יום שישי, 7 באוקטובר 2016

רשימת אורח: מדוע יוזמת החוק למיסוי דירה שלישית ומעלה תיקבר בוועדת הכספים של הכנסת - ד"ר יאיר דוכין*

נושא הדגל שעליו 'רץ' שר האוצר כחלון לבחירות בראש רשימת "כולנו" היה "בעיית מחירי הדיור": הגיאות הנמשכת של מחירי הדירות. להשגת היעד של ייצוב ואף הורדה של מחירי הדירות דרש כחלון וקיבל תחת סמכותו וסמכות מפלגתו, עם היכנסו לקואליציה, את מכלול הגופים הממשלתיים הקשורים לתחום הדיור, כולל כאלו שאינם כפופים מסורתית למשרד האוצר: משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל ומינהל התכנון. כחלון נימק את דרישתו בכך שרק ריכוז סמכויות כזה יאפשר לבצע טיפול מערכתי בשוק הדיור.
בחינה סדורה של צעדי האוצר בתחום הדיור בשנה וחצי של כהונת שר האוצר - שהאחרון שבהם הוא המס המתוכנן על בעלי שלוש דירות ומעלה (על השפעתו הצפויה של מס זה ארחיב בהמשך) - מצביעה על כך שעד כה לא הצליח השר לממש את הבטחתו להורדת מחירי הדירות. נכון לספטמבר 2016 לא מסתמן עדיין מפנה במגמת ההתייקרות של מחירי הדירות. במאמר הנוכחי אסביר מדוע לא הצליח שר האוצר, עד כה, להגשים את הבטחתו ומדוע לא מסתמנת עדיין התפנית לה הוא מייחל.
כמה עובדות על ענף הבנייה
ראשית, ראוי להיזכר במספר עובדות-יסוד ענפיות:
1.  ענף הבנייה למגורים הוא מהענפים היותר-תחרותיים במשק. נתח השוק של חברות הבנייה המובילות בענף אינו עולה על 2-3% כ"א
2.  יזמים אינם פועלים משיקולי 'ציונות' אלא משיקולי רווח בלבד, ולכן היזם עושה הערכת מצב מתמדת של סיכונים וסיכויים (רווחיות) בפרויקטים השונים שעומדים על הפרק לפני החלטה על ביצוע
3.  לוח הזמנים לשינויים בענף הוא ארוך-יחסית, ולכן הניסיון להסיק מסקנות מתנודות חודשיות של מדד מחירי הדירות הוא חסר ערך
4.  להחלטות הממשלה ומדיניותה יש השפעה מכרעת על מרכיבים חשובים בפעילות הענף. בתחום זה טמון כשלון מתמשך של שר האוצר.
על חמש שגיאות של שר האוצר
אין לי ספק באשר לכוונותיו הטובות של שר האוצר, אך כידוע כוונות טובות עלולות להביא לתוצאות גרועות אם הפעולות שמלוות אותן אינן נכונות. ניתוח צעדי המדיניות שאותם הוביל שר האוצר מאז כניסתו לתפקידו מצביע על סדרת שגיאות שהובילו לכך שהענף התרחק עד כה מהתכנסות למטרותיו המוצהרות.
השגיאה הראשונה והחמורה של שר האוצר הייתה (והיא עדיין נמשכת) "התנפלותו" על הסקטור שהוא מכנה "המשקיעים" (או 'זוללי הדירות', כלשונו). עצם ההגדרה היא משונה משום שגם זוג צעיר הקונה דירה הוא בבירור משקיע. אולם כידוע שר האוצר מכוון לבעלי מספר דירות, דהיינו לאלה שתיק ההשקעות שלהם מתבסס על רכישת דירות ולא על רכישת נכסים פיננסיים בשוק ההון בארץ או בחו"ל.
סקטור המשקיעים הוא מרכיב חשוב ביותר בשוק הדיור. ככל שהוא גדול יותר הוא תורם לנזילות גדולה יותר בשוק, שכן הדירות הנרכשות נכנסות בעיקרו של דבר לשוק ההשכרות ושם תורמות להגדלת ההיצע ולייצוב המחירים ובנקודת הזמן המתאימה לבעלים - הן גם תגענה לשוק הדירות עצמו. יתר על כן, "המשקיעים" הם המשפיעים על גיוון המוצרים הן מבחינת גודל דירה והן מבחינת מיקומה. ניסיונו של שר האוצר להוציאם מהשוק הוא אפוא טעות חמורה.
השגיאה השנייה של שר האוצר טמונה בניסיונו המתמשך להשפיע על המחירים בניגוד לכוחות השוק. הניסיון ההיסטורי מצביע על כך שכוחות השוק הם בדרך כלל חזקים יותר ומנצחים את הצווים השונים. להלן שתי דוגמאות היסטוריות מפורסמות:
  • בשנת 301 לספירה הוציא הקיסר הרומאי דיוקלטיאנוס צו להקפאת מחירים באימפריה הרומית שסבלה אז מאינפלציה גבוהה. למרות מעמדו של הקיסר, הצו למעשה לא כובד והתמסמס במהירות.
  • בשנות השבעים של המאה הקודמת התנהל בבריה"מ השוק השחור הגדול בעולם. השלטון הקומוניסטי החליט להילחם במפקיעי המחירים והחל בסדרת משפטי ראווה והוצאות להורג. הצעדים החריפים הללו לא עצרו את המפקיעים והשוק השחור המשיך לשגשג עד להתפוררותו של המשטר הקומוניסטי.

אינני טוען כמובן שהמצב הנוכחי בישראל בכלל ובשוק הדיור בפרט דומה. טענתי היא שכוחות השוק דומים ולכן רצוי לרתום את עוצמתם להשגת המטרות הכלכליות ולא לפעול נגדם.
השגיאה השלישית של שר האוצר טמונה באשליות שהוא מפזר על כך שירידת המחירים היא על הסף והבעיות כבר קרובות לפתרון. אחד הכלים המשמשים לפיזור האשליות הוא פרסומים חדשים-לבקרים על הסדרי הגג שהמדינה עושה עם ערים שונות, שיוצרים לכאורה תוספות היצע של עשרות אלפי דירות. מדובר במימוש תפקידה של המדינה בשוק הדיור שהוא יצירת מלאי גדול של קרקע מתוכננת שיאפשר ליזמים ליזום ולבצע פרויקטים בלוח-זמנים סביר ומותאם לתנודות השוק. היות ומשקי הבית אינם קונים קרקע מתוכננת אלא דירות - הסדרי הגג הללו לא יביאו לירידת מחירים אלא יאפשרו בעתיד - תוך 3-5 שנים (במקרה הטוב) - תפקוד חלק יותר של השוק ויפסיקו את הנהי המתמשך של מחסור בקרקעות.
השגיאה הרביעית של שר האוצר טמונה באי-טיפולו בצד העלויות של הבנייה - בשוק התשומות לבנייה וכן במיסים השונים המוטלים על היזמים. שוק התשומות - מלט, ברזל, כוח אדם וכו' - סובל מהעדר תחרות ולכן מחירי התשומות גבוהים משמעותית ממחירים מקבילים בעולם. מבחינת המיסוי ראוי להזכיר שלמעלה מ- 40% מעלות הבנייה של דירה נובעת ממיסים שונים המוטלים על היזמים. בנקודה זאת בולטת הסתירה הפנימית בפעילות משרד האוצר, שמשום מה סבור שעל ידי העלאת מיסים יגדיל את ההיצע של דירות.
השגיאה החמישית נוגעת למס החדש המתוכנן על בעלי שלוש דירות ומעלה. ניתוח כלכלי פשוט מצביע על כך שהמס (אם אכן יוטל) יגולגל בחלקו על השוכרים ובחלקו על המשכירים, ולכן הטענה שבעלי הדירות יעלו את דמי השכירות בגובה המס אין לה שחר, אם כי יתכן שבמקומות מסוימים בשל תנאי שוק נקודתיים הדבר אמנם יקרה. אולם השאלה האמיתית היא האם המס החדש יגרום להגדלת כמות הדירות הנסחרות בשוק; כאן התשובה היא שהכמות דווקא תפחת.
ובינתיים, בשוק הבנייה…
התוצאה של השגיאות שפורטו לעיל היא תחושת כאוס ואי-ודאות בשוק. על רקע מצב זה יזמים רבים שרכשו קרקעות מתלבטים האם 'להפעיל' את הקרקעות, שכן איש אינו יודע איזה רעיונות יצירתיים חדשים ינפיק משרד האוצר מחר.
אין פלא, אפוא, שאנו מתבשרים על ירידת היקף התחלות הבנייה במחצית הראשונה של 2016. זוהי תוצאה צפויה של התנהלות לא עקבית ולא מותאמת למטרות המוצהרות של שר האוצר.
ובאשר לשאלה האם 'מס שלוש הדירות' ימומש, נראה לי שבעניין זה ניתן לסמוך על "המבוגר האחראי" בוועדת הכספים (הכוונה ליו"ר הועדה גפני) שימנע את מימושו (בוודאי במתכונת המשונה שהתפרסמה עד כה) וה"עז" הזאת תיזרק לבית הקברות של שאר העיזים המתות שהוצאו מחוקי ההסדרים של השנים הקודמות.
*ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במכללת הדסה, ירושלים

2 comments:

אנונימי אמר/ה...

זה לא בסדר.
כותרת המאמר היא שאלה. הסתקרנתי מה התשובה, קראתי את כל המאמר, ובסוף מופיעה הפסקה הזאת:
"ובאשר לשאלה האם 'מס שלוש הדירות' ימומש, נראה לי שבעניין זה ניתן לסמוך על "המבוגר האחראי" בוועדת הכספים (הכוונה ליו"ר הועדה גפני) שימנע את מימושו (בוודאי במתכונת המשונה שהתפרסמה עד כה) וה"עז" הזאת תיזרק לבית הקברות של שאר העיזים המתות שהוצאו מחוקי ההסדרים של השנים הקודמות."
זה לא רציני!

חוץ מזה, הטענה שאין לפעול נגד כוחות השוק,
"...הניסיון ההיסטורי מצביע על כך שכוחות השוק הם בדרך כלל חזקים יותר ומנצחים את הצווים השונים..."
היא טענה מקוממת והיא טענה מופרכת. "כוחות השוק", אותה ישות מיסטית, (שיש לה גם "יד נעלמה", היא קבוצה של בני אדם בשר ודם. יש להם מעלות ומגרעות, לפעמים תאוות בצע דורסנית. תפקיד המדינה צוויה ומנגנוניה לבלום אותם.
בוודאי שיש לפעול נגד כוחות השוק!

הדוגמא של רוסיה: שנים רבות המדינה הסובייטית בגדה בתפקידה, והפרה את "האמנה החברתית", שמגדירה את זכויותיה וחובותיה של המדינה, וקודם כל להגן על החלקים החלשים בחברה מפני החזקים. לוקח זמן לתקן.
מצד שני יש אינספור דוגמאות שבהן צווים הכניסו סדר וצדק בבלגן, והיו חזקים מ"כוחות השוק".
ובכלל, אסור לבסס טיעונים כלליים על דוגמאות ספציפיות!

חיים

אנונימי אמר/ה...

נראה שהכותב יוצא מנקודת הנחה שחסרות דירות וצריך לבנות יותר. אך הכתבה לא מוכיחה טענה שגויה זו. בנוסף, כחלון רותם את כוחות השוק- המס, אם יהיה גבוה מספיק, יגרום ליותר אנשים למכור ולפחות אנשים למכור, ולפי כללי השוק המוכרים יאלצו להוריד מחירים. בנוסף, עצם הפרסומים על ירידת מחירים עשוי לעודד מכירה של משקיעים אחרים, ושל צעירים שגרים בשכירות ומשכירים דירה אחרת. כל זה במקביל לירידת החרדה לקנות מהר דירה, ולירידה בביקושים. שוב - כל אלו יקרו לבד בגלל כוחות השוק