יום רביעי, 4 בדצמבר 2013

מדיניות ממשלתית מזיקה לענף הדיור

אחת הבעיות של מי שמנסה לגבש דעה על הכיוון אליו צועד שוק הדיור הוא השילוב המנצח בין דלות הסטטיסטיקה והמחסור המשווע בניתוח כלכלי-מקצועי של הענף, מזה, לבין ה"עושר" של הכותרות בתקשורת, מזה. וכך, ככל שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מורעבת יותר בתקציבי סקרים - השטח פנוי יותר ליצרני כותרות-סרק ול"אנליסטים-על-ריק", שמציפים אותנו במשהו שאינו הרבה יותר מרכילות או סתם מאמץ למלא טורים או להשיג לעצמם פירסום זול. התוצאה היא שהתחום מופקר. וזה חבל, כי מדובר בתחום כלכלי חשוב, במגמות ארוכות-טווח, במחזורי עסקים מסוכנים לציבור, ובסיכון של טעויות-מדיניות יקרות. וישנה גם בעיה צדדית של בריאות-הנפש: הכותרות ההיסטריות (מחירי הדירות יעלו בשנה הקרובה ב-... אחוזים, מחירי הדירות בצפון/דרום/מרכז עלו בשנה האחרונה ב-... אחוזים, ישראלים צעירים מהגרים בגלל בעיות דיור) מקצרות את חיינו, או לפחות מכניסות אותנו לחרדה שמא אנחנו עשויים לאבד את חסכונותינו. צריך רק להבין שאין כאן מקרה, שיצירת החרדה היא המטרה הצינית של כותרות אלו: זה מגביר חשיפה של התקשורת, זה מוכר שטחי וזמן פירסום.

אבל ברשימה זו אני רוצה לדווח על משהו הפוך: על רשימה בשם "מדיניות הממשלה בתחום הדיור עלולה להזיק יותר משתועיל" שהתפרסמה בסוף השבוע האחרון במוסף הנדל"ן של העיתון "דה-מרקר", פרי עטו של אחד עלי קרייזברג (לא מכיר) שלפי הקרדיט בסוף הרשימה הוא פרופסור ומרצה למימון ונדל"ן באוניברסיטת בר אילן ובמכללת נתניה. התקשיתי משום-מה להגיע לרשימה זו באמצעות האתר של העיתון (נסו כאן), ונראה לי שהיא נחבאת מעט, וחבל. זוהי רשימה מעניינת וכתובה ברמה מקצועית שכל-כך חסרה בתחום זה, שהפך שלא בטובתו לנחלת שרלטנים ואינטרסנטים. בשורות הבאות אנסה לסכם כמה נקודות מהרשימה שנראות לי חשובות.

הנקודה החשובה שמעלה פרופ' קרייזברג היא הניגוד העקרוני בין התהליכים הכלכליים המתרחשים בתחום הדיור, שהם כולם ארוכי טווח ופועלים בתגובה מדורגת ומאוחרת לגורמים המשפיעים עליהם, לבין הרצונות של הממשלה לשנות במהירות את המצב בשוק הדיור. ניגוד זה יוצר דילמה, כי לוח הזמנים של ממשלה הוא קצר יחסית לקצב התפתחותם של תהליכים כלכליים, ולכן כל ממשלה מתקשה לפעול כדי לכוון את מהלך האירועים. האירועים הם פרי גורמים שפהלו (או הופעלו) בעבר, ויכולת השליטה בהם מועטת. זה מזכיר את הדוגמא של מיכליות הענק המשייטות באוקיינוסים, שכל ניסיון לנווט אותן דורש נקיטת צעדים הרבה זמן מראש. כך גם ניסיון להתערב בכיווני ההתפתחות של ענף הדיור מחייב נקיטת צעדים ארוכי טווח והמתנה סבלנית עד שצעדים אלו נושאים פרי - לא ניהול עצבני שמנסה לשווא לשנות מציאות. התהליכים הכלכליים חזקים מהשפעת הצעדים עליהם מחליטה הממשלה, ולכן רוב ההבטחות שאנו שומעים (ולא רק כיום) כנראה לא תתממשנה, לרבות ההבטחה להפחתת מחירי הדירות באיזור המרכז.

אם זהו אמנם המצב, אולי יש כאן עוד משהו להבין. ללא סטטיסטיקה מקיפה ושיטתית - אנחנו עיוורים. ללא גופים מקצועיים השוקדים לנתח את הנתונים כדי לפענח את המגמות - התמונה אינה עוברת למוח; אין מסקנות, אין אפשרות להבין תהליכים, אין אפשרות לגבש מדיניות אפקטיבית. נותרנו אז רק עם אופציה לתגובות אינסטינקטיביות, עם המולה של דרישות מהציבור לטיפול סימפטומטי במצב - לא לטיפול אמיתי. כמו שאומר פרופ' קרייזברג: נותנים אקמול לחולה סרטן. ואז, בתוך אווירת להט היצרים, מופרחות הבטחות פוליטיות ונקבעת מדיניות כלכלית הזויה שמנסה לספק לכולם דיור בזול כבר בשנה הבאה, או פורח הפתרון ההזוי של בניית 150 אלף דירות להשכרה. כי ההיגיון כבר עזב את המערכת ועכשיו עשרות נביאי שקר עם קצף על שפתיהם מוכרים פתרונות קסם.

פרופ' קרייזברג מונה שבעה גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות (ראו פירוט והסבר באותה רשימה): תהליכים אורבניים שמשנים את היחס בין מרכז לפריפריה, המתכונת שבה שינויי מחירים מתפשטים מהמרכז לפריפריה, תהליכים דמוגרפיים, מגמות בתחום קרימינולוגיה שמשנות מחירים יחסיים של איזורים גיאוגרפיים, קצב ההיענות של היצע הדיור לשינויים אוטונומיים בביקוש לדיור, מצב התשתית התחבורתית, והאחרון - פרמטרים בשוק ההון ובמיסוי הנדל"ן. כשכל הגורמים הללו פועלים - נקבעות מגמות ההתפתחות. לכל היותר ביכולתנו לתכנן לטווח ארוך, אבל לשם כך עלינו להבין את התהליכים ואת עוצמותיהם, לקבוע לעצמנו חזון כולל ויעדים לאומיים בתחום הדיור, ולגבש תכנית פעולה שתכלול צעדים ספציפיים.

לא מובטח שנצליח, שכן המציאות הכלכלית משתנה וקצב הצעידה לקראת היעדים עלול להיות שונה מהתכנון. אבל מה שבטוח: ללא תכנית לאומית נמצא את עצמנו נעים ללא כל כיוון מוגדר אלא לפי מה שכוחות השוק יכולים להכתיב (ראו לדוגמא את הירידה בשנים האחרונות בשיעור הבעלות של משפחות צעירות על דירות מגורים ואת ההפיכה של שוק הדיור למגרש המשחקים הלגיטימי של משקי בית מבוססים המנסים להשיא את הונם ע"י השקעה בדיור שלא לצורך מגורים). כל ניסיון לתקן את טעויות הניווט  "תוך כדי תנועה", ללא מפות (אין לנו מידע אמיתי לגבי המצב), באמצעים חסרי סיכוי ובלוח זמנים לא ריאלי - רק יביא לנזקים לענף הדיור: לאי-ודאות, לתנודות מחירים, ולחוסר יציבות של ענף הבנייה.

2 comments:

ירמי מילגרם אמר/ה...

רשימת שבעת הפרמטרים שמונה פרופ' קרייזברג כוללת מחד כאלו המשליכים על הענף ברמת המאקרו (כגון מיסוי, שוק ההון) וכאלו המשליכים על תתי-שווקים (כגון זליגת מחירים מהמרכז לפריפריה) שכן הענף הוא מצרף של מוצרים תחליפיים (לפי מיקום, גודל, איכות, יד ראשונה מול שנייה ועוד). כמו כן, חלק מפרמטרים אלו ואחרים (כגון ציפיות לשינוי מחירים) הינם ברי שינוי בטווח הקצר יותר ואחרים ברי שינוי בטווח הארוך. פרמטרים אחרים (כגון דמוגרפיה) הינם אקסוגנים ואין למדינה כלים סבירים לשנותם, בוודאי לא במסגרת מדיניות דיור. להערכתי הבחנה בין סוגי הפרמטרים נחוצה כדי לחדד מהם הכלים הרצויים להשגת המטרות בתחום זה.

Doron Nachmany אמר/ה...

מקובל עלי. ניסיתי להפנות זרקור לעצם הרשימה של קרייזמן, ובעיקר להיגד אחד: ממשלה פועלת בלו"ז קצר יחסית לכוחות השוק. זה יוצר טעות בציפיות הציבור ממדיניות ממשלתית. זה יוצר לחץ על הממשלה לנקוט בצעדים. זה מביא בתגובה לצעדים נמהרים, עקרים, ולזעזועים מיותרים של ענף הבנייה. אתה צודק שניסיון להבחין בין הגורמים שמנה קרייזמן היה ממפה את הגורמים ה"אקסוגניים" בנפרד מכלי המדיניות שהם אלו העומדים לרשותנו. אבל המיקוד שלי לא היה בניתוח הכלכלי אלא במהלך הנוכחי של הממשלה להפחית את מחירי הדיור, מהלך בעייתי המונע ע"י לחץ ציבורי הנובע מאי-הבנה