המטרה המוצהרת של מדיניות הדיור המתוכננת על-ידי שר האוצר המיועד משה כחלון, כפי שהיא מושמעת על ידו ועל-ידי מי שמוגדרים כמקורביו, היא הורדת מחירי הדירות באזורים המכונים "אזורי הביקוש" (המשולש הגיאוגרפי חדרה-גדרה-ירושלים). כמטרת משנה, מדובר גם בהגדלה משמעותית של מצבת הדירות המוגדרות כדיור ציבורי, במטרה לקצר את תור הממתינים הזכאים לדיור ציבורי. לוח הזמנים שכחלון נקב בו במהלך מסע הבחירות שלו היה שנה. כלומר: תוך שנה, התחייב כחלון (בתנאי שינתנו לו הסמכויות המתאימות) להביא למפנה משמעותי בתחום מחירי הדיור, שיתחילו לרדת ויאפשרו לצעירים חסרי הדיור לרכוש דירות.
האם כחלון יוכל לעמוד בהבטחותיו? את התשובה נחפש בהתבטאויות מקורביו באשר לצעדי המדיניות שבהם בכוונתו לנקוט. בחינה של הצעדים מעלה שאין בהם חידוש לעומת מה שנדון בשיח הציבורי עד כה: בצד ההיצע מדובר בעיקר בייעול המערכות הרגולטוריות, בשיכלול, פירוק והפרטה (אולי) של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כדי לזרז את שיווק הקרקעות לצורך יצירת מלאי תכנוני, בייעול וזירוז עבודת הוועדות השונות (מקומיות, מחוזיות וארצית) כדי שניתן יהיה להוציא היתרי-בנייה בלוחות זמנים קצרים יותר, בהמשך המיזמים של מימון פיתוח התשתיות על ידי הממשלה, ובהמשך מסלולי המכרזים הממשלתיים השונים (שניתן לכנותם בשם הכללי "מכרזי מחיר מטרה"). בצד הביקוש מדובר בהכבדת נטל המיסים על מגזר המשקיעים באמצעות העלאת מיסי הרכישה והשבח. כך, התבשרנו באחרונה בתקשורת שכחלון מתכוון להעלות את שיעור מס הרכישה על דירות להשקעה ל- 20-25%.
להערכתי, הצעדים המוצעים בתחום הביקוש יפעלו על הענף בכיוון הפוך מהרצוי. זאת משום שהיזמים - שאינם בונים דירות למלאי, ושרואים ברוכשי הדירות להשקעה קהל-יעד חשוב - הפנימו כבר מזמן את הצורך בניהול הסיכונים שלהם על ידי התאמה של היקף התחלות הבנייה לרמת הביקושים החדשה שצפויה להיווצר. לכן קצב הגידול של מלאי הדירות, שאמור לגשר על הפער בין מספר משקי הבית למלאי הדיור הרצוי - כבר ירד. לכן, להערכתי, יש ספק רב באשר לתוצאות, גם בהנחה שנתניהו ייתן לכחלון יד חופשית לפעול וגיבוי מלא לתוכניותיו, שכן מדובר במיקוד המאמצים בנקודות הלא-נכונות של תהליך ייצור הדירות ובפעולה שגויה בצד הביקוש.
אם כחלון רוצה לפעול להורדה משמעותית של מחירי הדירות עליו לבחון ראשית לכל את מרכיבי עלויות הבנייה. בחינה כזאת תראה לו שעלותו של פועל סיני למעסיק מגיעה כיום לכ- 20,000 ש"ח לחודש, בגלל מחסור חמור בפועלים שהוא תוצאה של מדיניות ממשלתית. כמו-כן יתחוור לו שהמיסים השונים מהווים, באומדן זהיר, כ- 50% מעלות הבנייה הכוללת של דירות. ללא פעולה משמעותית במרכיבים אלו ימשיכו כוחות השוק למנוע ירידת מחירים, אלא אם כן הממשלה תתערב ישירות בשוק על ידי בנייה תקציבית על מכלול השלכותיה. ואולם מהלך כזה אינו עומד כיום על הפרק וקשה להאמין שנתניהו יסכים למהלך כזה שמנוגד להשקפת עולמו הכלכלית.
ומה יקרה אם כחלון בכל זאת יצליח, כלומר, אם מחירי הדירות ב"משולש הביקושים" ירדו? ירידת מחירי הדירות ב"משולש הביקושים" צפויה לגרום להתחזקות תהליך ההגירה של האוכלוסייה היצרנית אל אזור זה. הגירה כזו קיימת גם כיום, למרות יוקר הדיור במרכז, והיא נובעת ממכלול סיבות שעיקרן אפשרויות תעסוקה טובות יותר, מעטפת שירותים (חינוך, רפואה, תרבות) טובה יותר והתאמה טובה יותר להשקפות עולם. הצלחתו של כחלון תביא, לכן, להתחזקות תהליך הנטישה של אזורי הפריפריה, שכן בכל התבטאויותיו של כחלון לא דובר על צעדים משמעותיים ואמיתיים לחיזוק ישובי הפריפריה. בעניין זה מתחזקת התחושה שממשלת נתניהו הרביעית, בדומה לקודמות, נואשה מחזון הקידום והפיתוח של אזורי הפריפריה. סיסמאות בנושא נשמעות אמנם מידי פעם, אך בפועל נעשה מעט מאד, למרות האיתותים החיוביים שמתקבלים כאשר מתבצעת פעולה מעשית (גם אם מצומצמת יחסית) כמו הקמת עיר הבהדי"ם בנגב וכמו פתיחת בית הספר החדש לרפואה בצפת.
הצלחה של כחלון עלולה לכן להתגלות כ"ניצחון פירוס": ללא שינוי מבני יסודי, ירידת מחירים באזורי הביקוש, אם אמנם תתרחש, תהייה קצרת-טווח; בטווח הבינוני והארוך תתחדש עליית המחירים ביתר-שאת. השינוי המבני הנדרש הוא הגדרה מחודשת של סולם העדיפויות הלאומי שנזנח לפני שנות דור. מדובר בהחזרת הפריפריה לראש סולם העדיפויות הלאומי, אך הפעם עם השקעות והטבות בסדרי גודל המתאימים לגודלו של המשק הישראלי הנוכחי ולגודל הבעייה הכלכלית (דיור) והדמוגרפית (נטישת הפריפריה על ידי האוכלוסייה היהודית היצרנית). מהלך גדול-ממדים כזה יביא לשגשוג שווקי הנדל"ן בכלל ומגזר המגורים בפריפריה בפרט. בטווח הארוך, כשתתברר מידת רצינותה של הממשלה במימוש המהלך - הוא יביא גם לפתרון בעיית מחירי הדירות במרכז הארץ.
ללא שינוי מבני כזה הנזק למגזר הנדל"ן למגורים לא ייגמר בירידת מחירים קצרת-טווח במשולש הביקושים ועליית מחירים מחודשת לאחר מכן. ניתוח מחזורי העסקים בענף מצביע על כך שירידות מחירים מתחילות דווקא באזורי הפריפריה, ואכן אם כחלון "יצליח" להוריד את מחירי הדירות באזור המרכז - המשבר האמיתי יתחולל דווקא באזורי הפריפריה. מחירי הדירות במחוזות הצפון והדרום, שבשנתיים-שלוש האחרונות עלו - הם שיחוו את ירידות המחירים העיקריות, שעשויות להיות חדות, תוך מעבר למיתון ענפי חריף.
הדילמה האמיתית העומדת אפוא בפני כחלון היא אם להפעיל צעדי מדיניות שגרתיים, שיביאו אולי לירידת מחירים לטווח קצר באזורי המרכז וימצבו אותו כפוליטיקאי המקיים הבטחות ומצליח "להזיז" מהלכים כלכליים חברתיים מורכבים במקומות שבהם פוליטיקאים אחרים לא עשו מאומה לאורך שנים, או לחילופין לנסות להפעיל שינוי מבני בענף, שיהיה חלק משינוי כולל ביחס הממשלה לקשר שבין מרכז לפריפריה בישראל. תשובה ברורה לשאלה זו תינתן כנראה במהלך השנה הנוכחית.
על בסיס ההערכה שכחלון אכן יפעיל את צעדי המדיניות המוצהרים על ידי מקורביו, דהיינו יפעל על פי חלופת הפתרון לטווח קצר - להלן תחזית שלי לגבי התחלות הבנייה לשנים 2015-2017 והשינוי במחירי הדירות בחלוקה לאזור הביקוש ואזורי הפריפריה.
| לוח 1 | |
| תחזית התחלות בנייה, 2015-2017 | |
| שנה | התחלות בנייה (אלפי יח"ד) |
| 2013 | 46.9 |
| 2014 | 43.8 |
| 2015 | 40 |
| 2016 | 38 |
| 2017 | 40 |
התחזית מצביעה על גידול מינורי בהתחלות הבנייה באזורי הביקוש וירידה משמעותית בהיקף ההתחלות באזורי הפריפריה.
| לוח 2 | |||
| תחזית השתנות מחירי דירות לפי מחוז, 2015-2017 (אחוזים) | |||
| שנה | מרכז | צפון | דרום |
| 2014 | 4.5 | 5.4 | 4.9 |
| 2015 | 3.0 | 2.5 | 2.0 |
| 2016 | -2.0 | -4.0 | -5.0 |
| 2017 | -3.0 | -4.0 | -6.0 |
תחזית המחירים מצביעה באופן ברור על המשך מתון של עליות המחירים בשנת 2015, בעיקר עקב גידול הביקושים הצפוי עד להעלאת מס הרכישה שמקורבי כחלון מצהירים עליה, ולאחר מכן ירידת מחירים מתונה באזורי הביקוש וירידה חדה באזורי הפריפריה כפועל יוצא של המיתון הענפי הצפוי שם.
3 תגובות:
1. המאמר הוא מין תרגיל בקורס לתורת המשחקים. בראיה פשטנית, כאשר שליש מהדירות הנבנות נקנות ע"י משקיעים, הגיוני (לכאורה) להעלות את המיסוי על דירות להשקעה, ואז תרד המוטיבציה להשקיע בדירות, הביקוש ירד, המחירים ירדו, ובא לציון גואל. אבל, כמובן, כמו שדוכין מציין בצדק, התוצאה האמיתית תהיה שקבלנים יקטינו את בניית דירות חדשות.כיוון שאין להם עניין למכור בזול.
2. דירות הן מוצר אשר שונה ממרבית המוצרים האחרים, בכך שחלק ניכר (עד 80% ממחירו איננו מחיר "אמיתי", סיכום של העלויות הקשורות באספקתו/ייצורו, אלא מרכיב ארטילאי ספקולטיבי - "מחיר הקרקע" (מונח לא מדויק). "ליצר" דירה בת"א או בירוחם עולה בערך אותו דבר. בכל זאת, הדירה בת"א נמכרת תמורת סכום גדול פי 4. טיפול בעלויות הבניה לא תהיה לו שום השפעה על מחירי הדירות. אולי טיפה בשוליים. בטח לא באזורי הביקוש ("המשולש הקטן"). זה באשר להצעות להורדת עלויות הבניה. שהן נכונות לעצמן, וחשובות, אבל לא בהקשר של מחירי הדיור.
3. העניין הזה של שימוש בתורת המשחקים ונוסחאותיה, וגם בכלים של חקר ביצועים והניתוחים האסטרטגיים, מה שפרח בשנות המלחמה הקרה ("מכון ראנד", למשל). מדוע לא משתמשים בהם? יש כל כך הרבה מקרים משעשעים של תכנית אשר מיועדת למטרה מסויימת, וניתוח (מראש, לא בדיעבד!) יראה שהתוצאה תהיה או עלולה להיות הפוכה מזאת המצופה, כמו שתי הדוגמאות האחרונות של הגאון הפוליטי, השועל הערמומי, זה ש"עשה לביבי בית ספר": העלאת אחוז החסימה, כדי להקטין את כוחם של הערבים בכנסת (-יש היום יותר חברי כנסת ערביים מאשר אי פעם, ולא מהסיעות הנלוות למפא"י), והפרישה מהקואליציה, שהחזירה באופן מפתיע ל"אח שלי" את מה שהוא כבר חשב שאיבד, ומי יודע לאן זרקה את הגאון.
4. אך אם לחזור לעניין הדיור, אסור לשכוח שיש לנו מדינה קטנטנה, ועדיף לא לכסות שטחים נוספים בשלמת בטון ומלט. לדעתי המרכיב המרכזי בפיתרון הוא שינוי תודעתי של תרבות צריכת המגורים. זה גם קשור לשינוי כיוון דרמתי בתכנון. באופן פרדוקסלי, רק מחירים גבוהים יעזרו לקדם את המגמה הירוקה הזאת. כמו בעניין הנפט. כאשר הנפט יקר, אין ברירה ומפתחים חלופות נקיות, והעלות של החלופות יורד, עד שמחיר החלופות יורד למחיר הנפט. מערך עירוני של דירות קטנות, שעונות די טוב על צרכי המשתמשים, שטחים פתוחים, גמישות וניידות, מעבר לשיטת צריכה של המוצר (מגורים), וללא בעלות על אמצעי היצור (הדירה), אני בטוח שזה אפשרי, ושיש התחלות.
(המשבצת כאן טיפה קטנה מכדי שתכיל את הפירוט אולי בעתיד...)
ח.ל.
לא הבנתי למה הגדלת היצע זה חייב להיות דווקא הגדלת היקפי הבניה. הבורסה יודעת לרדת ב 50% ואפילו ב 75% גם בלי שיש הנפקות חדשות שמוסיפות היצע של מניות חדשות לשוק.
כל מה שנדרש זה שיהיו יותר מוכרים מקונים והמחירים יורדים.
כל מה שכחלון צריך לעשות זה מס רכישה על רוכשי דירה להשקעה, ומס רכוש על בעלי כמה דירות להשקעה. זה גם יפחית את מספר הקונים וגם יגדיל את מספר המוכרים. לא ככה?
ואם רוצים "לירות עוד כדור" אז אפשר גם מס על שכר דירה שיוטל על כולם, ואז כל הצעירים שקונים למטרת השכרה (לא למגורים) יצטרכו לשלם מס אפילו שהם לא מוגדרים כמשקיעים (כי זה הנכס הראשון והיחיד שלהם).
מס כזה יפחית עוד יותר את מספר הקונים, ויגדיל עוד יותר את מספר המשקיעים שהגיעו למסקנה שהתשואה שלהם נפגעה משמעותית.
לגבי תגובת היזמים לצמצום הביקוש:
א) בספרד ואירלנד הפסיקו לבנות כמעט לגמרי במשך כמה שנים. זה לא שינה כלום, היו יותר מוכרים מקונים, והמחירים המשיכו לרדת עוד ועוד (מדהים גם לזכור שכל השנים האלו הריבית היתה בסביבות אפס)
ב) כחלון הודיע שיהיה מס כבד על בעלי קרקעות שלא בונים עליהם, גם קרקעות שכבר נמכרו מזמן, וגם במכרזי הקרקע הבאים שיהיו. לכן לא ברור לי איך יצמצמו את הבניה.
ג) קבוצות רכישה יוכלו להמשיך לעבוד גם אם היזמים יצמצמו בניה. הקבוצות ימצאו את עצמן עם הרבה פחות מתחרים על כל מכרז קרקע, וכך חברי הקבוצה יוכלו ליהנות מדירות זולות מאוד.
דורון ויאיר מה דעתכם?
בעניין הצעותיו של אנונימי ב': הרעיון של הקטנת הביקוש הוא בסיסי. איך לא חשבנו על זה קודם?!
בכל זאת יש כאן נקודה שאינני מבין. נניח שהמדינה מקטינה שאופן דרמתי את האטרקטיביות של "דירות להשקעה", מה הואלנו?
"בעית הדיור" מורכבת משני מרכיבים בלתי תלויים: צריכת המצרך הזה "שרותי דיור", ועיסקה של השקעה במבנים. הבעיה החשובה היא העלות הגבוהה של המצרך "שרותי דיור". כאשר יש ביקוש גדול לדירות, ויש מעט דירות, מחיר המצרך עולה. נקודה. ה"דירות להשקעה" הרי בד"כ אינן דירות ריקות. יוצא, שאם יש משהו מכל הרעיונות, זה להטיל מיסוי גבוה דוקא על דירות ריקות, ולא על דירות מושכרות, לא?
האמצעים המוצעים שמטרתם הקטנת האטרקטיביות של השקעה בדירות, אם הם "יצליחו", ויגרמו לירידה בביקוש, ובמשתמע ירידה בבניה....
בספרד ואירלנד, כך שמעתי, יש אבטלה של 30% אצל הצעירים. (אולי זה גם חלק מהתמנה הרלוונטית).
הרעיון של קנס על אי בניה הוא רעיון הזוי.
הבעיה העיקרית היא שכולם (חוץ ממני) רוצים לגור בתל אביב. ותל אביב מוגבלת. ושום תרגיל של כפיה והכוונה ע"י מיסים, קנסות, מגבלות אדמיניסטרטיביות לא ישנו את עובדת היסוד הכלכלית הזאת. היתרון (בעיקר כלכלי!) של לגור בתל אביב גורם לכך שכדאי למספיק אנשים לרצות ליהנות ממנו, ולשלם תשלום מופקע (לכאורה, לכאורה!)
הוסף רשומת תגובה