יום ראשון, 29 בנובמבר 2015

בהמתנה לקוסם שיפחית את מחירי הדירות

דבר התקשורת
העיתונאי אלי ציפורי כתב בעיתון 'גלובס' בסוף השבוע האחרון (ראו כאן):
למרות המאבקים הפנימיים באוצר על הסכם תקציב הביטחון, …. ואף שהוא נתפס כמי שברח מאחריות בנושא הגז …. כחלון ייבחן בסופו של דבר בעניין אחד משמעותי: מחירי הדירות. ולא בכדי: מחירי הדירות הם הבעיה מס' 1 במשק….. כחלון יכול לעשות אלף ואחד דברים מוצלחים במשרד האוצר, הוא יספוג ביקורת נוקבת על אלף ואחד דברים אחרים, אבל אם מחירי הדיור ימשיכו להתנפח או אפילו יישארו סטטיים בסוף הקדנציה שלו באוצר - זה מה שיזכור לו הציבור.
זהו, לדעתי, איום ישיר על עתידו הפוליטי של שר האוצר. יותר מזה: אני מעריך שאין לו מה לעשות נוכח איום זה חוץ מאשר לאבד את (שארית) קור הרוח ולבצע מהלכים נמהרים ומזיקים. ועיתון 'גלובס' אינו היחיד האוחז בתפיסת מציאות זו.
מה קרה? הצעה לקריאת המצב
כפי שידוע לקוראים המתמידים של בלוג זה, טענתי לכל אורך הדרך שהתופעה הדרמטית של העלייה הרצופה של מחירי הדירות בישראל מאז 2008 אינה תוצאה של מחסור בפתרונות דיור: בתקופה זו לא חלה פריצה דמוגרפית של מספר משקי הבית ולא חלה האטה בקצב התחלות הבנייה של דירות חדשות (להיפך); תופעת העלייה המהירה של מחירי דירות, שנראית ויותר כבועת נדל"ן, היא תוצאה של ריבית נמוכה שהנהיג בנק ישראל, שיצרה גל מחזורי של ביקוש להשקעה בדיור. גל זה נתמך ע"י ביקוש ספקולטיבי לרכישת דיור.
אי-אפשר להאשים את בנק ישראל בכך שהפחית את שיעור הריבית: לא הייתה לו ברירה, לנוכח הפחתת הריבית הדרמטית שננקטה במשקי המערב על רקע האיום של מיתון כלכלי שיצר המשבר הפיננסי העולמי. אבל אפשר בהחלט להתפלא על הבנק המרכזי על כך ש:  א) הוא עסק לאורך זמן בהכחשה של אופי התופעה (הטענה של בנק ישראל לאורך רוב התקופה הייתה שקיים מחסור דיור ולכן יש להאיץ את קצב התחלות הבנייה בישראל);  ב) הוא לא התריע על התפקיד הבעייתי שמילא הביקוש הספקולטיבי לדיור בניפוח הבועה, ולא דרש מהממשלה לנקוט בצעדים שיבלמו ביקוש זה (לדוגמא: צעדים בתחום מיסוי רווחי הון);  ג) הוא תרם במידה משמעותית להדרה של שכבות אוכלוסייה חלשות משוק הדיור באמצעות דרישה רגולטורית מהבנקים להחמיר את הדרישות לגבי ההון העצמי המזערי של הלווים (בתואנה של הגנה הן על הלווים והן על הבנקים מפני סיכוני הבועה).
התוצאה הכוללת היא שבמהלך השנים האחרונות חלו שלוש התפתחויות עיקריות:
  1. מחירי הדירות בישראל הכפילו את עצמם בתוך 7 שנים;
  2. קבוצות אוכלוסייה חסרות-דיור מתרחקות והולכות מהאפשרות להגיע לבעלות על דירה (ראו את נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו באחרונה על הירידה המתמשכת של אחוז משקי הבית שמתגוררים בדירה בבעלות עצמית);
  3. ענף הבנייה נגרר לסיכון עסקי מחזורי כשהוא מאיץ שלא לצורך את קצב התחלות הבנייה לרמה שאינה מתיישבת עם צרכי המשק בזמן הארוך ויוצר בכך עודף מלאי של דירות.

המצב הנוכחי לכן הוא מצב מסוכן, הן למשקיעים בדירות, הן ללווים שנטלו הלוואות ענק (בעיקר אלו שנטלו הלוואות בריבית ניידת), והן ליזמים שנחשפים לסיכון של שינוי מגמה מחזורי.
קריאה אלטרנטיבית
בעוד שאני סבור שזוהי הקריאה הנכונה של המצב שנוצר - קיימת גם תמונה אחרת המצטיירת בציבור, והיא שונה לחלוטין. לפי תמונה זו קיים בישראל משבר בתחום הדיור שמתבטא במצוקת דיור; משבר זה נוצר ע"י מחסור במלאי הדירות; המחסור נגרם ע"י שילוב של גירעון היסטורי של דירות יחסית לצרכי המגורים וקצב בנייה איטי מידי בהווה שאינו מצליח להתמודד עם סגירת הפער; קצב הבנייה האיטי הוא תוצאה של חסמים בתחום הקצאת הקרקעות, בירוקרטיה משתקת מצד ועדות התכנון ומחסור כפוי בכוח-אדם מקצועי בענף הבנייה.
התוצאה של קריאה אלטרנטיבית זו של המצב היא דרישה המושמעת מכל עבר להאיץ את קצב הבנייה, וזאת ע"י שילוב של הפשרת קרקעות, עקיפת חוקי התכנון והבנייה, והגדלת מכסות ההעסקה של עובדים זרים ע"י חברות הבנייה - תלוי רק מיהו הדובר.
הלחץ על ההנהגה הפוליטית למצוא פתרון מהיר
מאחר שהתפיסה שאני מכנה כאן 'האלטרנטיבית' היא זו שמקובלת יותר בציבור - אם בגלל שהתקשורת אימצה אותה, אם בגלל שבנק ישראל טען אותה בעקביות ואם בגלל שלרוב קבוצות האינטרסים במשק נוח לטעון אותה כבסיס להפניית דרישות כאלו ואחרות לממשלה - ההנהגה הפוליטית מוצאת את עצמה תחת תביעה ציבורית 'לפתור את משבר הדיור', 'להפחית את מחירי הדירות' וכיו'ב. גם נושא הלו"ז מופיע בדרישות הציבור: אנו פוגשים דרישה להפחית את מחירי הדירות לאלתר.
הלחץ הציבורי הוא כנראה הסיבה ששרי שיכון המתחלפים תדיר מאמצים תכניות יצירתיות ומבטיחים שהם יצליחו להפחית את מחירי הדיור. חלקם פועלים להקצאה מוגברת של קרקעות לבנייה, חלקם פועלים לסירוס עבודתן של ועדות התכנון, וחלקם מפעילים תכניות לסבסוד מחירי דירות. כל אחד פועל בדרך שונה, ובכל זאת יש שני דברים משותפים לכולם: א) למרות ההבטחות הם לא הצליחו עד כה לעצור את עליית מחירי הדירות; ב) מאמציהם הנמהרים להצביע על הישגים גורמים לנזקים ממשיים לטווח ארוך.
התסכול הגובר של ההנהגה הכלכלית הפוליטית נוכח חוסר ההצלחה, מזה, והלחץ הציבורי והתקשורתי המתגבר, מזה (ראו את האיום על מורשתו הצפויה של שר האוצר בציטוט לעיל) - יוצר דחף שיכול רק להביא לנזק גדול יותר: לטעויות בתחום תכנון הבנייה, להגדלה מיותרת של מלאי הדירות שתפעל כבומרנג לכשיחול מיפנה במחזור העסקים, ולעודף כושר ייצור בענף הבנייה. ויש כמובן גם נזק נוסף: במאמץ (שהופך לנואש) לבלום את עליית המחירים נוקטת הממשלה בפתרונות שהם לכל היותר קוסמטיים מבחינת השפעתם על הענף ('מע"מ אפס', 'מחיר מטרה', 'מחיר למשתכן', 'תמ"א 38-תיקון 2' וכיו"ב), אבל נותנים בידי מעטים הטבות מפליגות (רווחי הון, פטורים ממיסים) ללא הצדקה ועל חשבון הציבור.
המחזור יסתיים מעצמו
אני טוען שהתהליך הארוך של התייקרות הדירות יסתיים, ולא בגלל צעדים בהם תנקוט הממשלה אלא בגלל שהסיבות שיצרו את המחזור הארוך תחלופנה מעצמן. להלן תרחיש שנראה לי סביר: הריבית במשקי המערב תועלה כנראה בחודשים הקרובים, ככל שקברניטי הכלכלה ישתכנעו שהמשקים נמצאים בתהליך מתמשך של התאוששות. בעקבות העלאת הריבית בעולם נראה גם בישראל העלאת ריבית. עליית הריבית תייקר את האשראי לדיור ותעלה במקביל את המחיר האלטרנטיבי של השקעה של ההון העצמי בדיור. התפתחויות אלו יחלישו בהדרגה את הביקוש הספקולטיבי לדיור. היחלשות הביקוש תביא לעצירת העלייה של מחירי הדירות, ואף לירידתן. האוויר יתחיל לצאת מהבועה.
האם התרחיש לעיל יתממש? באיזה לוח זמנים ובאיזו עוצמה? והאם הוא באמת ישחרר את הלחצים העודפים בהדרגה ויסתיים ללא משברים והתמוטטויות של חברות בנייה וגופי מימון? אין לי תשובה. אבל יש לי שאלה נגדית לקוראים: מהו הקשר בין מה שתעשה ההנהגה הפוליטית לבין שינוי מגמה של מחירי הדיור ועיתויו? והאם אתם סבורים - לאור ההכרזות הפוליטיות והצעדים הננקטים - שהדרג הפוליטי ייחס את המיפנה להתפתחויות כלכליות מחזוריות או שהוא ישתדל לקחת קרדיט למיפנה? כי כולנו 'חיים בסרט' לגבי יכולתה של ההנהגה הפוליטית לפתור בעיות שיוצרת בועת הנדל"ן, ואנחנו לוחצים אותה למחוזות של פעלתנות מיותרת ומסוכנת.
מה אני מציע לכולנו לעשות?
אם אתם מקבלים את הניתוח לעיל ואת האפשרות שהתרחיש המתואר אכן יתממש, אני מציע להסתלק מהכיכר שבה ההמון עדיין זועק על המנהיגים לפעול להפחתת מחירי הדיור. מקומנו אינו בכיכר הזו: כי אין בכוחם של המנהיגים לפתור בעיה, כי מחירי הדיור ייעצרו כנראה מעצמם, וכי צעדי המדיניות שבהם הדרג הפוליטי יכול לנקוט הם מסוכנים לכולנו. הייתה הזדמנות להתערב, בעיקר ע"י בלימת הביקוש הספקולטיבי באמצעות מיסוי, אבל היא הוחמצה; עכשיו כבר מאוחר, וייתכן שפעולות הממשלה רק יחמירו את המיפנה הצפוי מתישהו ממילא. וכמובן, אסור לשכוח שבהמולה של מחאה חברתית  יש תמיד אלו שמנצלים את המצב כדי לפרוץ לחנויות שבכיכר: להשיג בהזדמנות זו הטבות מגזריות לעצמם, על חשבונו של הכלל.
כדאי גם להפריד בין מצוקה אמיתית של חסרי דיור שאין בכוחם להגיע לבעלות עצמית על דיור בנתונים הכלכליים הנוכחיים, לבין הציבור הרחב, הזועק 'בפרינציפ' נגד עליית מחירי הדירות למרות שאולי הוא בכלל נהנה ממנה (נקודה למחשבה: עליית ערך הדירות בשבע השנים האחרונות העשירה את ציבור בעלי הדירות בישראל בכטריליון ש"ח, לדעתי. חשבו בעצמכם). הבעיה היחידה שיש לטפל בה היא הקבוצה הראשונה, וגם לגביה אין דחיפות: לא מדובר בסיפוק קורת גג (יש, כך או אחרת) אלא בהיתכנות להשגת הבעלות עליה, והפתרון יכול בהחלט להמתין כמה שנים.
לכן, במקום להשתתף במצור העקר על ההנהגה הפוליטית שתובע ממנה לטפל לאלתר במחירי הדיור (וגם עוקב בשקיקה אחר כל פיסת מידע מפוקפקת על מחירי הדירות בחודש האחרון) - יש להתמקד בעיקר בחתירה לכינונה מחדש של מדיניות ממשלתית-חברתית שתסייע לחסרי-דיור להגיע לדירה בבעלות, בבניית סיוע פרוגרסיבי שיסייע לחסרי הדיור המתקשים כלכלית (ולא לכולם), ולפעול כדי לצמצם את אי-השיוויון ההתחלקותי כדי לשמור על חברה מלוכדת יותר, סולידרית יותר, צודקת יותר.

6 תגובות:

אנונימי אמר/ה...

לקוסם(ת) קוראים ג'נט ילן.
קטונתי מלשפוט האם באמת קיים מחסור בדירות. אין ספק שעליית מחירי השכירות מתונה ולא מעידה על מחסור דרמטי שכזה. אני חושב שאחת הבעיות הגדולות היא התרחבות אי השוויון כתוצאה מהורדת הריבית - מי שהיה בעל נכסים לפני המשבר, צבר רווחי הון משמעותיים. האם וכיצד ניתן להגן על רווחי הון אלה?
בעיות נוספות יהיו בתהליך העלאת הריבית, אם וכאשר הוא יקרה (ואני בספק גדול לגבי המהירות שלו):
תרחיש ראשון - ללא אינפלציה: האם נראה ירידה בשווי הנכסים? האם צמצום תחושת העושר יביא לצמצום הצריכה? לקיטון בתמ"ג? לפשיטות רגל של לווים ממונפים (חברות נדל"ן)?
תרחיש שני - אינפלציה: עלייה של מחירי השכירות שתאזן את העלייה במחירי הנכסים ותחזיר אותנו לתשואת שכר דירה המתקרבת לריבית נורמלית. לאינפלציה, כידוע, סיכונים משלה, הצורך לרסן אותה עשוי לגרור העלאת ריבית נוספת, (מעגל עם היזון חיובי.. לא טוב...).
בנוסף, העלאת ריבית תביא לקושי הולך וגובר של משקי הבית לעמוד בתשלומי המשכנתא, ושוב אנו צפויים לקיטון בצריכה.
בעיות ...

אנונימי אמר/ה...

איפכא מסתברא:
אתה טוען, שבמוקדם או במאוחר האויר ייצא מהבלון. שצעדי הממשלה, לריסון עליית מחירי הדירות, גורמים לנזקים ארוכי טווח, אבל בתמורה "אינם מזיזים" לעליית המחירים.
טבעו של כל בלון, שישנה כמות מסוימת של נפיחות שגורמת לו להתפוצץ. אז אולי צעדים אשר מעודדים ניפוח של הבלון, הם הצעדים הדרושים. המצב הנוכחי הוא הכי גרוע: גם נזקים קשים לטווח ארוך, כולל פגיעה קשה בסביבה, גם הזרמה של מיליארדי שקלים לכיסים הלא נכונים. ככל שהמצב נמשך, מצטברים עוד ועוד נזקים. אני מציע לעודד עליית מחירים, בניה בטירוף. יותר אוויר לבלון! באמצעים כלכליים סמויים שאינם מובנים לציבור (כמו השפעת גובה הריבית של בנק ישראל על מחירי הדירות). אם זה יעשה בנחישות וברגישות, יקרב את המשבר הבלתי נמנע. ככל שהמשבר יגיע מהר יותר, ייטב.
מה דעתך?
חיים

Doron Nachmany אמר/ה...

אני לא בטוח שהבנתי את הדברים. אני חושש שהסוסים כבר ברחו מהאורווה: ביקוש ספקולטיבי כבר הציף את את שוק הדיור ודחק החוצה את חסרי הדיור תוך הכפלה של מחירי דירות. כמות גדולה של דירות זרמה למשקיעים במקום לחסרי דיור. כמה? אולי 100 אלף? הנתונים הרשמיים על רכישה להשקעה אינם אמינים. ענף הבנייה הרחיב פעילות. עכשיו כבר מאוחר לעשות משהו נכון, אבל תמיד יש עוד אפשרות לעשות נזק. הנזק בעיני הוא המאמץ להמריץ את צד ההיצע כי כמעט כל צעד הוא מוטעה ומסוכן ליציבות הענף ולשאלת הקצאה של שטחים לבנייה בצורה חפוזה. נזק נוסף הוא המאמץ להופיע כמושיע של חסרי הדיור ע"י צעדי סרק ראוותניים של סיבסוד אקראי על חשבונו של הציבור. למזלנו המהלך של לפיד לא יצא לפועל, אבל רעיון גרוע תמיד משמש השראה לאחרים (דרעי). הפנייה שלי הייתה לעצמנו (ואולי גם לתקשורת), להפסיק לדחוף את הפוליטיקאים לצעדים נואשים ע"י עמידה עם סטופר ביד לגבי מחירי הדירות. הנזק שכבר קרה הוא כבר עובדה, וכדאי להימנע מצעדים שיסכנו את ענף הבנייה

אנונימי אמר/ה...

דורון היקר,
לא ברור אם אי ההבנה שלך מתייחסת לאלמוני הראשון (שעה 10:31) או לאלמוני השני (10:42). אם לא הבנת את השני, אני צריך להבהיר. הפניה לציבור שלא ילחץ על הפוליטיקאים היא מאד נכונה, אבל אין לדעת האם הציבור ייענה לקריאתך. הרעיון של האיפכא מיסתברא, הוא שבדומה לג'ודו, כדי להפיל את היריב אתה מצטרף לתנופתו, לא מנסה לעצור אותה. מעניין אם נעשתה סטטיסטיקה כמה בועות נעלמו ע"י כך שהן התפוצצו, וכמה בועות נעלמו ע"י כך שיצא מהן האויר. ומהמשל לנמשל: בכמה תופעות בועה כלכליות, ננקטו צעדים כאלה ואחרים, שמיתנו את תופעת הבועה, עד שהחזירו את התחום לממדים סבירים, ובכמה מקרים הבועה הגיעה לממדים אבסוטרדיים, ונוצרה קריסה פתעומית ומשברית, בלתי נשלטת. ההתרשמות שלי שיש יותר מקרים מהסוג השני, מאשר מהסוג הראשון. המסקנה ההגיונית היא שבואו נקצר את הזמן של תפיחת הבועה. במקום לנסות לרסן תופעת הבועה, ולהערכתך להיכשל במאמצים, אבל להאריך את משך הזמן של התפתחות הבועה, עד שתתפוצץ ותעבור מן העולם, במקום זה לעודד(!) את התפתחות הבועה. וכך לגרום לדאיכתה מוקדם ככל האפשר. לכאורה, זה אבסורדי, ובוודאי מנוגד לאינטואיציה ולדחף הטבעי (לנסות לבלום את התהליך הרע), אבל אני בטוח שבאשר לתופעות בועה מסויימות (כמו מחירי הדיררות) זה הפתרון הנכון.
חיים.
חיים

אנונימי אמר/ה...

חיים,
עם כל הכבוד לג'ודו, ולתורות לחימה אחרות..
התפוצצות בועות חוב מלוות במשברים ענקיים. יש אנשים אמיתיים וחיים שנהרסים מאחורי כל בועה שמתפוצצת.
בועת החוב של 1929, והמשבר שבא אחריה, מהווה רקע למלחמת העולם השנייה (בלי להכנס יותר מדי לפרטים, ראה מתי הוקמו ג'יני מיי ופרדי מאק - 1930, כדי להתמודד עם בעיות מימון נדלן -http://fhfaoig.gov/LearnMore/History). אני מקווה מאד שנשכיל למצוא פתרונות טובים יותר מניפוח בועות רק כדי לצפות בפיצוצן...

פייגין אמר/ה...

דורון אני מעריץ אותך