בבחינת הגמר של הקורס "מימון נדל"ן" אותו אני מלמד בטכניון כללתי השנה את השאלה הבאה:
יוזמה של צוותים חברתיים בפקולטה למשפטים של אוניברסיטת תל-אביב גרמה להעלאת דרישה ציבורית לביטול גורף של זכותם של הבנקים לגבות מהלווים עמלה בגין סילוק מוקדם של הלוואת משכנתא, ובעיקר את ביטול רכיב ההיוון של עמלה זו. הדיון יתקיים בפני ועדת הכלכלה של הכנסת. התמניתם כיועצים לצוות הסטודנטים. נסו להעלות שתיים-שלוש טענות התומכות בדרישה שהופנתה לכנסת.
הסיפור המובא בשאלה לעיל הוא סיפור אמיתי. בהמשך נסקור השתלשלות העניינים, ואח"כ נדון בכמה טענות התומכות בדרישה לביטול גורף של עמלת הסילוק המוקדם.
א. מה קרה
ב- 29 בספטמבר 2009 פירסמתי בבלוג זה רשימה בנושא עמלת הסילוק המוקדם הנהוגה בישראל. ברשימה הצבעתי על הבעייתיות שבקיום עמלת הסילוק המוקדם (דמי היוון): הציבור הרחב אינו מבין את משמעותה הכלכלית של העמלה, ובגלל ניסיונו להתחמק מתשלום ה"קנס" - הוא מקבל החלטות שגויות בנושא בחירת תמהיל ההלוואות שלו (ראו: "מי מפחד מעמלת סילוק מוקדם?", כאן).
ב- 21 באפריל 2011 פירסמתי רשימה נוספת בנושא עמלת סילוק מוקדם, שבה הצבעתי על ליקוי בסיסי בנוסחת החישוב של עמלת הסילוק המוקדם שקבע בנק ישראל (ראו: "פרמיית סיכון ועמלת סילוק מוקדם: מה לא בסדר בנוסחת החישוב של עמלת הסילוק המוקדם?", כאן). תמצית הטענה: נוסחת החישוב שקבע המפקח על הבנקים מתייחסת לפער שבין הריבית הספציפית שנקבעה בהלוואה במועד נטילתה לבין ריבית השוק הממוצעת במועד הפירעון המוקדם; לפיכך, בעת סילוק מוקדם הלווה נדרש לפצות את הבנק לא רק בגין ירידת הריבית הממוצעת (זו הייתה הכוונה המקורית של בנק ישראל), אלא גם - בחלק מהמקרים - לשלם לו את פרמיית הסיכון העתידית עד למועד המקורי של תום תקופת ההלוואה. שיטה זו מפלה לרעה לווים בעלי מאפייני סיכון גבוהים מהממוצע - מן הסתם משקי בית מוחלשים. מאחר שזו לא הייתה כוונת הרגולטור כשקבע את נוסחת החישוב היצעתי באותה רשימה למפקח על הבנקים לתקן את נוסחת החישוב.
ב- 2 באפריל 2013 דיווחתי על כך שהמפקח על הבנקים הודיע כמה ימים קודם לכן על כוונתו לשנות את נוסחת החישוב של עמלת הסילוק המוקדם. השינוי עליו הודיע המפקח על הבנקים לא היווה תוצאה ישירה של הרשימה מ-2011, אלא של יוזמה חברתית בה נקטו אנשי התכנית לדיור, קהילה ומשפט של הפקולטה למשפטים באוניברסיטת ת"א בשיתוף עם דר' דני בן שחר, אז מהטכניון בחיפה. צוות התכנית פנה למפקח על הבנקים ולנגיד בנק ישראל ביום 1 במאי 2012 בדרישה לביטול גורף של עמלת הסילוק המוקדם (דמי היוון). את הנוסח שנשלח לבנק ישראל פירסמתי בבלוג זה ב- 8 באפריל 2013 (ראו: "הפנייה שהביאה לשינוי נוסחת עמלת הסילוק המוקדם", כאן), כשנודע לי על הדיון אותו קיימה ועדת הכלכלה של הכנסת ושבה הבטיח המפקח על הבנקים לשנות את נוסחת החישוב.
במהלך אותו דיון, המפקח על הבנקים הודיע לוועדת הכלכלה של הכנסת שהוא מודע לבעיית החישוב והוא עומד לפרסם שינוי לנוסחת החישוב של עמלת הסילוק המוקדם (דמי היוון). עם זאת, המפקח הבהיר שבנק ישראל מתנגד לביטול גורף של עמלת הסילוק המוקדם.
ב- 12 באפריל 2013 פירסמתי כאן רשימה נוספת שדנה במשמעות הדרישה המקורית לביטול גורף של עמלת הסילוק המוקדם (ראו: "המהלך לביטול עמלת סילוק מוקדם: סיכום ולקחים", כאן). תמצית הרשימה היא שקיימים נימוקים להצדקת קיומה של העמלה, שכן במצב של ביטול גורף שלה יצטרכו המלווים לגלם את סיכון הריבית הנוסף במחיר המשכנתא לכלל הציבור. (אנקדוטה: תלמידי הקורס שלי בשנה קודמת התבקשו דווקא לספק טיעונים לנציגי הבנקים כדי להדוף את הדרישה לביטול גורף של עמלת סילוק מוקדם).
לבסוף, ברשימה שפירסמתי כאן ב-28 באפריל 2013 (ראו: "לחייב את הבנקים להציע גם הלוואות ללא עמלת סילוק מוקדם", כאן), הצעתי לחייב את הבנקים להציע זו בצד זו שתי הלוואות: האחת, הפוטרת את הלווה מתשלום עמלת סילוק מוקדם (דמי היוון), והשנייה - המחייבת אותו בתשלום זה. הרעיון היה להותיר ללווה את הבחירה בין המסלולים תוך שיקוף העלות הנוספת של הפטור מתשלום העמלה.
עד כאן תיאור האירועים. המפקח על הבנקים קיים אמנם את ההבטחה שנתן לוועדת הכלכלה של הכנסת, גם אם באיחור: בתאריך 27.8.2014, כמעט שנה וחצי לאחר הדיון, הוכנס תיקון בצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב 2002, שמבטל את העיוות המקורי שהיה בנוסחת החישוב.
אבל האוויר נמלא ציוץ של ציפורים: אנו נמצאים לפני בחירות כלליות לכנסת; זוהי תקופה של גיבוש מצעים פוליטיים, של נתינת הבטחות לבוחר; זהו עיתוי מתאים להצגת תביעות, בעיקר על רקע חברתי. אז אולי המסקנה היא שהגיע הזמן לדרוש ממנו (או מהכנסת) לבטל ביטול גורף את עמלת הסילוק המוקדם (דמי היוון).
ב. נימוקים התומכים בדרישה לביטול עמלת סילוק מוקדם
להלן 7 נימוקים לביטול העמלה, נימוקים שיכולים להוות תחמושת בידי הגורמים הפוליטיים שיחליטו להוביל את המהלך הציבורי.
לאור גובה הריבית בשנים האחרונות - עמלת הסילוק המוקדם כבר אינה נחוצה
נוסחת החישוב הקיימת נקבעה ע"י נגיד בנק ישראל ב-1989, לאחר שריבית השוק צנחה בעקבות הנהגת המדיניות הכלכלית לכיבוש האינפלציה ("המדיניות הכלכלית לייצוב המשק"). הריבית הנהוגה על הלוואות משכנתא חופשיות (להבדיל מהלוואות מוכוונות מכספי המדינה) ירדה בתוך זמן קצר מ-13% ל-6-7%, ונוצרה אפשרות שהציבור ימחזר את ההלוואות הקיימות ובכך יאיים על יציבות הבנקים (הבנקים לא יכלו לבצע פעולה דומה של מיחזור מול המפקידים). המצב כיום שונה לחלוטין: מזה מספר שנים ריבית המשכנתאות בישראל נמצאת בשפל, והסיכון שהריבית תמשיך לרדת ותגרום לגל של מיחזור הלוואות שיאיים על יציבות הבנקים - כבר אינו קיים. במצב כזה, קיומה של העמלה הוא בעיקר מיטרד ללווים - לא הגנה על הבנקים. פרט לכך, משקלן של הלוואות שניתנו בעבר בשיעורי ריבית גבוהים - הולך ומתקרב לאפס ככל שחולף הזמן, כך שביטול לאלתר של העמלה אינו צפוי להשפיע על מצבם של הבנקים.
- ישראל יוצאת דופן בכך שהיא מנהיגה עמלת סילוק מוקדם בהלוואות לדיור
עמלת סילוק מוקדם היא תופעה כמעט ייחודית לישראל. ניתן היה אולי להצדיק את קיומה באופן זמני, על רקע ההתפתחויות הכלכליות הדרמטיות שחלו בישראל בסוף שנות ה-80', אבל כיום מדובר במשק מפותח, "נורמלי", וככזה - הוא יכול להתיישר עם מה שנהוג במשקים דומים. יש לזכור שברוב העולם (וגם בישראל) קיימת זכות חוקית ברורה למשק בית לסלק הלוואה לדיור עוד לפני תום תקופת ההלוואה, והנוהג הישראלי של עמלת הסילוק המוקדם ניתן לפרשנות כניסיון של הבנקים (בחסות המפקח על הבנקים) לרוקן זכות חוקית זו של הלווה מתוכן.
חשש להתנהגות קרטליסטית - תיאום בין הבנקים
בעובדה שכל הבנקים בישראל מיישמים את הוראת המפקח על הבנקים כלשונה יש למעשה טעם לפגם: המפקח על הבנקים אינו מחייב את הבנקים לגבות מהלווה עמלה במקרה של סילוק מוקדם - הוא רק קובע נוסחת חישוב לתקרת העמלה במקרה שבו הבנק בוחר לגבות אותה. ואכן, הבנקים נהגו בעבר להציע ללווים נבחרים פטור מתשלום עמלת סילוק מוקדם, כחלק מהאמצעים למשוך אליהם לווים. נוהג זה "נשכח" בנקודת זמן כלשהי. יש כאן עבירה-לכאורה על הגבלים עסקיים: הבנקים חשודים בכך שתיאמו ביניהם את הפסקת מתן הפטור מתשלום העמלה.
הלווים חוששים מהעמלה ובוחרים תמהיל הלוואות שאינו מתאים לצרכיהם
קיימת בורות בקרב הציבור לגבי המשמעות הכלכלית של תשלום עמלת הסילוק המוקדם. לווים רבים טועים לחשוב שעמלת הסילוק המוקדם היא קנס, ולכן מעדיפים - לא בהכרח לטובתם - ליטול הלוואות שבהן יש לכאורה "תחנות יציאה" (הלוואות צמודות-מדד בריבית משתנה) או הלוואות שאין בהן עמלת סילוק מוקדם (הלוואות שקליות בריבית יומית המבוססת על ריבית הפריים). המשמעות היא שקיום עמלת סילוק מוקדם מעוות את קבלת ההחלטות של הלווים ופוגע בהם.
הלווים נמנעים מהתאמה של תנאי ההלוואה למצבם הפיננסי המשתנה
סעיף 13 לפקודת הבנקאות מאפשר ללווה לסלק את יתרת החוב בהלוואה לדיור, כולה או חלקה, גם לפני מועד סיום תקופת ההלוואה. חוק זה, שנהוג בצורה דומה ברוב העולם, מבוסס על התפיסה שהלוואה לרכישת דיור היא הלוואה שלוח התשלומים שלה נקבע מראש לתקופה ארוכה, כאשר מצד שני משק בית חשוף במהלך חייו לשינויים בלתי צפויים שיהפכו את לוח התשלומים המקורי לכזה שאינו מתאים עוד למצבו הכלכלי של הלווה. סביר אז שהלווה יבצע - בהסכמה עם הבנק - התאמות נדרשות בתיק ההתחייבויות שלו (גודל החוב והרכבו) ובתכנון הפיננסי שלו (לוח התשלומים). קיום עמלת סילוק מוקדם (עמלת היוון) גורם ללווים רבים להימנע מהתאמה כזו של ההלוואה, במקרים רבים פשוט בגלל אי-הבנה של המשמעות הכלכלית של העמלה. בכך, מציאות של עמלת סילוק מוקדם מהווה פגיעה ברווחת הציבור. במקום להאיץ את קצב ההחזר של החוב - משקי בית שיכולתם מגעת נוטים "לחסוך מחוץ למשכנתא", בשיעורי ריבית נמוכים יותר מאלו שבהלוואותיהם. משקי בית גם אינם יכולים לנצל כעבור מספר שנים את התקצרות יתרת תקופת ההלוואה להוזלת הריבית בהלוואה - ניצול לגיטימי של "עקום התשואה" לטובתם.
העמלה שוללת מהלווים את היכולת לנצל שיפור של פרופיל אשראי לשיפור תנאי ההלוואה
חלק ניכר מרוכשי הדירות הם משקי בית צעירים-יחסית, הרוכשים דירה ראשונה וזקוקים לאשראי בשיעור מימון גבוה ועם יחס גבוה של נטל שוטף להכנסה. מבחינת עיתוי, הם מצויים בשלב "בוסרי" של פרופיל האשראי שלהם. כעבור מספר שנים מצבם משתפר במידה ניכרת: הכנסותיהם בד"כ גדלות ולכן הנטל היחסי השוטף עליהם פוחת, ערך הדירות שלהם עולה ויתרת החוב בד"כ יורדת ולכן שיעור המימון בהלוואה הולך ופוחת, ותשלומים שוטפים סדירים יוצרים להם היסטוריית-אשראי חיובית. ככל שחולף הזמן, פרופיל האשראי שלהם משתפר. במונחים אמריקניים היינו אומרים שדירוג האשראי שלהם עולה. אילו פנו עכשיו לבנקים לקבל הצעה מחודשת היו יכולים מן הסתם לקבל הצעה נוחה יותר מזו המקורית. אלא שהנוהג הישראלי של עמלת סילוק מוקדם "כולא" אותם בהלוואה הישנה, ואינו מאפשר להם לנצל את השיפור בפרופיל האשראי שלהם להוזלת חוב המשכנתא.
הבנקים אינם חסרי-אונים מול הסילוק המוקדם - יש לרשותם אמצעים לניהול החשיפה
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה