יום חמישי, 17 בנובמבר 2016

רשימת אורח: האם כניסתן של חברות בנייה זרות יכולה לעצור את מגמת ההתייקרות של הדירות בישראל? - ד"ר יאיר דוכין*

באחרונה התבשרנו כי משרדי האוצר והשיכון בחרו שש חברות בנייה זרות - חמש חברות סיניות ואחת פורטוגזית - שיקבלו אישור לבנות בישראל. חברות אלו נבחרו במכרז שפורסם על ידי מדינת ישראל ושאליו ניגשו כ-50 חברות זרות. המטרה של הכנסת החברות הזרות הללו לפעילות בישראל, כפי שהדגישו שרי השיכון והאוצר, היא להאיץ את קצב הבנייה של דירות חדשות ולהוזיל את עלות הבנייה ובכך להביא לירידת המחירים המיוחלת של הדירות. הקריטריונים העיקריים שהופעלו לצורך בחירת החברות היו היקף פעילות, כושר ביצוע וחוסן פיננסי. השאלה העולה בעקבות המהלך היא אם כניסת חברות בנייה זרות לשוק הישראלי אכן תוכל להביא לתפנית במגמת עליית המחירים בשוק הדירות.
כדי להשיב על שאלה זאת עלינו לבחון איזה רכיבים של תהליך הבנייה תוכלנה החברות הללו להוזיל לעומת חברות הביצוע והייזום הישראליות. בחינת עלויות הבנייה מצביעה על כך שתחום העלויות המרכזי שבו לחברות הבנייה הזרות צפוי יתרון משמעותי על קבלני הביצוע המקומיים הוא שכר העבודה, שכן על-פי תנאי המכרז החברות הזרות תוכלנה להביא איתן מחו"ל את הפועלים הדרושים להן. פועלים אלו ישוכנו במחנות מגורים שיוקמו בסמוך לאתרי הבנייה, והם יעזבו את ישראל בתום תקופת הרישיון של החברות, שעומדת על פי תנאי המכרז על שלוש שנים עם אופציה להארכה לשנתיים נוספות. היות שמרכיב העבודה מהווה כ-30-40% מעלויות הביצוע הכוללות, הרי שאם נניח שעלות העבודה של החברות הזרות נמוכה ב- 50% מעלות העבודה של קבלני הביצוע הישראליים - מדובר בפוטנציאל הוזלה של 20-25% של סך עלויות הביצוע.
מול הוזלה פוטנציאלית זו, שלכאורה יכולה לחלחל אל מחירי הדירות, עומדות מספר מכשלות. המכשלה המרכזית היא שחברות הביצוע הישראליות פועלות כיום במירווח רווחיות של 2-3% בלבד. מירווח מצומצם זה הוא הגורם העיקרי לשרשרת הקריסות של חברות הביצוע. סביר להניח שהחברות הזרות תדרושנה מירווח של 12-15%, שכן לא סביר שסביבת הסיכונים המאקרו-כלכלית בישראל, ובמיוחד סביבת הסיכונים הענפית של ענף הבנייה, תאפשרנה להם להבטיח את עצמן במירווח נמוך יותר. אני מעריך לכן שהוזלת עלות הבנייה הכוללת לא תעלה על 2-3%.
מכשלה נוספת טמונה בעצם הציפייה שעלות העבודה הרלוונטית לחברות הזרות תהייה נמוכה ב- 50% מהעלות הרלוונטית לקבלני הביצוע הישראלים. ציפייה זאת נשענת על הנחה שחוקי העבודה הישראליים לא יחולו על כוח האדם שיועסק ע"י החברות הזרות. אם הנחה זו לא תתממש, והחברות הללו תחויבנה (יתכן שבצווי בית משפט) להחיל את חוקי העבודה של ישראל על כוח העבודה הזר (דהיינו: תשלומים לביטוח לאומי, ביטוח בריאות, פיצויים וכיו"ב) - שיעור ההוזלה הצפוי של הוצאות השכר יהיה נמוך בהרבה.
מרכיב נוסף שהוזכר ע"י שר השיכון קשור לכך שהחברות הזרות צפויות להשתמש בשיטות של בנייה מתועשת ובטכנולוגיות בנייה מתקדמות, והדבר צפוי לקצר את משך הבנייה לעומת המקובל בישראל, מה שיביא לדעת השר ומנכ"ל משרדו להאצה של גידול ההיצע של דירות. אלא שכדאי לזכור בהקשר זה שעיקר העיכובים בתהליך הבנייה מצויים בשלבי הגמר של הפרויקטים, ושם אפשרויות התיעוש הן מוגבלות למדי. גם היקפי הבינוי המקסימליים שאושרו לכל אחת מהחברות, שעומדים לפי הפרסומים על כ-100,000 מ"ר - כ-1,000 יחידות דיור - אינם משמעותיים מספיק כדי לחולל מהפך בשוק הדירות בישראל.
הדיון עד כאן מצביע על כך ש"הישועה המיוחלת" לענף הבנייה לא תצמח כנראה מכניסתן לארץ של חברות בנייה זרות, ואם זו אכן תתממש - היא תירשם כעוד גורם בכאוס הענפי שמוביל משרד האוצר, שממשיך להשלות את רוכשי הדירות שמחירי הדירות נמצאים לקראת תפנית.
* ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במכללת הדסה, ירושלים. רשימה זו הופיעה בסוף השבוע האחרון, בשינויי עריכה, במוסף הנדל"ן של העיתון 'דה-מרקר'

2 comments:

אנונימי אמר/ה...

דורון היקר,
פעמים רבות בעבר הצעת שמי שמעוניין להשקיע בנדל"ן, לא מוכרח לקנות דירה. שתהיה חברה אשר קונה דירות, תנפיק איגרות חוב, או תעודות השתתפות, וכך אוכל "להשקיע בנדל"ן" גם סכום של 100,000 ש"ח.
והנה, עלתה הצעה דומה (ושונה) שהמדינה תמכור איגרות חוב הצמודות לנדל"ן. אני פונה אליך לא להתחמק, ובתור המומחה מס' 1 בארץ, לנתח את ההצעות והמסלולים המוצעים. האם זה טוב ליהודים? לערבים?
נושא חם נוסף הוא נושא התמ"א 38. המועצה הארצית החליטה על צורת חישוב חדשה למתן זכויות בניה. הפרויקט הארצי הזה של חיזוק בתים נהיה יותר ויותר הזוי. החטא הקדמון הוא שהתמ"א מעניקה מתנה בצורת זכויות בניה, בכמות שווה באזורים שונים, כלומר, ככל שהקרקע יקרה יותר, המתנה גדולה יותר (למרות שעלות החיזוק שווה ). חטא שני, שהעיר שבנויה במתכונת מסויימת, עם כמות של כיתות לימוד, וגני ילדים, ותשתיות בכלל, מכפילה את כמות האוכלוסיה. ללא כל תכנון כולל, ובלי קשר להשלמת הפונקציות הציבוריות. חטא שלישי, שאוכלוסיה אשר איננה מיומנת בפעילות נדל"נית מסובכת נחשפת למניפולציות של שועלים קטנים וגדולים, שככל שצוברים ניסיון לומדים על דרכים לדפוק את הדיירים, ולהעצים את רווחיהם. חטא רביעי, מופעלים על דיירים לחצים שלעתים קרובות גורמים להם לפעול בצורה שגורמת להם נזק ממשי - למשל, אוכלוסיה קשישה שנאלצת (בגלל לחץ של שכנים, או ילדים), להיטלטל מדירתם הישנה, החביבה עליהם לדירה חליפית, ואחרי שנתיים לעבור לדירה החדשה שלהם... סיוט! חטא חמישי הוא כלפי דיירי הדיור הציבורי (והיה על כך מאמר לאחרונה).
וכל זה רק באזורים שבהם הקרקע יקרה. באזורים המועדים לרעידות אדמה (צפת) ערכי קרקע נמוכים מונעים לגמרי הפעלה של התמ"א!
אני חושב שבלוגך הינו במה ראויה לליבון סוגיות אלה.

חיים

Doron Nachmany אמר/ה...

השקעות משותפות בנדל"ן כבר קיימות בארץ (REIT). אפשר לדון אם המבנה הישראלי הוא נכון לאור העובדה שאפיק השקעה זה לא הפך ליותר פופולרי. ההצעה להנפקת אג"ח מדינה הצמודות למחירי הדיור כבר נדונה על ידי בבלוג זה בכמה רשימות. אולי באמת הגיע הזמן לרענן את הנושא לאור היוזמה הממשלתית האחרונה. לגבי נושא התמ"א 38 כאויב התכנון האורבני - זהו נושא יותר למתכנני ערים מאשר לכלכלנים ואני מזמין אותך לתרום לבלוג רשימה פרי-עטך (כך נהוג היה לומר פעם) בנושא