יום חמישי, 19 בדצמבר 2013

רשימת אורח: "תרגיל לנוסע בזמן ובמרחב: משחק מונופול דירות בישראל וארצות הברית" - ד"ר גילת בן שטרית*

התרגיל שיוצג בהמשך הוא תיאורטי, אבל ניתן להפיק ממנו תובנות כלשהן. במסגרת התרגיל נערכה השוואה בין התנהגות מחירי הדירות בישראל ובארה"ב בתקופה שבין ינואר 2001 ליולי 2013. ההשוואה נערכה במונחים של המטבע האמריקני (USD), אותו מטבע שעד לפני שנים אחדות היווה עוגן למחירי הדירות בישראל. השאלה: באיזה מין השווקים עדיף היה לרכוש דירה לאורך העשור האחרון? לאיזו תשואה ניתן היה להגיע אילו היה לנו ידע מוקדם על האירועים הצפויים בשווקי הדירות בישראל וארה"ב?

התנהגות מחירי הדירות בארה"ב

בין ינואר 2001 ליוני 2006, מחירי הדירות בעשרים האזורים המטרופוליטניים בארה"ב כמעט והוכפלו (עלייה מצטברת של 97 אחוזים) - קצב שנתי ממוצע של כ- 15 אחוזים. את עליית מחירי הדירות בתקופה זו ניתן להסביר בעיקר בהפחתה של שיעורי הריבית ביוזמת הבנק המרכזי האמריקני במטרה לעודד את הצמיחה במשק לאחר משבר מניות הטכנולוגיה, ובמדיניות מתירנית של נתינת אשראי לדיור. החל מיוני 2006 החלה להסתמן מגמה של ירידת מחירים. מגמת הירידה התחזקה בהמשך, כאשר בועת הנדל"ן הגיעה לסיומה והחל משבר הסאב-פריים. ב-2008 ירד המדד בכ-17 אחוזים, וב-2009 - בכ-13 אחוזים. בסך הכל ירד המדד בין יוני 2006 למרץ 2012 בכ-35 אחוזים. בין 2009 ל-2012 מדד מחירי הדירות דשדש; החל ממרץ 2012 החלה מגמה של עלייה של המדד ונראה שמסתמנת מגמה של התאוששות.

התנהגות מחירי הדירות בישראל
בין ינואר 2001 לאפריל 2007 מדד מחירי הדירות ירד נומינלית בכ-6 אחוזים. במונחי דולר, ירד מדד מחירי דירות בתקופה זו ב-4.8 אחוזים (שער הדולר ירד ב-1.2 אחוזים לעומת השקל). ניתן להסביר ירידת מחירים זו בהשפעה של המיתון שפקד את ישראל בשנים 2002-2003.  החל מאפריל 2007 החלו מחירי הדירות בישראל לעלות. בתקופה שבין אפריל 2007 ליולי 2013 עלה מדד מחירי הדירות בכ-84 אחוזים. במונחים דולריים, מדד מחירי הדירות עלה בתקופה זו ב- 107.5 אחוזים. דהיינו: במונחים של דולר אמריקני מחירי הדירות בישראל בתקופה זו עלו ביותר מכפליים. לעלייה במונחים דולריים תרמו עליית מחירי הדירות הנומינלית (84 אחוזים) וירידה של שער הדולר לעומת השקל (11.4- אחוזים).

ההסברים לעליית מחירי הדירות בתקופה זו נעוצים כנראה בשיעורי הריבית הנמוכים (כתוצאה משיעורי הריבית הנמוכים בעולם), במחסור בהיצע דירות, ובהעדר אלטרנטיבה שנתפסת בעיני הציבור ככדאית ובטוחה להשקעות.


איור 1: התנהגות מדדי מחירי דירות בישראל (מקורי ובמונחי USD) מול שער הדולר, 
ינואר 2001 עד יולי 2013




 מקור הנתונים: ראו למטה
מאיור 1 ניתן לראות שבתחילת התקופה עלייה של שער הדולר גררה עלייה כמעט-אוטומטית של מדד מחירי הדירות - כנראה כי נהוג היה עדיין לנקוב את מחירי הדירות בדולרים. במחצית התקופה הדולר האמריקני איבד את מעמדו כעוגן כלכלי ובאופן הדרגתי עברו בישראל למחירים הנקובים בש"ח. ב-2007, כאשר שער החליפין של הדולר ירד אל מתחת ל-4 ₪ - כבר היה נהוג לנקוב את מחירי הדירות בש"ח, ומדד המחירים לא הושפע משינויים בשער החליפין $/ש"ח. מאיור 1 ניתן לראות גם כי ירידת שער החליפין של הדולר גרמה לכך שהחל מ-2007 מדד מחירי הדירות המנוכה בשער בדולר עולה מהר יותר ממדד מחירי הדירות השקלי.

תזמון ומיקום - לנסוע במרחב עם מזוודה עמוסה ב-$

כיצד היתה מושגת התשואה הגבוהה ביותר אילו יכולנו להעביר במהירות את הדולרים שלנו משוק אחד למשנהו? איור 2 (למטה) מציג השוואה של התנהגות מחירי הדירות בארה"ב ובישראל. נניח שסכום ההשקעה היה 1 מיליון דולר. התשואה הגבוהה ביותר היתה מושגת אילו נרכשו דירות בינואר 2001 בארה"ב ונמכרו ביוני 2006. לאור עליית המחירים המצטברת, הפידיון ממכירת הדירות היה מסתכם ב- 1,974,952 דולר. נניח עתה שבאותו החודש (יוני 2006) שימש סכום זה לרכישת דירות בישראל. ערכן של דירות אלו הגיע ביולי 2013 ל- 4,307,378 דולר. כלומר, עם ידע מוקדם לגבי ההתפתחויות העתידיות בענף הדיור ניתן היה להגיע לתשואה דולרית מצטברת של 330 אחוזים שמקורה בעליית מחירי הדירות (תשואה שנתית ממוצעת של 26.4 אחוזים).

איור 2: התנהגות מחירי הדירות ארה"ב מול ישראל, ינואר 2001 עד יולי 2013
 
מקור הנתונים: ראו למטה

סיכום ומסקנות

בתקופה שנבדקה (ינואר 2001 עד יולי 2013) הסתמנו מגמות הפוכות בשוקי הדירות בישראל ובארה"ב. מחירי הדירות עלו באופן מהיר בארה"ב עד אמצע 2006, ולאחר מכן ירדו באופן ניכר. מחירי הדירות בישראל החלו לעלות באופן מהיר באמצע 2007.  בניגוד לשווקים אחרים, כמו שוקי הפורקס או המניות, לא מתקיימת התופעה של "כפר גלובאלי", כאשר מדובר בדירות. כלומר אין תגובה מהירה של משקיעים שמעבירים את כספם ממדינה למדינה. מסקנה נוספת היא ששוק הדירות הפך לתנודתי. אם בעבר נחשב השוק הזה לבטוח, הנתונים שמוצגים לעיל מראים שלא עוד.

מקורות הנתונים

ישראל - מדד מחירי הדירות – המדד לקוח מקובץ שמתפרסם ע"י Bank for International Settlements. ראו כאן. מדד מחירי הדירות מחושב על סמך דיווח לרשויות המס בישראל. המדד הוא חודשי. כדי ליצור בסיס להשוואה נוכה מדד מחירי הדירות בשערי החליפין של ה-USD (המקור לנתונים על שערי החליפין הוא בנק ישראל - ראו כאן).

ארה"ב - מדד מחירי הדירות של  -  S&P/Case-Shiller Home Price Indices – המדד שנערך בו שימוש הוא מדד שמחשב את שינויי המחירים ב-20 האזורים המטרופוליטניים הגדולים בארה"ב. מדד Case-Shiller  מחושב על סמך מכירות חוזרות של בתים בארה"ב. המדד הוא חודשי. ראו כאן.

*ד"ר גילת בן שטרית הינה מתכננת ערים ואזורים ומרצה במכללה אקדמית עמק יזרעאל והמרכז האוניברסיטאי אריאל


אין תגובות: