על רקע המיפנה של מחירי הדירות

מתרבים הקולות המבשרים על מיפנה

פתאום, ללא סימנים מקדימים ובניגוד לתחזיות המקובלות של מומחים ושל משקיעים, האוויר מתמלא סימנים של מיפנה במגמת מחירי הדירות. מדד אחד, שעד היום בכלל התייחסו בזלזול למידת נכונותו, ושהוא בכלל מכריז על עצמו כנתון ארעי ומדווח בפיגור של רביע - מראה 'סימני נפט'. השמועה עוברת מפה לאוזן, ועוצמת הקול גוברת. וכותרות התקשורת חוזרות וממלמלות את השמועה: עליית מחירי הדירות נעצרה! ולפתע הכל מסתדר לנו: ברור לנו שלא מדובר בבעיית מדידה או בתנודה מקרית אלא בדבר האמיתי, שמחירי הדיור הפסיקו לעלות, שהמגמה התהפכה והם הולכים לרדת בעתיד. מצאנו בדיעבד אפילו סימנים מקדימים למיפנה (האטת קצב הבנייה, ירידה בהיקף נטילת משכנתאות). הכל לפתע נעשה ברור ("אני מזמן אמרתי…"). כמטבע הלשון המקוממת שקנתה לה אחיזה במקומותינו: "אין ספק ש…".

והצבע חוזר ללחייו האפורות של שר האוצר כחלון, זה ששם את כל כספו הפוליטי על הימור יחיד (הורדת מחירי הדיור) ושעבד לשם כך נכסים של עם ישראל (משאבים עצומים שהושקעו בתכנית 'מחיר למשתכן', השתלטות חסרת-תקדים של משרד האוצר על משרד השיכון ועל רשות מקרקעי ישראל לצורך השגת יעד פוליטי-אישי, וסירוס רשויות התכנון והבקרה כדי לאפשר הזרמה מופקרת של קרקעות לבנייה תוך עקיפת מיגבלות של  תכנון סביבתי): הצלחתי. חזרתי על מהלך הסלולר. יש (לי) עתיד!

מאיפה מגיעה השמועה?

הגרף הבא מציג את קצב העלייה של מדד מחירי הדיור של הלמ"ס בתקופה 2005-2018, כך שכל נקודה בגרף משקפת את עליית המדד המצטברת ב-12 החודשים שקדמו לה. הנתון האחרון שקיים בעת כתיבת רשימה זו הוא הנתון (הארעי!) לחודשים פברואר-מארס 2018. מהגרף עולה שעליית המחירים החלה באמצע 2007 (לפני כן חלו עליות וירידות לסירוגין) ונמשכה כמעט ברציפות עד אמצע 2017. במהלך עשור זה עלה מדד מחירי הדירות בכ-130 אחוזים - קצב שנתי ממוצע של 8-9%. קצב עליית המחירים לא היה קבוע לאורך השנים: הוא הגיע בשיאו (2010) לכ-20%, הואט בהדרגה עד לעצירה זמנית ב- 2012, הואץ מחדש והתייצב על 7-10% בשנים 2013-2016, והחל להאיט שוב ב-2017. המדד עצמו הגיע לשיא בחודש אוגוסט 2017, ומאז הוא נמצא בירידה. ירידה זו של ששה חודשים הביאה לכך שלראשונה זה עשור לא נרשמה עלייה שנתית של המדד.

האם עליית מחירי הדיור אמנם נעצרה? האם המחירים יתייצבו, או שמדובר בפיצוץ של הבועה?

אם אתם מחכים לתשובה - אתם לא בבלוג הנכון. המעט שאנחנו יודעים כיום הוא שלאורך עשור שלם מחירי הדירות בישראל עלו כמעט ברציפות, ושמדובר בתופעה היסטורית. על הסיבות לתופעה זו לא הייתה עד-כה הסכמה מלאה: בנק ישראל טען שמדובר בבעיית היצע - קצב איטי מידי של התחלות בנייה - ויש לכן להאיץ את קצב ההתחלות כדי לספק את הצרכים; יזמים טענו שמדובר בהתנהגות מונופוליסטית מצד רשות מקרקעי ישראל, שמספסרת בקרקעות המדינה כדי להשיא את הכנסותיה ממכרזי קרקע ומייקרת בכך את מחירי הקרקעות ואיתם את מחירי הדירות; היו שטענו שהבעיה היא עודף מיסוי על דיור, וכמעט שהצליחו להביא לפטור מתשלום מע"מ על דירות חדשות; היו שטענו (כולל בלוג זה) שהבעייה נובעת כולה מריבית נמוכה מידי, שגרמה להסטת השקעות פרטיות מהאפיק הפיננסי לתחום הנדל"ן.

אז אין הסכמה על אופי התהליך, ולכן לא סביר שתהיה הסכמה לגבי התחזית הכלכלית לשוק הדיור. אבל לפני שנגיע לתחזית יש לנו שאלה קודמת: מה קורה? מה ניתן ללמוד מהגרף לעיל? עד כמה שייראה מוזר, הגרף אינו מבאר את עצמו, והפענוח שלו קשור לדרך שבו אתם תופסים את התהליך: אם סברתם שהבעייה היא חסם מצד ההיצע (קרקעות, אישורי בנייה, התחלות בנייה) - כנראה שלא תייחסו חשיבות לנתונים שהתפרסמו בחודשים האחרונים שכן האטת קצב התחלות הבנייה וקצב הרכישה של דירות רק מגבירים את הסיכון של המשך עליית המחירים בגלל בעיית היצע. אם אתם סבורים שמה שחווינו בישראל בעשור האחרון הוא גל ביקוש ספקולטיבי - כנראה שתתייחסו לנתונים כאינדיקטורים אפשריים למפנה מצד הביקוש שעלול לבשר על שינוי מגמה ואולי אפילו על התרסקות. מן הסתם, נצטרך להמתין מספר חודשים עד שנתונים נוספים יסייעו לנו להבין אם מדובר בשינוי מגמה או בתנודות אקראיות.

קשה להמתין בסבלנות. הרי כל-כך הרבה כסף מוטל על המאזניים. הרי צריכים לקבל החלטות. הרי צריכים 'להכות את השוק', כלומר לפעול לפני כולם. ו'למזלנו' - יש מי שמזהה את המצוקה, את הרעב לנבואות, וישמח לייצר כותרות למהדורות החדשות. הבעייה היא שהוא איננו בעל-אוב ולא נביא, אלא מי שמתפרנס ממכירת כותרות. האינטרס שלו איננו האינטרס שלכם. היזהרו.

האם מיפנה הוא אירוע חיובי?

לכאורה - כן. הרי כבר כמה שנים מנסים גורמים ממשלתיים לבלום את עליית המחירים ע"י הפשרת קרקעות, עידוד קצב התחלות בנייה וסיבסוד דירות דרך מחירי הקרקע ('מחיר למשתכן'). לשיטתם - הם יכולים לרשום את עצירת מדד מחירי הדירות כהצלחה. אבל כיצד נאמין שהאטת קצב עליית מחירי הדירות היא באמת תוצאה של מדיניות הממשלה, שמדובר בצעדים שהצליחו, בהתחייבות שהוגשמה? והרי יש בשוק כמה סימנים לכך שלא מדובר בהצלחת צעדים שהגדילו את מלאי הדירות בבנייה אלא דווקא בהאטה מדאיגה של קצב התחלות הבנייה, בירידה של קצב הרכישה של דירות, בתת-מכירה של דירות במסגרת פרויקטים של 'מחיר למשתכן', בהאטה של קצב נטילת משכנתאות? אלו כולם סימנים לא של הגדלת ההיצע אלא של האטה של הביקוש.

אבל מה גורם להאטה של הביקוש? האם המשקיעים נזהרים בגלל חשש למיפנה בשוק הדירות? האם חסרי-דיור אינם מצליחים להגיע לרכישת דירה בגלל יוקר הדיור המופרז (במונחי חודשי שכר)? האם זוהי תגובה מאוחרת של הציבור להגבלות שקבע בנק ישראל בנושא משכנתאות (הגבלת שיעור המימון)? האם זוהי תוצאה של ישיבה על הגדר של חסרי-דיור שממתינים לשיפור הצעות ממשלתיות במסגרת 'מחיר למשתכן'?

אנו חוזרים לכותרת הפיסקה: איננו יודעים אם האטת קצב העלייה של מחירי הדיור היא אירוע חיובי אם איננו יודעים מהם הכוחות שגורמים לה, וממילא איננו יודעים באיזה תרחיש אנחנו נמצאים. זה כמובן לא יפריע לבעלי אינטרסים להכריז על הצלחות, אבל מי שצריך לקבל החלטה (רוכשי ומוכרי דירות) צריך קודם להמתין כדי לזהות מה מתרחש, ובעיקר לשקול מהם הסיכונים שהוא נחשף להם בכל אחד מהתרחישים האפשריים.

ומה עם חסרי הדיור?

העשור האחרון היכה קשות את חסרי הדיור, בעיקר את אלו שאין בידם הון עצמי מספיק כדי שלא לשקוע בבוץ משכנתאי בגלל חוב גדול מידי (ועוד צפויות לנו העלאות ריבית בשנים הקרובות, לכל מי ששוקל נטילת הלוואות בריבית משתנה…). קבוצת אוכלוסייה זו לא תיוושע מהאטת קצב עליית המחירים, שכן מצבם הנוכחי של רבים מהם כבר אינו מאפשר להם להגיע לרכישת דירה במחירים הקיימים. ולא כדאי להם להתפלל לירידת מחירי דירות כי ירידה כזו תתרחש כנראה רק על רקע משבר כלכלי שמן הסתם יפגע גם בהם ולא רק בבעלי הדירות.

התקווה של חסרי הדיור בישראל של 2018 תלויה בכך שהממשלה תבוא לקראתם בתוכנית חדשה, יסודית ומקיפה, של סיוע לרכישת דירה ראשונה. לא מדובר בטריקים (מע"מ אפס, מחיר למשתכן, וכו') ולא בקביעת יעדים שגויים (הורדת מחירי הדירות, דיור ציבורי, בניית פרויקטים המוניים של דיור להשכרה) אלא פשוט בהחייאת תוכנית הסיוע ההיסטורית של המדינה בנושא שיכון. צריך אמנם להכניס שינויים ועידכונים בשיטת הסיוע כנגזר מהשינויים שחלו בשוקי ההון בעשורים האחרונים, אבל צריך לשמור על המטרה המקורית: לאפשר למשקי בית צעירים להגיע לדירות בבעלותם. הם לא ייוושעו מירידת מדד מחירי הדירות.