יום שישי, 13 בינואר 2017

מדוע הלוואת משכנתא היא למעשה תכנית חיסכון (סמויה) לדירה?

כדי להבין מדוע הלוואת משכנתא היא בעצם תכנית חיסכון לדירה חישבו על הדוגמה הבאה: אין לכם כיום מספיק כסף משלכם כדי לרכוש דירה, ולכן אתם מחליטים לחסוך לדירה. אתם פותחים תכנית חיסכון חודשית שבה תפקידו מידי חודש סכום כסף שיצטבר בעוד 25 שנים לסכום הדרוש לרכישת דירה. זוהי גישה שמרנית ונבונה, שכן לא חשפתם את עצמכם לסיכון: לא התחייבתם לתשלום חודשי מעיק, אלא החלטתם לחסוך (בלי נדר!) לדירה כפי יכולתכם. לא 'השתעבדתם' - תקנו דירה לכשתוכלו.
כדי להמחיש, נסתכל על דוגמא מספרית. נניח שיש לכם כ-350 אלף ש"ח משלכם. הבנק הציע לכם תכנית חיסכון לדירה ל-25 שנה הנושאת ריבית שנתית של 3%. החלטתם להעמיד את ההפקדה החודשית שלכם על 5,000 ש"ח. כמה כסף יעמוד לרשותכם בעוד 25 שנים? בהנחה שהבנק יציע לכם את אותו שיעור ריבית גם על פיקדון סגור בגובה ההון העצמי שלכם (350 אלף) - יצטבר הפיקדון לסך כ-3 מיליון ש"ח. סכום מכובד.
לכאורה - אפשר עכשיו להירגע: כעבור 25 שנים יצטבר בחשבון החיסכון שלכם מספיק כסף כדי לאפשר לכם לרכוש דירה, וחסכתם לעצמכם את הצורך בהלוואת משכנתא. אלא שיש בעיה אחת שמטרידה אתכם: מה יקרה אם מחירי הדירות יעלו? הרי במקרה כזה מחירה של דירה בעתיד יהיה גבוה יותר ממחירה הנוכחי, וייתכן אפילו שקצב העלייה של מחירי הדירות יהיה גבוה משיעור הריבית שהבנק משלם לכם על החיסכון הנצבר שלכם ואז גם ההון העצמי שלכם יישחק במונחי כוח קנייה של דירות?
מה עושים? מסתבר לכם עכשיו שגישה של חיסכון לדירה כדרך לאפשר לכם רכישה היא אמנם דרך שמרנית, זהירה, אולי אפילו פתרון 'אלגנטי' לשאלת רכישת הדיור, אבל אתם נחשפים בגינה לסיכון של התייקרות מחירי הדירות: אתם רודפים אחרי הדירה - מפקידים מידי חודש וצוברים ריבית - ולמרות זאת הדירה מתרחקת מכם. הלכה לה שלוות הנפש...
אז אתם מבינים עכשיו שכדי לגדר את החשיפה שלכם להתייקרות מחירי הדירות אתם צריכים למצוא דרך להצמיד את החיסכון הנצבר שלכם למדד מחירי הדירות. אלא שאין כיום אפשרות כזו בישראל, למרות שבבלוג זה הופיעו כבר מספר פעמים המלצות שלי להנפקת אג"ח ממשלתי הצמוד למחירי דירות כדי לגדר את סיכוני הרוכשים העתידיים וכדי 'לנקז' ככל האפשר משוק הדירות את הביקוש הספקולטיבי של רוכשי הדירות להשקעה ולחסוך בכך למשק בועות נדל"ן מיותרות ומסוכנות. אז אם אין אפשרות לגדר את הסיכון בעזרת כלי פיננסי - אולי פשוט עדיף להשקיע בכל זאת בדיור?
פניתם לבנק לברר מה ניתן לעשות. התברר לכם שהבנק, שיודע שבחשבון החיסכון שלכם יצטבר בעוד 25 שנה סכום של כ-3 מיליון ש"ח, מוכן להעמיד לכם כנגד החיסכון הזה הלוואה עומדת ('בלון') לתקופה של 25 שנים, שתיפרע בתשלום יחיד בסוף התקופה ע"י העברת הסכום המצטבר בתכנית החיסכון לכיסוי מלוא החוב.
השילוב המתוחכם הזה של תכנית חיסכון + הלוואת בלון יאפשר לכם לעקוף את הסיכון של עליית מחירי הדירות: אתם יכולים לרכוש את הדירה כבר עכשיו במקום להמתין לתום תקופת החיסכון (כעבור 25 שנים). חשוב רק לומר שההלוואה הזו לא תהיה בחינם: הבנק יחייב אתכם בגינה, לדוגמא, בשיעור ריבית שנתי של 4%, אחוז אחד יותר משיעור הריבית על החיסכון/פיקדון. הנימוק (הסביר) לכך שהריבית על ההלוואה תהיה גבוהה מהריבית על החיסכון היא סיכון האשראי שהבנק נוטל על עצמו. הסיכום הוא, לכן, שהבנק יעמיד לכם הלוואת בלון ע"ס כ-840 אלף ש"ח, ובתוספת ההון העצמי שלכם (כ-350 אלף) יעמוד לרשותכם סכום של 1.2 מיליון ש"ח. אם תסכימו להסדר המורכב הזה של תכנית חיסכון + הלוואת בלון - מצאתם דרך לגדר את סיכון עליית מחירי הדירות. יותר מזה: עכשיו אתם ישנים בשקט. ולא בכדי: אם, לדוגמא, מחירי הדירות יעלו ב-25 השנים הבאות בשיעור ממוצע של 5% - מחיר הדירה שרכשתם יגיע בסוף התקופה לכ-4 מיליוני ש"ח, כך שההסדר שעשיתם יסתבר בדיעבד כרווחי עבורכם. ולא רק רווחי: אילולא נטלתם את הלוואת הבלון, ובמקום זאת הייתם חוסכים לדירה כדי לרכוש אותה בתום תקופת החיסכון - לא הייתם יכולים לרכוש את אותה דירה שרכשתם!
אז מה היה לנו? פתחתם שני חשבונות בבנק, אחד תכנית חיסכון להפקדה חודשית ואחד הלוואת בלון, שניהם ל-25 שנים. והכי חשוב - רכשתם דירה כבר עכשיו.
ועכשיו היכונו להפתעה: הלוואת משכנתא 'קלאסית' - זו עם לוח סילוקין מסוג 'שפיצר' שבה התשלום החודשי קבוע לכל אורך תקופת ההלוואה - היא למעשה שני החשבונות כשהם משולבים למכשיר פיננסי יחיד. זוהי הלוואה שיש בתוכה גם תכנית אינטגרלית של חיסכון לדירה. אתם חוסכים (כפי שתכננתם) כסף לרכישת דירה, אבל בדיעבד: קונים עכשיו (ומבטיחים את עצמכם מסיכון של 'בריחת' מחירי הדירות) - משלמים אח"כ, בהדרגה.

לא לכולם מתאימה הלוואת משכנתא. ישנם כאלו שהכנסתם אינה מספקת ליטול על עצמם את ההתחייבות ארוכת-הטווח, ישנם כאלה שהכנסתם אינה יציבה על-פני זמן ולכן יתקשו להתחייב לתשלום חודשי קבוע, ועוד. אלו שאינם יכולים להתחייב יצטרכו לבחור בדרך של חיסכון לפני הרכישה, ולהסתכן בכך שמחירי הדירות יעלו עד שיצברו סכום שיספיק להם לרכישת דירה. מי שיכולים להתחייב (בעיקר לפי הערכתו של הבנק) - יכולים ליטול על עצמם את ההתחייבות לתשלומי המשכנתא ובתמורה לגדר את הסיכון של 'בריחת' מחירי הדירות. הם עושים צעד אמיץ, המשלב בתוכו החלטה סימולטנית על חיסכון ועל השקעה. זה שחלקם מבלה אחר כך את ימיו בתלונה על 'השתעבדות למשכנתא' - זו בעיה התנהגותית, לא כלכלית.

7 תגובות:

Daniel Zoran אמר/ה...

אשמח להתייחסות לנושא הסיכון שבנטילת ההלוואה - בסופו של דבר, אם נוטלים משכנתא והעניינים מסתבכים עלולים להישאר עם חוב גדול מאוד לבנק שצריך לפרוע. זאת בניגוד לחיסכון שבו קונים את הדירה רק כשבאמת יש את הכסף (ואם עניינים מסתבכים בשנות החיסכון הרי שלפחות לא נשארים עם חוב).
כמו כן, כשחוסכים את הריבית (על החיסכון לאורך שנות החיסכון) החוסך מקבל ואילו כשנוטלים משכנתא את הריבית הבנק מקבל (והחוסך מקבל את עליית הערך של הדירה, אם יש כזו).
בנוסף אשמח להתייחסות לסיכון הקיים בירידת ערך הדירה.

תודה רבה על הבלוג המעשיר והמעניין!

Doron Nachmany אמר/ה...

נטילת משכנתא, בניגוד לחיסכון, מחייבת אותנו לעמוד בלוח תשלומים. אי-עמידה בלוח התשלומים עלולה לגרור פעולות מצד המלווה (הבנק), החל מתביעה לסילוק חוב הפיגורים וכלה בתביעה לסילוק מלוא החוב (תלוי בהתנהגות הלווה ובהחלטת הבנק). זהו לכן סיכון שנוטל על עצמו הלווה הפוטנציאלי, והוא אמור לבסס החלטה להתחייבות כזו על הערכה שלו שהוא אכן מסוגל לעמוד בנטל. הבנק, מצידו, מעריך גם הוא את יכולת ההחזר של הלווה הפוטנציאלי, ולכן במצב רגיל הבנק יסרב להעמיד הלוואה לחלק מהמבקשים, גם אם לדעתם אין להם בעיה לעמוד בנטל. למרות כל אלו - יש אירועים בלתי-צפויים בחיים, ואז ייתכן שהפתרון הסביר מנקודת מבטו של הלווה הוא למכור את הדירה שרכש ולפרוע את החוב. לא נעים, כואב, אבל לא אסון.
לגבי סיכון ירידת ערך הדירה: סיכון הוא מושג שניתן להגדירו רק במונחי מטרה. אם המטרה של כספי החיסכון היא רכישת דירה, אזי הסיכון של מי שחוסך את כספו בחיסכון פיננסי הוא שהסכום שיצטבר יישחק במונחי דירה בגלל עלייה של מחירי הדירות. מבחינה זו, מי שרצה ולא רכש דירה בשנים האחרונות ניתן לראות אותו כמי שהסיכון התממש לגביו: רכישת הדירה 'התרחקה' ממנו. לעומת זאת, מי שרכש דירה ומחירה ירד - אין כאן סיכון שהתממש שכן הוא אינו חשוף לשינויי מחירים (פרט אולי לתחושה של הצלחה/כישלון בבחירת עיתוי לקניית דירה).

Daniel Zoran אמר/ה...

תודה רבה על התגובה! בנוגע לסיכון שבו מתרחש אירוע לא צפוי ויש צורך למכור את הדירה - אם הדירה נמכרת במחיר דומה למחיר הרכישה (או גבוה ממנו) כמובן שאין בעיה. הבעיה מתעוררת כשמוכרים את הדירה במחיר אחרי ירידה משמעותית, אבל עדיין חייבים לבנק את סכום ההלוואה המקורי - זהו התרחיש ממנו אני חושש באופן כללי. האם יש דרך להתכונן לדבר כזה, או שמא זהו פשוט סיכון שלוקחים?

ושוב תודה.

אנונימי אמר/ה...

מה לגבי הסיכון של משכנתא בריבית משתנה (פריים, משתנה כל 5 שנים)

Oren Cohen אמר/ה...

מה עם אנשים שיודעים להשיג 15 אחוז על ההון שלהם, כתבה רדודה ומאכזבת שמחסירה הרבה משתנים לטובת דעתו של הכותב.

Fillon Stéphanne אמר/ה...

הצעת הלוואה

האם אתם צריכים הלוואה מהירה צריכים הלוואה לרכישת הבית שלך, עבור עסק, עבור קניית רכב, קניית אופנוע, כדי ליצור עסק משלך. אנחנו נותנים הלוואות פרטיות 2000 € ל 800,000 €, עם שיעור קופון של 3%. אם אתה צריך לקחת איתי קשר על כתובת הדוא"ל שלי.

דוא"ל: stephannefillon@gmail.com

Mr Derek Douglas אמר/ה...

שלום,

החל על הלוואה מהירה ונוחה כדי לשלם את החשבונות שלך כדי להתחיל עסק חדש הפרויקט שלך בריבית של 3% צרו קשר ב; דוא"ל: easyloanfirm2020@gmail.com

בברכה.
מר דרק דאגלס
easyloanfirm2020@gmail.com

3% הצעה הלוואה נוחה