הגיע הזמן לקבוע עוגן-ריבית אחיד להלוואות משכנתא

רקע: הלוואת משכנתא בריבית משתנה "עושה עלייה"

בתחילת שנות ה-90' הצטרפה לשוק המשכנתאות הישראלי הלוואה מסוג חדש: הלוואת משכנתא בריבית משתנה. אם אינני טועה, ההלוואה החדשה - מוצר פיננסי מקובל בשוקי המשכנתאות בחו"ל - "יובאה" לשוק הישראלי ע"י בנק לאומי למשכנתאות. בראשית דרכה, זו הייתה הלוואה צמודת-מדד שניתנה לתקופה של 27.5 שנים, ותקופת הריבית בה (כלומר: משך התקופה שבין עידכון ריבית אחד למשנהו) הייתה 5 שנים: הריבית בהלוואה נקבעה במועד נטילת ההלוואה לתקופה התחלתית של שנתיים וחצי, ואח"כ היא נקבעה מחדש אחת לחמש שנים.

התגובה התחרותית לא איחרה לבוא: עוד בטרם התברר לשאר הבנקים למשכנתאות אם קיים באמת ביקוש לסוג זה של הלוואה (למעשה, הלקוחות עדיין לא הבינו במה מדובר) - הם יצאו עם מוצרים מתחרים. במהרה הוצעו בשוק המשכנתאות הישראלי הלוואות בריבית משתנה עם מיגוון של תקופות ריבית: שנה אחת, שנתיים, שנתיים וחצי, חמש שנים, עשר שנים ואפילו 15 שנים.

קבלת הפנים להלוואות המשכנתא בריבית משתנה הייתה חשדנית. ההיסטוריה הקצרה של שיעורי הריבית החופשיים לאחר המדיניות הכלכלית שהופעלה משנת  1986 ואילך כללה ירידה דרמטית בסוף שנות ה-80', מ-13% ל-6-7%, והשאלה הראשונה הייתה, לכן, אם נוטל הלוואה בריבית משתנה אינו חושף עצמו לאפשרות ששיעורי הריבית יעלו בחזרה לרמתם שלפני המדיניות הכלכלית החדשה. מצד הבנקים, מדובר היה בתהליך איטי של "עיכול" מוצר פיננסי חדש ובהבנת סיכון האשראי הגלום בו. התוצאה הייתה שקצב החדירה של המוצר הפיננסי החדש היה איטי: הלוואות בריבית משתנה לא היוו בשנים הראשונות אפילו 10% מהיקף האשראי.

הלוואות חדשות מתפתחות

תקופות הריבית בהלוואות בריבית משתנה התקצרו במהלך השנים, כתוצאה ממעבר משקל צמוד-מדד לבסיסים אחרים. בתחילת שנות ה-2000 גרמה המדיניות המוניטרית המרחיבה שהונהגה בארה"ב להפרש ריביות משמעותי בין הדולר לשקל הצמוד. הפרש זה משך לווים ישראליים ליטול הלוואות צמודות-מט"ח שהריבית בהן הייתה ריבית משתנה על בסיס ה"ליבור" - ריבית נמוכה משמעותית מזו ששררה באותה עת במגזר הצמוד למדד. בגלל שהמקורות לאשראי זה היו פיקדונות צמודי-דולר בריבית משתנה, תקופת הריבית בהלוואות התקצרה לשלושה חודשים.

מאוחר יותר, כשקצב האינפלציה בישראל הואט, החל מעבר של האשראי לדיור להלוואות שקליות לא-צמודות. הלוואות אלו ניתנו אז רק בריבית משתנה, שכן מקורות המימון של הבנקים היו פיקדונות בריבית משתנה, ועוגן הריבית בהן התבסס בהתאם על ריבית ה"פריים". צריך לשים לב שהישענות על ריבית ה"פריים" פירושה לכאורה שתקופת הריבית בהלוואה היא חודש אחד - תפיסה זו נובעת מהנוהג של בנק ישראל לקבוע את הריבית בישיבה חודשית; למעשה, מדובר כאן רק בנוהג של "ימי שלום" ולא בחוק טבע, ובעיקרון זו ריבית יומית: הריבית בהלוואה נשענת על ריבית הפריים, שהיא מצידה נשענת על הריבית שקובע בנק ישראל, וזו יכולה להשתנות במידת הצורך ללא הגבלת תדירות. חשיבותה של נקודה זו התגברה על רקע ההצלחה השיווקית של הלוואות שקליות אלו: על רקע המשבר הפיננסי העולמי שפרץ ב-2008 נאלץ גם בנק ישראל להקטין את שיעורי הריבית, ועובדה זו הפכה את ההלוואות השקליות מבוססות-ה"פריים" לאטרקטיביות במיוחד מבחינת משקי הבית. בסופו של דבר בנק ישראל התערב כדי להגביל את השימוש בהלוואות אלו מחשש להשפעה של היפוך מגמת הריבית על יציבות ענף המשכנתאות.

"עוגן הריבית"

הלוואה בריבית משתנה היא הלוואה שיש בה אי-התאמה בין תקופת ההלוואה לתקופת הריבית: בעוד שההלוואה עצמה ניתנת לתקופה ארוכה ("תקופת ההלוואה"; לרוב: 20-35 שנים) ולוח התשלומים שלה מחושב לפי תקופה זו - הריבית בהלוואה נקבעת מחדש מידי תקופה קצרה ("תקופת הריבית"). מאחר שהריבית מתעדכנת מספר פעמים במהלך חיי ההלוואה - גם לוח התשלומים צריך להיות מחושב מחדש מידי פעם.

העובדה ששיעור הריבית בהלוואה (ואיתו לוח התשלומים) נקבע מחדש במהלך חיי ההלוואה מחייבת הסכם בין הצדדים לגבי אופן עידכון הריבית. בשנים הראשונות של הלוואות אלו - שנות ה-90' - חוזי ההלוואה המקובלים כללו סעיף בדבר יכולתם של הבנקים לעדכן את הריבית "לפי שיעור הריבית שיהיה נהוג בבנק במועד החידוש לגבי הלוואות חדשות". לכל בנק היה סעיף שונה בנקודה זו, שנוסח בידי יועציו המשפטיים.

"הפתח קרא לגנב", ובביקורת שערך המפקח על הבנקים הסתבר לו שרוב הבנקים הכניסו במהלך השנים שינויים בסעיפים העוסקים בצורת החישוב של עידכון הריבית, וששינויים אלו פעלו לרעת הלווים. בפרט, הסתבר למפקח על הבנקים שהם נוהגים להפלות בין לווים חדשים, שיש להם כוח מיקוח מול הבנקים והם זוכים להצעות אטרקטיביות, לבין לווים שהריבית בהלוואותיהם נקבעת מחדש באופן פסיבי והם אינם זוכים להנחות כאלו בריבית. מימצאים אלו גרמו למפקח על הבנקים להתערב באופן חישוב "ריבית העידכון", והוא קבע כי הבנקים חייבים לקבוע "עוגן ריבית" להלוואות, ושעוגן זה חייב להיות חיצוני (כלומר: לא גודל שנקבע בבנק) וגלוי.

מדוע התערב המפקח על הבנקים?

התערבותו של המפקח על הבנקים באופן קביעת הריבית בהלוואות בריבית משתנה הייתה התערבות במקומה. לכאורה, אין צורך ברגולציה של תנאי ההתקשרות בין שני צדדים פרטיים; אלא שכאן התברר שהבנקים שינו במהלך השנים את שיטות עידכון הריבית לטובתם ולרעת הלווה, ויכולתם זו של הבנקים לפעול נשענת על העובדה שבעוד שאנשי הבנק יוזמים את המהלך וממילא מבינים בדיוק את משמעותו - ציבור הלווים אינו מודע לפרטים ולמשמעותם הכספית. אסימטריה זו דרשה תיקון בדרך של התערבות. נראה אמנם שהתערבות זו של המפקח באה להגן על משקי הבית (שימו לב שאין בישראל שום גוף ציבורי בעל שיניים שמטרתו להגן על זכויות משקי הבית!), אבל למעשה היא באה להגן על יציבות הבנקים: התנהגותם של הבנקים פותחת לכאורה פתח לתביעות ייצוגיות שיגרמו להם נזקים בעתיד. וזהו המניע להתערבותו של המפקח.

היכן הבעיה כיום?

למרות שהבעיה העיקרית טופלה כבר בשעתו ע"י המפקח על הבנקים, כשקבע את ההוראה המחייבת (הקיימת עד היום) לגבי אופן עידכון הריבית בהלוואות בריבית משתנה -- עדיין קיימת בעיה. הבעיה נובעת מכך שהמפקח חייב אמנם את הבנקים לאמץ מנגנוני עוגן המתבססים על עוגן חיצוני וגלוי, אבל הוא הותיר להם את זכות הבחירה בעוגן. התוצאה היא שלבנקים שונים בישראל יש עוגנים שונים לעידכון שיעור הריבית בהלוואות אלו.

בעיקר המדובר בהלוואות צמודות-מדד: קיים עוגן התבסס על הריבית הממוצעת על הלוואות משכנתא; קיים עוגן המתבסס על מחיר מקורות המימון של הבנקים; קיים עוגן המתבסס על התשואה לפידיון על אג"ח ממשלתיות. גם בהלוואות צמודות מט"ח, שבהן  קיים שימוש בריבית "ליבור" כעוגן - קיימים עוגנים לתקופות-זמן שונות. היסטורית, חלק ממיגוון זה של עוגנים משקף מציאות ששררה בשוק המשכנתאות לפני שני עשורים, שבה הבנקים למשכנתאות היו גופים קטנים ורובם פעלו עצמאית בשוק ההון. המציאות כיום שונה, והפיתרונות צריכים להתאים את עצמם.

המצב הנוכחי פוגע בלווים: הם אינם מודעים לקיומם של עוגנים שונים, וגם אם כן - הם אינם מבינים אם מיגוון העוגנים פועל לרעתם או שהוא רק עניין טכני נייטרלי. הוא מהווה מבחינתם איום, בגלל חוסר ידיעה. ניתן לאמת אי-ידיעה זו כששואלים את הלווים מהו בדיוק העוגן בהלוואה המוצעת להם - רבים אינם יודעים. ניתן לאמת זאת גם בכך שחלקם מקבלים מהבנקים הצעות מחיר שבהן ננקב שיעור הריבית לתקופה הראשונה במקום פירוט העוגן ונוסחת הריבית בהלוואה המוצעת - הלווים אינם מודעים לחלוקה ולמשמעותה. בחלק מהמקרים, חששם של הלווים משמש ליועצי משכנתאות פרטיים מצע "מכירתי" נוח לשיכנוע הלווים בצורך שלהם להסתייע ביועצים בשכר כדי למנוע מהבנקים "לרמות אותם". בכל מקרה, מצב של בורות רק מרע את מצבם של הלווים וחושף אותם לסיכון של אינפורמציה מטעה (הן מצד הבנקים והן מצד היועצים הפרטיים) המשמשת כנגדם.

הגנה הדוקה יותר על טובתם של הצרכנים מחייבת הגברת התחרות בין הבנקים. כל סיבוך כמו זה שנוצר בגלל ריבוי העוגנים הוא הפרעה בתחרות ופגיעה פוטנציאלית במשקי הבית: ברוב מבוכה וברוב "אותיות קטנות" - אין תחרות אמיתית. לפיכך, המפקח על הבנקים צריך להשלים את העבודה בה החל כשקבע את ההוראות האחידות לגבי בחירת העוגן וחישוב הריבית: הוא צריך לקבוע עוגן אחיד למשכנתאות בכל מגזר הצמדה, והוא צריך לצמצם את מספר הווריאציות לגבי תקופות ריבית: יותר משהן מאפשרות גמישות ללווה - הן יוצרות ערפל מבלבל סביבו שכפי הנראה ינוצל לרעה כנגדו.