יום שישי, 20 בדצמבר 2013

היצע הדירות ומדיניות - תגובה לרשימה במוסף הנדל"ן של "דה מרקר"

במדור הנדל"ן של המוסף הכלכלי האנגלו-סקסי של "הארץ" (הנושא משום מה רק שם באנגלית, MarkerWeek, וערוך כך שיש לקרוא אותו מהסוף להתחלה) מופיעה היום (20.12) רשימה של עמוס רובין בשם: "היצע הדירות קיים - עכשיו צריך סיוע לרוכשים" (ראו כאן). עמוס רובין, שהיה שנים רבות כלכלן במחלקת המחקר של בנק ישראל והתמחה בתחום כלכלת הבנייה לפני שהפך ליועץ כלכלי לנגיד הבנק ואח"כ לרוה"מ, טוען שהסיפור המקובל בדבר מצוקת-דיור בישראל שמקורה במחסור בהיצע הדירות - הוא טעות.

ברשימה מצביע רובין על כך שקצב התחלות הבנייה של דירות בשנים האחרונות מתאים את עצמו לקצב הביקושים. התאמה זו אינה מקרית, אלא נובעת מוויסות התחלות הבנייה ע"י היזמים בתגובה למצב הביקוש ובעיקר למגמת המחירים. לפיכך, אין מדובר בקיום חסם אקסוגני מצד ההיצע שגורם לעליית מחירים המונעת ע"י "מחסור" - ההסבר שאימצה ועדת טרכטנברג ואימץ בנק ישראל, והמניע ליוזמה לבנות 150 אלף דירות להשכרה או לכל יוזמה אחרת "להציף את השוק בקרקעות לבנייה".

אז מה יש? רובין מציע שלא לפעול מצד ההיצע - זה מיותר. במקום זאת הוא מציע להתמקד במתן אפשרות לחסרי-דיור להגיע לדירה בבעלות עצמית ע"י הגדרה מחדש של הסיוע הממשלתי לדיור. מאחר שאני מסכים עם שתי האמירות של רובין, אני מוצא לנכון רק לחדד את הדברים שכבר נאמרו ברשימות אחרות בבלוג זה.

1. אין כיום בישראל משבר דיור: הטענה על משבר דיור נפוצה בקרב חסרי דיור תמימים שמאמינים שמדיניות ממשלתית מצד ההיצע תוזיל עבורם את מחירי הדיור, בקרב גורמים עסקיים בענף הדיור שישמחו לקבל סיוע ממשלתי, הקלות במיסוי, ובעיקר לעקוף את חוקי התכנון והבנייה, ובקרב פוליטיקאים מחפשי-אג'נדה.

2. לאורך השנים מתקיים בישראל תהליך של דחיקה של חסרי דיור אל מחוץ למעגל הבעלות, בעיקר של משקי בית צעירים, לטובת משקיעים בנדל"ן. הדבר עולה בבירור מנתוני סקר הוצאות המשפחה האחרון של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, והוא תוצאת-לוואי של המדיניות המוניטרית של השנים האחרונות שפירנסה את הביקוש להשקעה בדיור ולאשראי לצורך זה. משקי הבית הצעירים אינם מצליחים להתמודד מול משקי בית מבוססים, שרוכשים דירות לצורך השקעה. הגבלות האשראי שיזם בנק ישראל השנה עוד מחמירות בעיה זו, שכן הן מגבילות את המינוף הפיננסי של משקי בית שאין להם מקורות עצמיים מספקים לרכישה.

3. הסיוע הממשלתי שהיה קיים בעבר בישראל - התפוגג ברובו בעשרים השנים האחרונות. תהליך זה קרה בגלל שחיקה במונחי כוח קנייה של תקציבי הסיוע, ובגלל שכלי הסיוע התיישנו והפכו ללא-רלוונטיים במציאות הקיימת (לדוגמא: מחיר האשראי הממשלתי גבוה כיום מזה של האשראי הפרטי). התפוגגות הסיוע הממשלתי אינה תוצאה של אסטרטגיה מכוונת של הממשלה, אלא תוצאה של חוסר-מעש. הסיוע כיום מגיע רק לקבוצות שוליות ולא לאוכלוסיית היעד העיקרית.

המסקנה שלי היא שהממשלה אינה צריכה לעסוק בהסרת חסמים מצד ההיצע, אלא בקביעת סדרי עדיפות חדשים בתחום מדיניות השיכון. יש לצמצם את הביקוש הספקולטיבי לדירות מצד משקיעים, בעיקר ע"י מיסוי רווחי הון והכנסה מהשכרה, ומנגד להקים מחדש את תכניות הסיוע הממשלתיות לחסרי-דיור כדי להקל עליהם להגיע לדיור בבעלות עצמית. מבחינת כלים, תכניות אלו צריכות להתבסס לא על אשראי ממשלתי - אין כיום צורך בשירותיה של הממשלה כמתווך פיננסי - אלא על מנגנוני חיזוק אשראי שיבטיחו למעגל רחב יותר של משקי בית חסרי דיור נגישות למינוף פיננסי בתנאים נוחים.

2 comments:

אנונימי אמר/ה...

הגיוני, אבל אם האשראי לחסרי הדיור יגיע מהמגזר הפרטי, אז זה לא עומד בסתירה להגבלות שהמפקח על הבנקים יוזם שוב ושוב? נראה שהוא מנסה להגביל את סיכון האשראי לשוק הדיור של הבנקים. אם כך, האם להקל על מתן אשראי לחסרי דיור קשי יום כפי שאתה מתאר זה לא, כאמור, בסתירה?

אבינועם מרמה"ש אמר/ה...

האוצר ובנק ישראל מתחרים ביניהם על כתר הכסילות ואי הבנה בסיסית של סוגיית הדיור. הם מנסים לרדוף אחרי הרוח ולהציג פתרון בסגנון "בכוח הכוח". הם החליטו להתמודד דרך צד ההיצע בעודפי ביקוש שהם יצרו בעצמם באמצעות העדפה עצומה שיש כיום להשקעות בדירות על פני כל ערוץ חיסכון אחר שעומד בפני המשקעים שמחפשים באופן נואש פורקו לכסף החופשי שבידם ובעיקר כסף שחור. מזל שהממשלה לא החליטה על הכנסת טנקים וטילים למערכה, אולי זה עוד יגיע...