוצאות הממשלה.

למרות שהמשק הישראלי סבל מפגיעה קלה בלבד במיתון האחרון, אין לישראל ברירה אלא להתיישר עם שיעורי הריבית הנמוכים במשקי המערב. ללא "התיישרות" כזו ישאבו פערי הריבית תנועות הון פרטיות אל תוך המשק הישראלי, והן תגרומנה לייסוף השקל. ייסוף השקל יפגע בכושר התחרות הבינלאומי של המשק ויביא להאטה כלכלית שמקורה במאזן התשלומים. כדי למנוע האטה זו פועל בנק ישראל במלוא העוצמה: גם מפחית את הריבית, וגם מתערב ישירות בשוק המט"ח - לראשונה מזה שנים רבות - ורוכש כמויות גדולות של מט"ח לבלימת שיעור הייסוף של השקל.

שיעורי הריבית הנמוכים שהונהגו בישראל כבר גרמו ל"נדידה" של כספים מהשווקים הפיננסיים אל שוק הדיור, כשהביקוש לדיור נשען במקביל על אשראי זול. התוצאה היא הופעתו של עודף הביקוש לדיור, שגרם לעלייה המתמשכת של מחירי הדירות מאז 2008.

עד כאן הבעיות שהן באחריותו של בנק ישראל, והן אינן פשוטות: מצד אחד להצליח לשמור על שער השקל מפני תנועות הון ספקולטיביות שיעלו אותו, ומצד שני לשמור בשבע עיניים שההרחבה המוניטרית המשמעותית לא תביא להאצה של קצב האינפלציה (ואפילו לא לערעור ביטחונם של כל הגורמים ביציבות המחירים במשק, ביטחון המשתקף בציפיות לאינפלציה). מבחוץ, זה אולי נראה תפקיד קל, בעיקר אולי כי בנק ישראל הצליח לבצע אותו בשנים האחרונות כמעט באורח מושלם, אבל בפועל זו לוליינות. וה"פשלה" של משרד האוצר בניהול הגירעון התקציבי של 2012 לא מקלה על המלאכה של הבנק המרכזי. ולבסוף, הסביבה הציבורית היא סביבה עויינת: מספיק שנראה את האכזריות שבה תקפה התקשורת את המועמדים לנגידות כדי להבין מה עלול לקרות אם חו"ח ניקלע לסערה כלכלית, אם נאבד לרגע שליטה בשווקים, או אם בראש הבנק ישב אדם שהתקשורת אינה חפצה ביקרו (ע"ע יאיר לפיד).

אלא שעכשיו אנו מוסיפים כאן בעיה שבנק ישראל נטל על עצמו "בהתנדבות": שמירה על מחירי הדירות, או לפחות מניעת התפתחותה של "בועת נדל"ן". לחזית הזו גוייס המפקח על הבנקים, שכן קשה לראות קשר ישיר בין נגיד הבנק המרכזי למחירי נכסים (וזהו הנושא האמיתי כאן - לא אינפלציה).

מה מטריד את המפקח על הבנקים?
הבעיה הספציפית שמטרידה את המפקח על הבנקים היא הנטייה של הלווים (בהסכמתם של הבנקים) להעדיף הלוואות משכנתא בריבית משתנה על פני הלוואות בריבית קבועה. העדפה זו היא הימור ישיר על שיעור הריבית בעתיד: שיעורי הריבית לטווחי-הזמן הקצרים (ואלו שיעורי הריבית המשמשים בהלוואות בריבית משתנה) נמוכים אמנם מהשיעורים לטווח ארוך (אלו המשמשים בהלוואות בריבית קבועה), אבל זוהי מציאות זמנית שנוצרה כאמור בגלל המיתון העולמי, והשאלה היא למשך כמה זמן הם יישארו ברמתם הנוכחית. הלוואות בריבית משתנה יוצרות חשיפה ייחודית לסיכון אשראי בגלל הריביות הנמוכות ששוררות כיום בשוק המשכנתאות: לכשיעלו שיעורי הריבית (והם צפויים לעלות במקביל ליציאת המשקים המערביים מהמיתון הכלכלי הארוך שבו הם מצויים כבר מספר שנים) - יגרום הדבר לעלייה של התשלומים החודשיים של הלווים; החשש הוא שחלק מהלווים לא יוכל לעמוד בנטל המוגדל של התשלום השוטף, וייקלע לפיגורים. בז'רגון של ניהול סיכונים, סיכון הריבית שהלווים נוטלים על עצמם (חשיפה לסיכון שהריבית תעלה) עלול לתרגם עצמו לסיכון אשראי של הבנקים (חשיפה לסיכון של חדלות-פירעון).

מדוע יש כאן בעייה לרגולטור? הלווים הרי שקלו את ההימור וקיבלו החלטה. הם המרוויחים במקרה שהריבית הקצרה תישאר נמוכה לפרק זמן ארוך (הם יחסכו בתשלומי ריבית), והם המפסידים במקרה שהריבית הקצרה תעלה בקרוב (הריבית הממוצעת על ההלוואה תהיה גבוהה מהריבית הקבועה, והם יידרשו להגדיל משמעותית את התשלומים החודשיים שלהם). החלטות כלכליות אלו אינן שונות מהחלטות הפרטים בנושא ניהול השקעות פיננסיות, בנושא בחירת מסלולי הפנסיה ובנושא בחירת נכס מגורים לרכישה.

אלא שכאן מופיעה במלוא עוצמתה האמירה של המפקח על הבנקים: הוא איננו מאמין שהלקוחות מבינים את ההימור שהם עושים; הוא חושש שהם נטלו על עצמם הימור שאינם יכולים לעמוד בתוצאה שלו אם יסתבר שטעו; והוא סבור שבמקרה שיסתבר שהם טעו בהימור - הם יגרמו לנזק לבנקים. מאחר שהוא רואה את עצמו אחראי לשמירה על יציבותם של הבנקים - הוא פעל.

עיקרי ההוראה החדשה
ההוראה החדשה עוסקת בשני ביטויים של סיכון האשראי בהלוואה, ששניהם קשורים להלוואות בריבית משתנה: האחד - האפשרות שהלווה נטל על עצמו התחייבות גדולה מידי יחסית ליכולתו; השני - מידת החשיפה של הלווה לתרחיש של עליית שיעור הריבית במשק.

הטיפול בנושא הראשון נעשה דרך היחס שבין גובה התשלום החודשי לבין הכנסתו של הלווה. לפי ההוראה החדשה של המפקח, אם גובה התשלום החודשי יעלה על 40% מהכנסתו הקבועה של הלווה - הבנק יידרש להקצות הון כנגד הלוואה זו בשקלול של 100% (כלומר: בשיעור הנהוג לגבי הלוואות מסחריות - לא זה הנהוג לגבי הלוואות משכנתא). בכל מקרה, הבנק אינו רשאי עוד להעמיד הלוואה שבה היחס בין התשלום החודשי לבין הכנסות הלווה עולה על 50%.

הטיפול בנושא השני נעשה דרך היחס שבין חלק ההלוואה בריבית משתנה לבין סכום ההלוואה הכולל. לפי ההוראה החדשה, היחס בין חלק ההלוואה בריבית משתנה לבין סך ההלוואה אינו יכול לעלות על 66.7%, כאשר מזה היחס בין חלק ההלוואה בריבית המשתנה לתקופה של עד 5 שנים לבין סך ההלוואה אינו יכול לעלות על 33.3%.

הוראות אלו של המפקח על הבנקים יוצרות מציאות חדשה. הקביעה מהו הנטל המקסימלי שבו רשאי הלווה לעמוד כאחוז מהכנסתו הייתה עד כה החלטה של הבנק. זו הפעם הראשונה שהמפקח על הבנקים מתערב ישירות בקביעת קריטריונים למתן אשראי. להמחשה: אפילו המדינה, כשקבעה את הקריטריונים לזכאות לסיוע ואת תנאי ההלוואה הממשלתית - לא התערבה ולא הכתיבה לבנקים עקרונות לגבי היחס בין התשלום החודשי לבין הכנסת הלווה, אלא נשענה על השיטות (הדיפרנציאליות!) שהיו נהוגות בבנקים למשכנתאות.

משמעות?
המשמעות המיידית של כניסת הוראות אלו היא כפולה: צמצום האפשרות של חלק מהלווים לקבל הלוואות משכנתא שיכלו לקבל עד כניסת ההוראה, וייקור המשכנתאות הספציפיות בהן היחס בין התשלום החודשי להכנסות הלווה עולה על 40% בגלל הגדלת דרישות ההון. מהי ההשפעה הכמותית של הוראות אלו? קשה לדעת, כי הנתונים של שוק המשכנתאות אינם גלויים לציבור. מדובר כנראה בהוראה הנוגעת לשוליים של שוק המשכנתאות. אלא שאז עולה שאלה נוספת: אם אכן מדובר בשוליים של השוק - מה טעם מצא המפקח על הבנקים בכלל להתערב בשוק? שאלה זו עולה כיון שישנן השפעות נוספות להתערבות זו, והן - בניגוד להשפעה על יציבות הבנקים - נראות לי עקרוניות: 1) מדוע בכלל חושב המפקח על הבנקים שהתערבות פרטנית שלו במדיניות האשראי של הבנקים אכן תשפר את יציבותה של המערכת הפיננסית; 2) אם ההוראות החדשות מגבילות עוד יותר את נגישותן של השכבות הפחות-מבוססות-כלכלית לאשראי לדיור, בהמשך להוראות קודמות, מניין יבוא עזרן של קבוצות אוכלוסייה אלו?

על שאלות אלו ננסה לדון ברשימה הבאה

2 comments:

אנונימי אמר/ה...

שלום דורון!
אני לא מצליחה לקבל יותר מ-50 נקודות בבוחן המשכנתאות שבקישור -
בוחן משכנתא
האם אפשר בכלל לקבל בו ציון סביר?
אשמח אם תתייחס להבדלים בין לוח סילוקין שפיצר ללוח קרן שווה?
תודה,
שרה

אבי אמר/ה...

האם לאחר כניסת המגבלות החדשות לתוקף, משקיע שמרוויח 10,000 נטו בחודש יכול לרכוש 5 דירות להשקעה, כאשר כל אחת מהם תדרוש משכנתא בגובה 3,000 שקל לחודש?
רשמית הוא מוגבל למשכנתא בגובה 50% מהשכר, כלומר 5,000 שקל בלבד, ואילו בדוגמא זו מדובר על החזרים של 15,000 על כל המשכנתאות ביחד.
אבל מצד שני, אם הבנק מתחשב בכך שיש לו חוזי שכירות בתוקף, ורואה שהשוכרים ישלמו לו הכנסה פסיבית של 15,000 שקל בחודש, הרי שהוא נדרש להוציא 0 שקלים מהמשכורת שלו.

אם כך, לא ברור לי מה אומרות ההגבלות.
אודה לתשובתך