יום חמישי, 18 בפברואר 2016

על ההצעה לערבות מדינה למשכנתאות בשיעור 90%

רקע

בימים האחרונים התבשרנו שההצעה להעמדת הלוואות לדיור בערבות המדינה בשיעור מימון גבוה - עד 90% מערך הדירה הנרכשת לרוכשים שזוהי דירתם היחידה - חוזרת לכותרות (ראו: 'הצעת חוק ערבות למשכנתאות (תיקון - ערבות מדינה לדירה יחידה), התשע"ד-2013'). הצעת החוק קובעת, לפי הדיווח בעיתון 'דה-מרקר', כי ערבות המדינה תינתן למימון רכישת דירת מגורים יחידה על ידי זכאי, בגובה ההפרש בין סך ההלוואות שקיבל הזוג מכל מקור שהוא לבין מחיר דירת המגורים — ובלבד שכלל סכומי הקרן של ההלוואות שלא נפרעו לא יעלה על 90% מערך הדירה. הערבות תינתן בתנאים שהמלווה הוא מלווה מורשה, שמדובר בהלוואה למימון דירת מגורים יחידה ושהכנסתו של הזכאי לא תפחת מ-10 אלף שקלים בחודש, או סכום נמוך יותר שיקבע בצו על ידי שר האוצר.
סביב הצעת החוק מתקיים קרב פוליטי קטן. מגישת ההצעה הפעם היא חה"כ אורלי לוי-אבקסיס ('ישראל ביתנו'). הצעה זו הוגשה לכנסת הקודמת כבר בחודש יולי 2014 ע"י חה"כ אורלי לוי-אבקסיס, שמעון אוחיון, רוברט אילטוב וחמד עמאר - כולם חברי סיעת הליכוד-ישראל ביתנו, אבל לא נדונה בגלל פיזור הכנסת לרגל הקדמת הבחירות (רשימה על היוזמה הופיעה בבלוג זה ב-16.11.2014 - ראו כאן). חה"כ לוי-אבקסיס ניסתה תחילה לקדם את התיקון בכנסת הנוכחית בעצמה, ובהמשך - משנתקלה בדחיינות מצד שר האוצר - להגיש אותה כהצעת חוק ממשלתית. לאחר שוועדת השרים לחקיקה החליטה השבוע שלא להגיש את הצעת החוק לכנסת במועד זה אלא לדחות אותה לחודש מאי (וליישם אותה בינתיים רק במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן") - החליטה חה"כ לוי-אבקסיס שלא להמתין לממשלה אלא להעלות אותה (שוב) כהצעה פרטית.
קשה להעריך אם הצעת החוק אמנם תתקבל, כעת או בחודש מאי, מה יהיה הניסוח הסופי שלה וכיצד היא תיושם בפועל. בכל מקרה ראוי להבין שלא מדובר כאן ביוזמה קוסמטית, קיקיונית וצינית כמו אלו שננקטו עד כה ('מע"מ אפס', 'מחיר למשתכן' וכו') - מדובר בצעד שיכול להוות בסיס לרפורמה ממשית בסיוע הממשלתי למשקי בית חסרי-דיור, זה שגוסס כבר למעלה משני עשורים, צעד שיש לו גם משמעויות כלכליות ותקציביות חשובות. ואם אמנם על זה מדובר - ראוי להקדיש מחשבה לדיון בשאלה זו.

העיקרון המנחה: עידוד הבעלות הפרטית של משקי בית על הדיור

ההכרה בחשיבות העיקרון של בעלות פרטית של משקי בית על מגוריהם היא כבר מזמן נחלתן של כל המדינות המפותחות. נותרה שאלת אופן הביצוע. אני מציע לחשוב על כך שאין זה תפקידה של הממשלה לסייע לכלל הציבור לרכוש דירה, אלא יש למקד מאמץ באותה שכבת אוכלוסייה שתתקשה להגיע לדירה ללא סיוע ממשלתי. לכן יש לבנות מערכת פיננסית פרטית בריאה ויעילה של מימון רכישת הדיור, שתאפשר לכל אלו שיש בכוחם להגיע לבעלות על דיור - לעשות זאת; במקביל, יש למצוא דרך לסייע לקבוצת אוכלוסייה חלשה יותר, אלו שאינם מסוגלים להגיע בכוחות עצמם לבעלות על דיור - 'לעלות על עגלת הדיור' ע"י מתן סיוע ממשלתי; לבסוף, יש לדאוג לפתרון מגורים ללא בעלות פרטית לאותה קבוצת אוכלוסייה שגם מערכת כזו לא תוכל לטפל בה (למשל: מחמת גיל, מצב בריאותי, איתנות כלכלית וכו'). ההבחנה בין שלוש קבוצות האוכלוסייה הללו חשובה, שכן היא מנסה לבנות פתרונות נפרדים, משיקולים חברתיים (הזדמנות שווה לבני הדור הבא) וכלכליים (עלות הסיוע) לכל קבוצה. כך, יש להפריד בין מערכת פרטית שתשרת את הקבוצה הראשונה, מערכת מקבילה שיש בה אלמנט של סיוע ממשלתי שתשרת את הקבוצה השנייה, ומערכת רווחה שמסתפקת בסיוע בהשגת פתרון-דיור ללא רכישה וללא העמדת אשראי, לקבוצה השלישית.

מדוע לא להסתפק בפתרון שוק תחרותי?

מערכת פרטית של אשראי לרכישת דיור (משכנתאות) היא אפשרות שקוסמת למי שמאמין בכלכלת שוק: כל אחד ידאג לעצמו. אלא שמערכת כזו מחייבת את הבנקים לתמחר את סיכון האשראי, ותמחור זה הוא אינדיבידואלי לכל לווה: הוא משקף את סיכון האשראי הספציפי שלו. מטבע הדברים, תיווצר מערכת רגרסיבית שמשיתה פרמיית סיכון גבוהה יותר על קבוצות אוכלוסייה בעלות מעמד סוציו-אקונומי נמוך יותר.
כשמדובר באשראי למימון צריכה או השקעה אחרת (לא למגורים עצמיים) - אין רע במציאות זו: היא מבטיחה הקצאה רציונלית של המשאבים ומחזקת את יציבותה של המערכת הפיננסית, ואולי היא גם מנחילה משמעת פיסקאלית וכללי התנהגות רצויים למקבלי האשראי. אבל כשמדובר ברכישת דיור לשימוש עצמי - יש כאן בעיה: שכבות אוכלוסיה חלשות מתקשות להגיע לרכישת דיור לא רק בגלל מצבן הכלכלי אלא גם בגלל דירוג האשראי הנמוך-יחסית שלהן. לכן מי שמאמין שדיור בבעלות עצמית הוא ערך חשוב בחברה מודרנית - צריך למצוא דרך שתקל על משקי בית חלשים להגיע גם הם לדיור בבעלות. הדבר מחייב בניית מערכת מקבילה, המתמחרת את האשראי בכיוון ההפוך: מחיר האשראי צריך להיות מותאם ליכולתו של משק הבית - לא למאפייני הסיכון שלו. מטבע הדברים, מערכת אשראי כזו אינה יכולה להיות מערכת פרטית לחלוטין - היא צריכה להישען על סיוע ממשלתי ש'יתקן' את מחירי האשראי עבור משקי בית חלשים.
תפקיד הסיוע הממשלתי הוא לאפשר גם לקבוצות אוכלוסייה שחסרות הון עצמי להגיע לרכישת דיור לשימוש עצמי. זוהי מטרה חברתית במסגרת השאיפה להזדמנות שווה. אז נכון שהעיקרון של הזדמנות שווה צריך אולי להתחיל בתחומים בסיסיים יותר (בריאות, חינוך), אבל הוא צריך להיות נוכח גם בתחום הדיור: מדינת ישראל חייבת לנקוט בצעדים שיסייעו למשקי בית צעירים שלא זכו להיוולד להורים מבוססים - להגיע לדירה משלהם. ההצעה המדוברת, להפחית את הדרישה להון עצמי ל-10%, אינה צריכה להיראות חריגה או קיצונית: זוהי בדיוק המטרה - לאפשר גם למעוטי הון עצמי לרכוש דירות.
מדוע ערבות מדינה להלוואות ולא אשראי ממשלתי?
השיטה של 'אשראי תקציבי' שהייתה נהוגה בישראל בעבר (הלוואות מכספי המדינה ל'זכאי משרד השיכון') אינה מתאימה עוד לצרכי המשק. שיטה זו נבנתה בתקופה שבה שוק ההון הישראלי היה מולאם רובו-ככולו, וכמעט כל האשראי לדיור נשלט בידי הממשלה. השיטה הישנה נשמרה גם לאחר הרפורמות הכלכליות הגדולות שהונהגו במשק במסגרת 'התכנית לייצוב המשק' (1986), אבל היא גוועה בגלל נפחי האשראי העצומים שנדרשו למימון רכישת הדיור, נפחים שהיו גבוהים מידי ביחס לתקציב הממשלה. לעומת זאת, המערכת הפיננסית הפרטית התפתחה במהירות והיא יכולה וצריכה ליטול על עצמה כיום תפקיד זה: היא אינה חסרה מקורות מימון כבעבר. השילוב הסביר הוא, לכן, שהמימון יהיה ע"י הסקטור הפרטי והערבות - של הממשלה. ערבות זו נחוצה כדי 'לסובב' את עקום המחירים: להנהיג שיעור ריבית אחיד לזכאים, ואף להעמיק את הסיבסוד ככל שהמאפיינים הסוציו-כלכליים של משק הבית נמוכים יותר.

יש לקזז את ההשפעה האפשרית של החוק על מחירי הדיור

ההשפעה הצפויה של קבלת החוק היא שביקוש חדש לרכישת דיור, שהיה עד כה כבוש - יופיע בשוק הדירות. ללא צעד מקזז, יש בהתפתחות זו כדי להגדיל את עודף הביקוש שכבר קיים בשוק הדיור, ולכן להגביר את הלחץ כלפי מעלה על מחירי הדירות. זה יכול להיות אחד מהנימוקים שיועלו בידי מתנגדי היוזמה, שביניהם יהיו כנראה גם משרד האוצר ובנק ישראל (הם כבר העלו נימוקים אלו ב'סיבוב' הקודם של הצעת החוק: משרד האוצר עסוק תמיד בסיכול יוזמות ש"עולות כסף"; בנק ישראל מודע לכך שנחשול המחירים של השנים האחרונות מקורו בריבית הנמוכה השוררת במשק, והוא חש צורך לבלום אותו).
כשלעצמה, מדובר כאן בתוספת לצד הביקוש לרכישת דירות: משקי בית שלא יכלו עד עתה להגיע לרכישת דיור בגלל העדר הון עצמי (בנק ישראל הגביל את הבנקים להיקפי אשראי שלא יעלו על 75% מערך הדירה וביטל את היכולת של משקי בית להישען על ביטוח אשראי של חברת EMI) - יוכלו מעתה להופיע בשוק הדיור כרוכשים פוטנציאליים. מי שירצה להתמודד עם תוספת זו לביקוש לרכישת דירות יצטרך לדאוג לקזז את התוספת לביקוש ע"י הצרת צעדיהם של רוכשי דירות להשקעה, אחרת שוק הדיור יחווה התחממות נוספת.

ועוד משהו

לפי הערכות של רשות המיסים שהתפרסמו השבוע ישנם בישראל כ-200 אלף משקי בית שלהם יותר מדירה אחת, ועוד כ-50 אלף משקי בית שלהם יותר משתי דירות. מדובר אם כן במאסה של למעלה מ-300 אלף דירות הנמצאות בידי משקיעים. לפחות בחלקה, זוהי תוצאה של תקופת הריבית הנמוכה שהריצה רבבות משקיעים לשוק הדיור, וזוהי אולי הסיבה לבועת הדיור שראינו כאן בשנים אלו, שלוותה גם בירידה של שיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלותם. אז נכון שאנו חיים במשק קפיטליסטי שבו רכישת דיור לצרכי השקעה אינה נחשבת לא חוקית או לא מוסרית, אבל צריך לזכור שבתהליך זה מודר חלק מהאוכלוסייה מהאפשרות להגיע לדיור בבעלות. דווקא מי שדוגל בכללי המשחק של כלכלה חופשית צריך לדאוג שהתוצאה של כללי המשחק הכלכליים לא תהיה בוטה מידי, ולא תביא להתעשרות-יתר של חלק מהאוכלוסיה: זה צריך להיות אינטרס של כולנו לשנות את החלוקה, ליצור מעט יותר צדק חלוקתי, ולעשות זאת לדור הצעיר כולו - לא רק כל אחד לצאצאיו הישירים, כי אי-השיוויון המתגבר מאיים לכרסם בסולידריות שלנו כמדינה וכחברה.

2 comments:

אנונימי אמר/ה...

היי דורון.. פוסט מעניין מאד...
אני מסכים איתך לגמרי שיש צורך גדול במעורבות המדינה בשוק הדיור במתן פתרונות דיור למי שידם אינה משגת, בעיקר לקבוצה השלישית ולפתרונות דיור ללא בעלות על ידי מערכת הרווחה.

לגבי דיור בבעלות... אפילו אם נקבל את טענתך שיש לעזור לקבוצה זאת (ומדוע עזרה לקבוצה זו עדיפה על עזרה מוגברת לקבוצה שאין בידה להגיע לדיור?) ... עשויה בהחלט לעלות השאלה האם לא מדובר בשרות דוב. האם קבלת הצעת החוק הזו לא תדחוף דווקא אזרחים השרויים באי וודאות כלכלית להשקיע במינוף גבוה (ובסיכון גבוה), בדיוק בשעה שהמדינה, [לפחות טוענת שהיא], מנסה להוריד את מחירי הדיור ולגרום להם להרעה דרמטית במצבם הפיננסי הרעוע מלכתחילה?
כדאי לשים לב כי הכוונה אינה לתת עזרה לחלש, ללווה במקרה של כשל בהלוואה, אלא עזרה לחזק, לבנק ... (והרי בכל מקרה במדינה תסייע לבנקים במקרים של כשלים מהותיים בהלוואות).

כידוע, בטרם הוראת בנק ישראל המגבילה את הבנקים במתן הלוואות בשיעור מימון גבוה, ניתנו בשוק הלוואות בשיעורים גבוהים גם באמצעות ביטוח מחברת EMI. נראה לי כי עיקר הצורך בהוראת החוק אינו נובע מצורך במעורבות ממשלתית מעבר למעורבותו של השוק הפרטי עבור המקרים בהם האשראי מתייקר, אלא מדובר בחוק עוקף בנק ישראל ויש לקרוא לילד בשמו.

מעבר לעובדה כי חשיבות עצמאותו של בנק ישראל חורגת מהדיון הספציפי בשיעור המימון למשכנתאות (ובאשר לי, לדעתי חוק כזה צריך להיות לא חוקתי), נראה לי כי גם באופן ענייני, צודק בנק ישראל, באופן כללי, בהקשחת ההגבלות על שוק הדיור, בהורדת רמת המינוף של הלקוחות ושל הבנקים. רק לאחרונה נחשפנו שוב לקשיים במוסד פיננסי גדול (דויטשה בנק). רמתה הנמוכה של הריבית מסכנת ותמשיך לסכן את המשקיעים והמוסדות הבנקאיים.

Doron Nachmany אמר/ה...

בגלל חשיבות השאלה אנסה להתייחס לשאלות המגיב ברשימה נפרדת בימים הקרובים