איזו הלוואת משכנתא מתאימה לעצמאיים?

ברוך בואכם לעולם של "לוח שפיצר"

מי שמגיע לבנק לברר אפשרויות למימון רכישת דירה בעזרת הלוואה, לומד לראשונה על המושג "לוח שפיצר". לוח זה מתווה את הקשר בין גודל ההלוואה, תקופת ההלוואה ושיעור הריבית בה - לבין התשלום החודשי (הקבוע) בגינה. "הלוואות שפיצר" אינן הסוג היחיד של הלוואות לדיור, אבל אלו הן ההלוואות השכיחות - בישראל ובעולם. מקורן של הלוואות אלו בהלוואות הממשלתיות שהונהגו בארה"ב בשנות ה-30' של המאה הקודמת, לאחר משבר המשכנתאות שפרץ על רקע השפל הכלכלי שם. המאפיין החשוב של זרם התשלומים עפ"י "לוח שפיצר" הוא העובדה שהוא מאפשר לרוכשי דירות ליטול הלוואות גדולות ולפרוס את התשלומים בגינן בתדר חודשי (ולא רבע-שנתי, כפי שהיה נהוג עד אז) ולאורך תקופת זמן ארוכה מאד (בדרך כלל עד 30 שנה). התשלום החודשי הוא קבוע, כך שניתן להתאים את התשלום החודשי לגובה ההכנסה של הלווה.

צורה זו של לוח תשלומים מתאימה לרוכשי דירות שמקבלים הכנסה חודשית קבועה. וזו אמנם הייתה הכוונה המקורית של אלו שהנהיגו את "הלוואות שפיצר": לבנות לוח תשלומים המותאם לתזרים ההכנסות של משק בית מקבל-שכר, כך שתשלומי המשכנתא יהוו נטל קבוע במונחי הכנסת הלווה.

מהי הבעיה של עובדים עצמאיים?

כאשר הלווה אינו שכיר, ואין לו הסכם עם מעסיק המבטיח לו קבלת תשלום קבוע גם ביום קבוע) מידי חודש - לוח תשלומים של "הלוואת שפיצר" עלול להיות פחות אטרקטיבי מבחינתו. יכול להיות שמדובר בבעל עסק שהכנסתו היא בעלת מאפייני עונתיות בולטים (למשל: חנות הלבשה), בעל עסק שהכנסתו נתונה לאי-סדירות, או בכל בעייה דומה של אי-ודאות לגבי יציבות זרם ההכנסות (קחו לדוגמה את עולי מדינות חבר העמים בשנות ה-90', שרכשו דירות ונטלו משכנתאות ללא שהיה להם ביטחון תעסוקתי, או משקי-בית שהכנסתם השוטפת נפגעת עקב מעבר עבודה, חופשת לידה, נסיעה ארוכה לחו"ל וכדומה). העובדה שלוח התשלומים בגין הלוואת המשכנתא מחייב את הלווה בתשלום חודשי קבוע - יוצרת מבחינתו בעייה: זרם התשלומים (הקבוע) איננו מתואם עם זרם ההכנסות (הלא-קבוע) שלו. בחודשים בהם הכנסתו של הלווה נפגעת (בין שמדובר בסדירות עונתית ובין שמדובר באי-סדירות) - הוא עלול להיקלע למצוקה תזרימית בגין תשלומי המשכנתא. בגלל קשיחותם של תנאי הסכם המשכנתא שחתם עם הבנק, הוא איננו יכול להגדיל או להקטין את תשלומי המשכנתא השוטפים כך שיהיו במיתאם עם זרם הכנסותיו. כך, אם בחודש "טוב" הוא בוחר לשלם לבנק תשלום הגבוה מהחיוב שנקבע לו בהסכם ההלוואה - עודף התשלום נרשם כסילוק מוקדם; אם בחודש "רע" הבנק שלו אינו מכבד את תשלום המשכנתא - חוסר התשלום נרשם כפיגור. הארועים אינם סימטריים ואינם מקזזים זה את זה.

מהי הבעייה עם פיגור?

ארוע של אי-תשלום מצד הלווה מפעיל רפלקסים אצל הבנק. 'נורית אדומה' נדלקת, ומחייבת את הבנק לפעול. זה נובע מכך שאי-תשלום מאותת לבנק שייתכן שמדובר בהסתבכות כלכלית של הלווה וסיכון האשראי שלו גדל, ואז על הבנק לבצע הערכת מצב ולהחליט כיצד לפעול כדי להגן על עצמו מפני נזקים. התעוררותו של הבנק גורמת לכך שהקונוטציה היא שלילית, גם אם הלווה ממהר להסביר שמדובר באירוע חד-פעמי וחסר-חשיבות, ולמרות שייתכן שהבנק לא נפגע ואף זוכה לפיצוי ע"י חיוב הלווה בריבית פיגורים. 'גיליון ההתנהגות' של הלווה מוכתם ע"י אירוע הפיגור, גם אם הוא משלם תשלום כפול בחודש הבא: הוא קיבל עכשיו 'אות קין' שעלול להשפיע על יכולתו לקבל אשראי בעתיד. לא רק הלווה - גם הבנק נפגע מארוע הפיגור: מנקודה מסויימת בתהליך הפיגור עליו לדווח רשמית על קיומו של אשראי בעייתי בתיק שלו, ובהמשך אף לבצע בגינו הפרשה לחובות מסופקים. גם הבנק מקבל סוג של 'אות קין'.

מה היה משפר את מצבם של לווים עצמאיים?

מהאמור עד כה עולה שהלוואות משכנתא בעלות לוח סילוקים מסוג "שפיצר" אינן הבחירה האופטימלית עבור לווים שהכנסתם עלולה לסבול מהשפעות עונתיות או מאי-סדירות, בעיקר בגלל התגובה האוטומטית של הבנק. עדיף היה מבחינתם לבחור בהלוואות שיש בהן גמישות מסוימת, כזו שתאפשר ללווה לשנות את התשלום החודשי מעת-לעת לפי צרכיו, מבלי לגרום לתגובה השלילית ולמשקעים שמלווים בהכרח אירועי פיגור.

לכאורה, ישנו פתרון פשוט לבעיית הלווה העצמאי: הלוואה שאינה בעלת לוח סילוקין. בהלוואה כזו קיים חוב, קיים שיעור ריבית, קיימת תקופת הלוואה וקיים שעבוד של נכס שתפקידו לאפשר לבנק לפרוע את החוב במקרה של חדלות-פירעון מצד הלווה. הלוואה כזו יכולה להיות בעלת לוח תשלומים של ריבית (אבל לא קרן), או כזו שתשלומי הריבית בה נצברים לאורך זמן (שני הסוגים מכונים בישראל "גרייס"). אלא שבסוג זה של הלוואות טמונים קשיים: הלוואה מהסוג הראשון (תשלומי ריבית בלבד) אינה משחררת את הלווה מתשלומים חודשיים, ולכן תועלתה מועטת; הלוואה מהסוג השני (ריבית נצברת) יוצרת מצב של חוב הולך וגדל לאורך זמן, ולכן היא תדרוש הגבלה מחמירה מהרגיל של שיעור מימון ו/או של תקופת ההלוואה. בשני המקרים סיכון האשראי גדול מאשר בהלוואות "שפיצר", עובדה שתהפוך אותן ליקרות לעומת הלוואות "שפיצר", כשבמקרה השני נוצר אפילו נתק מדאיג לאורך זמן בין הלווה לבנק.

רעיון אלטרנטיבי: קו אשראי נלווה

הלוואה ללא לוח סילוקין היא כנראה פתרון מוגזם ויקר עבור צרכיו של לווה שהוא עצמאי: הוא איננו זקוק ליתרון של העדר מוחלט של תשלומים שוטפים לכל אורך תקופת ההלוואה, ולכן הוא יישא שלא לצורך בעלות הנוספת של הלוואה כזו. כל מה שהוא זקוק לו הוא גמישות מסויימת, לתקופה מוגבלת, בנטל התשלומים, כך שהוא יוכל להימנע מתשלומי משכנתא לכשייקלע לבעייה תזרימית. פתרון מתאים לצרכיו יכול להיות מוצע לו ע"י קו אשראי שיהיה נלווה להלוואה העיקרית.

כיצד פועל קו אשראי? קו אשראי הוא הסכמה מראש של הבנק להעמיד ללקוח אשראי לכשיזדקק לו. לקו אשראי יש מסגרת (כלומר: 'תקרה' לסכום הנמשך), ושיעור ריבית (שבדרך כלל גבוה יותר מזה שעל אשראי רגיל). ללווה יש זכות לנצל את קו האשראי כרצונו (עד לגובה ה'תקרה'), במועד שנוח לו, ע"י משיכת הכספים. לקו אשראי אין לוח סילוקין, והלווה יכול לפרוע את החוב בכל נקודת זמן - בכך הוא שונה מהלוואה רגילה. חיוב הריבית בגין האשראי נעשה לפי גובה הניצול של קו האשראי במהלך החודש. למי שעוד לא קישר, קו האשראי הנפוץ בישראל הוא מה שקרוי 'משיכת יתר' בחשבון העו"ש, וקו אשראי פופולרי נוסף הוא השימוש השוטף בכרטיסי אשראי.

בהלוואות משכנתא בישראל קיים כבר למעשה קו אשראי מובנה, סמוי: הפיגור. כאשר הלווה אינו עומד בתשלום שוטף של ההלוואה מבצע הבנק פעולה מעניינת: הוא מפעיל (אוטומטית) ללקוח קו אשראי ומעביר ממנו את התשלום החודשי לחשבון ההלוואה לכיסוי הדרישה. בצורה זו ההלוואה המקורית לכאורה משולמת כסדרה, אלא שבמקום ע"י הלווה היא משולמת ע"י ניצול קו האשראי הקרוי "פיגור בהלוואה". ההבדל הטכני בין ההלוואה המקורית לבין קו האשראי הקרוי "פיגור" הוא שחיוב הריבית בקו האשראי הוא יומי (ולא חודשי), ושיעור הריבית בו גבוה משמעותית ("ריבית הפיגורים" במקום ריבית ההלוואה) מזה שבהלוואה המקורית.

ההצעה היא, אפוא, ליצור לטובת לווים שהם עצמאיים קו אשראי נלווה נוסף בהלוואה, שיפעל (טכנית) בדומה לקו האשראי הקרוי "פיגור".

הפעלת קו אשראי נלווה

מהו ההבדל בין קו האשראי המוצע כאן לבין זה הקיים, המשמש לניהול הפיגור בהלוואה? קו האשראי המשמש לניהול הפיגורים מופעל מעצמו, אוטומטית, במקרה של אי-תשלום. אין לו מסגרת (הוא יצבור את הפיגורים שלכם, את חיובי ריבית הפיגורים וחיובים בגין שכ"ט של עו"ד), והוא מפעיל את מערכי ההתגוננות של הבנק ("הכדוריות הלבנות" שלו). לעומת זאת, קו האשראי המוצע כאן הוא כלי רצוני של הלווה: גודל המסגרת ושיעור הריבית ייקבעו מראש בהסכם ההלוואה (הבנק יוכל כמובן להגדיל את המסגרת במהלך השנים, ככל שיסתבר שמדובר בלווה "טוב"), והמטרה של ההסדר היא לאפשר ללווה להשתמש בקו האשראי כמקור (זמני באופיו) למימון תשלומי המשכנתא לפי צרכיו. מטבע הדברים, ניצול קו האשראי (כלומר: אי-תשלום של תשלומי משכנתא שוטפים) אינו הפרה של הסכם המשכנתא, אינו נזקף לחובת פרופיל הסיכון של הלווה ואינו מחייב את הבנק בדיווח על היווצרות אשראי בעייתי. פירעון האשראי יכול להיעשות ע"י הלווה בכל מועד הרצוי לו. מאידך, לאחר שהקטין את החוב הוא יכול לשוב ולנצל את קו האשראי כרצונו עד לגובה המסגרת שנקבעה לו. קו האשראי הוא חלק מהסכם ההלוואה, ולכן הדירה המשועבדת לבנק לצורך ההלוואה תשמש גם את קו האשראי.

השימוש בקו אשראי נלווה להלוואה אינו רעיון מהפכני: קו אשראי צרכני קיים כבר שנים רבות בהלוואות משכנתא בארה"ב וקרוי שם  Home Equity Line Of Credit - HELOC, כשהרעיון הוא לעודד לקוחות להגדיל את החוב כנגד הדירה המשועבדת לצורך מימון רכישות שאינן לדיור. הסדר דומה קיים (אם כי אינו נפוץ) בבנקים בישראל. זהו מצב שבו שני הצדדים יוצאים נשכרים: הלווה מקבל קו אשראי זול-יחסית (קו אשראי זה זול בארה"ב לעומת ניצול אשראי של חברות כרטיסי האשראי, כיון שהוא מגובה בשעבוד דירה), והבנק מקבל ריבית מוגדלת בגין האשראי המנוצל (שיעור הריבית על קו האשראי גבוה מזה שעל ההלוואה המקורית).

האם הבנקים בישראל יציעו הצעה כזו לעצמאיים? אינני יודע. קיימת אמנם השקעה מסוימת, חד-פעמית, הנדרשת מהם כדי לפתח את המוצר הפיננסי, לרבות גיבוש קריטריונים והדרכה של מקבלי קהל. אבל השאלה היא עד כמה הבנקים תחרותיים כיום: קיימים סימנים לכך שהם אינם נלהבים להתחרות ביניהם על פלח שוק כפי שהיה בעבר והם נסמכים יותר על שיווק בקרב קהל לקוחות שבוי.