יום רביעי, 11 בדצמבר 2013

מי צריך דירות להשכרה?

עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות יוצרת תחושת מצוקה בקרב הציבור. הדירה מתרחקת מהישג ידם של משקי בית צעירים. במצוקתם, חסרי הדיור נוטים למקד את דרישותיהם במציאת פתרונות דיור זולים, ובפרט שכירות. את דרישותיהם אלו הם מפנים כלפי הממשלה: דמי השכירות בשוק הדיור הפרטי גבוהים מידי - אנו רוצים דירות להשכרה במחירים נמוכים יותר. דרישה זו עלתה לפני השטח בצורה דרמטית ע"י תנועת המחאה של קיץ 2011. הדרישה לא נעלמה מעיניהם של פוליטיקאים, ואנו עדים כעת להתנעתו של מהלך אדיר לבניית 150,000 יחידות דיור להשכרה.

על הדיור בבעלות עצמית בישראל
דיור בבעלות עצמית הוא מטרה כלכלית-חברתית במשקים רבים במערב. הנימוקים המקובלים להעדפה זו הם עידוד החיסכון, חיזוק הזיקה שבין האוכלוסיה לבין הקהילה המקומית, הבטחת זכות המגורים מפני אובדן כוח ההשתכרות, והבטחת מגורים לעת פרישה ממעגל העבודה. לאורך זמן, שיעור משקי הבית המתגוררים בנכס בבעלותם הולך וגדל בכל העולם. בהשוואה בינלאומית, ישראל בולטת לטובה: שיעור המתגוררים בנכס בבעלותם הוא גבוה (כ-70%). שיעור זה בולט עוד יותר כשמשקללים את העובדה שההכנסה הפנויה בישראל נמוכה יחסית לרוב מדינות המערב. הצלחה זו התאפשרה בגלל מדיניות ממשלתית היסטורית בנושא השיכון, שתמכה ברכישת הדיור באמצעות תכניות סיוע לחסרי-דיור, בעיקר כאלו בעלי יכולת מוחלשת להגיע בכוחות עצמם לבעלות על דיור.

דיור בבעלות עצמית לא היה הפתרון הראשוני בישראל של טרם-מדינה. לפני שהתפתח שוק הון ומערכת בנקאית, האמצעי המקובל לצבירת עושר היה רכישת דירות לצורך השכרה. משקי בית מבוססים רכשו בתים והשכירו אותם לעולים חדשים. חשיבותו של נוהג זה פחתה עם השנים, אם בגלל חוקי ההגנה על זכויות הדיירים בתקופת המנדט הבריטי, אם בגלל מדיניות ממשלתית מכוונת למתן פתרונות דיור לחסרי דיור, ואם בגלל מדיניות מיסוי שהפלתה לרעה השקעה בנדל"ן. התוצאה היא שבישראל דיור להשכרה אינו נפוץ, והוא ממוקד בדירות פרטיות (להבדיל מחברות להשכרה המקובלות בארה"ב) ובשאריות של ההרפתקה הישנה והכושלת של דיור ציבורי בשכירות ("עמידר" וכו').

האם חסרות בישראל דירות?
מידי פעם נשמעות טענות על מחסור דיור בישראל. טענות אלו נובעות בדרך-כלל ממחזורים של עודפי ביקוש שגורמים לעליית מחירי דירות. אלא שלרוב מחזורים אלו אינם נובעים מתנודות של ההיצע, אלא של הביקוש. בגלל אופי תהליך הבנייה, היצע הדירות אינו יכול להתאים את עצמו לשינויים פתאומיים בביקוש.

כדי להבין זאת נתייחס לגודל קצת מעורפל: "צרכי הדיור". המתכננים נוהגים להעריך כמה דירות יש להוסיף למלאי הדיור הקיים כדי לספק את הגידול הדמוגרפי, הגריטה של מלאי הדירות הקיימות ושינוי ברמת החיים (הגדלת שטחי המגורים). מבלי לנקוב כאן במספרים מדוייקים, נסתפק כאן בכך שמקובל לאמוד את קצב התחלות הבנייה הנדרש כדי לספק את "הצרכים" בכ-35-40 אלף יחידות דיור לשנה.

עליית המחירים של השנים האחרונות אינה נובעת מ-"תת-בנייה" - נבנו דירות אף מעבר ל"צרכים" - אלא מכך שהביקוש לדירות זינק. התוצאה היא ששיווי המשקל התערער. מה זה אומר לגבי מדיניות נדרשת בנושא שיכון? מן הסתם שתפקידה של הממשלה להבטיח את פעילותה החלקה של "שרשרת האספקה" (שחרור קרקעות מתוכננות לצרכי בנייה) בהיקף הנגזר מה"צרכים", וייצוב הענף ע"י שיכוך תנודות מחזוריות של הביקוש. משימתו של שיכוך זה היא למנוע מצב שבו שוק הדיור יהפוך למועדון ההימורים של ספקולנטים.

מה קורה כעת?
המשבר הפיננסי הבינלאומי שפרץ ב-2008 גרם לבנק ישראל להפחית את הריבית כדי להגן על המשק מפני זרימת הון זר לתוכו, זרימה שהייתה מחזקת את השקל הישראלי ופוגעת לטווח ארוך בייצור המקומי ובעיקר ביצוא. התוצאה הלא-נעימה של הפחתת הריבית היתה הגדלה של הביקוש לדיור: אם בגלל ירידת התשואה על נכסים פיננסיים, ואם בגלל הוזלת עלות המשכנתאות. הביקוש המוגדל לרכישת דיור החל, באופן טבעי, להזין תהליך עליית מחירים בשוק הדיור. עליית מחירי נכסים היא תופעה בעייתית: היא מפעילה מצידה ציפיות לעליית מחירים נוספת, וגורמת לכן למשיכת ביקוש נוסף לשוק הדיור. כך זה נמשך כבר 5 שנים, וכך זה גם עלול להימשך.

עליית מחירים של דירות גורמת לכך שחלק מהשחקנים (חסרי-דיור) אינם יכולים לעמוד במחירים הגבוהים ונאלצים לפרוש מהמשחק. בניגוד להם, למשקיעים (רוכשי דירות נוספות למטרות השקעה) אין בעיה להמשיך להתמודד: עליית המחירים רק מחזקת את ביטחונם שהם בכיוון הנכון, והם מגדילים את האשראי שהם נוטלים מהבנק. התוצאה היא מה שקרוי בכלכלה crowding out - כניסה של משקיעים ודחיקתם החוצה של חסרי דיור.

במשחק הזה מנצחים בעלי נגישות לנזילות ואשראי. משקיעים הם בעלי נגישות גבוהה יותר מחסרי דיור לנזילות, ובעיקר לאשראי. ואכן, נתונים שפירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה באחרונה מראים שבקרב משקי הבית הצעירים ירד שיעור אלו המתגוררים בדירה בבעלות עצמית. אנו נעים כעת במסלול שמוביל לכך שיותר משקי בית מבוססים רוכשים דירות להשקעה ומשכירים אותם למשקי בית חסרי-דיור. זהו כיוון הפוך לכיוון ההיסטורי שקבעה מדינת ישראל.

התומכים בבנייה להשכרה - ברית לא קדושה
התרחקות חלום הדירה ממשקי בית צעירים גורמת לדרישה טבעית מהממשלה לפעול להוזלת דמי השכירות הנהוגים בשוק הדיור. באופן טבעי, קיימת ברית בין קבוצות אוכלוסייה שונות התומכות בבניית פתרונות לדיור בשכירות: חסרי-דיור, משקיעים פוטנציאליים בדירות להשכרה, וגורמים עיסקיים הפועלים בענף הבנייה למגורים. חסרי-הדיור מקווים שהמאמץ לבניית דירות להשכרה יספק להם דירות לטווח ארוך יותר ובשכר דירה נמוך יותר; המשקיעים מקווים לקבל תשואה גבוהה ויציבה על השקעותיהם; הגורמים העיסקיים הפועלים בענף הבנייה מקווים לתנופת בנייה. לכל אלו מצטרפים פוליטיקאים, שמחפשים נושאים כלכליים-חברתיים למקד בהם את פעילותם.

אז מה רע בכל זה? הבעיה היא שרצונות הגורמים הללו מנוגדים זה לזה. שוכרי הדירות מקווים ליהנות משכ"ד מוזל: אם שכר הדירה המקובל בשוק השכירות כיום מהווה (בממוצע) תשואה שנתית של כ-3% - הם מקווים שהיצע הדירות להשכרה יפחית את שכר הדירה לרמה נמוכה יותר. המשקיעים יכלו גם כיום לקבל שכ"ד המהווה תשואה של כ-3%; תקוותיהם מפרויקטים גדולים להשכרה הן לשיעור תשואה גבוה יותר - נאמר 6-7%.

איך זה אוכל וזה לא חסר? מן הסתם אנו מחפשים עכשיו את "הנדיב הידוע": את הגוף שיבטיח למשקיע תשואה של 6-7% ולשוכר תשלום של 2%. והצדדים לא יהיו בררנים בצורה שבה יגיעו למטרותיהם: השוכרים יפעלו ציבורית להגבלת גובה שכר הדירה; המשקיעים יפעלו לקבלת הטבות מיסוי שונות (על רכישת הקרקע, על מיסוי עירוני ועל מיסוי ההכנסות משכ"ד). הגורמים העיסקיים של ענף הבנייה יתגייסו לסייע במאבקם של אלו. ועכשיו גם תתברר חשיבותו של דרג פוליטי, שהוא זה שיפעל להבטחת ההישגים הנ"ל. ומשלמי המיסים ייצטרכו לשאת בעול המהלך כולו, שיצר יש מאין: הבטיח שכ"ד נמוך לשוכרים ותשואה גבוהה למשכירים. וכמובן ניכנס כולנו לפרויקט אדיר ממדים של בניית 150,000 יחידות דיור להשכרה: למודי ניסיון מהעבר, חישבו על כמה מגלומניה, בזבוז, כישלונות ניהוליים ושחיתות נפגוש בדרכנו זו לסייע לחלשים.

מה כן לעשות?
הרעיון של בנייה להשכרה צץ מחדש מידי כמה שנים, ונופל: אין לו רגליים. הוא אינו פיזיבילי כפרויקט פרטי (למעט אם יובטחו לו הטבות מס שונות), והוא בלתי סביר כפרויקט ציבורי - שהמדינה תהפוך לבעלת בית של 150,000 משפחות.

במקום זאת, עדיף היה להתמקד במטרה הוותיקה של מתן אפשרות למשקי בית רבים ככל האפשר להגיע לדיור בבעלותם. לשם כך יש להבטיח יציבות לענף הבנייה: להבטיח שרשרת אספקה תקינה לענף הבנייה (מדובר בעיקר בהפשרת קרקעות מתוכננות לבנייה ובהבטחת היצע של כוח עבודה מקצועי), ולנטרל לחצים מחזוריים מצד הביקוש ע"י ריסון הרכיב הספקולטיבי של הביקוש לדיור. ריסון כזה צריך להישען על צעדים אנטי-מחזוריים של מיסוי מוגדל על השקעה בנדל"ן למגורים.

מעבר לייצוב הפעילות של ענף הבנייה  ושיכוך תנודות של מחירי הדיור, יש לחזק את יכולתם של משקי בית חלשים להגיע לדיור בבעלות עצמית. לשם כך יש להחיות את תכנית הסיוע הממשלתית, גם אם בדרך יש לנסח מחדש את תכולתה ואת הכלים הספציפיים בהם היא משתמשת לסיוע למשקי בית. בניגוד לצעדים בהם נקט בנק ישראל השנה (הוא פעל ממניעים אחרים), יש לפעול להקטנת ההון העצמי הנדרש ממשקי בית חסרי-דיור כדי להגיע לרכישת דירה. לא כאן המקום לפרט באילו כלים אפשר להשתמש.

ואולי דבר אחרון. מדיניות שיכון אינה נושא שניתן להשתמש בו כדי "לחלוב" ממנו הישגים מיידיים. מדובר במדיניות שצריכה להיקבע לטווח ארוך, ולהיות יציבה וברורה. מטרות כמו הפחתת מחירי הדירות בתוך שנה או הורדת שכר הדירה - אינן מטרות לגיטימיות למדיניות שיכון. בהתאם, ראוי היה שגם התכניות וגם היעדים בנושא השיכון ינוסחו במונחי טווח ארוך. זה אומר שלוח זמנים פוליטי הוא גורם מפריע בקביעת מדיניות. זה אומר שהציבור צריך להבין מהן דרישותיו מהממשלה ולא להתפתות להבטחות של טווח קצר.

3 תגובות:

אנונימי אמר/ה...

דורון היקר,
כאשר מדברים על בניה,אסור לשכוח שמדברים גם על סביבה. אנו מדינה מאד צפופה. סתם כך לצרף את הגידול באוכלוסיה עם עליית רמת החיים ולהגיע למספר של דירות חדשות, זה חישוב אולי נכון מבחינת למ"ס, אבל לא אצלי. ניתן וצריך להוביל שינוי תודעתי. כל מ"ר בנוי חדש וכל דונם מופר חדש כאים על חשבון השטחים הפתוחים והטבעיים שחשובים לקיומנו. לא מזמן, בשיחה במושב חצבה מישהו שאל כמה תושבים יש באזור, ומישהו ענה 3,000, ונורא רוצים לשלש את האוכלוסיה, להגיע ל10,000. זה נאמר בנוף פראי מדהים. שאלתי האם עדיף לראות כאן שרוולי פלסטיק של חממות? אחת אמרה שבעצם לא בטוח, ואולי עדיף לא "ליישב" את השטח. אחרת אמרה שיש בעיה וצריך "לתפוס" את השטח. בקיצור, כמו שאמר דיסקין, יותר ממה שחשובה עבורנו שאלת הגרעין האיראני (שהיא חשובה כשלעצמה) חשובה לנו הסביבה שבה אנו חיים. כן, חשוב לרכז כמה שיותר אוכלוסיה בביצה של גדרה-חדרה. לייבש גם קצת מהים, לבנות צפוף.

הרלבנטיות לעניין הדיור להשכרה: כאשר שוכרים (ולא קונים) יש אפשרות לצמצם את הדרישות ל"מה שאני צריך היום". מנסיון אישי (לא מחייב ולא בדוק על מדגמים גדולים) צעירים שרוכשים דירה מכינים את עצמם לגידול המשפחה וכו', ולכן מחפשים דירה קצת יותר גדולה. לעומת זאת, במצב של שכירת דירה, הנכונות להתפשר יותר גדולה.( אגב, דינמיקה דומה אני מכיר לגבי שכירת מכונית). בנוסף, משק שבו המגורים בשכירות הם מקובלים ונגישים, יש אולי סיכוי גדול יותר ש"דירות רפאים" יאוכלסו. בקיצור, חייבים לבדוק את שאלת צורת המגורים (וגם כמובן בניה ופיתוח שטח למטרות האחרות, תעסוקה, בנייני ציבור, ) גם מתוך זוית הראיה הזאת.

שכחתי לציין את הקמפיין למניעת קטיפת פרחי בר. עזריה, קדימה, תתחיל לפעול!

Doron Nachmany אמר/ה...

אני מודע לכך שיש נושאים יותר חשובים בעולמנו מאשר שאלת הסיוע לדיור. אני גם לא מנסה למצוא פתרון יחיד שייתן תשובה לכל הבעיות החשובות: כל מה שרציתי כאן זה להתייחס לתהליך אחד שמתרחש בזמננו, זה של התגבשות תמיכה ציבורית במהלך של בנייה של מלאי עצום של דירות להשכרה. לא נקטתי עמדה עד שנשאלתי על כך, וגם פיקפקתי בכך שאני צודק בעמדתי מאחר שכל כך הרבה אנשים תומכים ברעיון. ובכל זאת החלטתי לכתוב עמדה מתנגדת.

התהליך הכלכלי של שני העשורים האחרונים מקצין את אי-השיוויון, בישראל כמו באמריקה. שוק תחרותי הוא סביבה חיובית, אבל יש לה משמעות בלתי נמנעת של פתיחת פערים כלכליים. לא צריך להיות סוציאליסט כדי להאמין שיש להגביל התפתחות זו על בסיס תפיסה חברתית, ובעיקר כשלוקחים חלק בניסיון הציוני שהוא מאמץ קולקטיבי במהותו - לא בדיוק דוגמא של מקסימיזציה של תועלת פרטית. בנושא הדיור, אני אישית רואה בעין שלילית את תוצאות החופש הכלכלי, שגורם לכך שאנו נעים (זה כבר ברור סטטיסטית) לכיוון של חסרי-דיור שלא מסיבות זמניות (כי הם עדיין צעירים), ומנגד בעלי בתים להשכרה. מה שניסיתי לומר זה שזה כיוון הפוך ממה שהייתי מנסה לשכנע אנשים לפעןל. שבמקום זה יש לעודד בעלות עצמית על דירות, ולשם כך לבנות מחדש מערכת סיוע ממשלתית לרכישת דיור שתגדיל את יכולתם של חלקים נרחבים בקרב משקי הבית הצעירים להגיע לדירה משלהם. זה דורש התנערות מהכיוון של השנים האחרונות, זה דורש פעלתנות פוליטית מצד הציבור, אבל קודם כל זה דורש הבנה: אין פתרון שיספק דירות בשכירות זולה לציבור הרחב. האמירה הזו היא כל מטרתי ברשימה, עם כל הכבוד לשאלות הגדולות של הקיום.

אנונימי אמר/ה...

לד(ורו)ן קישוט היקר,
1. אני אישית מעריך עד מאד את צעדך האמיץ, של נקיטת עמדה המנוגדת לרוח הכללית, כאשר הרוב פשוט טועה. גם אם היו עשר תגובות על מאמרך, שאיך אתה מעיז (ולא היו..) גם אז חשובה עד מאד השמעתם.
2. הערותי בעניין שמירת הסביבה אינן בגדר "נושאים חשובים בעולמנו", אלא רלוונטיים לחלוטין לנושא הדיור להשכרה, שהוא חלק מבעיית מצוקת הדיור ויוקר הדיור. שינוי תפיסתי יכול לחולל מהפכה!
3. עניין נוסף, צדדי אבל חשוב: לעתים קרובות ההתערבות של המדינה, שאיננה רוצה להוציא כסף ממש על פרויקט זה או אחר, היא בוחרת בדרכים עוקפות, כמו למשל "הקלות במס". דוגמא אחרת, בוטה בהרבה, היא תמ"א 38 שכדי לעודד חיזוק בתים מעניקה להם "זכויות בניה". אבל הרי זכויות הבניה האלה שוות כסף, לא? בקיצור, הענקת הסיוע בדרכים עקלקלות מעוותת את הכלכלה ושיקול הדעת.
4. יש אספקט נוסף, (ואל תדחוף אותו הצידה בטענה ש"אינך מתעסק עם השאלןת הגדולות של הקיום", כי אתה כן מתעסק איתן): בית הוא לא רק פיתרון טכני למיגון בפני האקלים. בית הוא home לא רק house. הערך הזה חשוב לרווחתם הנפשית של הדרים, ובית בבעלות מספק את הסחורה יותר טוב מאשר דירה בשכירות.
אותו אנונימי,